地籍管理(二)_土地估价师考试.doc

（二）土地登记地籍管理十一五发展规划纲明确，要进一步健全土地登记制度。继续开展不动产统一登记制度研究，推动建立统一机构、统一程序、统一效力的不动产统一登记制度。例题：为进步健全土地登记制度，应该推动建立( )的不动产统一登记制度。（2008年土地管理基础与法规试题）A统一机构 B统一程序 C统一效力 D统一时点 E统一用途答案：ABC解析：继续开展不动产统一登记制度研究，推动建立统一机构、统一程序、统一效力的不动产统一登记制度。1土地登记概述地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。（1）土地登记的法律、法规依据：宪法、民法通则、1962年9月农村人民公社工作条例修正草案、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、物权法、土地管理法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、土地登记办法、确定土地所有权和使用权的若干规定、土地权属争议处理暂行办法等。2007年11月28日，国土资源部为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，制定出台了土地登记办法，自2008年2月1日起施行。土地登记，是指将国有建设用地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。国有建设用地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。例题1：土地登记，是指将( )、以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。A国有土地所有权 B国有土地使用权C集体土地所有权 D集体土地使用权E土地抵押权、地役权答案：BCDE解析：土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。例题2：确定土地产权的法律手段是( )。（2007年土地管理基础与法规试题）A地籍调查 B权属调查 C地籍测量 D土地登记答案：D解析：基础考核点。地籍所研究的地籍管理措施体系是土地管理的基础与核心之一；所研究的地籍制度中土地登记是确定土地产权的法律手段。（2）土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地登记应当依照申请进行土地登记以县级行政区为单位组织进行。（3）土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。例题1：某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记B报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记C报上级市人民政府进行登记D报省国土资源厅登记答案：B解析：土地登记办法规定，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。例题2：国土资源行政主管部门在办理土地所有权、土地使用权、土地抵押权和地役权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。( )答案：解析：国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。例题3：集体土地登记发证由( )以上人民政府负责。（2007年土地管理基础与法规试题）A乡(镇) B县级 C市级 D省级答案：B解析：土地登记办法第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。例题4：土地登记以( )为单位进行。（2007年土地管理基础与法规试题）A土地使用者 B土地所有者 C宗地 D地块答案：C解析：法规考核点。土地登记办法第五条规定，土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。2土地登记的类型（1）土地登记制度类型根据登记的内容和方式的不同，各国土地登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。理论基础：对抗要件主义契据登记制 主要内涵：双方一经产生债的系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。主要特点：采取形式审查，登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。土地登记制度理论基础：成立要件主义主要特点：只有履行权属登记手续以后，房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立。产权登记制权利登记制：采取实质审查主义，登记有公信力，对抗善意第三人分类 托伦斯登记制：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载。1）契据登记制契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为土地权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，土地权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。 目前采用契据登记制的有：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙、葡萄牙、日本、美国的多数州、南美等国家。契据登记制的特点包括：订立契据即可生效。对土地权利的变更，只要当事人意见一致，订立契据即可生效。登记仅仅是为了对抗第三者，而不是生效的必要条件。登记只是形式审查。登记机关对登记申请，只是形式上的审查，只要申请手续完备，契据成立合法，就可按契据内容办理登记，而对权利的变更不作实质性的审查。登记不具有公信力。登记的土地，在法律上没有公信力，例如，已登记的事项，若实体上认为不成立而无效时，就可以推翻。属于动态登记。动态登记是指不仅登记现状，也登记变更情况。2）产权登记制产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关土地权利的转移或他项权利的设定合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，土地受让人或他项权利的权利人的土地所有权或土地他项权利才告成立。将登记作为土地权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。第一、权利登记制。登记机构对权利人的申请进行实质性审查，登记是由土地所在地的登记机构备置登记簿，簿上记载土地权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登记簿的记载推知该土地产权状态，若土地权利的取得，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。 目前采用权利登记制的国家有：德国、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利、南斯拉夫、埃及等。权利登记制的特点包括：登记具有强制性。土地权利的变更，必须办理登记，方能生效，登记具有强制性。登记是生效的必要条件。土地权利的变更，必须办理登记才生效，因此，登记是产生效力的必要条件。进行实质性审查。登记机关对登记申请，必须进行实质性审查后，才准予登记。例如，申请手续是否完备，权源是否成立，权利变更是否真实，审查清楚，才允许登记。登记具有公信力。土地权利一经登记，登记簿上所载事项，受到法律保护，因此，已登记的权利内容是可信赖的，在法律上具有公信力，能对抗第三者。第二、托伦斯登记制。为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利人权属证书，土地权利一旦载入政府地籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使土地权利。其主要特点是：土地权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。目前实行托伦斯登记制的主要有：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干州(加利福尼亚、伊利诺斯、马萨诸塞、俄勒冈等)等。托伦斯登记制的特点包括：土地权利变更不经登记不生效。托伦斯登记制虽不强制一切土地都必须申请登记，即初始土地登记，由当事人自行决定，政府不强制登记。但一经登记后，土地权利的变更，不经登记不生效力。进行实质审查。登记机关对申请登记的案例，有实质审查权力。登记具有绝对公信力。土地权利一经登记，即有不可推翻的效力，受到法律的保护，因此，具有绝对公信力。发给权利证书。登记完毕，登记机关发给权利人土地权利证书，作为取得土地权利的凭证，并有附图，以辅助登记簿及文字说明的不足。登记机关赔偿责任。登记如有虚假、错误、遗漏，使权利人受到损害时，登记机关应负损害赔偿责任。为此，创设登记保证基金。例题：世界各国实行的主要土地登记制度有( )。（2007年土地管理基础与法规试题）A权利登记制 B契据登记制C科斯登记制 D詹姆斯登记制E托仑斯登记制答案：ABE解析：基础考核点。根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。（2）我国土地登记制度的特点我国现行的土地登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下几点：属于强制登记。土地登记办法规定，国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依法申请土地登记。土地使用者、所有者凡不按规定如期申请土地登记的，按照非法占地的处理办法论处。土地权利经登记受法律保护。根据土地管理法第十三条，“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。进行实质性审查。土地登记是一项严肃的法律行为，必须经过严格的审查。在土地登记程序的权属审核阶段，要经过初审、复审、公告(变更土地登记除外)、批准等步骤，重点对权源是否合法、界址是否清楚、面积是否准确、土地用途、地价是否合理、有否土地他项权利等进行实质性的审查。土地权利人对审核结果无异议，经人民政府批准后，才能按规定办理注册登记。登记具有绝对公信力。土地登记办法规定了土地登记的程序，即：土地登记申请权属审核注册登记颁发或者更换土地证书。对申请人提出的土地登记申请，要进行审查，并将审查结果予以公告，公告期满，经人民政府批准后，方可注册登记，颁发土地证书。因此，经登记的土地权利是真实可信的，具有法律效力，登记具有绝对公信力。颁发土地证书。土地登记办法第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。（3）土地登记办法规定类型根据土地登记办法，土地登记的类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记和土地他项权利登记六种。其中，初始登记包括国有建设用地使用权初始登记、集体土地所有权初始登记、集体建设用地使用权初始登记、集体农用地使用权初始登记。其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。土地他项权利登记包括土地使用权抵押登记、地役权登记。土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。例题：土地总登记是按照( )进行的。（2009年土地管理基础与法规试题）A基准地价区 B土地利用总体规划的允许建设区C行政辖区 D城市总体规划的规划区答案：C解析：土地总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。更正登记包括国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的更正登记、土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的更正登记、利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的更正登记三种。土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。3土地登记的程序不同类型的土地登记的程序不尽相同，但从一般意义上说，土地登记工程顺序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发或更改土地证书5个步骤。（1)土地登记申请1)土地登记申请概述两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。委托代理人申请土地登记的，除规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和规章另有规定的除外。土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：土地总登记；国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；因继承或者遗赠取得土地权利的登记；因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；更正登记或者异议登记；名称、地址或者用途变更登记；土地权利证书的补发或者换发；其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。例题：土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( ) （2009年土地管理基础与法规试题）答案：解析：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。2)土地登记表格使用及填写说明2008年7月15日，国土资源部关于印发土地登记表格（试行）的通知（国土资发2008153号）。新版土地登记表格在1995年修订的土地登记规则的基础上，按照土地登记办法的新规定，进行了较大幅度修改。表格共包括土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记簿和土地归户卡等项内容，其中土地登记申请书和土地登记审批表都是国土资源部首次全国统一制定。土地登记申请书申请书以宗地为单位填写。一个土地使用权人或所有权人使用或拥有两宗以上土地的，按宗地分别填写申请书。一宗地有多个土地使用权人的，由各共有土地使用权人分别填写申请书。当事人双方共同申请登记的，应当由当事人双方共同填写一份申请书。申请书必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。土地登记审批表审批表以宗地为单位填写。一宗地有多个土地使用权人的，按各共有使用权人的土地情况分别填写审批表。审批表必须如实填写，确属不填的栏目用上斜线填充。土地登记簿土地登记簿由每宗地的土地登记卡、土地登记卡续表、共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记簿以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。土地登记卡以宗地为单位填写：土地权利人独自拥有或使用一宗地的，土地登记时，只填写土地登记卡及续表。两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，土地登记时，填写宗地土地登记卡及续表、共用宗土地登记卡目录、各土地使用权人土地登记卡及续表。土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行登记。但地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。土地归户卡。以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡上。填写说明共用宗卡号：共用宗时，各土地使用权人土地登记卡的编号。共用宗卡号由国土资源行政主管部门统一编号。地 号：地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。图 号：宗地所在地籍图的图幅号。权利人：土地使用权人、所有权人姓名或名称。单位性质：行政事业单位填写行政、事业。企业单位：填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他（依据国家统计局、国家工商管理总局关于经济类型划分的暂行规定）。个人住宅：填写个人。宗地面积：宗地土地面积。用 途：按照土地利用现状分类（GB/T21010-2007）的二级类填写。例题：在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A企业用地 B煤矿用地C仓储用地 D批发零售用地E商务金融用地答案：CDE解析：土地用途按照土地利用现状分类（GB/T21010-2007）的二级类填写。企业用地、煤矿用地，不是二级类。土地分类面积：按照土地利用现状分类（GB/T21010-2007）的一级类填写。权属性质：填写国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权。使用权类型：指土地使用权取得方式，与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让、作价出资或者入股、租赁或授权经营等。集体土地使用权填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股、联营等。使用期限：政府批准的使用期限，未明确土地使用期限的不填。终止日期：土地使用期限的终止时间。未明确土地使用期限的不填。取得价格：土地申请人（权利人）申请土地登记时申报的交易地价。使用权面积：土地使用权人在一宗地内使用的土地面积。共用宗的为独用面积与分摊面积之和，非共用宗的为宗地面积。独用面积：土地权利人在共用宗内独自使用的土地面积。分摊面积：共用宗时，各土地使用权人在共用面积内分摊到的土地面积。土地抵押面积：用以抵押的土地面积。建筑容积率：土地权属来源证明文件确定的建筑容积率、建筑密度、建筑限高。土地归户卡号：土地权利人土地归户卡的编号。登记类型：填写土地登记的具体类型，如集体土地所有权总登记、划拨国有建设用地使用权初始登记、土地抵押权初始登记、土地权利人姓名或名称变更登记、地址变更登记、土地用途变更登记、更正登记、异议登记、预告登记等。土地抵押金额：土地抵押合同约定的贷款金额。土地抵押期限：土地抵押合同确定的起始日期和终止日期。申请登记的内容：简述申请登记的具体事项以及相应的理由等。例题：土地登记中的“分摊面积”是指土地使用者在( )中应分摊的面积。（2007年土地管理基础与法规试题）A共有土地使用面积 B全部土地使用面积C建筑物共有面积 D建筑物总面积答案：A解析：法规考核点。土地登记中的“分摊面积”指使用者在共有使用权面积中应分摊的面积，共同使用一幢建筑物时，可按使用的建筑面积比例分摊。（2) 受理土地登记办法第十二条规定，对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。（3)实地查看国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。（4) 审查国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查。国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。（5) 登记国土资源行政主管部门应当按照下列规定办理登记手续：根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿。土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。土地登记簿应当载明下列内容：土地权利人的姓名或者名称、地址；土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；地上附着物情况。根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。土地权利证书包括：国有土地使用证；集体土地所有证；集体土地使用证；土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。有下列情形之一的，不予登记：土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。例题1：土地证书由土地管理部门填写，并代表( )颁发。（2008年土地管理基础与法规试题）A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府C县级土地管理部门 D县级人民政府答案：B解析：土地权利证书由土地管理部门填写，县级以上人民政府颁发。例题2：依据土地登记办法规定，我国土地权利证书不包括( )。（2008年土地管理基础与法规试题）A国有土地使用证 B集体土地所有证C农村承包地使用权证 D土地他项权利证明书答案：C解析：土地权利证书包括：国有土地使用证；集体土地所有证；集体土地使用证；土地他项权利证明书。（6)核发土地证书由登记机关代表政府颁发土地证书。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。例题：在下列图件中，( )是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。（2007年土地管理基础与法规试题）A红线图 B宗地图 C房产图 D规划图答案：B解析：基础考核点。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。4土地他项权利登记的内容及特点土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。 土地他项权利主要有以下几种类型：地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地借用权、耕作权、土地抵押权等。土地他项权利登记是指在已经登记过土地所有权和使用权的土地上新设定的其他土地权利的登记。根据土地登记办法规定，目前主要是对土地使用权抵押权和地役权进行登记。第一、土地使用权抵押登记1) 土地使用权抵押的含义和特征土地使用权抵押是土地使用权人将土地使用权作为财产担保，保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人(抵押权人)可以取得土地使用权变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权抵押具有以下特点：用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且已经办理过土地使用权登记手续。土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移。土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。既土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。土地使用权抵押权不得违背土地使用权出让合同的规定。土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但转让土地使用权时，应告知抵押权人。2) 土地使用权抵押的政策规定依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。第二、地役权登记1) 地役权的含义和特征地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。地役权具有以下特征：地役权是按照合同设立的；地役权是利用他人的不动产；地役权是为了提高自己不动产的效益；地役权具有从属性和不可分性。2) 地役权登记的政策规定在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。例题：土地抵押权、地役权由( )登记，核发土地他项权利证明书。A乡级以上人民政府国土资源行政主管部门 B乡级以上人民政府C县级以上人民政府国土资源行政主管部门 D县级以上人民政府答案：C解析：土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。5土地登记代理的概念及有关要求土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。国家对从事土地登记代理业务的专业技术人员实行执业资格制度，纳入全国专业技术人员执业资格证书制度统一规划。土地登记代理的业务范围包括：1）办理土地登记申请、界址、地籍调查、领取土地证书等。2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料。3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。4）查询土地登记资料。5）查证土地产权。6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询。7）与土地登记业务相关的其它事项。开展土地登记代理，应当遵循的原则包括：1)合法原则；2) 公平公正原则；3) 诚实信用原则；4)等价有偿原则；5) 平等自愿原则；6)保密原则。（三）土地登记信息公开查询依据：国土资源部令第14号土地登记资料公开查询办法土地登记资料包括两方面内容：土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图；原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。例题：土地登记原始资料包括( )。（2009年土地管理基础与法规试题）A地籍图 B宗地平面布局图C地籍调查表 D土地登记申请书E土地权属来源文件答案：ACDE解析：土地原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。1土地登记信息公开查询的范围（1)土地登记结果的查询范围任何单位和个人都可以依照土地登记资料公开查询办法的规定查询。（2)原始登记资料的查询范围原始登记资料的查询范围包括：土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。2不提供查询土地登记信息的范围有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起日内将不提供查询的理由告知查询人：申请查询的土地不在登记区内的；查询人未能按照土地登记资料公开查询办法规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的；申请查询的内容超出本办法规定的查询范围的；法律、法规规定不提供查询的。3土地登记信息公开查询的方式土地登记信息公开查询的方式包括：手工查询、计算机查询或手工查询和计算机查询并行的方式。4土地登记信息查询收费土地登记信息查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。（四）土地权利制度建设土地权利制度包括土地所有权制度和土地限制物权制度。(1)土地所有权是土地所有人在不违反法律禁止性规定的范围内对土地的自由支配的权利，是土地所有人对自己土地的自物权。(2)土地限制物权是指在土地所有权以外，由权利主体对土地在特定目的范围内的支配权，并排除包括所有人在内的其他任何人非法干涉的权利。土地的限制物权主要包括土地的用益物权和土地担保物权。1)土地用益物权，是指对他人所有的土地依法享有的占有、使用和收益的权利，是以收益为目的的限制物权。我国民法中的土地用益物权包括国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、“四荒”土地使用权等。物权法中规定，土地用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。2)土地担保物权，是指以土地担保债权实现为目的设定的他物权，主要指土地使用权抵押权。土地使用权抵押的目的是以土地使用权的价值担保资金的融通，加速土地的开发和利用。注：四荒”是指荒山、荒沟、荒丘、荒滩(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)。（五）土地权属争议调处依据：土地管理法；2003年3月1日起施行的国土资源部令第17号土地权属争议调查处理办法。土地权属争议是指因土地所有权和土地使用权，以及其他有关土地的权利归属问题而发生的争议。土地权属争议调查处理办法规定，土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议。1土地权属争议的类型土地权属争议亦称土地纠纷。可以分为以下几种类型：1)国家所有者与集体所有者之间的权属争议；2)集体所有者之间的权属争议；3)国有使用者之间的权属争议；4)集体使用者之间的权属争议；5)国家所有者与集体使用者之间的权属争议。2土地权属争议调处的受理范围和管辖1)县级人民政府国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。同时，个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。例题：土地所有权利使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。其中，单位之间的争议，由( )处理。（2008年土地管理基础与法规试题）A县级人民政府 B市级人民政府县级以上人民政府 单位所在地人民政府答案：C解析：土地权属争议调查处理办法第五条 个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。2)设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：跨县级行政区域的；同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。3)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理的土地权属争议案件。包括：跨设区的市、自治州行政区域的；争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的；争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；在本行政区域内有较大影响的；同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。4)国土资源部调查处理的土地权属争议案件。包括：国务院交办的；在全国范围内有重大影响的。3土地权属争议调处的程序依据土地管理法规定，土地权属争议首先由当事人协商解决；协商不成的，再申请人民政府处理；当事人对人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。（1）当事人协商解决。即在土地权属争议发生后，由当事人在自愿、互谅基础上，按照有关法律规定，在不损害他人权益的前提下，直接进行磋商，自行解决纠纷的办法。协商解决后，当事人双方签订协议，该协议由当事人自愿执行，无法律约束力。若当事人一方后悔，拒绝执行，另一方可以诉请当地人民政府国土资源主管部门进行调处。（2）人民政府国土资源行政主管部门调处。人民政府国土资源行政主管部门受理土地纠纷，一般采用调解和裁决两种方式调处。调解是由第三者从中调停，促使当事人和解的一种方式，属于行政调解，具有行政效力。土地权属争议调处程序是：（1）申请发生土地权属争议当事人经协商解决不了的，由当事人依照有关规定向县级以上人民政府国土资源主管部门或者乡级人民政府提出处理申请，并提交意向申请书。（2）受理对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当依照土地权属争议调查处理办法的规定进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。 当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（3）调查国土资源行政主管部门决定受理后，承办人在调查处理土地权属争议过程中，可以向有关单位或者个人调查取证。被调查的单位或者个人应当协助，并如实提供有关证明材料。在调查处理土地权属争议过程中，国土资源行政主管部门认为有必要对争议的土地进行实地调查的，应当通知当事人及有关人员到现场。必要时，可以邀请有关部门派人协助调查。（4）调解土地权属争议调解应坚持以下要求：国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。 调解应当坚持自愿、合法的原则。调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。 生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。（5）处理土地权属争议处理应坚持以下要求：国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。国土资源行政主管部门的调查处理意见在报同级人民政府的同时，抄报上一级国土资源行政主管部门。当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的处理决定是土地登记的依据。例题：国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起 ( )个月内提出调查处理意见。A3 B6C9 D12答案：B解析：国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。（六）土地利用动态遥感监测1土地利用动态遥感监测概念遥感，广义地说，是指在不直接接触的情况下，对目标物或自然现象远距离感知的一种探测技术。狭义而言，是指在高空或外层空间的各种平台，运用各种传感器（如摄影仪、扫描仪和雷达等）获取地表的信息，通过数据的传输和处理，从而实现研究地面物体的形状、大小、位置、性质及其环境的相互关系的一门现代化应用技术科学。通常所说的遥感指的是狭义上的航天遥感。土地利用动态遥感监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地的自然、社会经济状况变化进行的连续调查观测。土地利用动态遥感监测是国土资源大调查的重要组成部分，是国土资源管理的重要手段和有效措施。监测内容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有变化。土地动态监测是为完成土地管理任务服务的。2土地利用动态遥感监测目的土地利用动态遥感监测目的包括：1）复核土地变更调查数据；2）为配合土地执法检查提供技术支持；3）为监测城市土地利用规模发展的状况提供资料；4）检查土地利用规划执行情况；5）检查年度土地利用执行情况。3土地利用动态遥感监测的主要内容土地利用动态遥感监测是指以遥感手段为技术依托，对土地资源和土地利用实施宏观动态监测，及时发现实地发生的变化，并作出相应的分析。其主要内容包括：1)土地利用监测；2)土地权属监测；3)土地价格监测；4)土地质量监测。4土地利用动态遥感监测常用方法土地利用动态遥感监测是应用遥感技术，监测土地利用及其动态变化的一种方法。常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。5土地利用动态遥感监测的作用土地利用动态遥感监测的作用包括：1)保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新；2)通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观管理提供依据；3)能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈创造条件；4)对一些重点指标进行定时监控，设置预警界线，为政府制订有效政策与措施提供服务；5)及时发现违反土地管理法规的行为，为土地监察提供目标和依据等。例题：土地利用动态遥感监测常用的方法有( )等。A实地调查 B统计报表调查C遥感监测 D专项定点监测E理论调查答案：ABCD解析：常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。（七）土地统计1土地统计概念土地统计是指以数字、图、表为主要形式，对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面、系统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。土地统计是社会经济统计的重要组成部分，是反映国情、国力和社会经济活动分布的重要途径和必要手段。土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果。目前，土地统计的主要内容包括：土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。土地统计包括三个方面的含义：土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。土地统计工作泛指对土地数量方面进行收集、整理和分析的工作过程。土地统计资料是反映土地资源的特征和规律的数字资料及与之相联系的其他资料的总称。土地统计科学则是指土地统计的理论和方法。三者之间相互依存、相互联系。土地统计资料是土地统计工作的成果，土地统计科学又为土地统计工作的实践总结和理论概括。因此，土地统计不仅是以数据反映土地的分类、面积、权属、分布及质量、等级状况，而且还指以土地统计设计、土地统计调查、土地统计整理和土地统计分析及预测为内容的土地统计工作过程。2土地统计的对象土