利用资产租赁减轻企业税负.doc

案例二十八：利用资产租赁减轻企业税负 某集团公司资产租赁案例一，案例背景。 （一）公司概况A集团是一个拥有八个子公司的中型企业集团，注册基本15000万元，总资产25000万元。公司主要涉足建筑，物流，广告，房地产等行业。A集团公司对各子公司实行集团财务管理，各子公司可以在业务上自主经营，其中有几个子公司之间业务联系紧密，例如建筑与房地产开发。（二）问题提出A集团为了便于管理并减少费用支出，集团决定各子公司与母公司集中办公，为此母公司建造了一幢价值为8000万元（其中土地价值2000万元，其余全部为允许在土地增值税前扣除的房产建造成本费用）的办公楼，各子公司进驻该办公楼涉及不动产部分所有权或使用权的转移，而转移方式的不同集团所承受的纳税成本也不同，为此，集团试图寻求一种税负最低的转移方式实现集中办公的目的。具体关系图如下所示：A集团 修建并拥有所有权办公楼（价值8000万） 拥有部分所有权或使用权子公司2子公司4子公司3子公司1 .注：，均表示A集团将办公楼的部分所有权或使用权转移给各子公司。二，案例解析。 （一）筹划思路与方法 我们假设集团各成员企业（含母公司）均为盈利企业且都适用33的所得税率。在都按公开市场价格交易的前提下，目前有两个方案可供选择，一是由母公司向各子公司出售办公楼，二是各子公司向母公司租赁办公场地，下面就上述两个方案对集团税负的不同影响作一比较。1，方案一：集团母公司按照市场价格将成本为7000万元的办公楼出售给各子公司，集团母公司取得销售收入8400万元。（1）对母公司的纳税情况分析：第一，A集团母公司将办公楼出售的行为，属于自建后对外销售的行为，若当地税务部门规定建筑业的成本利润率为10，按提供建筑业应税劳务所需承担的营业税为（70001750）（1+10）（13）3=178.61（万元）（自建自用部分不纳税，土地价款按比例分摊），城建税及教育费附加分别按照营业税的7和3缴纳即178.6110=17.86（万元）。【政策依据：财法字第040号中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第四条 自建后对外销售的自建行为视同提供应税劳务，其自建行为应按建筑业税目缴纳营业税；第十八条 纳税人从事建筑，修缮，装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。】第二，A集团母公司将自建的办公楼销售的行为还应按销售不动产缴纳营业税。母公司该销售行为的税负为营业税（84007000196.47）5=60.18（万元），城建税及教育费附加60.1810=6.02（万元）【政策依据：中华人民共和国营业税暂行条例第一条在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳营业税.；财税200316号财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知中规定关于纳税人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或受让的土地使用权原价后的余额为应纳税营业额】第三，印花税84000.5o=4.2（万元）【政策依据：中华人民共和国印花税暂行条例第一条 在中华人民共和国境内书立领受产权转移书据的单位和个人都是印花税的纳税义务人，应当按本条例规定缴纳印花税，税率为0.5o】土地增值税为：增值额=84007000196.4766.2=1137.33（万元），扣除项目金额=7000+196.47+66.2=7262.67，增值率=1137.33/7262.67100=15.66，应缴纳土地增值税=1137.33*30%=341.199（万元）【政策依据：中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条 转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税纳税义务人；第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。】若不考虑其他因素的影响，则母公司将因此而增加发生当期的所得税为（84007000196.4766.2341.199）33=262.72（万元）。第四，A集团母公司上述交易行为的总税负为870.81（万元）（2）对各子公司的纳税情况分析：第一，各子公司合计需承担的税负为契税84003=252（万元）【政策依据：中华人民共和国契税暂行条例第一条 在中华人民共和国境内转移土地，房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税，契税税率为3%5%】；印花税4.2万元。第二，不考虑过户费、手续费及其他费用，所以上述房产作为固定资产的入账价值为8656.2万元。则A集团各子公司办公楼每年的房产税合计为8656.2701.2=72.71（万元）。【政策依据：中华人民共和国房产税暂行条例第二条 房产税由产权所有人缴纳；第三条 房产税依照房产原值一次减除10%到30%后的余值计算缴纳；第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%】办公用房的使用年限按50年计算，则每年因交易而增加的固定资产折旧为（84007000+252+4.2）50=33.12（万元）（不计残值，下同），第一年可抵免所得税（33.12+72.71252）33=98.68（万元），以后各年可抵免所得税（33.12+72.71）33=34.92（万元）。50年因交易而增加的房产税和可抵免企业所得税折算成现值分别为33.1215.7619=522.03（万元）和98.680.943434.9215.7007641.36（万元）。（折现率6，下同）。第三，各子公司该项业务50年的税负总现值2521146.05641.36756.69（万元）（3）方案一的总税负折算为现值为：870.81+756.69=1627.5（万元）2，方案二：A集团母公司将上述办公楼租赁给各子公司使用，租赁期与房屋的使用年限一致，确定为50年，租赁期满后房产仍归母公司所有，租金按公开市场原则确定，每年共计为640万元。（1）对母公司的纳税情况分析：第一，则该交易行为A集团母公司每年的税负为营业税6405=32（万元），城建税及教育费附加3210=3.2（万元）【政策依据：国税发1993149号 国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知中规定租赁业，是指在约定的时间内将场地，房屋，物品，设备或设施等转让他人使用的业务】第二，母公司每年的房产税64012=76.8（万元）【政策依据：中华人民共和国房产税暂行条例第三条 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%】第三，印花税按财产租赁税目计征为6400.1=0.64（万元）【政策依据：中华人民共和国印花税暂行条例第一条 在中华人民共和国境内书立财产租赁合同的单位和个人都是印花税的纳税义务人，应当按本条例规定缴纳印花税，税率为0.1】第四，所得税（不考虑其他因素的影响）为（640323.276.80.64）33=174.03（万元）。由于在方案一的讨论过程中只考虑了因内部交易而增加的房产原值折旧及房产税对所得税抵免的影响，因此这里不考虑房产折旧对所得税抵免的影响。故而A集团母公司在出租办公楼这一交易过程中每年的总税负为286.67万元，50年总税负折算成现值为4518.46万元。（2）对各子公司的纳税情况分析：各子公司每年只有印花税0.64万元。同时由于支付的办公楼租金可以在税前扣除，因此每年可抵免所得税64033=211.2（万元）。上述两项折算成50年的现值分别为10.09万元和3328.91万元，实际税负现值为负3318.82万元。因此A集团在方案二中的总税负折算成现值为4518.463318.82=1199.64（万元）。（3）方案二中的总税负折算成现值为4518.463318.82=1199.64（万元）。3、筹划结论：比较方案一和方案二可以看出，采用租赁方式可以给A集团在今后50年内带来现值为1627.51199.64=427.86（万元）的节税效益。由于从企业集团的整体来看，无论是将办公楼出售还是租赁给各子公司使用，都不能给集团带来真正的经济效益，只不过是各种资源在集团内部的重新分配和调整，而在交易过程中承担的税负却是实实在在的资源流出。因此交易过程中总体税负的高低就成为了评价方案优劣的唯一经济标准，因而方案二优于方案一。 （二）筹划难点 1，该筹划方案假设企业均为盈利的，且企业均能够支付租金，不存在亏损和无法支付租金的情况。如果企业不能每年按期支付租金，将存在关联企业之间在租金收取和支付上采用转让定价调整租金价格的可能性，加大纳税风险。 2，方案计算中贴现率的选取是一个难点也是关键点，其不仅要与市场无风险利率结合在一起，更重要的是要将企业经营，财务等各种风险联系起来，共同决定贴现率的选择。由于各行业和各企业的风险是不同的，因此要确定一个适当的贴现率比较困难。（三）案例点评 税收筹划是一种对税法和税收政策的综合性的运用，是对税收政策做出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，我们不仅需要对各税种进行深入的了解和研究，更重要的是要将其与企业的经济业务融会贯通，才能寻找到最优的筹划方案。在本案例中可以通过出售和出租两种方式来达到同样的目的，但是由于两种方式所涉及的税种组合不同，导致了方案的优劣的差别。税收筹划还具有前瞻性，是实现企业战略目标的一个途径，因此我们应该将财务管理的风险价值观和时间价值观与税收筹划联系起来，使得企业在长期内能达到税负水平的最优。三，案例延伸思考虽然在以上的筹划分析中我们得出结论方案二将优于方案一，但在具体的方案选择过程中也