2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第三次作业.doc

2013年4月考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共30分，共 10 小题，每小题 3 分）1. 广告诉求点2. 咨询3. 成本估算法4. 销售渠道5. 有效置业需求量6. 市场营销理论7. 房地产需求的收入弹性8. 项目股权融资9. 房地产策划10. CS理念二、计算题（本大题共15分，共 3 小题，每小题 5 分）1. 李某计划在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？2. 某开发项目预计开发面积112000平方米，总投资32400万元，预期销售均价3800元/平方米，请问该项目销售率应达到多少才能保本？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 对策划过程进行监控，应监控哪些内容？2. 房地产项目风险大小可根据什么来测度？3. 策划实施的监控方式是什么？4. 房地产价格制定程序是什么？5. 房地产销售方式有哪些？四、案例分析题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）某开发商欲在某地投资开发一个住宅小区，其市场调查情况如下： 区域内总户数：8万户 调查样本户数：0.5万户 调查统计结果：近两年内欲购房的被调查者有关信息如下 (见图） 调查片区内当前在建同类项目10个，近两年内将建同类项目10个（包括本项目）。假定银行长期按揭贷款年利率为6%。（还有图）五、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）经济评估与方案决策包含哪些方面的内容？答案：一、名词解释题（30分，共 10 题，每小题 3 分）1. 参考答案：广告诉求点是指在广告基调的控制下，为快速、有效地引起目标客户的注意与兴趣而确立的广告传播重点。解题方案：从广告诉求点的定义来回答评分标准：回答出广告诉求点的定义得3分2. 参考答案：指利用准确的信息和丰富的经验，运用现代科学理论及相关专业知识，为项目的决策、实施和管理提供合理化建议的信心服务和智力服务。解题方案：掌握概念评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：以估价对象正常开发的各项成本、费用、税金及利润之和估算其合理价格。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分4. 参考答案：是产品由生产者转移给消费者的途径。解题方案：从销售渠道的定义来回答评分标准：回答出销售渠道的定义得3分5. 参考答案：有效置业需求量是指一定时期内既有实际需要又有购买能力的市场需求量。解题方案：从有效置业需求量的定义来回答评分标准：回答出有效置业需求量的定义得3分6. 参考答案：全面的市场营销应是以市场供求研究为基础，以顾客需要为向导，以协调社会、企业、顾客利益为核心，以战略策划、资源整合和策略运用为重点，以质量、品牌、文化、服务为支撑，强调产品的研发与生产，重视各种销售策略的综合应用。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分7. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得3分8. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分9. 参考答案：是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场研究为基础，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目的总体战略和策略进行创造性的统筹谋划和系统设计，对项目开发经营的全过程或某一个阶段进行预先设想与部署。解题方案：从房地产策划的定义来回答评分标准：回答出界面管理的定义得3分10. 参考答案：CS理念是顾客满意理念，使顾客满意的产品要素，一是产品的效用是否满足消费者的置业需求，二是产品的价格是否为消费者满意。解题方案：从CS理念的定义来回答评分标准：回答出CS理念的定义得3分二、计算题（15分，共 3 题，每小题 5 分）1. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*1-1/(1+0.5%)180/(1-40%)*0.5%=474000 2、计算可以购买的面积：S=474000/5000=94.895m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分2. 参考答案：答题要点 1、保本销售面积=324000000/3800=85263 2、保本销售率=85263/112000=76.1%解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每列对一个式子得3分，得出第一个得数得1分，最后一个得数2分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365Ra） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：一方面监控策划的执行力度，另一方面监控策划方案的市场适应度。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得3分2. 参考答案：（1）期望值 （2）标准差 （3）标准差系数解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得3分3. 参考答案：对策划执行的监控应当 （1）全程跟踪，动态监测，发现问题，及时处理 （2）应积极与项目业主、设计、工程、销售等单位及部门协调沟通，保证策划方案的执行效率。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得4分4. 参考答案：（1）明确定价目标 （2）分析价格支撑要素 （3）综合运用定价方法，测算价格体系 （4）确定项目均价 （5）确定调整系数，编制价目表。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得5分5. 参考答案：（1）先租后售（2）以租代售（3）试住销售（4）升值销售（5）售后返祖解题方案：理解掌握评分标准：全部回答对得6分四、案例分析题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：计算公式： Pt=A/i1-1/(1+i)N1/(1-r) 式中：Pt第t类客户可承购的最高总价位（万元/户） A第t类客户可以承受的月均住房消费支出额（万元） i银行提供的按揭供款月利率(年利率12月) N客户愿接受的供款月数（月） r首付款比例（2）计算公式 V=P1(H1/H0)H+P2(_H2/H0)H+.+P1(H1/H0)H 式中：V-片区全部潜在客户承购的总价值规模（万元） Pt第t类客户户均可承购的最高总价位（万元） Ht-该收入阶段的客户调查总数（户） H0-抽样调查的样本总户数（户） H-项目所在片区全部户数（户） （3）计算公式 项目平均市场份额= VN 式中： V-项目引力区内全部潜在客户总承购力 N-竞争项目个数（在建项目+将建项目） （4）计算公式 某类客户需求的户型面积=该类客户的承购总价项目预期售价解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：每答对一点得3分，全部答对得12分五、论述题（15分，共 1 题，每小题 15 分）0. 参考答案：（1）技术经济分析 前期策划的项目开发方案，其财务效益是否合理可行，应当利用技术经济的原理和方法进行客观评估，分析每种方案的