策划销售代理合同.doc

项目全程策划销售代理合同甲 方： 乙 方：西安蓝迪星海房地产营销策划有限公司经甲、乙双方友好协商，本着平等、自愿、互惠互利的原则，就甲方委托乙方全程策划与代理销售甲方开发的 房地产开发项目，并进行广泛合作的有关事宜达成一致，特订立本合同。第一项：项目合作背景1.1甲方系 项目（以下简称“该项目”）的开发建设单位。该项目位于陕西省安康市旬阳县 。该项目土地面积 m2，规划批准建设容积率为小于 ，规划批准后可建总建筑面积为 m2。其中：可售住宅总建筑面积为 m2，可售商铺总建筑面积为 m2。可售酒店式公寓总建筑面积为 m2，可售办公总建筑面积 m2。1.2该项目住宅及酒店式公寓部分预计 年 月取得预售许可证，商铺部分预计 年 月取得预售许可证，办公部分预计 年 月取得预售许可证，（以备忘录明确预售许可证取得日期）1.3甲方已办理该项目开发建设的合法手续，乙方具备房地产经纪业务资质，甲方委托乙方对该项目进行独家全程策划推广和销售代理。甲、乙双方相互确认能够全面、充分地履行本合同项下各自负有的义务和责任。 第二项：合作方式2.1营销代理部分2.1.1代理面积甲方委托乙方作为本案物业销售工作的独家代理方，代理销售面积为该项目中全部可售面积，约 平米（最终以政府有关部门确认的实测可售建筑面积为准）。2.1.2营销代理期限甲、乙双方约定，合作期限定为自本协议签定之日 年 月 日起到 年 月 日， 个月内成功预销售建筑面积占可售建筑面积之比累计达90%时为营销代理期限。（以本案销售许可证签发日期为准）后四个月为止。2.1.3销售平均底单价住宅平均底单价设定为人民币 元/建筑平米商铺平均底单价设定为人民币 元/建筑平米酒店式公寓（毛坯）平均底单价设定为人民币 元/建筑平米办公部分平均底单价设定为人民币 元/建筑平米由乙方根据各单位朝向以及楼层等因素的不同，另行制定各单位的具体价目表，甲方认可后用于销售。乙方在销售过程中有权根据市场状况浮动价格，所订立的浮动价格应确保在本案总销售过程中的销售均价不低于所确认的销售均价。 甲、乙双方应按上述平均底单价协商制定合同约定房屋的一房一价底价表，并根据市场销售情况及甲方资金回款流量需求适时调整一房一价底价表。乙方原则上应根据双方约定的一房一价底价表价格对合同约定房屋进行销售，并有权在该一房一价底价表基础上自行加价对外销售。除甲方书面确认，乙方不得自行以低于上述一房一价底价表的价格销售，否则差额部分由乙方承担。2.2全程策划推广部分2.2.1合作范围双方经协商，甲方授权乙方负责本案全程策划，由乙方代理本案所有的宣传推广工作，具体包括：所有报纸广告、电台、电视台等广告宣传；项目宣传推广物料、道具、公关活动等的筹备，如：项目宣传片、路牌、DM、海报、楼书的设计、制作、印刷，配合阶段营销推广及促销活动的开展等；2.2.2合作期限经甲乙双方约定，项目全程策划推广合作期限自本协议签定之日 年 月 日起到 年 月 日，共 个月。第三项：甲方责任3.1负责在本案正式开盘以前向乙方提供项目全部开发资料以及五证（批文、证照、设计图纸、物业资料、建材与设备等与销售有关的所有材料）；3.2提供销售合同，并负责审查签约工作，对合同的履行享有监督权；3.3负责提供可供客户正常交易使用的售楼中心。售楼中心应含内部装修，水、电、空调、办公家具以及可供促销的沙盘及样板间。该样板间应在本案正式开盘前完成整体布置并提供使用；3.4甲方保证工程质量、保证工期按期完工，并且甲方承诺：1） 年 月 日前拿到销售许可证；2） 年 月 日前项目竣工入住。3.5协调、配合乙方各种销售工作的开展、尽可能为乙方的销售工作创造条件。3.6甲方向乙方按月支付代理费，应在每月 日以前及时、全额向乙方支付代理佣金。3.7甲方负责长期派驻财务人员到售楼现场，及时收取销售定金以及合同款额。3.8在签约过程中，如遇超出标准文本的问题，甲方应根据具体情况负责聘请专业签约律师进行合同条款的修改工作以及法律咨询工作。第四项：乙方责任4.1 全面负责本案的整体定位、整体规划与设计的审定、产品包装、销售策划、销售实施和管理等具体工作，并有义务从市场及销售的角度对项目开发的各个环节向甲方提出建设性意见。4.2 在销售过程中应按甲方提供的物业各种条件向客户解释，包括项目设施条件，配备状况、装修标准等，避免有不负责任的浮夸行为；如乙方遇到不能解决的问题，必须通过甲方书面同意方可实施。4.3 依据甲乙双方商定的价格及付款方式对外销售，如遇特殊客户的个别情况需要调整价格及付款方式，须与甲方协商并经甲方同意后确定。4.4 做到全力投入、全力以赴，应经常、主动、及时地与甲方沟通，向甲方通报项目销售情况、销售过程中出现的问题以及解决的方案，销售计划、广告安排及相关其它信息。4.5 负责销售后期办理产权备案登记以及办理银行贷款手续的相关配合工作。第五项：费用支付及结算方式（一）甲方按照项目房屋成交合同总价款的 %作为销售佣金。1、销售佣金包括：销售人员的工资、奖金、公关费用、交通费用、服装费、培训费用。2、此费用由乙方制定计划，报甲方审批后，由甲方拨付给乙方进行相关的宣传推广工作。（二）具体结算办法：（以甲方获得的本案销售许可证，及该许可证所批准销售房屋的许可日期起作为宣传推广及销售佣金结算的起算日）1、宣传推广费用由于项目前期开盘需相当量的综合推广费用作为支援，以便如期完成销售计划，故甲方应在本案正式启动前,逐月预支当月宣传推广费，并按预计销售额的1%以内计算和划拨。乙方需每月将广告计划上报甲方，并经甲方认可后，开始实施。自本案正式启动后，由乙方按照甲方认可的广告计划进行宣传推广，每月所需要的费用支出由甲方认可的内容预付，乙方争取将全案的平均宣传推广费用控制在总销售额的0.8-1%以内。2、销售佣金结算甲方须在每月5日之前按上月乙方签署销售合同并已收到首期房款的总合同销售额的1.5%支付乙方销售佣金。3、溢价结算办法乙方如果高于底价完成销售计划，甲方除按照上述办法支付乙方正常广告费和销售佣金外，甲方应按实际销售价格超出底价部分的20%支付给乙方作为溢价提成。甲方应于每月5日之前随代理费用一并结算并支付给乙方。4、在销售过程中，甲方职工自有客户或甲方自己寻找的新客户购买房屋时，须通过乙方销售，由乙方负责该客户销售过程中的一切服务，该笔交易达成后，计入乙方的销售业绩，乙方可据此按合同销售额的1.5%收取销售佣金。5、甲方应配合乙方为促进本案楼盘促销而采用的分类销控方式，当甲方所荐客户欲购买本案楼盘时，应不超出乙方当时销控表所列的可售范围，如甲方给予该客户特别价格折扣，该价格不应计算在本合同第二条第2项所注明的均价内。第六项：其他11.1本合同各附件，均是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。11.2甲乙双方对本合同中的商业秘密均负有保密之义务。11.3为保护双方在合作过程中的合法权利，在本合同履行期内及合同终止后半年之内，甲乙双方不得聘用对方的工作人员，否则支付对方人民币30万元正。11.4 本合同未尽事宜，由双方另行订立补充条款，本合同与补充条款有不一致处，以补充条款的约定为准。11.5 因本合同引起的或与本合同有关的争议，双方应以互相谅解原则协商解决，协商不成的，双方同意由昆山市仲裁委员会仲裁。仲裁结果为最终结果，双方需无条件执行。11.6本合同经双方代表人签字、盖章后生效。本合同一式捌份，双方各执肆份，具有同等法律效力。11.7甲、乙双方所有工作文件的传递地点为甲乙双方指定地点。 双方文件送达指定地址：甲方：乙方：甲方：（盖章） 乙方：（盖章）法人代表（签字）： 法人代表（签字）：委托代理人（签字）： 委托代理人（签字）： 年 月 日 年 月 日2.3.1营销代理期限内，甲、乙双方协商选择适用“代销模式下”的营销指标：第一阶段：自甲方取得商品房预/销售许可后，乙方正式开盘之月起（含当月）首5月内，乙方应完成销售约定房屋可售总建筑面积的30（或者累计成功预（销）售达到 套物业）。第二阶段：自开盘之月起（含当月）第6个月至第8个月期间，乙方应累计完成销售约定房屋可售总建筑面积的60（或者累计成功预（销）售达到 套物业）。第三阶段：自开盘月起（含当月）第9个月至第14个月期间，乙方应累计完成销售约定房屋可售总建筑面积的85（或者累计成功预（销）售达到 套物业）。第四阶段：自开盘之月起（含当月）第15个月至第18个月期间，乙方应累计完成销售约定房屋可售总建筑面积的90（或者累计成功预（销）售达到 套物业）。2.3.2 第一阶段乙方超额完成营销指标，则超过部分可列入下一阶段营销指标统计额。2.3.3如乙方不能按本合同第2.3.1款的约定完成营销指标，则：若乙方不能完成第一阶段营销指标，则未完成部分顺延至第二阶段。第一、二阶段累计完成目标不变。2.3.4 甲、乙双方在以书面形式协商一致的前提下，可进行如下第（2）项事宜：(1)根据市场情况对可售房源进行销售控制，并据此相应调整本条的上述营销指标。(2)根据市场情况调整平均底单价，并据此相应调整一房一价底价表及调整本条的上述营销指标。2.3.5 如遇经甲方书面确认需以低于双方约定的一房一价底价表底价销售给甲方指定客户的房屋，该房屋应按照该房屋的一房一价底价表底价计为乙方销售业绩，但此部分房屋销售不计算乙方佣金。2.3.6 乙方将配合甲方共同协商有关销售模式及销售价格计划，同时按双方书面确认的计划付诸具体实施。第三条营销代理模式及费用计算方式3.1基本代理费用3.1.1 甲方同意按以下标准向乙方支付基本代理费用：n 住宅及酒店式公寓部分=营销代理期内乙方成功代理预（销）售之可售住宅建筑面积住宅部分平均底单价（即人民币4,200元/m2）1.5n 办公部分=营销代理期内乙方成功代理预（销）售之可售办公建筑面积办公部分平均底单价（即人民币5,000元/m2）1.5n 商铺部分=营销代理期内乙方成功代理预（销）售之可售商铺建筑面积商铺部分平均底单价（即人民币8,000元/m2）1.53.1.2 上述基本代理费用分成两阶段支付。第一阶段：成功预（销）售时先支付基本代理费用的80，本合同第2.3.1条中对此另有规定的除外；第二阶段：营销代理期满时完成全部营销指标的，再支付基本代理费用的20。3.1.3 除非双方另有约定，为本合同之目的，甲方无需支付给乙方除上述基本代理费用以外的其它任何费用。第四条费用支付方式4.1基本代理费用模式自营销代销期限开始之月起，乙方应于每月月底前向甲方提交销售报表以及当月新增的成功预（销）售合同、应结基本代理费用明细表和代理销售确认单（以下合成“销售确认文件”）供甲方审核确认。甲方应于收到所有销售确认文件后的5个工作日内在代理销售确认单签字或盖章方式完成上述确认（如果无正当理由甲方逾期未做此项确认，则视同默认乙方所提交的销售确认文件），并在如下条件成熟时 5 个工作日内向乙方支付基本代理费用的80%。营销代理期满时完成全部营销指标的，则甲方应于确认后10个工作日内向乙方支付基本代理费用的20。甲方付款条件：1. 与购房人成功签订售房（或预售）合同；2. 购房人确定以银行贷款方式结款的，乙方负责收齐购房人的按揭资料并交付贷款银行；3. 确保已收讫的首期购房款额不低于合同总金额的30%；4. 购房人确定以分期付款方式结款的，则根据分期付款进度，按比例提取基本代理费。第五条甲方推广费用预算5.1甲方应提取总销售金额的1(计人民币372万元整)作为本项目销售推广费用，包括各类销售道具制作，印刷品及电视电台广告制作和媒体发布等，不含样板房及售楼处装修布置。5.2乙方根据销售的实际需要，为甲方制定推广计划及推广方案，经双方一致认可后由甲方全权负责所有推广实施及执行工作。第六条认购意向书和商品房预（销）售合同6.1签订程序：由乙方指定工作人员代表甲方与客户签订约定房屋的认购意向书（若有）和商品房预（销）售合同，并由甲方审核盖章。6.2甲方应于开盘日期前 30个工作日与乙方共同协商确定认购意向书（若有）和商品房预（销）售合同及其附件等所有需要与客户签订之书面文件的样本（以下简称“样本”）。样本的任何增删、修改、变更均需得到甲方事先书面许可。乙方应按照样本之规定，完成签约准备和代表甲方进行签约。第七条甲方责任义务7.1甲方必须具有履行本合同的主体资格和能力，并保证本案开发进度良好。7.2 在委托期间内，甲方承诺不再委托乙方以外的机构营销策划及代销本合同约定房屋，但本合同另有约定的除外。7.3 甲方同意在委托期间内，所有该项目之出售单位均计算入乙方业绩。其中经甲方确认销售给甲方指定客户部分的房屋不论实际销售价格标准，均根据一房一价表底价计入乙方销售业绩，但此部分房屋销售不计算乙方佣金。7.4在本合同签署后开盘日期前，甲方应向乙方提供与项目建设、房屋销售有关的文件（复印件），包括企业法人营业执照、资质证书、规划许可证、施工许可证、项目总平面方案图、预售许可证、物业管理公约、房地产权证、该项目的公共设施和建材标准等。上述资料，双方如约定提交期限的，甲方应当在约定期限内提交：未约定提交期限的，甲方应在合理期限内提供。7.5甲方应在开盘日期前负责就商品房预（销）售合同登记、银行按揭贷款办理等所有预（销）售相关事宜与当地房地产交易管理部门、其他相关政府机构、按揭银行等办理完毕全部相关手续，以使乙方能按时全面正常地开展预（销）售。7.6甲方须落实按揭贷款银行并协助办理公积金和按揭贷款等相应手续，按揭金额为房屋总价的70%以下（含70%）。若遇国家贷款政策改变，则按新政策执行。7.7甲方应始终积极配合乙方做好预（销）售工作，包括应在售楼现场派驻 名甲方工作人员、协助乙方为客户安排看房等。7.8甲方指定 作为甲方授权代表负责签字确认乙方工作。甲方授权代表的签字确认并不免除任何乙方在本合同项下的义务和责任。（以备忘录形式明确，有关销售具体问题，在销售过程中由双方以现场书面签证形式明确）7.9甲方负责该项目除代理费之外的全部的媒体发布费用、销售道具制作费用、售楼处租赁费用、售楼处装修费用、售楼处办公设施及易耗品（复印机、传真机、水、电、电话）等费用。7.10除非本合同另有约定，甲方负责该项目预（销）售过程中的法务监督和财务管理（包括收取房款和定金）。7.11该项目若因施工、质量、产权、配套或交房日期等产生问题，由甲方负责处理。7.12甲方必须严格履行本合同约定支付乙方营销代理费用。7.13甲方同意在宣传方案所涉及的宣传媒体、物业推广现场、项目所在地、售楼处围板等适当位置加印、描绘、悬挂乙方公司名称、地址、电话。第八条乙方责任义务8.1乙方应具有履行本合同的主体资格和能力。8.2乙方须组建项目专案小组专门负责本项委托的服务和具体操作，甲方也有权要求乙方更换不适合或不能胜任本案的乙方专案小组人员。8.3乙方同时负责整个项目的营销、推广、策划工作，但不负责所有推广及媒体发布工作的执行和实施（具体内容详见本合同附件二）。乙方所采用产品策划、广告策划、销售策略、价格定位等一系列行销措施的实施及变更均须事先向甲方报告并经甲方书面同意后，方可实施。8.4乙方承担因代销而产生的乙方营销费用，不承担或垫付制作、印刷、展示费用、媒体发布费用、（ ），双方另有约定的除外。8.5乙方为该项目销售所指派人员的工资、佣金及其他一切报酬、费用均由乙方负责。8.6本合同签署后，甲乙双方将一起并会同设计单位就本案的总体设计、环境设计、建筑平面、外立面设计、建材标准、公共部位装修标准、会所设施等以及其他可能对预（销）售产生影响的该物业要素达成一致，并作为本合同的补充协议。8.7乙方应依法策划，不得发生损害甲方企业信誉、经济利益、侵犯他人知识产权及欺骗客户的行为，否则乙方应承担相应的法律责任和相关经济责任。8.8乙方须协助并督促购房者办理银行按揭贷款的全部手续、收齐购房人的按揭资料并交给按揭银行，同时协助甲方办理催款等事务；乙方并应办理预售备案登记以及公证（若有）事宜。8.9乙方对本合同约定的该项目的有关规划方案等内容，在未公开前负有保密义务。8.10乙方为履行本合同约定的各项义务所指派或聘请的任何人士均是乙方的雇员或代表，乙方及上述人员为提供本合同所称服务期间发生的任何意外死亡、伤害、损失、损害，或对任何第三方及/或其财产造成的任何伤害、侵害或进行之其他该等的第三方可追究法律责任的行为，概与甲方无关，乙方应使甲方免受因此引起的一切损失、损害、索赔和责任。第九条违约责任9.1甲、乙双方确认任何一方不得擅自解除/终止本合同。甲方擅自解除/终止本合同的，应支付乙方已经成功预销售的代销费用，并向乙方支付人民币 30 万元违约金及承担乙方损失，本合同终止；乙方擅自解除/终止本合同的，应向甲方支付人民币 30 万元的违约金并承担甲方损失，本合同终止。9.2任何一方因不可抗力的影响而违反本合同约定的，可免除承担违约责任。9.3甲方有权每个月考核一次乙方的销售执行情况，若乙方连续8个月未能完成经甲方审定和签署的销售计划或者累计两期未完成营销指标，甲方有权单方面解除合同。但解除合同后甲方仍需结清乙方按本合同规定之应得代理费。参照4.1约定，该代理费结算标准按代理费总额的80%结算。9.4如甲方于2007年10月1日（含）仍无法取得本合同约定房屋的合法预销售资格（