建业集团城市运营暨土地一级开发方案(第一阶段)征求意见稿.ppt

序篇 1 建业地产研究院自2010年8月1日筹建以来 根据建业集团的整体发展战略 依靠原大道智源的研究成果和多年实践 经过深入的思考和研究 本着 一切为了建业 的办院宗旨 着手研究 三驾马车 的战略规划 以图从产业体系 产品体系和运营体系等企业良性产业生态发展链完善的核心竞争力方面 使建业集团进行全面的提升 同时 根据建业集团发展的需要 转换思维模式 调整研究课题 紧紧围绕建业的发展 制定了地产研究院的发展战略规划和近期工作计划 以求尽快把研究院的研究成果转化为建业集团的 驱动力 和 核心力 做好建业集团实现进军地产百亿军团 实现年复合增长率20 25 销售收入突破300亿元 成为河南规模第一 市场占有率第一 赢利能力第一的伟大战略目标的 参谋部 和 智囊团 2 3 随着 中原经济区 即将纳入整体国家战略规划 河南经济的快速发展已是不争的事实 河南将成为下一步中部经济发展的焦点和热点 河南房地产业将迎来新的 黄金十年 万达 恒大 中信 闽商 浙商等域外资本大幅强势进入 地方性企业也在抢掠有限的市场资源 建业集团如何在新的历史机遇下 继续保持 专业化领袖型区域品牌地产开发商 的 行业老大 地位 实现单一的 房地产住宅开发商 到商业地产开发及运营最后进入土地一级开发 实现一二三级市场联动 建业完善的产业生态链 使省域化扩张战略价值实现最大化 是建业集团面临的核心问题 也是建业地产研究院为之奋斗的目标 4 建业集团城市运营暨土地一级开发方案 第一阶段 前言 建业集团作为河南房地产开发领域的第一品牌 在省域化聚焦发展战略的指引下 取得了良好的发展业绩 全面完成省域化战略布局 企业产品标准体系和管控体系趋于规范化 但在企业完成扩张区域布局之后 如何新形势下 抓住新机遇 更进一步提升建业省域聚焦商业模式的价值 如何实现建业本土化资源的价值最大化 在城市运营中 土地一级开发作为房地产产业的最上游 对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用 撬动着整个城市的宏观经济的发展 土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程 效率和质量 随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后 拿地压力越来越大 凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为 曲线拿地 的新途径 同时掌握核心资源和控制优势 可以左右二级开发和决定二级开发的节奏和方向 建业集团介入土地一级市场开发 凭借强大的品牌实力和本土化资源优势 控制上游资源 抢占开发先机 有效把握整体战略发展布局 合理调配资源优势 掌握核心竞争力 科学调整整体发展节奏 达到 攘外安内 众生共赢 的区域化商业模式价值最大化的战略部署 藉此完成从房地产开发商到城市运营商的转变 对建业集团省域化发展战略起着至关重要的作用 也是建业集团在新形势下完成下一个十年发展布局的核心导向 可全面提升建业集团的资源整合和赢利能力 形成进退自如 收张有驰 稳健发展 跨步超越的良好态势 5 目录 第一部分 土地一级开发概述 第二部分 国内土地一级开发市场状况 第三部分 河南省土地一级开发市场状况 第四部分 建业为什么要进入土地一级市场开发 第五部分 建业如何进入土地一级开发市场 第六部分 建业土地一级开发市场战略规划 第七部分 建业进行土地一级开发的融资模式 第八部分 效益预测及可行性分析 6 土地一级开发的背景 改革开放以后 尤其是20世纪90年代以来 我国城镇化进程不断加快 到2009年底 全国31个省 自治区 直辖市共有设市城市655个 城镇化水平46 59 城镇人口达到62186万 每年城镇化水平提高一个百分点 每年农村就有1000万到1200万农民进入城市 城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾 土地市场在发展中出现了诸如土地开发不规范 房地产市场秩序混乱 国家土地收益流失 农民失地等现象 不仅极大地浪费了有限的土地资源 也造成了国家财富流失 社会矛盾上升等不良后果 原有的土地开发 供应模式难以满足时代的要求 迫切需要一种 通过基础设施建设促进土地升值 土地增值收益支持城市基础设施建设 的滚动发展的城市经营理念 7 为了有效的规范土地市场 盘活和最大效率的利用土地 对土地开发 出让 利用等各个环节进行有效的调控和管理 国家借鉴国际经验推出了土地储备制度 并由此产生了土地储备开发制度 在这种背景下 土地一级开发应运而生 什么是土地一级开发 8 土地一级开发 是指由政府或其委托的企业 对一定区域范围内的城市国有土地 毛地 或乡村集体土地 生地 进行统一的征地 拆迁 安置 补偿 并进行适当的市政配套设施建设 使该区域范围内的土地达到 三通一平 五通一平 或 七通一平 的建设条件 熟地 再对熟地进行有偿出让或转让的过程 所以土地一级开发既是一种集征地 拆迁 补偿 规划设计 市政基础设施 公共配套设施和环境景观建设与一体的项目系统工程 也是一种集土地资源管理 城市规划 城市建设 环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程 城市土地开发的规划体系是实施土地开发的依据 城市规划纲要 城市总体规划 控制性详细规划 修建性详细规划 土地利用总体规划 分区规划 协调 土地利用年度计划 城市经济和社会发展规划 宏观层面 对城市未来发展起着控制和引导作用 微观层面 决定着土地开发的区域 布局 规模 质量和开发内容 10 11 从内涵上看 土地一级开发除了是一个以 生地变熟地 为主要特点的工程过程之外 还具有以下三个要素 1 权属流转的过程土地一级开发的过程实际上是一个土地所有权 使用权等权属的转移和流动的过程 三个要素 3 利益协调的平台 2 调控土地的手段土地一级开发是政府运用土地供应规模与节奏调控土地市场的重要手段 土地一级开发体现着以土地为载体的国家 企业 一级开发企业 和经济个体 包含原用地企业 城市居民和农村农业生产者 三者之间的利益关系 是三者利益协调的平台 土地一级开发中涉及的权属关系 土地权属关系 土地所有权 土地使用权 土地一级开发权 是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有 使用 收益和处分的权利 我国实行土地的社会主义公有制 即全民所有制 存量土地 和集体所有制 增量土地 是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有 使用和收益的权利 土地一级开发实施单位依照法定程序 对特定土地实施征收 拆迁 规划设计 市政基础设施建设 公共服务设施建设 管理 服务的权利 获取土地一级开发权的方式 招标委托 授权委托和收购 上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权 有利于融资 仅是土地一级开发权 难以获得抵押贷款 即使开发企业通过一级开发权权属证明抵押而获得信贷支持 本质上也是通过政府担保而获得贷款 土地一级开发中权利主体与权属关系 政府 一级开发主体 二级开发单位 土地所有权 土地一级开发权 受限土地使用权 土地使用权 熟地出让 生地出让 协助 服务 收回 权利主体 权属 相关利益者 得到合理的征地拆迁补偿和安置 诚信经营 合作共赢 确保资金安全和增值 实现最大盈利目标 有利于区域长远发展 政绩体现 城市形象 15 土地一级开发与相关概念的区别与联系 16 传统城市开发模式 中国现行的土地管理体制下的土地开发一般程序是 向原驻地居民或农民低价征收土地 通过城市规划和土地利用规划调整实施土地变性 变用途 不断改善环境 提速交通 公建配套 再向二级开发商高价出让土地 获取土地巨大增值 政府聚集了大量资金 再用于城市建设的滚动开发 如此循环往复 无论是以存量地开发为主的旧城改造 城中村改造 还是以新增建设用地为主的新城区开发 根据开发主体 利益平衡及运作流程等的差异 大体可把城市开发模式分为以下几类 传统土地开发模式与土地一级开发模式对比 传统的土地开发模式 土地出让后开发 土地一级开发模式 土地出让前开发 17 生地 生地出让 土地一级开发 土地一级开发 土地出让 建造房屋 18 现阶段 国内土地一级开发存在四种模式 土地一级开发流程 19 向当地国土局提交土地一级开发申请 当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审 组织编制土地储备开发实施方案 编制土地一级开发实施方案 确定土地开发主体 按照规定办理相应手续 取得当地人民政府的批准文件 办理征地 拆迁 市政基础设施建设等相关手续 组织验收 土地一级开发成本 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用 由项目前期费用 征地拆迁补偿费用 公共区域市政基础设施建设费用 公共配套设施建设费用 工程建设其他费用 管理费 财务费用 土地招拍挂中的交易费用 公共市政配套设施移交前的管理费用等构成 土地一级开发项目投资巨大 建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性 政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目 是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题 如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力 就会使决策者放弃土地一级开发项目 因此 在土地一级开发项目决策阶段 土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据 20 21 土地一级开发项目的成本构成 22 土地一级开发中的机会与盈利模式 基于战略层面的研究 23 从价值链的分析出发 参与区域开发项目建设 通常承担四种角色 商业角色土地运营商房地产开发商房地产代理商 中介机构运营管理 物业管理 参与土地规划 一级开发和运营 土地营销 在所购土地上规划并建造房地产项目 租售给驻商 宣传 吸引驻商 宣传 营销 吸引驻商和消费者 日常运营 维修和其他管理 24 在区域开发的每个阶段价值链中有不同的权力和利益点 区域开发是一个价值创造的过程 开发主体通过在价值链的不同阶段所拥有的权力和能力 来创造价值和获得利益 权能 利益点 影响区域规划掌握土地开发经营权土地一级开发 基建 低成本获取土地与政府分配土地增值收益一级开发的利润 土地转让权招商引资土地二级开发 自营 合资 股权转让等 通过项目投资获得土地增值收益招商佣金和租金二级开发利润回报 商业经营 管理性持久收益 持续现金流回报 土地开发1 0模式房地产开发2 0模式商业运营3 0模式 25 获取土地增值收益 是参与土地一级开发的主要目的之一 土地增值收益的实现是开发商利益实现的重要保证招商收益和开发收益的研究纳入到对 土地增值收益研究 的主线中去 获得土地增值收益 招商佣金和租金 开发收益 自营开发 联合开发 利润从哪里实现 26 国家禁止经营性用地的协议出让及私营机构拥有土地出让权 但我们仍将在现有政策框架下 试图探索开发商在直接获得土地收益上的空间 对获得土地增值收益的分析 以现有法律和政策为基础 分直接获取和间接获取两种模式来研究 在现有政策条件下 在土地一级市场获得土地使用权 对土地进行项目开发 招商和合法转让 是常规的获得收益途径 27 取得土地一级开发的名义 以下名义获取一级开发土地1 工业园区2 科技园区3 产业集聚区4 仓储物流园区5 文化产业园区6 中央商务区 CBD 7 商贸区8 旅游区9 总部基地10 交通枢纽区12 旧城改造13 撤村并城 28 如老居民区 城中村 老商业区 产业集聚园区 铁公机 交通枢纽区 资源性开发区 如城市新区 撤乡进城新区 新农村城镇化新区 29 方案一间接获取土地收益 常规操作的路径分析 30 我们研究了国内类似土地出让的相关案例进行经验借鉴 CASE某产业基地土地开发模式操作过程图 31 间接获取土地的操作关键策略 成立若干关联公司 是成功获得所需地块的前提通过摘牌获取土地 是实践中证明市场风险小 便于操作的获地方式与政府在挂牌前达成默契 对土地竞争者设置门槛 是摘牌成功的关键 成立和运行关联公司 按地块分别获得土地的使用权 每个公司作为法人实体 在土地一级交易市场上获得土地使用权 开发经营土地 依法转让土地 各个项目地块分别获取 降低了开发商的交易风险 土地公开出让的方式有三种 招标 拍卖 挂牌 招标有利于发展商进行理性决策 对于竞争者是一种水平上的考验 拍卖容易操作 透明度高 公平竞争 但易受房地产气候的影响 挂牌可以给予开发商和政府充分的考虑时间 实际上是延长期限的拍卖 挂牌交易可以通过附属条件设置门槛 开发商与政府之间达成协议 以开发商与政府的双赢为前提 开发商在摘牌前一般对区域开发已有一定投入 或者允诺满足政府在区域开发中的特殊要求 32 转为综合用地 通过土地使用权的获取和转让 开发商间接获取土地增值收益的模式 成立工具公司 与政府达成协议 综合用地 工业用地 分块拿地 摘牌 竞标 不改变土地用途 改变土地用途 协议获地 招商 转租 二级开发 依法转让 自主开发 联合开发 股权转让 二级开发收益 股权转让金 招商佣金 税收返还和转租租金 开发模型 33 方案二直接获取土地收益开发模式探索 公私协议合作开发 34 兼顾和融合各方参与者的利益 是区域土地开发利用良性运转的保证 对于土地开发利用的探讨 必须从房地产各个参与者的目标和利益出发 宏观形势和外部冲击 会影响各个参与方与欲开发土地之间的关系 必须兼顾和融合各个参与者的切身利益 用户 所有者和租户 政府 开发商 土地 税收服务和决策 交流及沟通 购买 出租 区域经济发展财政收益 经济利润财务目标 私人利益 35 在对区域地块开发上 开发商与政府之间有共同利益和目标 也有潜在的利益冲突 开发商与政府之间在区域发展 经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益同时 二者在土地增值的分配上也存在潜在矛盾冲突 政府 开发商 地区经济发展城市化及形象财政收益政治成就 利润实现导向下的财务与市场目标 区域开发土地增值 36 由于面临着各自不同的约束 政府和开发商均难单独完成区域的成功开发 我们的解决思路是什么 单独进行一级开发的困境 37 成功经验借鉴 美国开发过程中公共 私营角色的配合 开发模式的转型 公共部门和私营部门独立行使各自职能任何利益交叉都被视为利益冲突公共部门不承担任何商业风险 特点 原因 公共部门通过合伙 合资 合作开发方式 扩展原有的活动范围 承担新风险地方政府开始把区域开发视为战略资源公私合营开发在地区发展战略中占重要地位 公共部门 制定法规和总体规划建学校 道路 卫生 供水 取暖私营部门 拟定项目 制定项目开发计划 职责划分 公共部门 成为开发者 租赁者 权益投资者 土地出租人 特定项目选择者 经营者 提供特殊的融资政策 税收减免政策私营部门 完成地上建筑建设 项目的经营 联邦政府城市投资减少减税公决 使得不能提高税收和批准增发新债券 政府寻找新的资金来源财政紧缩 土地增值 地方政府把开发视为战略资源 这种资源能够产生新市区 挖掘潜在土地价值 为基础设施建设提供财政支持 刺激经济增长 提供就业机会 20世纪初70年代后期80年代初 38 公私协议合作开发符合开发商的利益 公私协议合作开发对私营部门的利益影响 创造更利于协作的政策环境如果需要 政府可提供资金或政策支持降低开发成本及商业风险 保证开发商利润的实现有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准 批准的进程也会加快 公共部门的期望值不是随着市场的变化而变化 反而对政治环境的变化非常敏感 容易受影响而发生变化政府和开发商在利润分配商存在潜在矛盾 而且开发商在博弈中处于劣势 优点 缺点 39 公私协议合作开发与政府的战略目标一致 能够实现政企双赢 公私协议合作开发对政府部门的利益影响 更好的实现政府公共目标能够使政府拥有持续的现金收益流充分利用私人开发商的开发经验及创造力 作为土地所有者 出让方和土地经营开发者的各自固有利益之间的潜在冲突 优点 缺点 40 1 大规模区域开发的成功 往往是政府和开发商合作的结果 公共部门通过与房地产开发机构合伙 合资 合作开发方式 整合社会资源进行区域整体的一级开发政府和开发商通过协议分担风险和分享开发收益成立联合组织和机构 41 2 公私之间的关系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提 政企之间良好的关系 他们之间利益的一致性 是促成公私合作的必要前提 42 因此 公私协议合作开发的方式是值得我们借鉴和学习的 实际上 公私合营的合作方式 在世界上许多国家 比如说美国 英国 南非 东南亚 瑞典等西欧国家已经被广泛采用 并获得成功 开发规模大在美国 公共设施与商业计划的公私合作发展项目投资额在美国目前每年已经达到500亿 750亿美元 美国各级政府共拥有价值56亿美元的地产权益 运用领域广在英国 政府 大学 学校 地区办公室建筑城市土地的混合使用居住物业 高层 花园公寓 酒店 会议中心及会议酒店机场大学设施及学生公寓科技与生物科技公园运输类物业体育与娱乐设施 43 公私协议合作的执行操作程序 1 项目战略定位 2 建立项目目标体系 3 构建项目发展愿景 4 拟订土地 建筑及基础设施开发计划 5 完成 修改总体规划设计 6 拟订项目整体发展预算案 7 完成项目整体经济分析 8 完成项目整体阶段发展计划 9 分别完成公共 私营部门经济分析 10 分别制定公共 私营部门的投资 发展及运营计划 11 规划设计报批 14 组建公私合营组织架构 13 报请政府批准成立PPP公司 15 完成项目的整体立项审批 16 资金到位 开始施工 12 协商并签定公私合营合作协议 4 拟订土地 建筑及基础设施开发计划 5 完成 修改总体规划设计 44 整体公私协议合作开发的运作模式 关键举措 土地一级开发 公开招标土地开发权 建立AAA总公司 本方案阶段划分 1 与政府形成战略伙伴关系 分别与土地管理部门 招商局签订框架性协议成立AAA公司形成组织架构进行土地开发前的毛地价值评估 AAA公司投资进行土地一级开发政府组织验收一级开发后的土地 并进行成本核算 政府在土地交易中心进行土地交易 公开招标土地开发权按照框架性协议 进行土地增值收益分成 2 3 4 分享土地开发权出让收益 开发商的利益实现 开发成本 税收返还 关联公司摘牌获得部分土地开发权 开发商关联公司通过摘牌获得自营开发所需用地的土地使用权利 二级开发收益 45 Coldspring内城开发 美国 巴尔的摩 开发结果 实现了公共利益实现区域开发 地区经济增长开发商的风险和利润均降低 案例一 46 MetroTech中心 布鲁克林的区域发展 美国 纽约 MetroTech中心是一个集商业 研究和高新技术为一体的大规模综合中心 占地16英亩 项目的规模和密度均较大 由于开发规模和风险太大 不可能由城市政府或私营开发商独立开发 所以采用公私合营方式 由纽约市政府 理工大学和ForestCityRatner联合开发 开发结果 显著地改善了布鲁克林中心区的面貌 提升了政府形象 该项目体现了公共 私营联合开发的强大力量 案例二 一级开发盈利模式 本质仍在于卓越地控制成本 为获取二级开发土地使用权创造条件 根据有关土地部门 专业咨询机构的判断 以及当前各地的操作实践 一级开发主体与政府分享土地开发增值收益的前景并不乐观 当土地一级开发成本加出让金不高于政府规定的基准地价时 一般都会放行 鉴于一级开发占用资金量大 周期长 因此 各地政府在对土地一级开发成本的审计与评估时 为一级开发商保留了一定的盈利空间 通过优化规划方案 可以节省成本 增加土地价值 提高对二级开发商的吸引力 通过优化市政规划方案 可以有效控制市政基础设施投资 通过优化土地利用性质和开发强度 可以提高土地价值 促进土地上市交易 为上市交易时取得土地使用权 创造有利条件 熟悉当地社会经济环境 了解各地块的价值 借鉴 国内外新城开发模式 地产研究院研究国际国内新城开发案例发现 新城开发可归为3 5模式 即按地理空间划分为远郊新城 近郊新城和城中新城三大类 按发展驱动力则分为居住新城 产业新城 交通新城 行政新城以及都市副中心五大类 48 远郊新城 霍华德式的田园梦想远郊新城的特点是避免在城市边缘地带开发 通过征购低地价的远郊农地以降低新城开发成本 伦敦模式 尽管新城在空间上与伦敦保持较远距离 注重独立性 但在经济功能上却与之形成互补 但新城最终并没达到工作和生活的平衡 部分人要去伦敦等大城市就业 周边城市的人也跑来新城就业 独立自主的生活设想在实践中被证明过于理想化 近郊新城 三种发展路径法国模式 法国近郊新城一般离中心城市20 40公里 在半城市半农村地带开发 与英国新城保持独立不同 近郊新城注重通过多种便捷的交通方式来从空间上保持与中心城市联系 并布局多种功能 实现综合开发 美国模式 也称为边缘城市模式 其首要特点是并不独立于中心城市 而是与之一起组成多中心的大都市圈 其次是低密度地开发建设 办公楼 住宅都位于绿地环绕的空间之中 对外交通则以高速公路和小汽车为主 公交体系比较滞后 人口的低密度是其原因之一 目前 边缘城市已成为美国中产阶级的主要居住场所 但随着人口的增长 交通拥堵等城市问题也越来越突出 澳大利亚的郊区新城在布局上与美国类似 但为防止城市无序蔓延 新城由政府做出总体规划来引导城市发展 以避免纯商业行为带来的不良影响 在城市建设上 强调在原有城镇基础上进行发展 提高土地的利用强度 进行高密度的办公 居住开发 始终坚持以轨道交通为主的公共交通体系建设 同时 为避免新城开发对中心城市的发展造成不良影响 政府限制了部分郊区产业的发展以及城镇的规模 49 城中新城 旧城的破茧重生城中新城 即对老旧城区进行大规模更新改造而重新繁荣起来的城市片区 城中新城的样本当属日本的六本木 这片原来由狭窄街道和拥挤建筑构成的区域 经过长达17年的筹备改造 已经成为集多种功能为一体的超大型复合都会社区和东京重要的商务区之一 居住新城 住宅区的另类表达居住新城的缘起是为了疏散市区过度拥挤的人口 改善居住环境抑或为中低收入家庭提供住房 而在城市边缘地带开发的大型居住区 如北京的天通苑 但单纯的住宅开发最严重的问题莫过于工作和居住的严重分离 使得交通设施在上下班高峰期拥堵不堪 而增建交通设施又会造成平时的闲置浪费 居住的过于集中 往往造成商业 教育等公建配套供应不上 使得早期入住的居民生活极其不便 目前单纯的居住新城开发越来越少 原有的大型居住区也在慢慢引入新的产业以平衡城市内部功能 产业新城 工业的集聚地产业新城最开始是由于中心城市地价的高昂使得工厂原地扩张成本巨大 而功能布局的混杂和人口密度的加大 导致了生活环境恶化 重工业首先迁出城市 随后轻工业也逐渐外迁 但为避免重蹈布局混乱和土地资源的浪费 政府在城市边缘条件适宜的地方划出一片区域进行引导 由此形成了产业新城的雏形 但最开始产业的外迁 职住分离造成的钟摆式交通等另类城市问题随着产生 于是 在产业新城布局适当的住宅 商业和公建配套 使之达到一定的工作和生活的平衡 成为后来产业新城发展规划的共识 国内产业新城发展的典范应属苏州工业园 其规划将清洁的轻工业围绕居住邻里和商业中心布局 使得工作 生活和居家相互靠近 并达到了四个平衡 用地平衡 就业平衡 商业设施服务平衡以及生活居住区平衡 50 交通新城 对枢纽优势的依托城市地理学认为 地理位置在一个城市的产生 发展和没落中起着重要作用 古代城市一般都修建在位置优越的地方 随着经济发展模式的转变 地理位置的优越程度也在随之改变 原来区域的边缘可能由于对外贸易的兴起而崛起新兴的城市 如20世纪初的上海 而交通模式的改变 也可能诞生新的城市 如铁路的建设使得石家庄从一个小村庄跃居为大城市 当今 交通新城的主流趋势是在城市周边依托空港 海港和高铁 发展具有独立城市功能的空港新城 临港新城 临铁新城等等 这类新城不同之处在于 其产业的发展是依托于交通枢纽优势 根据其发展物流 加工制造 商贸会展 商务办公等产业链 并适当配置居住以及必要的公建 行政新城 政府主导的典型行政新城是指以行政中心搬迁为先导而开发起来的新城 这类新城开发 初始驱动力在于大规模的政府搬迁 既加快了区域基础设施的建设速度 又为区域发展提供了初始需求 为避免单一的行政办公职能导致城市功能的不平衡 行政新城一般要发展相关产业 国内行政新城发展较为成功的有深圳将市政府由罗湖区迁往福田区 青岛将市政府从旧城区迁往东部新区 这两个城市政府目前所在地 都已成为当地最为繁华的金融 商业和办公中心 地价也超过了原来的旧城中心 都市副中心 新城发展的归宿都市副中心是指由于多种因素的共同驱动 促使一个具备完善城市职能并能与原城市中心相媲美的新城形成 最开始新城可能以产业 交通或者行政力量的驱动为先导 后来在多种力量的作用下 使得城市功能越来越完善 北京的望京 原来是一个纯粹的卧城 被誉为 亚洲第一社区 后来通过望京核心区域的商圈发展 高科技产业的引入以及总部企业的集聚 使得这个区域拥有北京最好的商务 生活环境 都市副中心已初具雏形 51 建业地产研究院认为 理想的新城应该是 以人为本的城市设计 注重公共交通体系建设和导向发展 多功能的城市布局而不是功能的单一开发 既注重与外界保持良好的联系又注重独立的城市内部平衡结构 既强调土地利用的集约化和多样化又注重舒适工作生活环境的塑造 第二部分 国内土地一级开发市场状况 52 2020年全面实现小康目标 人均住房面积 城市要达到35平方米 农村是40平方米 而目前与这个指标还相差很远 城镇只有20平方米 农村只有30平方米 中国已进入城镇化加速时期 在今后的发展当中 很重要的途径就是要尽快提高城市化率 预计到2020年 将有50 的人口居住在城市 2050年则有75 的人口居住在城市 城镇化水平的提高意味着我们整个国家现代化水平的提高 也意味着我们房地产也有很大的发展空间 城镇化本身就包括建筑业和房地产业的发展 53 党的十六大提出的全面建设小康社会的奋斗目标要求 2020年国内生产总值比2000年翻两翻 即每年平均增长7 以上 经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求 房地产需求将保持稳定 旺盛的状态 主要包括提高居住水平需求 城市化需求 旧区改造拆迁需求 外来购房需求四个方面 中央对土地管理和房地产开发已上升到基本国策层面 对于房地产行业 中央的根本意图是引导 规范行业的健康发展 从而促进城市化进程 带动国民经济持续 快速发展 并且有利于建设和谐社会 城市发展和房地产开发关系到国计民生 特别是住宅开发直接关系到民生 影响到社会的和谐与稳定 因此 政府必然从源头开始 在城市发展 土地开发储备 土地供应 保障性住宅开发等整个发展链条中 起到主导或调控作用 政府只有控制了土地储备 才能控制土地供应 进而才能对房地产开发市场施加影响 土地一级开发和二级开发相分离 是未来发展的必然 一二级市场联动开发模式可能持续不会太久 55 土地一级开发市场趋势 严格控制土地放量的节奏 地块供应趋于紧张 开发模式转变 由企业主导的一二级联动开发模式 逐步向政府主导的一二级独立开发的模式转变 开发门槛提高 1 巨额的资金保障 要求投标保证金达几亿元 存入政府指定的专用帐户 封闭运行 2 限定性的开发周期 约定时间内完不成则无偿收回 3 开发资质 资产规模和经验 等等 竞争趋于激烈 有实力的企业会越来越多地介入土地一级开发 动因有二 一是跑马圈地 取得稳定收益 二是以土地一级开发为龙头 在取得稳定收益时 实现可持续发展 例如 首开集团以土地一级开发为龙头 房地产开发为支柱 房产经营为基础 二级难度加大 在一级和二级市场分离的城市 二级拿地都是要通过招拍挂 政府要帮助一级开发商拿地 会面临较大的舆论压力和风险 例如 北京白家庄地块关于回购的争议 影响企业发展 一级开发在征地 拆迁过程中会占用大量资金 资本规模较小的企业 很难同时进行多个一级开发项目 供应趋于紧张 几个基本判断 外部土地私有化问题 各界都不谈论 各地之间没有统一的一级开发模式 建业集团将成功创造河南模式 城市扩张和土地供应将注重节奏 处于受控状态 违规批地将被堵绝 土地一级开发难以进行产品化运作 盈利模式单一 土地一级开发难以形成巨大的品牌影响力 需要通过二级开发来打造企业品牌 内部土地一级开发需要以二级开发和经营能力为依托 土地一级开发占用资金量大 占用期长 融资难度大 难以实现快速成长 现阶段 一级开发和二级开发的主要任务是练好内功 建立完善的运作管理体系 北京市土地储备与开发模式的启示 政府主导 统一规划 市场化运作 的北京模式本质上控制住土地储备计划和土地出让计划 充分利用社会力量实施土地一级开发 对于旧城改造等开发成本高 风险大的项目 或者不适合民营资本介入的项目 均由政府指定国有企业来开发 能够通过市场化运作的项目 则尽量利用社会力量 北京模式的效率可能会高于上海模式 而且政府基本不承担任何风险 问题 主要通过招标方式选择开发企业 规定开发企业的利润不能高于开发总成本的8 同时又规定生地变熟地后 如果地价超过政府的基准价 则土地不能上市交易 土地一级开发的增值收益完全归政府所有 原居民或企事业单位均不能分享 后果 开发企业没有太大动力去做土地一级开发 更没有动力提高开发质量或创新以最大限度提升土地价值 开发企业面临着巨大的征地拆迁费用难以准确估计的风险 以及由于开发期过长而长期占压大量资金的风险 地块权属不清无法抵押 土地一级开发权也无法抵押 如果再没有政府担保 则开发商的融资难度极大 8 的利润率对外部投资者没有太大吸引力 因而融资困难 上海市土地储备与开发模式的启示 上海市的土地储备与开发 完全由政府主导 组建的上海市地产集团完全按照政府的计划行事 兼具 土地储备中心 和 土地一级开发主体 两种角色 这种完全由政府主导 指定机构实施的一级开发模式 增强了政府对土地一级市场的调控力度 完善了土地供应方式 确保了政府对土地增值收益的控制 但是 另一方面 这个庞大的国企是否具备较高的效率和较高的专业技术水准 以及专项开发资金的统一管理 是值得研究的问题 上海模式只适用于较为有钱的政府 上海市政府为上海市地产集团提供巨大的融资支持 财务拨款在向金融机构贷款时 提供担保土地出让金收入部分返还 用于土地的滚动开发上海市也正在考虑土地资产证券化 土地开发信托 土地权益置换等 土地一级开发的BT模式 BT模式即项目投资者成立项目公司 负责项目的融资 建设并承担风险 项目的所属机构为项目建设提供特许协议权 项目建设完成后由项目所属机构分期回购的融资模式 BT模式是BOT模式的演变 多用于政府项目 所以被形象的称为 政府按揭 BT模式在我国已有不少成功案例 如重庆菜园坝长江大桥 北京地铁奥运支线等 给BT模式用于土地一级开发提供了充足的借鉴依据 由于土地自身为高值产品 又因为土地储备的实施要求政府为唯一的供地方 这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的 有可靠的回购保障 这是吸引投资者的最重要的条件 59 土地一级开发项目有其典型的特征可以赢利 但无法交给企业来运营 投资回报率很高 但是其抵押贷款量少 时间短 主导者是政府 但是政府却没有能力进行具体的土地一级开发操作 利润相对于庞大的资金成本和繁琐的工程环节来说很低 60 金融机构 投资建设者 政府方 勘察设计单位 监理单位 施工单位 咨询单位 政府监督机构 项目公司 贷款 回购承诺 BT合同 提供咨询服务 建立管理 协助管理 监理 监理 监督 土地一级开发BT模式运作方式 61 土地一级开发属于新兴事物 目前没有统一的实施方法和具体的国家政策 在项目实施过程中 需要大量的协调工作 在土地一级开发BT模式中 虽然由投资方负责项目投资建设 但是政府必须充当有效率和效力的协调角色 首先 要协调土地原使用者与项目公司之间的关系 以取得土地原使用者的信任 其次 要协调政府部门之间的关系 提高效率 减少乱收费问题 节约成本 解决与原法律法规相抵触的问题 第三部分 河南省土地一级开发市场状况 62 区域发展 从 天地之中 到 经济极地 随着国家 中原崛起 战略的实施 中原经济区 的构建上升至国家战略规划层面已是大势所趋 而实现 中原崛起 和 中原经济区 构建的唯一途径就是找到一条特色化的发展之路 承担着国家粮食安全的重要战略任务的河南省 如何破解发展中的难题 63 建业地产研究院认为中原经济区的发展战略 就是通过构建中原经济区 加快城镇化进程和产业化结构性调整 稳步增加可耕地面积 失地农民成为产业工人 建立高效农业产业化 最终实现农业现代化 工业化和城镇化协调发展 使得收入增加 人民富裕 粮食稳定增产 最终确保农业和粮食安全 区域经济高速发展 作为农业大省的河南 为确保国家粮食安全 加快省域经济的快速发展 实现工业化 城镇化和农业现代化三者协调发展是一条必有之路 作为全国第一人口大省的河南 住房刚性需求会愈来愈旺盛 土地供给将会越来越紧张 经济的发展推动消费需求的上扬 刚性需求的旺盛和土地供给的矛盾会愈加凸显 这将是河南城镇化进程中最大的难题 64 在建业的横向扩张战略中 始终是以郑州为中心 以不同的半径画出同心圆 也即业界所称的二环 三环 四环 二环 未来2年内 以郑州为中心 半径300公里为圆 在这个区域进行房地产开发 区域人口一亿两千万 三环 4到5年后 把半径扩大到350公里 进入河南周边省份的40多个城市 经营100到120个项目 区域人口一亿五六千万 四环 8到10年后 半径再扩大到400公里 进入50多个城市 经营200个项目 区域人口2亿人 按照对 中原经济区 的整体构想 中原经济区的战略规划区域包括河南全省 安徽北部 山东西南部 河北南部和山西东南部的中原地区等30多个地市 位于东中西部三大地区的结合部 区域人口2亿人 建业集团高瞻远瞩的省域化扩张战略与中原经济区的构建和发展脉络不谋而合 是运筹帷幄 还是天意巧合 中原经济区与建业战略 65 2008年底统计结果 河南省土地总面积16 56万平方公里 其中耕地面积11889 56万亩 林地4527 84万亩 园地470 868万亩 牧草地21 58万亩 建设用地3279 94万亩 河南省土地概况 66 2007年 河南省土地一级开发市场共出让国有土地供应6661宗 面积10490 00公顷 其中新增建设用地6130 93公顷 存量建设用地4359 07公顷 分别占58 45 和41 55 成交价款及租金等收益共239 77亿元 宗数 面积和价款分别较上年增长50 74 2 87 和16 53 2008年 河南省土地一级开发市场共出让国有土地供应3682宗 面积11914 12公顷 其中新增建设用地7311 79公顷 存量建设用地4602 33公顷 分别占61 37 和38 63 成交价款及租金等收益共336 05亿元 宗数较上年减少44 72 面积和价款分别较上年增长13 58 和40 16 河南省土地一级开发情况 67 2010年上半年 全省房地产开发企业本年土地购置面积1257 03万平方米 比上年同期增长3 2 增速比上年同期回落25 4个百分点 分别比今年一季度 1 5月加快5 3个和0 6个百分点 本年完成土地开发面积594 96万平方米 增长7 5 分别比上年同期 今年一季度 1 5月加快6 1个 5 5个和14 2个百分点 河南省房地产投资情况 68 河南省城镇化面临极大的人口 资源 环境压力 有限的环境容量不允许我们走分散布局的城市发展道路 不能建设众多低密度的城镇和居住区 这就要求我们要积极建设并在全省推广占地少 设施齐全 功能完善 环境优美的小房住宅 从完善住房的建设和功能方面满足群众需要 提高生活质量和居住舒适度 在区域人口分布密集 人地矛盾突出 环境压力巨大的地区推进城市化的 河南房地产业未来发展最大的问题不是需求 不是资金 不是技术 而是土地 土地 将是未来河南房地产发展中最难跨越的羁绊 69 根据河南现状 河南省的城市运营及土地一级开发市场按区域经济功能共可分为一极六类 新农村建设 独特资源县城 地级中心城市 中原城市群 地级中心城市卫星城 偏远县区 郑州主力发展极 栾川 修武 西峡 灵宝等 信阳 南阳 安阳 鹤壁等 洛阳城市群 信阳城市群 三门峡城市群等 城镇化改造 农业现代化产业集中区等 汝阳 宜阳 淇县 卢氏等 长葛 修武 获嘉 遂平等 70 根据开发模式不同 可分为五种类型 1 新城建设 2 铁公机 交通枢纽区域建设 3 产业集聚区 4 旧城改造 5 资源型区域开发 融城新城 行政新城 城郊新城 居住新城 撤村并城等 旅游 文化 地质 矿产等 旧城改造 城中村改造 近郊农村城镇化改造 老街区改造等 火车站 高铁 轻轨 高速公路 机场等 科技园区 工业园区 商业中心 创意文化园区等 71 1992年9月 成立龙湖科技教育园区 规划面积19平方公里 现已形成文化教育园区 高科技工业园区和以龙湖度假村 泰昊陵生态农业观光园 万亩樱桃游览区为主的休闲度假园区等三大产业群区 2005年3月1日 郑州市土地储备中心成立 市政府宣布将通过土地储备 实现对土地一级市场的垄断 2004年8月 郑东龙子湖大学城开工建设 规划面积22平方公里 2010年7月初 郑州市新郑综合保税区控制性详细规划 开始编制 规划面积499 4公顷 2010年2月26日 海马集团投资10亿元的郑州基地零部件工业园 一期 奠基 2010年7月16日 方正集团旗下专业从事房地产开发 商业地产运营和物业经营管理的综合性房地产投资集团 北大资源集团 与开封市政府在郑州举行 开封新区合作开发签约仪式 签约开封新区35平方公里项目 2010年8月3日 郑州中原万达广场开工奠基 中国商业地产最王牌的企业大连万达集团强势登陆登陆郑州 2010年1月21日 郑州新区规划评审通过 面积1840平方公里 2010年7月28日 郑汴新区规划出炉 面积2127平方公里 河南省土地市场现状 72 升龙现象 城中村改造2005年年底 升龙进入郑州房地产市场 在其凭借曼哈顿广场的打造而成为中原房地产的 黑马 级别开发商之后 又陆续投资建设了升龙国际中心 中原新城 四年时间 华丽转身 升龙企业的发展路径 业界为之惊奇 而它的发展速度 更被业界叹为观止 升龙现象 已成为一个业界熟知的名词 从进入郑州到完成投资260亿元 升龙企业只用了4年时间 看似升龙做的都是以城中村改造为基础开发的城市综合体项目 其本质都是土地一级开发 北大模式 新城开发2010年7月16日 方正集团旗下专业从事房地产开发 商业地产运营及物业经营管理的集团公司 北大资源集团与河南省开封市政府在郑州举行 开封新区合作开发 签约仪式 计划总投资约百亿元 将开封新区35平方公里的土地打造成 国际化的生态漫城 北大资源集团明确表示 我们不单要做好一级开发 也会参与到二级开发中来 我们将结合北大和方正的资源优势以及房地产经验 建设富有特色的城市综合体 方正集团房地产业务向价值链的上游伸展 进入房地产业供地源头 创建具有方正特色的城市运营开发模式 并在其他城市复制推广 成为专业的 城市运营商 其本质既是一 二 三级联动的开发模式 河南现象 河南省土地一级开发模式 73 如何使 省域化发展战略 实现价值最大化 使建业地产 根植中原 造福百姓 的核心价值观在整体发展战略中得以真正体现 全面承担起企业稳步发展 效益稳步增长 拉动区域经济的任务 归根结底是两个方面的问题 一 持有优质土地的总量 二 项目的赢利能力 如何解决这两个问题 是保证整体战略实施的核心保证 全面进入城市运营和土地一级开发市场 是实现建业集团规模化扩张战略得以快速实施的战略性选择 第四部分 建业为什么要进入土地一级开发市场 74 75 面对下一个房地产业黄金10年 建业要实现快速进军地产百亿军团 实现年复合增长率20 25 的速度 2012年即建业集团成立20周年之际销售收入突破100亿元 用大约5年时间占据河南住宅市场10 左右的份额 8 10年内建设约500万平方米的经营性物业等目标 76 2 新蓝海为建业集团破解区域发展瓶颈寻找新蓝海 土地一级开发的全面介入 形成三级联动 产业布局 资源优先的高效立体发展格局 全面彰显建业集团商业模式的优越性 1 优战略在完成省域化全面布局后 更进一步深度挖掘省域化战略价值 同时 提升并完善建业产业生态链 构建特色化区域发展标准体系 推动建业独特的商业模式更为完善 成熟 赢利力更强 3 创价值增强以产业链为导向的产品研发平台 营销平台 服务平台 跨界资源合作平台 充分发挥产业平台的价值联动效应 4 增效益完善建业集团赢利结构 改善建业集团内部开发流程 增强规模化扩张能力 全面提高经济效益和社会效益 战略意义 77 建业集团SWOT分析 78 产品体系不完善 缺乏运作经验 1 整合建业地产研究院五大产品体系和土地一级市场研究体系 加快相关人员的培训和整体组织架构的搭建 2 尽快形成建业集团完整的运作团队 制定科学合理的实施战略 1 抓住市场机会 利用政策空档 快速调整策略 实施 三驾马车 商业模式 2 加快完善产品体系和运营体系 建立最大利润空间规范化标准 一旦立法 利润空间萎缩 操作难度加大 土地矛盾愈来愈突出 1 提高上游资源控制能力 小步快跑 尽快形成土地运营规模化 2 城市综合体 专业市场等商业地产开发力度加大 持续性收益物业持有量增加 3 完成省域化布局后 向外扩张 劣势和威胁的规避和弥补 外地大型房企大规模进入 地方小型房企乱中取利 1 依托建业强大的品牌实力和地方政府资源 加快进入土地一级市场的步伐 2 与地方政府尽快形成合作意向 3 建立区域资本联盟 4 充分发挥联合舰队和地方军团力量 实施 攘外安内 策略 79 有利于规避 土地闲置两年收回 红杠杠 有利于以规模效益在竞争中立于不败之地 五大有利 有利于获取竞争优势 有利于保证企业的可持续经营减轻成本压力 有利于建业集团资源整合 五大有利 80 有利于规避 土地闲置两年收回 红杠杠 大块的土地可以分多期开发 整块土地的开发从开始到结束可以延续5 6年的时间或更长 处于陆续开发的状态 土地闲置两年收回 就成了一纸空文 因而 现实中很少有储备中的土地被政府收回的事情 泛海地产案例 近日泛海建设由于涉嫌囤地被曝光 即将到手的200多亿元房价升值暴利 可能成为泡影 国土资源部利剑出鞘 对碧桂园6300亩土地进行彻查 81 有利于以规模效益在竞争中立于不败之地 进行大盘化的土地运作 有利于实现规模效益 对于建业集团来说 在土地获取中拥有绝对优势 地块优势透明化 选择空间大 开发潜力大 82 有利于获取竞争优势 83 保证企业的可持续经营减轻成本压力 适当的土地储备可以未雨绸缪 而不是等米下锅 同时可以避免地价上涨给经营代来的成本压力 土地一级开发前期已获取稳定收益 对于二级开发来说 可以保证更充盈的开发优势和赢利能力 84 有利于建业集团资源整合 业内整合形成 超级航母 把竞争对手变成朋友 跨行业整合形成 联合舰队 让最优势资源成为建业快速扩张的发动机 区域优势整合形成 区域领头羊 最优资源发挥最大效力 建业集团内部品牌 人才 管理 政府关系 资本整合 无形资产及有效管理整合整合 企业战略与区域发展整合 打造 行业领袖 85 为什么进入 土地一级开发的发展趋势 政策导向 1 历史经验 2 从中央政府对土地管理和房地产开发认识的转变 以及国家在土地管理 房地产开发等方面政策演变轨迹 可以判断出土地一级开发和房地产开发的发展趋势 这是根本性的 是我们进行战略决策的主要依据 对于国外土地管理和房地产开发经验 由于历史条件和国情截然不同 只能是借鉴 但从中也可以看出政府对于土地管理 城市发展的主导意图 以及对房地产开发调控意图