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济南别墅项目调研报告 指导老师 李颖老师报告人 09工商一班曹磊 报告内容 一 济南别墅项目的发展现状二 济南别墅项目市场分析三 济南典型别墅项目调查分析四 典型项目分析总结 一 济南别墅项目的发展现状 1 城郊别墅为目前济南市场主流纵观全国别墅发展现状 济南可以说是刚刚形成雏形 刚刚起步 自90年代末 至今 别墅总是不温不火2006年的 熙园 以及2010年的中海奥龙观邸算是别墅销售史上的佳话了 总体而言 济南别墅发展潜力还是相当大的 城郊别墅分布图 纵观如今的济南别墅市场 城郊别墅占据着市场的主流销售地位 如位于长清区的康桥圣菲 中建瀛园 建邦 原香溪谷 鲁商御龙湾 位于章丘片区的瑞境皇冠水岸 齐鲁涧桥等 这些项目都处于城市的郊区 与城市中心距离较远 属于郊区别墅 但是这些项目都拥有优越的自然资源 比如长清片区的别墅 都聚集在园博园的周围 而章丘的别墅项目 也是分布离尘又不太离城的自然环境清新之处 城市别墅只在千佛山 南外环以及东部零星出现 并未形成城市别墅区的概念 比如位于二环南路的鲁能 漫山香墅 外海 蝶泉山庄以及东部的中海奥龙观邸 火炬东第等 2 别墅购买群在扩大别墅在中国经济发达的大城市如北京 上海 是 种必然出现的产品形态 当经济发展到一定阶段 一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶 想享受一种别墅或类别墅的生活方式 就成为市场的 股潮流 记者在采访中了解到 由于目前在售的城郊别墅的销售价格和城区的高档住宅价格相近 而这些别墅同样具有便捷的交通和日趋完善的生活配套设施 在高端住宅依旧上涨的背景下 许多投资者开始倾向于购买别墅产品 在济南 作为一种新的业态 进而作为一种新的生活形态 别墅的市场空间不容置疑 多位业内专家接受记者采访时表示 眼下高档房的价格与户型面积已十分接近别墅类的产品 但其舒适程度却又远远不够 这就是为什么别墅类的产品更吸引投资者的最主要原因 尤其是位置优越 交通便利 与高档住宅总价相近又有着更高性价比的城市别墅项目 更是会吸引很多客户 3 长清片区 潜力新贵提及长清 大概少有人将之与高端联系在一起 随着城市的扩张进程以及各所大学的入驻 这片文墨飘香的价值新区 其发展潜力不断被发掘 俨然成为省城楼市的新贵 恒大绿洲 康桥 圣菲 鲁商 御龙湾 建邦 原香溪谷 紫薇翠庭 品质大盘和高端别墅百花齐放 一改人们往日对该区域的印象 长清片区别墅分布图 该区域的不少楼盘均择址园博园畔 独一无二的自然环境使这一区域成为高端住宅建设的上佳之所 而开发商对该片区也是倾注心力打造精品项目 像建邦 原香溪谷 其一期产品为托斯卡纳风格庭院美墅 园境洋房 建筑以意大利高品质文化石为肌理 立面采用高端绿色环保涂料 并甄选防腐木廊 花架 完美呈现天然拙朴的肌理质感 淡黄色暖墙 赤褐色坡屋顶 纯手工铁艺栏杆 开满鲜花的全景观大露台 构成金色艳阳下一道美妙风景线 彷如再现了意大利原乡小镇风貌 极佳的区域成长性 优雅的居住环境成为吸引购房者选择长清的重要因素 4 千佛山片区 名士之地千佛山板块作为南城与市区的交合点 坐拥济南最秀丽的城中山色千佛山的同时 又拥有靠近市区的便利生活条件 自然环境 人文环境 城市资源共存 因而该片区高端产品最为集中 千佛山片区别墅分布图 根据济南城市规划 相对于早几年而言 这个片区基本上没有了类似于阳光舜城 伟东新都等一些规模较大的楼盘 目前的楼盘大多规模适中 档次较高 比如天泰 太阳树 国华 东方美郡 银丰花园等 吸引了济南的一批高端居住人群 目前该片区在售的楼盘主要有天泰 太阳树 国华 东方美郡 白金瀚宫等 这些楼盘品质好 位置佳 深受济南购房者青睐 此处位置的楼盘将景观与周边环境 居住完美结合 真正实现了人 建筑 自然的和谐 天泰 太阳树是该区域乃至整个济南房地产市场比较有代表性的项目 该项目是用高科技 武装 起来的楼盘 在外墙和门窗保温及提高居住舒适度方面共采用了七大新技术 创造了 低能耗 高舒适度的科技住宅 千佛山片区已成为代表省城居住方向 高端住宅与人群集中的片区 二 济南别墅区域市场分析 济南市别墅物业的发展已经形成一定的片区气候 目前在售的别墅物业分布于市内区域 城市郊区和周边县市 区域市场呈现出城市中心区千佛山片区和建设路片区共同发展 城郊郊区南部区域长清片区和章丘片区遥相呼应 成四面分散之势 周边县市夹击的市场特征 1 城市别墅区发展集中 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源 千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一 其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区 千佛山片区的别墅物业作为城市别墅 在济南市场可谓一枝独秀 建设路片区 东到英雄山路 西至济微路 南到二环南路 北至经十路 曾经的建设路 是一片被遗忘的角落 近几年不断涌现出一大批品质楼盘 在这样一个寸土寸金的时代 建设路片区的发展已是关注的焦点 城市别墅区现在在这两个区域发展比较集中 2 城市郊区别墅分析 南部区域 南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源 吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅 其高规格的规划和设计 形成未来济南别墅市场的一支生力军 引起较大的市场轰动和影响 例如长清大学城别墅群 东部区域 别墅市场前进的方向根据城市规划的方针政策 东部新城是济南的发展方向 随着经十东路景观大道的修建 东部郊区概念随之降低 人们对于这一区域的发展寄于厚望 随着城市的东拓 东部区域逐渐成为济南别墅发展的又一个区域方向 如中海 奥龙官邸 北部 西部区域 别墅市场不容乐观北部 西部区域由于在自然景观 交通条件 生活水平 配套设施以及城市规划方面 不具备别墅开发条件 其区域位置也不被别墅客户看好 因此这两个区域在别墅市场的未来表现不容乐观 3 周边县市别墅区的兴起 对济南别墅市场形成夹击之势 济南周边县市如长清 章丘 聊城 邹城等地都有较大规模的别墅社区面市 其市场整体表现较差 但这些周边县市的别墅区域形成 对于济南别墅市场造成了客源分流 形成夹击之势 加剧了别墅市场的竞争 后面我们将讲到国际国科高尔夫别墅就是其中的典范 三 济南市典型别墅项目调查 一 典型项目选取说明 目前济南市区 城郊和周边县市主要在售别墅项目二 典型别墅项目分析 千佛山熙园别墅 项目位置 舜世路阳光舜玉北七区商业街项目规模 项目占地面积26000 建筑面积23000 共99户 容积率0 88 绿化率40 分为联排和叠拼别墅 发展商 山东恒信昌置业有限公司建筑设计 德国BSP建筑事务所环境设计 北京海德木屋有限公司销售价格 起价7000元 均价20000元 最高价30000元 形象定位 既不脱离繁华城市 又具有别墅品质的高档城市住宅 推广语 城市靠山 美地大宅客户群 新财富名流 即城市高产阶层 企业家 高级经理人以及IT 金融 房地产业精英 有经济实力的高层管理者 海外归来及有国外生活经历的人士 畅销原因 瞄准二环以内土地的稀缺性 充分考虑了济南人对世外桃源的渴望 并将之同繁忙的生活现状联系起来 熙园别墅建筑特点也符合纯生态傍山别墅要求 二环内纯别墅区 营造一个高雅氛围 关于千佛山 熙园的户型 面积从200到400平方米不等 满足不同层次的需求 总的来说有以下几个特点 1 客厅可以说是户型中最重要的部分 千佛山 熙园所有客厅全部是南向客厅 布局合理方正 使用面积在30平方米以上 大户型在40平方米以上 部分有挑空设计 使人感觉通透大气 2 所有的主卧室也都是南向的 全部有卫生间和衣帽间 大户型配有专用书房 3 每一层均有卫生间 全部卫生间都有窗户 没有一个暗卫生间 暗卫生间对一个懂得享受生活的人是不能忍受的 室外阳光明媚 一入卫生间则暗天晕地 是不会出现的 4 客厅和餐厅层高均在3 3至3 6米 普通住宅的层高都在2 8米左右 其实这个高度特别是对于客厅来说 是很不舒适的 5 门廊及玄观的设计又是千佛山 熙园户型的一大特色 入户先经过室外花园 再经过三 四步台阶到门廊和玄观 然后进入客厅 这样一来 形成了一个缓冲区 一是从功能上讲 避免了客厅和室外环境直接接触的一些弊端 熙园别墅区园林景观风格可以说是独树一帜 是济南市区内首创城市山景原生美墅 我们着重提一下树木花草的种植 为了满足人们的视觉享受 根据植物在四季的自然变化 还注意整个小区环境 色调 配置 如春季的梅花 樱花 桃花 白里透红 夏季的茶花 杜英 枫叶 姹紫嫣红 秋季的桂花 银杏 菊花 十里飘香 冬季的香樟 雪松 傲立寒风 保证四季见景 三季有花 以丰富人们视觉享受 项目优势 依山顺势自然成就 形成与山体坡度自然能吻合的山地别墅 是济南目前别墅市场中唯一的纯别墅区 是具有独一无二性 唯一性的别墅专属社区项目劣势 1 该项目前方几十米处有大型变电站 辐射极为严重 2 房屋朝向不正 出门见山 出路不畅 3 盖别墅是三层联排别墅 不仅浪费面积 室内楼梯造成上下不便 是早已被市场否定的建筑产品 对该项目的借鉴 1 有自己的独特卖点 济南目前别墅市场中唯一的纯别墅区 2 注意别墅的选址 尽量避免辐射等环境污染严重的位置 3 出门见山 出门不畅 不适于出行 要保证有交通优势 鲁商御龙湾 项目位置 长清大学科技园大学路2377号 园博园东临 项目规模 占地面积752000平方米 建筑面积140000平方米 容积率0 5 绿化率39 3 开发商 山东鲁商置业有限公司 装修情况 毛坯 简装建筑设计 加拿大DBCL公司景观设计 加拿大DBCL公司销售价格 最高价800万 套 最低价200万 套推广语 尚品别墅 隐居此江山 御龙湾位置自然资源非常优厚 园博园在它的对面 由鲁商置业开发的高档别墅区 占地428余亩 总建筑面积14万平方米 项目位于济南市长清区大学科技园核心区 毗邻数千亩景观湖及国家级园博会 千亩山林环绕其间 15所大学坐落周边 文墨浩瀚之地 自然山水之间 形成了项目最具特色的亮点 小区内有独栋 联排 双拼和四组院别墅 独栋别墅全部滨湖而建 联排和双拼也是充分发挥人景结合的特质 其中组合院落建筑更加充分反映了中国传统建筑的特点 进入之后有街 再而有自己的巷子 再进入巷子有一个公共的院落 再进入私家 私家有各自自己的院落 古风古朴 又不失时代气息 鲁商御龙湾给人以中西结合的特点 别墅私家小院以中国古老的高围墙环绕 而别墅总体外观特点又体现欧洲风格 高低错综 样式复杂 此外 项目园林景观除了结合区域自然景观外 还打造具有济南本地特色的园林景致 保证园区外围景观的同时 还在园区内部创造了丰富的生态环境资源 成为鲁商御龙湾的绿肺和天然氧吧 项目从选址 修建 装修直至户外景观打造上 均全程按照顶级别墅定制方案 这是一项操作难度极高 极具个性化与奢华气质的服务 让置业者深切感受到产品所能体现的自然尊崇感 然而 鲁商御龙湾 别墅建筑设计有些地方出现小的偏差 个别业主反映 质量较差 别墅不够细腻 开发商服务不够周到 对该项目的借鉴 1 集独栋 联排 双拼和四组院别墅等产品为一体 打破了传统别墅产品类型相对单一的缺陷 2 提出的原创别墅 四组院别墅在山东尚属首例 产品很好的体现了和谐人居 自然共生的居住理念 3 项目从选址 修建 装修直至户外景观打造上 均全程按照顶级别墅定制方案 这是一项操作难度极高 极具个性化与奢华气质的服务 把鲁商御龙湾打造成中国版山东首席高端品质别墅群 中海奥龙观邸 济南豪宅 在建在售 别墅楼盘位置 经十路南 奥体中心东500米 主力户型 86 190平米总建筑面积 约46万平米社区容积率 1 63绿化率达40 物业类型 别墅 住宅 商铺建筑类别 别墅 高层户数 总共2800户别墅起价 1300万元 套 社区依山麓走势南高北低 城市别墅位于社区南部 以 山体绿化 社区绿化 私庭绿化 三级绿色生态屏障 享有更高的私密度 园林设计 别墅设计都是中欧结合的产物 既体现了中式设计的含蓄 又体现了欧式建筑风格的奔放和热情 国科国际高尔夫别墅 一期 二期2002年入市已售完 三期在售 四期在建 项目位置 地处齐河县与济南市边缘项目规模 国科国际高尔夫别墅总占地面积1500亩 将建设800余栋别墅 面积从260 420平米 容积率为0 15 绿化率80 开发商 国科 齐河 投资有限公司景观设计 中外建环境设计所 留法博士DAISY作品 建筑设计 加拿大KH Z建筑设计公司 销售价格 一期 二期均价3300 3500元 平米 幢均价92 100万 三期20套别墅正在销售 起价7500元 最高价8500元 现在已销售1000余套 销售分析 一期销售68 二期销售50 由于受国家宏观政策调控和项目自身配套不齐全等原因影响 销售状况不是非常理想 购房客户分析 成交客户中 二 三次置业者占主导地位 购置目的多用于度假和改善居住条件 成交客户的年龄段主要集中在30 49岁之间 多为企业主要负责人 个体业主和代理商 学历层次主要集中在大专以上 比例达到94 90 的客户是济南的消费者 其中历下区占济南客户的54 这部分客户群体大多事业有成 经济条件好 属于高收入群体 对该项目的借鉴 别墅项目整体规划非常重要 国科高尔夫规模 资源优势是非常突出的 但因其整体规划差 园林环境设计差 因此在销售表现上差强人意 因此别墅项目的整体规划设计对于项目的成功与否至关重要 四 典型项目分析总结 根据以典型别墅物业的调查 现分析总结如下 1 别墅项目已经由以前的独栋别墅单一类型向独栋 联排 叠加 双拼 花园洋房多种别墅类型发展 鲁商御龙湾还独创了四组院别墅 2 经济型别墅占据主流 因为这类产品的市场消化力最强 购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有 其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点 3 中国的别墅经过几个阶段的发展也日趋理性 目前的别墅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表 也更看重内在