房地产靠涨价盈利的时代一去不返.doc

靠涨价盈利的时代一去不返日期： 2012-08-31 作者： 王佳声 来源： 大众日报 【 查看PDF版】 周末人物中国新闻名专栏 本报记者王佳声 短期成交量说明不了什么问题记者:当前形势下降息频繁,成交回暖,楼市在这个夏天逐渐火热,开发商们依稀看到了转机。你认为,当前房地产市场的回暖到底是一种真实的回暖,还是暂时的稳定,抑或是一种假象?陈淮:首先,降息和房地产有关系吗?我想说明一点,降息与否,政府出台政策的初衷与房地产是没有关系的。决策部门依据的是经济增速,降息、升息本来就是天冷多穿一件衣服、天热脱掉一件衣服的事,绝不是为了刺激楼市而降息。但是,它客观上会对房地产行业有影响。第二层意思,成交回暖不回暖其实并没有多大意义,短期交易量说明不了什么问题,我们千万别从股市上学俩词就用到楼市上。股市的确和预期联系比较密切,楼市则不一定。股市上,在延续的熊市里人们都不交易,成交量极度低迷,都等牛市了再入市参与交易。今天的少交易和明天的多交易没有关系。没有人会因为我这三个月没买卖股票,手痒痒了,赶紧多买几支。楼市则不然,济南市在未来8到10年内一共要卖掉多少房,在人口增长规模相对确定的情况下是个常数,今天没交易,那一定是昨天多交易了,或者推迟到明天交易。今天交易了,明天一定少交易,一定是这样的。因为,未来8到10年济南一共有多少个小伙子结婚是个常数,既不会因为调控少娶,也不会因为调控多娶,这就是房地产市场,我们千万别把规律当成主观形式上的东西。 政府仍将严控以卖房为目的的需求记者:经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力,但政策烟幕依然弥漫。调控新政已经延续了两个年头,以后将如何演变?房产税实施范围的扩大能否让调控退出?陈淮:对于调控是否出现变化,我想说,到今天为止抑制那些投机性、投资性需求重新入市的政策仍然是坚定不移。抑制投机性需求、投资性需求将是长期的制度化的政策,这没有什么质疑,用不着每天猜什么时候取消限购令。限购令有可能取消,但是一定在有更有效率的抑制政策替代的时候才可能取消。没有一个顶层设计逐步展开之前,限购这服退烧药非吃不可。有个说法现在需要纠正,限购政策不是不让买房子,只是不让你多买房子,不让你过度占有资源,不让“以卖为目的的需求”成为市场的主导,自住性需求、改善性需求永远是政策支持的一个组成部分。不管政策是否调控、经济是否景气,人们是走到了从基本的衣食需求到改善住行的阶段了。有这个需求了,对景气的敏感度要比宏观经济的敏感度小得多。就像战争也没妨碍年轻人谈恋爱的道理是一样的。你提到房产税是否会替代调控,其实房产税并不是调控房价的工具,从长远看,还是推动房价上涨的一种因素。因为房产税是从价计征,政府收了房产税,自然要改善城市的基础设施,改变市民配套更好的医疗教育、商业资源,改善交通状况,多在你们家门口种树,所有这些导致的结果就是你居住环境的改善。居住环境改善了,你说房子会变贵还是变便宜? 购房者出手买房不应只盯价格记者:很多购房者最关心的问题,现在是否已经到了最佳的出手时机?陈淮:楼市基本上没有高抛低吸的机会,如果有是非常偶然的。同一个开发商用同一张图纸建的,同样不偷工减料,建在不同的地方是不一样的。因此,房子没有同质性,最大区别就在于空间,北京十年前三环路两侧的房子可以每平方6000块钱。实际上现在也有6000块钱一平方的,只不过地方不一样了。你再过五年还有6000块钱一平方的房子,可能就得到180公里开外的张家口了。一个新城区的成熟至少需要10-15年。当初的北京亚运村,北京的北辰集团也是中国最早的开发商,围绕着亚运项目配套建成的楼房十年没卖出去,人称“鬼楼”,今天怎么样?是京城最炙手可热的地区。再一个例子就是上海的浦东,当年是宁要浦西一张床,也不要浦东一套房。现在可没人这么说了吧。早买你可以得到价格的实惠,但是你要忍受一个长期的资源占用,晚买有晚买的风险。所以什么时候买,我们不是只紧盯一个价格,首先要盯着你自己需要在哪买房子。给大家一个忠告,25-35岁买房子,尽量靠近你的办公地,同样的花销,远处能买120平方的、近处只能买60平方的,首选后者。因为人一生中最好的时光都在这个年龄层上,把青春耗在路上是得不偿失的。你买了120平方米的房子只不过多满足了10%的需求,但是你却浪费了生活90%的功能。35-45岁买房子要考虑靠近优质的教育资源。45-50岁买房子要靠近父母。55-65岁买房子那就得选靠近医院的了。第二个是看购房者的风险承受能力。你说我一个月所赚的钱基本80%、90%都花了,在这样的支出收入比下你根本就不具备资产累积能力,房子价格的高低涨落和你没关系,你首要的是解决温饱问题。在不节衣缩食的情况下,当一个家庭的正常生活支出不足收入的三分之一时,那就具备了一定的资产累积能力。发达国家大多数人具备了这样的能力,我们国家具备这样能力的人数在提高,但是还不够多。 开发商靠涨价盈利的时代一去不复返记者:在当前房地产市场形势下,房地产企业面临的最大的挑战是什么,在这种挑战之下是否又蕴含着机遇?陈淮:我想对房地产企业说,第一,靠过度宽松的货币政策环境实现企业和行业发展的时代一去不复返了。过度宽松的货币环境,比如说我们的信贷资金规模在过去一年放十万亿；我们的利率水平在过去5年内是过去30年的最低点,2009年最低点时,房贷还在打七折优惠,这样的优惠环境显而易见不存在了,这不是常态的货币环境。第二,靠价格不断上涨才能够盈利的时代一去不复返了。哪一个行业是靠产品不断的涨价才能活下去呢,这显而易见不是一个常态性的环境。价格有涨有跌,才是合理的市场。以为离开了涨价没有活路的企业我劝你就此金盆洗手、退出江湖。第三,靠无风险盈利的时代也一去不复返了。房地产业在全世界都是一个高风险的行业,这个行业从来不存在只赚不赔的事实。如果一些强势群体比如政府、银行、开发商把风险更多的是转嫁到消费者头上,这样的市场是不正常的。什么时候我们的开发商不再问政府下一步政策会怎样,而是关注于怎么赢得市场的先机,获得消费者的芳心,跑过竞争者,那时候市场才发展到良性阶段。在我看来,中国的房地产开发商在这两年的表现要比此前二十年成熟许多。首先,抗风险的能力比2008-2009年显而易见地进化了。第二,规模更大了。中海地产的老总刚才在论坛上讲到,以前的时候拿个几十亩、一百亩,现在上千亩地,开发规模大大扩张了。第三,他们和政策的协调程度比以前大为提高了。政府在2002年出了一个土地从协议转让到招拍挂这么一个改革,就被称为“831大限”,那个时候这样的政策能被开发商称为死到临头,现在这种说法已经绝迹。最后,他们对市场的灵活程度也同样大为改善,比如说去年以来人们说房地产市场的销售量又回升了,也有很多专家冷静地指出其中有至少三分之二是我们的开发商以价换量取得的,可以看出开发商在主动适应市场。 房地产业仍将是中国经济的支柱产业记者:房地产业的黄金时代过去了吗?对未来中国经济会有怎样的影响?陈淮:中国的房地产行业是“年年困难年年过、年年都过得还不错”,这就是现实。在我看来,房地产业在未来20年都将是中国经济的支柱产业。之所以这样说,有四个方面的原因。首先,包括房地产在内的城市化建设正在为中国的经济发展和社会发展形成一个坚实的物质基础。没有这样一个城市化的物质基础,中国永远成不了世界一流的经济强国。我们正在把一个大多数人住乡下的民族变为大多数人住城里的民族。在过去30多年里,我国的城市人口增长了5亿。我们的城市尽管装下了这么多人,但城市化还在一个初级阶段。要想根本解决当前存在的经济社会发展不平衡问题、三农问题等,方法就是能够建设大批的能够容纳竞争力产业和让老百姓过好日子的城市和城市资产。这个任务绝非短期能够完成的。坦率地说,我在公共媒体上经常看到的是好像把中国的房地产业打垮了,中国的经济就好了,老百姓就受益了,这完全是因和果无法联系起来的逻辑关系。其次,中国经济增长要有一个强大的引擎消费结构升级。在过去30多年的改革中,老百姓的生活改善已经走过了以衣食改善为主要特点的阶段,走到以住行为特点的阶段,消费结构升级已经是不容忽视且无需质疑的事实。目前房地产面对的实际上就是未来20至30年中国消费结构升级的最主要趋向。你愿意也好,不愿意也罢,都会是如此。不止于此,住房消费也有一个消费结构升级,就是搬了新房的人在内,老百姓还面对着从脱困期到满足基本住房需求这个阶段,以及向改善期舒适型住宅转变的阶段。现在廉租房40平方米,经济适用房50平方米,都只是满足基本需求层次的住房。具备改善型功能的住宅要90平方米至140平方米才能满足。第三个方面的原因是,人们社会利益诉求已经从单纯收入的增长转变为收入的增长与个人财富的累计度。房地产业支持了人们这样一个社会发展的利益目标。二十年前我们以温饱为目标的时候,人们的主要利益诉求是提高收入,改善吃穿。再早点,我们这个社会人们的价值取向是越穷越光荣,越穷越革命,那个时候谁家有占着房子和地的资产那是社会敌人,那是一种罪恶,那是要打倒的对象。今天,我们的价值取向已经转变到希望成为有产一族。十六大提出的全面建设小康社会到今天走了一半多,什么叫全面小康社会?一言而蔽之,就是大多数老百姓有产的社会叫做全面的小康社会。我们正在走到让大多数老百姓成为殷实之家,成为有资产一族的社会。坦率地说,我们很多媒体喜欢说中国房地产业的罪恶,最容易引用的一个指标就是房价收入比,中国的房价收入比一定会达到发达国家类似的水平,一定会达到。但是达到这个目标要有一个坚实的前提,就是社会的财富占有结构、分布结构,中产阶级成为社会人群的主流人群。具备资产累计能力的人群成为社会的主要群体才能够逐步达到。最后一点原因,也是进一步改革开放的客观要求。中国的改革开放走到今天,在旧体制的改革过程中,我们找到了向市场经济转变之路。这个向市场经济转变之路中初步完成了产品的市场化,价格放开,流动过程和自由竞争,企业生产什么、不生产什么、从哪采购、原料和商品销售到哪里去,企业有充分的自主权,这仅仅是市场经济的初期阶段,也就是产品的市场化阶段。市场经济还有后续的两个阶段,一个叫做要素的市场化,也就是资金、土地等基础要素可以自由买卖、自由定价、自由竞争。另一个叫产权的市场化,我们在产权市场化中越过了要素市场化阶段,曾经在上世纪九十年代直接进入了产权的市场化阶