青岛胶州蓓蕾大厦.doc

青岛胶州蓓蕾大厦第一部分：项目总体定位项目经济指标：总建筑面积：28530地上建筑面积：25990m2，其中：商业：13264酒店：6363 酒店式公寓：6363总停车位：235辆城市基本情况“蓓蕾广场”位于山东省胶州市，胶州市地处黄海之滨、胶州湾畔，因东南临胶州湾，以胶水而得名。1987年2月经国务院批准，在青岛地区第一个撤县设市。总面积1210平方公里，其中城市建成区面积45平方公里，辖11个镇、7个街道办事处、811个行政村，67个居委会，全市总人口110万人，常住人口80.6万人，城区人口超过45万人。先后被授予国家卫生城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市、全国科技工作先进市、中国秧歌之乡、中国最具幸福感城市等荣誉称号。 历史文化胶州有着4500多年历史，唐朝设立板桥镇，北宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一的通商口岸。文化底蕴深厚，至今仍保留有新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址；文化名人众多，以“扬州八怪”之一高凤翰为代表的历史名人就有100多位；民间艺术源远流长，2006年胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产。2008被中国舞蹈家协会授予“中国秧歌之乡”称号，成功举办首届中国秧歌节，并确定每两年在我市举行一次。2010被授予中国民间文艺家协会授予“中国剪纸之乡”。 高凤翰纪念馆 高凤翰字画 胶州茂腔胶州境内三里河文化遗址集中国新石器时代晚期大汶口文化与龙山文化于一体图为三里河出土的部分文物北宋时期江北最大的商埠板桥镇区位地理地处胶州湾腹地最深、最开阔的位置，青银、青兰、环胶州湾、沈海四条高速公路和胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路贯穿境内，是内陆各省进出青岛、烟台、威海和通往青岛港、黄岛前湾港的重要门户。从半岛区域看，在东西走廊上，“三线两站”构筑起独特的区域价值。三线，即山东半岛“一体”发展的三条黄金通道，青银、青兰高速以及胶济铁路，胶州均处于咽喉位置。两站，即中铁联集青岛集装箱中心站以及胶济客运专线胶州市站。总投资8.7亿元的中铁联集青岛集装箱中心站已经正式运营，是中国铁道部在全国设立的18个集装箱中心站之一，也是山东省唯一一个；胶济客运专线胶州市站是青岛地区除青岛站以外的唯一电气化客运站点，将服务胶州、胶南、黄岛等地的400多万人口。青岛海湾大桥连接线加速推进，建成后胶州与青岛主城区的距离将缩短至23公里。海港铁路空港经济发展胶州市财政收入30亿元，城市居民人均可支配收入2万元，农民人均纯收入1万元，人均GDP1万美元。三个定位即半岛制造业基地、商贸物流业枢纽、历史文化名城。2010年完成地方生产总值557.1亿元，同比（下同）增长13.1%；全市财政总收入43.5亿元，增长23.1%；地方财政一般预算收入26.4亿元，增长26.6%；规模以上固定资产投资362.2亿元，增长23.6%；实际利用内资80.4亿元，增长18.8%；实际到账外资3.3亿美元，外贸出口32.6 亿美元，分别增长65.6%和32.3%；社会消费品零售总额163.5亿元，增长17.6%；城镇居民人均可支配收入22184元，农民人均纯收入10433元，分别增长12.2%和14%。区域概况分析：“蓓蕾广场”的概述“蓓蕾广场”地处胶州市老城核心商业区苏州路中段，紧临胶州市向阳商贸市场，新旧胶州利群商厦中间，一直以来就是胶州商业中心；项目东至广州路、南至郑州东路、西至湖州路、北至胶州东路，1、3、5、9、12、16、18、201路公交车均可到达，总建筑面积28530平方米，集高级专营性卖场、快捷酒店、特色商业街、办公写字楼、公寓于一体。作为胶州市城市建筑综合体项目，项目建设秉承环境与品质的核心理念，依托金胶州深蕴的古商埠文化，以现代建筑美学表现形式，诠释全新的综合体运作理念。 “蓓蕾广场” 为胶州市市级商业中心的核心，它以建筑综合体承载商业、商务、高档公寓的功能，改善着城市功能与形象，引领着生活理念的提升与延展，促进着地段、区域及城市价值的提高与升级。整体的商业布局规划整个“蓓蕾广场” 的商业面积约为25990平方，具体可分为3大部分：13264平方的商业网点，主体地上四层地下一层。这里规划建成几个专业性强的专营性卖场；6363平方的酒店楼，一栋位于商业网点楼上五层至十三层。6363平方的酒店式公寓，一栋位于商业网点楼上五层至十三层。项目定位： 根据前期市场调研，“蓓蕾广场” 整体定位：集品牌珠宝化、妆品形象店、餐饮、院线，电玩城娱乐于一体的综合性、区域购物中心。分区定位：1F、部分商业网点定位出租用于品牌珠宝，化妆品形象店：国内外著名主题专卖场店、等。2F、 国内外家电城、品牌服装城、等。3F、 4F商业出租用于主要的业态为：院线，KTV、DISCO舞吧，娱乐城，电玩城整体业态定位为休闲特色。位于商业网点楼上的二栋五层至十三层可出租于主要的业态为：快捷酒店、酒店式公寓、KTV、娱乐健身、SPA馆休闲康体中心。项目定位的优势：1） 蓓蕾大厦位于老城区商业核心，老商业中心大都经历多年才形成一定规模，人气和商气较旺。2） 胶州市个人零售消费能力较强，目前各类国际国内一线品牌商品为空白，但市场需求旺盛。3） 胶州市还没有国内一线商务酒店入住，市区内还没有一家大型院线和电玩城。4） 人气：蓓蕾大厦周边已形成多年的商业氛围，无需培养市场每天的客流量在六千人以上。5） 理念：营造出高档次、高品质的现代消费经营理念。6） 硬件：商厦的总体规划、布局、功能、