新聚仁-爱家句容策划报告

爱家集团句容项目前期策划报告 引 言 青 山依旧在，只是金陵更胜昔 今天 空港新城 注定将成为大南京时代背景下的 珍贵礼物 目 录 壹、项目理解 贰、市场分析 叁、产品建议 肆、客源定位 壹、项目理解 解决的核心问题 项目的市场战略站位 Part 1 南京的未来 中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中 全球产业转移示意图 中国的 城市化进程 ，核心城市的凝聚力更强，发展速度更快 中国面临增长方式转型，要求核心城市发展 更高级别的产业群 三十年实体经济增长，必然带来 虚拟经济的增长 南京，城市形象，城市定位大幅提升 因此，南京的城市定位和发展格局发生了重要调整 国家二级区域中心城市： 南京原有城市地位一般，辐射能力有限； 南京都市圈： 随泛长三角时代的到来，南京城市地位大幅提升，未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。 城市将出现向外围扩张趋势 南京，随城市定位提升，未来城市扩张将成为必然 南京 目前，南京房地产市场外扩的趋势已经成型 “中心城 -新城 -新市镇”三级城镇体系： 规划的外围新城中，板桥新城、禄口新城、汤山新城、龙潭新城已处于开发阶段； 滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。 大力发展卫星城，分流城市人口成为必然 Part 2 句容项目的理解 就距离而言，属于南京城市外延板块 禄口空港新区 江宁区域 句容空港新区 地块位臵 南京 空港新城 区域位臵： 句容空港新区北， 距句容市区约 20km 距南京江宁区 8km， 距离郭庄镇 3km。 区位紧贴南京，可实现“同城”卫星城概念运作 8km 交通配套的支持，也成为有利因素 交通配套： 宁杭高速入口距本项目约 3km 宁杭高铁入口距本项目约 0.6km （ 2011年底建成通车） 完善的交通配套体系，也将强化本项目的“同城”卫星城概念 空港新区整体规划为板块发展提供前景 规划格局： 规划“空港物流区”、“台资生态工业 区”、“产业配套区”，“综合服务区”， 四大功能组团 拟建规模： 20万平方公里； 产业定位： 依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路， 产业集群发展步伐加快，形成了以机械制 造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服 装陶瓷和现代休闲农业为主的特色产业。 现有配套薄弱，但受益于板块整体规划，房地产市场将长期看好 本项目自身具备塑造标杆个案的条件 占地 333,500m2 总建 500,250m2 容积率 1.5 板块内首个启动的地标大盘项目； 爱家品牌开发商的影响力。 本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件 Part 3 借鉴项目 世茂蝶湖湾的启示 昆山外围，毗邻高铁，大面积水景，百万社区，运作上海外溢客源的地标大盘 上海安亭 世茂蝶湖 湾 昆山市区 距离上海嘉定安亭 20公里 昆山市区 6公里 高铁站（ 500米） 物业地址：昆山柏城南路和沪宁高速交叉处 开 发 商：上海世茂房地产有限公司 产品类型：独栋、联排、叠加、高层 建筑风格：现代风格 占地面积： 71.8万方 建筑面积： 107.7万方 容 积 率： 1.5 绿 化 率： 65% 总 户 数： 6445户 物业公司：世茂第一太平 首次开盘： 2005年 12月 先低后高，树立高端地标大盘形象，后期获取高额投资回报 世茂蝶湖湾的启示 高层公寓 独栋别墅 叠加别墅 高层公寓 花园洋房 联排别墅 独栋别墅 高层公寓 2005-2006年，前期以低密度产品入市，控制成本投入，保障利润要求，运作上海外溢客源； 2007-2008年，中期以公寓产品为主力，树立地标大盘形象，吸引上海投资客源及少量本地客源； 2009-至今，后期成功树立地标形象，低密度产品实现利润最大化。 前期 中期 后期 世茂蝶湖湾的启示 产品 面积 价格 供应套数 客源 2005.12 独栋 312-435 8000 36 上海投资客源为主导 2006.7 叠加 250-283 6500 268 90%上海客源， 10%昆山客源 2007.1 高层 90-143 4500 344 上海投资客源为主 2007 销售该项目商业街商铺， 13000元 /平方，无新增住宅产品 2008.4 高层 90-114 5000 754 80%上海客源， 20%昆山客源 2009.5 联排 188-240 8500 163 70%上海客源， 30%昆山客源 2009.6 高层 90-141 6500 1158 40%上海客源， 60%昆山客源 2009.9 洋房 125-130 7800 496 50%上海客源， 50%昆山客源 2009.10 独栋 312-435 16000 27 60%上海客源， 40%昆山客源 2010.2 高层 90-144 8500-9000 1416 50%上海客源， 50%昆山客源 本项目可参考该案成功运作经验，实现大江宁运作 金地自在城的启示 物业地址： 雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧 开 发 商： 金地 (集团 )股份有限公司 产品类型：联排、洋房、高层 建筑风格：现代风格 占地面积： 46.8万方 建筑面积： 103万方 容 积 率： 2.2 绿 化 率： 36% 总 户 数：约 6500户 物业公司： 金地物业管理公司 首次开盘： 2009年 11月 金地自在城 江宁中心 距离江宁中心 12公里 南京城区 距离南京城区 15公里 板桥新城 新城开发模式，百万大盘，品牌开发商，运作大南京客源明星个案 金地自在城的启示 通过产品力与品牌优势，实现大盘运作模式，吸引全市客源 2009年 11月 -2010年 3月，一期以高层公寓产品入市，以小面积、低总价产品，运作本区域刚需客源，与主城区外溢双重客源； 2010年 4月，推出一期洋房产品，吸引南京主城区中高端改善人群，确立产品品质； 2010年 6月 -2011年，推出二至四期高层公寓产品，通过开发品牌运作，产品力表现，运作整个南京各阶层客源。 一期高层公寓 一期花园洋房 二期高层公寓 三期高层公寓 四期高层公寓 三、四期联排、洋房（待开） 五至八期联排、洋房、高层公寓产品 金地自在城的启示 产品 面积 价格 供应套数 客源 2009.11 高层 60-140 8000 1074 本区 30%、主城 60%、其他 10% 2010.4 洋房 130-236 14000 80 本区 25%、主城 75% 2010.6 高层 89-140 9500 1894 本区 15%、主城 80%、其他 5% 2010.11 高层 60-104 10000 434 本区 20%、主城 80% 大盘运作模式，定位全市客源，实现整个南京运作 顺应南京城市外延趋势，实现 大南京 级别运作 空港新城 第一高端大盘 大江宁 明星个案 【 新聚仁理解的项目市场战略定位 】 贰、市场认知 解决的核心问题 项目面对的市场竞争和机会 Part 1 对郭庄房地产市场的认识 区域内唯一在售项目 本项地块 普罗旺斯小镇 普罗旺斯小镇 占地面积： 14.6万方 总建面积： 8万方 容 积 率： 0.5 总 户 数： 113户 开 发 商： 江苏天盛旅游发展有限公司 物业公司： 未知 绿 化 率： 50% 产品类型： 双拼、联排别墅 销售价格： 双拼 8000-9000元 /m2 联排 7000-7500元 / m2 开盘时间： 2011年 3月 户型面积： 双拼 260-312平方、联排 181-205平方 推盘套数： 双拼 20套、联排 18套 产品品质薄弱 立面 景观 总规 一期 20套双拼 一期 18套联排 落后于南京整体别墅市场品质 交通配套： 宁杭高速入口距本项目约 3km 宁杭高铁入口距本项目约 0.6km （ 2011年底建成通车） 运作南京外溢客源 2011年至今，该案售楼处共累积 63组意向客户，均由南京客户构成； 其中，南京江宁客户占到 70%，南京其他区域客户占到 30%。 区域市场明显受到南京市场辐射 本项目将运作江宁区的外围板块 据 2009年统计，江宁区的户籍人口 84.5万，常住人口91.3万。 江宁区 项目位臵 基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数，分流江宁客户为必然选择 Part 2 对江宁房地产市场的认识 公寓市场供应量大 2010年受新政调控影响，南京商品住宅新增上市 612.74万，销售量 471.91万，供需比 1:0.77； 从板块供需看，江北是主要供应区域，供需比 1:0.69，是南京存量压力最大的区域。 南京房地产市场最热点的板块，供应量压力大 别墅市场供销主力 2010年江宁板块共成交 28.37万，占全市成交总量的 50.7%，目前主要以经济型别墅为主； 联排别墅是市场供应主力，需求市场表现最佳，供需比达到 1:1.28。 经济型联排别墅市场表现优秀 新政背景的影响 南京连续 9周商品住宅成交走势 限购后 限购前 政策调控对市场影响明显，限购背景下，本项目别墅物业具有机会 数据来源：南京网上房地产 2.19日南京调控细则出台，提出差别信贷、限购、 强调价格监管等细则； 2月南京成交量环比下降 70%，江宁下降 53%； 新政背景下，市场明显萎缩，以刚需首臵为主的江宁区相对影响较小。 Part 3 对江宁别墅市场的认识 江宁区分为六大板块 江宁区房地产市场被分为六大片区 1、岔路口片区 2、百家湖片区 3、将军山片区 4、东山片区 5、九龙湖片区 6、大学城片区 区域在售别墅产品主要集中在，将军山、九龙湖、大学城三大片区 绿野仙踪 湖语山 万科金域蓝湾 伴山香槟园 玛斯兰德 运盛美之国花园 本项地块 大学城片区 将军山片区 九龙湖片区 复地朗香别 墅 骏景华庭 加州城 万科金域蓝湾 区域别墅市场整体分析 成熟的别墅板块，后续供应量大、购买力强 区域 案名 产品类型 占地 （万方） 总建 （万方） 容积率 别墅面积 待售别墅面积 2011年供应预计 合计 将军山 运盛美之国花园 独栋、联排 41 28 0.49 28 2.1 2.5 31.7 玛斯兰德 独栋 48 25.7 0.39 25.7 0.1 4.5 复地朗香别墅 独栋 33 13 0.38 13 0.1 4.2 九龙湖 万科金域蓝湾 高层、联排 27.2 68 2 6.5 0.5 / 颐和南园 联排 50.4 33.6 0.59 28.2 0.3 4 大学城 湖语山 独栋、联排 7.3 3.2 0.52 3.2 1.3 / 罗托鲁拉 高层、联排 24.1 24.5 1.08 9.3 1 3 加州城 联排、类独栋 75 50 0.61 50 1.2 2.1 伴山香槟园 联排 6 4.1 0.68 4.1 1.9 2.2 绿野仙踪 联排、叠加 3.9 3.6 0.68 3.6 0.7 / 区域独栋别墅市场分析 区域 案名 主力户型 对外报价 (元/平方 ) 主力总价段(万元 ) 供应套数 去化套数 去化率 月均去化 将军山 运盛美之国花园 410、 620 30000 1230-1860 18 0 / / 复地朗香别墅 517-610 20000 1034-1220 226 224 99.1% 3.6 大学城 湖语山 473-573 20000 950-1146 26 16 61.5% 0.9 主力单价段 20000元 /m2 主力总价段 950-1220万元 面积段集中在 400-600m2 月均去化在 1-3.6套之间 年市场容量 55套 区域联排别墅市场分析 区域 案名 主力户型 对外报价 (元 /平方 ) 主力总价段 (万 ) 供应套数 去化套数 去化率 月均去化 将军山 美之国花园 200-240 20000 400-480 12 5 41.6% 1 九龙湖 万科金域蓝湾 280-303 16000 448-485 36 21 58.3% 7 颐和南园 278 17000 473 833 783 94% 20 大学城 湖语山 243-253 14000 340-354 98 78 79.6% 4.3 罗托鲁拉 260-340 21000 546-714 210 177 84.2% 3.4 加州城 320-340 15000 480-510 176 137 77.8% 4.3 伴山香槟园 197-256 16000 315-410 110 12 11% 1.2 绿野仙踪 225-265 8000 180-212 148 140 96.6% 3.6 主力单价段 14000-17000元 /m2 主力总价段 400-500万元 面积段在 200-340m2均有分布 月均去化在 3.4-7套之间 年市场容量 538套 注：绿野仙踪因区位偏远，导致价格水平明显低于其他项目 区域别墅市场产品力分析 项目 玛斯兰德 万科金域蓝湾 颐和南园 立面图 总体 通过道路将整个社区分为多个组团，人工水系贯穿，但建筑密度大，舒适度低 高层公寓将联排围合在社区中间，南边水系环绕 通过自然水系将社区分为东西两大片区，别墅东西横向排布，密度较大 排布 围合 +行列 围合 +行列 围合 +行列 项目 湖语山 加州城 绿野仙踪 立面图 总体 社区以东靠近自然水系，通过人行 走道将社区分为三大组团 运用水系与道路将社区分为三大 组团，多条人工景观水系贯穿 由南向东横向排布，无组团，密 度大舒适度低 排布 围合 组团 +围合 行列 通过水系、道路将社区分成多个组团 项目 玛斯兰德 万科金域蓝湾 颐和南园 立面图 风格 地中海式、塔什堪那式、西班牙式、 美国草原式、法国乡村式 西班牙 现代赖特 材料 石材、涂料 石材、涂料 石材、面砖 品质感 风格多样，品质感较强 色彩浓重，品质感较强 现代气息强，品质感较强 项目 湖语山 加州城 绿野仙踪 立面图 风格 英伦风格 西班牙 地中海 材料 面砖、石材 石材、涂料 涂料 品质感 风格纯正，品质感较强 色彩浓重，品质感较强 材质单一，品质感一般 立面风格多样，整体品质较高 区域别墅市场产品力分析 区域别墅市场产品力分析 项目 玛斯兰德 万科金域蓝湾 颐和南园 立面图 风格 欧式庄园风格 地中海庄园风格 现代中式风格 特色 东西两大中湖景观，通过人工河道 连接，水系贯穿整个社区 自然河流围绕，多个小型中央景观， 细节处理较好 中央水系连接九龙湖，由南向北贯 穿整个社区 项目 湖语山 加州城 绿野仙踪 立面图 风格 英式庭院风格 西班牙庄园风格 无明显主题 特色 小组团绿化景观，高植被覆盖 人工水系遍布整个社区，但绿化以草地与普通植被为主，品质相对较弱 普通地面绿化，产品表现较差 普遍运用水系景观，景观各具风格，整体品质较高 项目 玛斯兰德 万科金域蓝湾 颐和南园 户型 面积 410平方 280平方 278平方 项目 湖语山 加州城 绿野仙踪 户型 面积 243平方 311平方 225 常规户型设计，缺乏产品创新 区域别墅市场产品力分析 以目前区域平台来看，未来项目分流江宁别墅客源存在机会 别墅市场容量大，价格分层清晰，各类产品均有稳定的去化表现； 整体产品力高，部分联排产品面积段大，总价高，以常规户型为主； 本项目以小面积，低总价的定位，完全超越目前市场平台的户型设计，与区域联排墅竞争，具有竞争优势； 【 我们理解的江宁别墅市场平台 】 以高产品力、小面积、低总价别墅产品，分流江宁别墅市场客源 Part 4 对江宁公寓市场的认识 区域公寓市场整体分析 房地产开发热点板块，后续供应巨大，市场竞争激烈 区域 案名 占地 （万方） 总建 （万方） 公寓面积 待售公寓面积 后续供应 合计 大学城 御山湖 30.4 23.8 20.6 0.3 7.5 231.1 水岸龙庭 21.3 38.1 25.4 3.5 13.7 融侨世家 7.4 19.2 19.2 0.2 13.9 九龙湖 万科金域蓝湾 27.2 68 51.2 2.2 33.7 骏景华庭 6.7 16 16 4.1 11.2 百家湖 21世纪 9 45 45 1.6 33.1 江宁 1号 4.8 31.2 7.4 0.4 / 金王府 30 40 40 1.1 24.1 蓝岸亲水湾花园 5 12 12 0.1 3.1 瑞鸿名邸 1.8 7 7 0.8 3.8 东渡青年城 7.1 23.8 23.8 2 / 将军山 托乐佳 39.2 70 70 1.7 42.8 天泰青城 13.6 7.3 7.3 0.1 6.1 东山 世纪东山 15.5 28.4 28.4 1.7 8.9 武夷水岸 12.9 18 18 1 8.4 区域公寓价格 江宁在售公寓住宅销售价格 大学城 九龙湖 百家湖 东山 将军山 14000 16000 公寓 联排 百家湖、将军山由于靠近市区，开发时间早，区域成熟，市场价格在 13000-15000元 /平方； 东山、大学城和九龙湖片区，开发时间晚，配套弱，市场价格在 9500-11000元 /平方左右。 公寓与联排价格比在 1:1.23-1.27 区域公寓供需结构 紧凑型二房、三房占主导，刚需市场表现 一房 二房 三房 四房及以上 项目 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 御山湖 66-69 236 216 91.5% 88 554 527 95.1% 112-117 193 117 60.6% 131-139 33 19 57.6% 合计 236 216 91.5% 554 527 95.1% 226 136 60.2% 一房 二房 三房 四房及以上 项目 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 龙庭水岸 78-80 157 148 94.3% 101-105 244 175 71.7% 126 52 29 55.8% 合计 157 148 94.3% 296 204 68.9% 一房 二房 三房 四房及以上 项目 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 万科金御蓝湾 88 320 320 100.0% 116-117 270 254 94.1% 166-167 162 102 62.96% 135-136 180 153 85.0% 合计 88 320 320 100.0% 450 407 90.4% 162 102 62.96% 一房 二房 三房 四房及以上 项目 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 瑞鸿名邸 66 256 244 95.3% 93 40 35 87.5% 128 40 27 67.5% 131 40 10 25.0% 合计 256 244 95.3% 256 244 95.3% 80 37 46.3% 一房 二房 三房 四房及以上 项目 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 面积 供应量 去化量 去化率 天泰青城 36 40 32 80.0% 68 20 18 90.0% 45-46 40 30 75.0% 73-76 80 65 81.3% 90 20 14 70.0% 合计 80 62 77.5% 120 97 80.8% 户型配比 572 19.2% 1191 40% 1052 35.3% 162 5.5% 区域公寓市场产品力分析 整体规划缺乏亮点，出现了一些围合组团式布局 项目 御山湖 万科金域蓝湾 瑞鸿名邸 立面图 总体 东侧临水，横列排布 高层公寓将联排围合在社区中间 三栋住宅楼呈品字形排布 排布 行列 围合 +行列 小围合 项目 融侨世家 托乐佳 世纪东山 立面图 总体 简单行列排布 社区中部围合式组团 简单行列排布 排布 行列 组团 +行列 行列 区域公寓市场产品力分析 项目 御山湖 万科金域蓝湾 瑞鸿名邸 立面图 风格 地中英式风格 西班牙风格 新古典风格 材料 面砖 涂料为主 石材、面砖 品质感 风格纯正，品质感较强 色彩浓重，品质感较强 表现力一般，品质感较弱 项目 融侨世家 托乐佳 世纪东山 立面图 风格 artdeco 新古典风格 现代风格 材料 面砖 石材、面砖 涂料为主 品质感 产品表现力较强 风格纯正，品质感较强 材质单一，品质感一般 多种风格，整体品质较高 区域公寓市场产品力分析 项目 御山湖 万科金域蓝湾 瑞鸿名邸 户型 面积 二房 88平方 二房 88平方 二房 93平方 项目 融侨世家 托乐佳 世纪东山 户型 面积 二房 90平方 二房 89平方 二房 90平方 常规公寓户型，普遍缺少附加值 附加功能平台 以目前区域平台来看，未来项目分流江宁公寓客源存在机会 供应量大，未来市场竞争激烈； 整体打造中小户型，刚性产品力，刚性的客源表现，区域呈现完全的刚性特征； 常规户型设计，缺少附加值运用，产品力竞争优势不强； 【 我们理解的江宁公寓市场平台 】 高附加值、紧凑型二房、三房为主，以产品、价格双重优势分流江宁溢出客源 三、产品建议 解决的核心问题 项目怎么做 Part 1 关于容积率的思考 在容积率可调整的前提 何种容积率指标能够实现最大投资回报率？ 区域联排价格估算 区域联排市场价值在 7500元 /m2 本项目价格推导将先从本项目区位推导出联排产品的市场价格再通过市场现有的公寓和联排、洋房的价格系数做对比，推导出公寓、洋房的市场价格； 区域内唯一在售个案普罗旺斯小镇计划 3月底上市，预计价格联排 7000-7500元 /m2 ，取高值 7500元 /m2 。 区域公寓价格估算 江宁区万科金域蓝湾公寓价格 13000元 /m2（毛坯），联排价格 16000元 /m2 ，高层与联排价差 1:1.23； 江宁区御山湖公寓价格 11000元 /m2（毛坯），联排价格 14000元 /m2 ，高层与联排价差1:1.27； 取折中值 1:1.25估算公寓市场价值 区域公寓市场价值在 6000元 /m2 区域洋房价格估算 江宁区无花园洋房产品在售，取南京仙林区保利紫晶山洋房价格 17000-18000元 /m2联排价格 20000元 /m2 ，洋房与联排价差 1:1.14； 以 1:1.14估算洋房市场价值 区域洋房市场价值在 6600元 /m2 方案一：容积率 1.5 销售收入： 333,864万元 直接费用： 108,899万元 间接费用： 38,561万元 税收费用： 46,600万元 税后利润： 139,802万元 静态利润率： 41.87% 建安费以别墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商业 2,500元 /m2估算 ; 前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元 / m2估算 ; 商业体量按照 2万 m2，价格按照经验，以住宅价格 1.8倍估算。 注： 物业类型 面积 (万 m2) 各类物业比例 面积 (万 m2) 预计售价（元 /m2） 楼板价 住宅 48 联排别墅 15% 7.2 7,500 300 （以 30万 /亩地价折算） 花园洋房 28% 13.44 6,600 高层公寓 57% 27.36 6,000 商业 2 13,500 方案二：容积率 1.2 物业类型 面积 (万 m2) 各类物业比例 面积 (万 m2) 预计售价（元 /m2） 楼板价 住宅 48 联排别墅 25% 12 7,500 300 （以 30万 /亩地价为计算标准） 花园洋房 35% 16.8 6,600 高层公寓 40% 19.2 6,000 商业 2 10,800 销售收入： 343,080万元 直接费用： 98,640万元 间接费用： 39,626万元 税收费用： 51,204万元 税后利润： 153,611万元 静态利润率： 44.77% 建安费以别墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商业 2,500元 /m2估算 ; 前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元 / m2估算 ; 商业体量按照 2万 m2标准估算。 注： 方案三：容积率 1.0 物业类型 面积 (万 m2) 各类物业比例 面积 (万 m2) 预计售价（元 /m2） 楼板价 住宅 48 联排别墅 34% 16.32 7,500 300 （以 30万 /亩地价为计算标准） 花园洋房 40% 19.2 6,600 高层公寓 26% 12.48 6,000 商业 2 销售收入： 351,000万元 直接费用： 89,712万元 间接费用： 40,541万元 税收费用： 55,187万元 税后利润： 165,561万元 静态利润率： 47.17% 建安费以别墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商业 2,500元 /m2估算 ; 前期费用（勘察设计费、前期开办费、三通一平、临时设施等）按200元 / m2估算 ; 商业体量按照 2万 m2标准估算。 注： 方案 容积率 利润 静态利润率 1 1.5 139,802万元 41.87% 2 1.2 153,611万元 44.77% 3 1.0 165,561万元 47.17% 本项目总利润及利润率递增与容积率呈反比趋势 建议在政府容许的范围内，争取降低拿地容积率指标 【 我们关于容积率的思考 】 Part 2 关于产品的建议 世茂蝶湖湾 业态： 住宅： 由 12幢沿湖面一字排开的高层公寓、数个分布于湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、 SOHO、酒店式公寓； 配套： SHOPPING MALL、 4星级国际酒店，三大功能主题会所（ 13000 超大型运动休闲会所、老人会所、儿童会所）、国际双语幼儿园和学校、商业广场及台湾风情街组成 经济指标： 占地 72万， 总建筑面积 107万， 容积率 1.5 社区环绕 10万蝶状湖水，绿化率约 65% 低密度社区、大盘规划、水岛组团式； 多种物业形态，满足不同客层 大体量商业配套，满足社区生活娱乐需求 社区配备电瓶车与直达上海的班车，满足便捷出行需求 世茂蝶湖湾 水岛式片区规划 各片区由引入的水系自然分隔，打造成全岛屿式组团，塑造 40万方的湖畔公园社区；公寓区户户观景。 世茂蝶湖湾 创新物业户型 在 06、 07年即在当地推出高附加值的公寓产品、推出叠加别墅等创新户型概念，引领市场，塑造区域标杆。 高附加值公寓 叠加别墅 上叠 下叠 分为东西两大区域， 东部是以大型商业、酒店、办公为核心的商务区，提供便捷高效的商务办公服务和优雅舒适的酒店服务， 西部是以具有江南水乡特色及台北风情商业街为核心的休闲区，提供一站式的生活体验和亲水生态环境， 24小时的商业活力区 世茂蝶湖湾 12万方商业中心 江南水乡特色及台北风情商业街为核心的休闲区 大型商业、酒店、办公为核心的商务区 世茂蝶湖湾 的总结 1. 大盘规划、丰富业态、创新产品，首推低密度产品，拔高调性，树立城市级高端形象，吸引外区客源导入； 2. 蝶湖湾通过天然水景主题概念，打造自然的生态片区概念，以水景公园式的主题园林，塑造项目景观特色。提升产品品质高度。 平土烟台项目 业态： 144万方别墅、洋房、公寓； 22万方商业、酒店、办公； 11000平米幼儿园； 4.9万方中小学 ； 经济指标： 占地 130万， 总建筑面积 170万， 容积率 1.45 组团片区式规划模式；业态无界化组合； 紧邻鱼鸟河天然景观资源； 完善配套，集中规划打造休闲娱乐商务的整体规划需求，部分分散于各片区内，满足日常生活需求 新聚仁操作项目 项目正在规划中 市场个案 的启示 1. 大盘规划，首推低密度产品，拔高调性，树立高端城市级形象，吸引外区客源导入； 2. 大盘必需的丰富物业形态，满足不同客源需求； 3. 大盘必需的主题性片区式规划，塑造项目特色，提高产品形象； 4. 大盘必需的大体量级配套，满足生活必需、塑造近在咫尺的休闲娱乐消费。 5. 创新的产品，吸引客源。 6. 配备社区班车等，解决大盘出行问题。 本案完全可通过对市场大盘的规划借鉴，打造一个带有“爱家”品牌特色、引领句容城市新形象的国际化大型居住区。 大江宁第一城市级水岛公园社区 树立全新的地标形象、导入全新的宜居空间 产品关键词： 1. 大盘规划 2. 特色园林 3. 地标建筑 4. 创新户型 5. 完善配套 关键词一：大盘规划 主要针对现有两套方案进行评估，选择符合规划要求、符合市场、符合大盘形象，能体现本案特色的规划方案。 规划要求： 1. 形象： 树立城市级大盘形象； 2. 水系： 合理规划 80亩水系资源，塑造本案特色； 3. 商业配套： 由于本案西侧有规划大体量的集中商业配套，同时根据政府规划，本案需在东南角配臵一定体量商业，与周围地块形成联动的商业圈形式，因此本案的商业体量不易过大，控制在 1-2万方 即可，以满足社区生活娱乐需求为主，打造特色商业街。 方案评估：方案一 水景设计：形态生态自然，中心水景形成核心景观价值，塑造大盘大气形象；由中心集中的大面积水域，自然分散到社区各组团片区中， 自然划分片区，形成水岛概念。 沿城市干道设计小高层、高层产品，大气围合整盘，错落天际线变化，树立项目 大盘形象 。同时保障 户户可观湖景 的价值。 水主题，岛式规划 ，片区间相互独立； 商业规划东南角符合城市规划要求，并且较为独立，不影响住宅 . 方案评估：方案二 公寓产品集中规划于北区，形成自身围合组团，但缺少与整体社区的景观联动，尤其 后排建筑无法享受水景的景观资源。 水景设计：缺少核心的景观塑造，整体 气势感较弱 ； 片区规划不明显 ，仅中心区域做了水岛概念； 商业规划不够独立 ，对周边住宅有一定影响。 评估总结 综上两套方案的比较来看，方案一在形象塑造上更符合大盘气质，天际线处理错落有致；水岛式组团规划自然生态，符合水岛公园的定位要求，因此我司认为方案一更适合本案。 关键词二：特色园林 特色一： 百亩自然水系 ，最具特色的生态 水主题公园 特色二： 五层垂直绿化、森林坡地体系 ，最森林最私密的 公园 营造 打造最生态的特色水主题公园社区，塑造品质生活标杆 特色一：百亩水系、水主题公园塑造 赋予各水景组团不同的主题性、文化性、参与性，景观与功能深度融合 天鹅湖公园 核心湖景 大气中心水景，塑造核心价值 畅想公园级湖景，生长在公园中的住宅 泰晤士公园 别墅区水景 浅水细流的形式，贯穿与别墅组团间； 两岸绿化密植，多层次景观塑造，打造别墅区专属的私密性。 塞纳河公园 公寓、洋房水景 蜿蜒流淌于公寓洋房间，两岸大型乔木植栽，为相对高密度区域营造森林式的水岸效果，打造 公园式的生态住区 。 核心区水景，可局部 跌水瀑布 处理，塑造水景的空间感； 从中心大湖到宅间浅水的变化过度，营造自然多变的情趣； 组团间的水景，以浅溪的形式为主，清澈见底的河水、天然形态的 龟纹石、鹅卵石 ，河道旁 密植多层次植被 ， 生态 又充满 野趣 ，品质感十足。 水景的多种形式 水景的参与性 亲水平台的塑造 水景的公共参与性： 根据不同的水域面积，设计各类亲水平台； 打造 可参与的水景 ，让业主真正的享受水景的乐趣。 亲水廊亭 亲水广场平台 局部亲水平台 私家亲水 针对别墅业主专属的 私家亲水 享受，以生态堆坡，丰富的植被、水生植被、假山石，设臵 木质滨水平台 ，为业主提供惬意的室外休憩空间，体现高端品质 五层垂直绿化堆坡森林 (通过五层垂直绿化，塑造深度、厚度、密度三度感观 ) 第一层：高 7-8米 ， 胸径 20公分以上的大乔木 第二层： 4-5米高的小乔木 、 大灌木 第三层： 2-3米高的灌木 第四层：花卉 、 小灌木 第五层：草坪 、 地被 一级干道 ， 组成社区主要的道路屏障功能 二级次道，私家宅间、内水岸绿化功能 特色二：五层垂直绿化体系 五层垂直绿化 借势造景，提高社区环境密度 一层 二层 三层 四层 四层 五层 第一层：高 7-8米，胸径 20公分以上的大乔木 第二层： 4-5米高的小乔木、大灌木 第三层： 2-3米高的灌木 森林式社区道路屏障 多层次一级干道 私密的宅间道路 第三层： 2-3米高的灌木 第四层：花卉、小灌木 第五层：草坪、地被 公寓的森林式组团 适当堆坡密植、塑造移步换景的生态私密空间 别墅、洋房的森林式宅间 丰富绿化层次、有序密植； 建筑隐逸在景观中，通过园林绿化塑造曲径通幽的私密性。 “强调低密度住宅静谧尊贵的生活品质” 关键词三：地标建筑 古典主义风格 ，塑造高品质地标建筑形象 别墅 花园洋房 公寓 别墅立面 古典英伦风格 建筑将英式元素细致刻画，从灯饰、烟囱、墙面图腾到深红三色面砖，无一不展现尊贵品质。 个案参考：长泰东郊 都铎图腾 花岗岩外拱门 庭院铁艺大门 原生石材基座，高级质感外墙涂料，深红色高档文化石墙面，增加建筑厚重感。 细节品质 采用尖塔型斜屋顶，砖石结构烟囱，灰色高质感陶瓦还原出都铎建筑的屋顶美学。 建筑通过对门头的设计、墙面装饰的设计、铁艺门窗的设计等，从细节凸显品质 洋房立面 新古典英伦风格 延续别墅英伦风格，洋房表现较为简洁大气，去除了繁多的装饰图腾，同时材质的变化，塑造空间的立体、层次感。 个案参考：尚东国际名园 公寓立面 延续整体色系，墙身表现更为国际大气，通过基座的细致刻画，表现传统新古典主义的尊贵感。 新古典风格（一） 个案参考：金地意境 典雅大气、注重细节表现 新古典风格（二） 同样古典风格的表现，但运用相对较浅的土黄色系，与低密度产品形成一定的对比，使社区色彩表现更为活泼、不会太沉闷。 个案参考：绿城新绿园 建材可采用真石漆，控制成本 公寓户型 类独栋户型 花园洋房户型 关键词四：创新户型 公寓配比 房型 面积段 面积配比 1+1房 60-70 20 2+1房 80-90 50 3+1房 120-130 30 总计 100 高附加值 +1房 、奢华空间享受，打造全新花园式宜居空间 房型：一房二厅一卫 （绿地 21新城） 建筑面积： 68 ；实得面积： 84 （赠送面积： 16 ） 高附加值赠送： 建筑面积： 68平米 设备平台： 3+1.2=4.2平米（全送） 凸窗： 2平米（全送） 南阳台： 7.6+12=19.6平米（半送） 总附赠面积： 16 附赠比率： 23.5% 大面积空中花园 ， 多功能改造 ， 一房变两房； 南向景观阳台 ， 增加舒适度 。 60-70平米 1+1房 一房享两房 1. 公寓户型 建筑面积： 90 两房两厅一卫 +空中花园 高附加值的体现： 入户花园： 12 （半送） 凸窗： 3 （全送） 南北阳台： 12 （半送） 全赠送面积 半赠送面积 总附赠面积： 15 附赠比率： 17 % 高附加值利用： 北向 12平米入户花园，可由两房变三房； 南向大面宽阳台可在交房后与客厅打通提高客厅舒适度。 入户花园利用 借鉴案例：昆山绿地 21新城 两房享三房 80-90平米 2+1房 房型：三房二厅二卫 建筑面积： 122平米；实得面积： 145平米（赠送面积： 23平米） 高附加值赠送： 建筑面积： 120平米 设备平台 ： 6+5=15 （全送） 北阳台： 4+4=8 （半送） 南阳台： 8 （半送） 总附赠面积： 23 附赠比率： 19% 空中花园赠送 ， 日后封闭 ， 3房变 4房 ， 多元空间设计； 南向阳台与设备平台结合 ， 奢华观景平台打造； 120-130平米 3+1房 地上面积：约 210-230 地下面积：约 163 别墅间由小书房连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感； 步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强； 顶层独立主卧层，南北露台，私密性强，又舒适大气。 参考个案：绿地香颂 地下层 一层 二层 三层 中间户 2. 类独栋户型（ 200-250不含地下室） 类独栋户型 地上面积：约 240-260 地下面积：约 90 别墅间由玄关、露台连接，其余部分完全独立，做成类独栋形式，更具高端价值感； 端头强化边侧花园面积，更具卖点； 步入式下沉庭园，超大地下空间，实用性强； 南向大面宽主卧套房，豪华舒适； 顶层露台空间，极具情趣。 地下层 一层 二层 顶层 利用端头优势，增大边侧花园面积，使该户型附加值更高，更具卖点； 同时作为端头户可考虑建筑天际线的错落变化，可作两层 +阁楼露台设计。 参考个案：绿地香颂 端头户 3.花园洋房户型 层层退台、户户花园； 高附加值、别墅式豪华功能空间 一层（送地下室） 建筑面积： 160左右（地下室不计入容积率） 超大下沉花园，多重院落体验 65-75地下室空间全面积赠送，体现高附加值理念 南向超大庭院，可享受惬意下午茶时间，成为空间亮点 160舒适四房，主卧三件套套房，主要空间面南设计，空间布局动静分区合理 关键词： 地下室全面积赠送（ 65-75） 下沉花园、一层南向超大花园，多重院落享受 大面宽、功能分区合理 主卧豪华套房 借鉴案例：上海金地艺境 二层（送地下室） 建筑面积： 160左右（地下室不计入容积率） 关键词： 地下室全面积赠送（ 60-70） 下沉花园、南向超大露台主卧尊享 大面宽、功能分区合理 主卧豪华套房 超大下沉花园，多重院落体验 60-70地下室空间全面积赠送，体现高附加值理念 160舒适四房，主卧三件套套房，主要空间面南设计，空间布局动静分区合理 南向超大露台，可享受阳光美景 三层 四层 建筑面积： 125-130 建筑面积： 96左右 南向超大露台，可享受阳光美景 北向超大露台，可享受独立思考空间 南向超大露台，可享受阳光美景 多凸窗设计体现高附加值理念 北向超大露台，可作为工作空间亦可做洗衣房使用 五层 六层 建筑面积： 95左右 建筑面积： 95左右