两会房地产专题解读PPT课件.ppt

2015年 两会 房地产专题解读 2015 04 10企划部 1 回顾2014年两会要点 2 3 4 5 市场化改革 房地产税改革 新型城镇化建设 财政货币政策 房地产行业走向 1 针对不同城市情况分类调控 增加中小套型商品房和共有产权住房供应 抑制投机投资性需求 促进房地产市场持续健康发展 完善住房保障机制 启动不动产统一登记 清费立税 推动消费税 资源税改革 做好房地产税 环境保护税立法相关工作 促进约1亿农业转移人口落户城镇 改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村 引导约1亿人在中西部地区就近城镇化 推动户籍制度改革 实行不同规模城市差别化落户政策 加大对中西部地区新型城镇化的支持 在保持总量政策稳定的同时 积极盘活存量 用好增量 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 继续推进利率市场化 扩大金融机构利率自主定价权 今年经济社会发展的主要预期目标是 国内生产总值增长7 5 左右 2 总概2015年两会要点 2 3 4 稳定住房消费 推进房地产税立法 政府宏观调控去库存 财政货币政策 1 2015年要稳定住房消费 坚持分类指导 因地施策 落实地方政府主体责任 支持居民自住和改善型住房需求 促进房地产行业健康稳定发展 未来购房环境更加宽松 地方政府或在稳增长压力下进行强制刺激 不动产登记正式实行 清费立税 推动消费税 资源税改革 做好房地产税 环境保护税立法相关工作 政府宏观调控去库存 住房保障逐步实行失误保障与货币补贴并举 将一些存量房转为公租房与安置房 实施积极的财政政策和稳健的货币政策 政府通过税费手段改变房地产市场需求结构成为必然趋势 5 加快培育消费增长点 鼓励大众消费 控制 三公 消费 促进养老家政健康消费 壮大信息消费 提升旅游休闲消费 推动绿色消费 稳定住房消费 扩大教育文化体育消费 未来养老 旅游 文化产业地产将进入一个新的发展阶段 3 一句话总结2009 2015年两会要点 4 2014年是中国房地产市场调控政策的 拐点 在 分类调控 原则主导下 自下而上的 救市 措施频出 政策环境相对宽松 5 2014年上半年重要政策总结 6 2014年下半年重要政策总结 7 1月5日 税收征收管理法修订草案 向社会公开征求意见 个人征税体系将建立 1月16日厦门全面取消商品住房限购措施 2月4日央行再次宣布降准 金融机构人民币存款准备金率自2月5日起下调0 5个百分点 2月16日中央审议推出取消暂住证制度 全面实施居住证制度 2月24日上海和重庆的房产试点税停止 房产税退出 1月10日基本完成了 住房公积金管理条例 的修订 公积金用途多元化 1月21日四川省全面取消限购 限价等行政干预政策 1月28日住建部表明 明确建立多种管道发展租赁市场 推进REITs试点 2月28日央行宣布 自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0 25个百分点 3月多地宣布 公积金贷款利率下调至4 2015年1 3月重要政策总结 2月25日国务院提出 全国33个区县允许农村集体经营性用地入市 3月30日央行 住建部 银监会联合发布 二手房营业税5年降至2年 一套首付20 二套40 8 2014年房地产行业关键词 9 2014年两会提出 分类调控 成为全年房地产调控政策的引领 在这个基本思路下 2014年中国楼市逐渐进入 新常态 分类调控 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 分类调控 10 分类调控给予了地方政府更多自主权 一刀切 成为历史 房地产调控由强力行政干预走向市场化 分类调控 2014年楼市调控政策将呈现出 差别化 的特征 热点城市的投资投机需求将继续被抑制 非热点城市的调控则会相对放松 而在长效调控机制尚未出台之前 行政化手段与经济手段 市场手段仍会并存 但前者将会日益弱化 后两种手段会逐渐突出 双向调控 托底盖帽 两端把控 托底 盖帽 政府提供最基本住房保障 增加供应量 增加住房用地和住房有效供应 抑制因过度投机导致的房价过快上涨 降低需求 房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产调控政策 按市场热度分类调控 北京 上海 广州 深圳 住房供需矛盾集中城市 高库存城市 长三角 珠三角 中西部 继续从严实施限购和差别化的信贷政策 放松限购政策 鼓励购房等 控制供地结构 供应结构 11 3月末 国务院发布 国家新型城镇化规划 2014 2020年 新型城镇化将带来新增住房需求 对楼市有一定利好 新型城镇化 住建部政策研究中心主任秦虹分析认为 国家新型城镇化规划 2014 2020年 可能会给房地产业带来3个新变化 12 不动产登记暂行条例 在延迟半年后于年底终于出台 自2015年3月1日起施行 不动产登记 5月 国土部正式挂牌成立不动产登记局 不动产登记工作整合归一 6月 不动产登记信息平台建设的研究和设计工作正式启动 8月15日 国务院法制办公布 不动产登记暂行条例 征求意见稿 13 不动产登记制度的推进 有利于清晰把握不动产目前的存量和潜在供应 但其本身并非房地产调控工具 不涉及房地产市场整体供求 也不会撼动当前市场基本面 不动产登记 14 面对房地产市场不断下滑的趋势 国内不少城市陆续取消房屋限购政策 开启 救市 新篇章 目前全国仅北京 上海 广州 深圳 三亚5个城市尚未取消限购 限购取消 15 2020 2 7 16 央行于9月底发文松绑限贷 明确了中央对房地产市场的基本态度 有利于提高市场预期 加速房地产市场回稳筑底进程 限贷松绑 贷款购买首套普通自住房的家庭 贷款最低首付款比例30 首套房贷款利率下限为基准利率的0 7倍 具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定 拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房 银行金融机构执行首套房贷款政策 银行业金融机构应根据借款人借付能力 信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平 在已取消或未实施 限购 措施的城市 拥有2套及以上住房 并已结清相应购房贷款的家庭 申请贷款购买住房 央行 9 30 房贷新政 17 继各地限购松绑 央行 9 30 新政后 政府对楼市新一轮的 救市 政策是公积金政策 这对刚需入市购房有一定刺激作用 公积金新政 10月9日 住建部 财政部 央行三部门联合发布 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知 公积金新政突破 全国30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整 各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续 并推进异地贷款业务 首次明确提出公积金可异地贷款 职工连续足额缴存住房公积金6个月 含 以上 可申请住房公积金个人住房贷款 11月7日 一线城市的上海也公布了公积金新政 还清贷款再贷款算首套 11月22日 北京市公积金管理中心宣布 即日起北京住房公积金存贷款利率下调0 25个百分点 12月31日再次调整 将购买首套自住住房面积90 含 以下房产的最高贷款额度调整为120万元 截止11月初 已有福州 长沙 济南 苏州 南京 武汉 杭州 贵阳 长春 成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整 公积金新政一定程度上刺激本区域内自住刚需入市购房 对购房者的市场心理预期产生向好的影响 楼市存在量价齐涨的可能性 回暖脚步会进一步加快 18 2014 2015年央行三次降息 对房地产影响有限 年底降息利于楼市 但不会改变房地产市场基本面 央行降息 上半年全国宏观经济与房地产市场持续低迷 央行在4月与6月两次定向降准 今年两次定向降准释放一定流动性 但具备明确的资金导向性 资金直接流入房地产的通道并不畅通 且此次定向降准释放的流动性较小 流向房地产业的资金规模有限 对于房地产业发展难以产生直接有效的刺激 上半年两次定向降准 但对房地产行业影响有限 8月末 广义货币供应量M2增速为12 8 远低于市场预期 李克强表示这些短期波动难以避免 尚在合理区间内 并强调不可能再依靠增发货币来刺激经济增长 会继续坚持稳健的货币政策 在稳定总量的同时实行定向调控 把已有的存量货币和增量货币向农业 小微企业 新兴产业 高技术产业倾斜 实施这些领域的定向降准措施 扶持这些企业或产业的发展 中央继续强调稳健的货币政策 将实行定向调控 两次降准 定向调控 中国人民银行决定 自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 这是自2012年7月来的首次降息 降息有助于增加购房者信心 促使刚需客户尽快下手 新房 二手房在降息利好之下出现成交高峰 但需注意不能过分乐观 降息不会改变房地产市场基本面 供大于求 库存压力大的局面还将持续相当长一段时间 央行降息利好楼市 但不会改变房地产市场基本面 央行降息 19 今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 亮点2 存量房转保障房 亮点3 推进信贷资产证券化 住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举 把一些存量房转为公租房和安置房 加强多层次资本市场体系建设 实施股票发行注册制改革 发展服务中小企业的区域性股权市场 推进信贷资产证券化 扩大企业债券发行规模 发展金融衍生品市场 亮点1 稳定住房消费 稳定住房消费 坚持分类指导 因地施策 落实地方政府主体责任 支持居民自住和改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 20 今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 亮点5 危房改造纳入棚改 今年保障性安居工程新安排740万套 其中棚户区改造580万套 增加110万套 把城市危房改造纳入棚改政策范围 农村危房改造366万户 增加100万户 统筹推进农房抗震改造 继续推进科技 教育 文化 医药卫生 养老保险 事业单位 住房公积金等领域改革 亮点4 推进住房公积金改革 亮点6 特大镇扩权增能 加强资金和政策支持 扩大新型城镇化综合试点 制定实施城市群规划 有序推进基础设施和基本公共服务同城化 完善设市标准 实行特大镇扩权增能试点 控制超大城市人口规模 提升地级市 县城和中心镇产业和人口承载能力 方便农民就近城镇化 21 今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 4776亿2015中央预算内投资33个农村土地制度改革试点400亿创业投资引导基金6大消费引擎 养老 信息 旅游休闲 绿色消费 住房 教育文化这六大与民生最为密切相关的领域 将是促进消费增长的最主要动力 50 外商投资限制条目减半N家民间资本金融机构 成熟一家 批准一家 不设限额 亮点7 其他重要举措 22 解读今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 解读2 存量房转保障房 住房保障逐步实行实物保障与账币补贴并举 把存量房转为公租房和安置房 今年初住建部已内部引导高库存城市 少建停建安置房 让政府收质存量商品房 在此次政府报告当中明确提出这一点 也意味着中央强力要求地方政府帮助开发商卖房 必将加速去库存 解读1 稳定住房消费 支持居民自住和改善性住房需求 促进房地产市场平稳健康发展 与往年用词相比 本次 两会 凸显出 支持 和 促进 这两个关键词 同样的句子 政府前几年用的 抑制 调控 等词汇 可见在去年楼市冷清到影响经济发展的情况下 今年政府将会支持房地产发展 从而巩固经济的增长 两会后 各个部委在政策制定的大方向上也将以支持房地产发展为前提 这对楼市的回暖十分有利 一旦全面回暖 房价势必也会跟着上涨 23 解读3 推进信贷资产证券化 报告首次提出 推进信贷资产证券化 去年9月30日央行鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券 MBS 发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金 专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放 旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力 它给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间 解读今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 政府工作报告首次将推进公积金改革列入改革重点 去年底今年初 官方陆续发布多条针对公积金改革的通知和规定 在公积金异地贷款 探索政策性住房金融形态 放宽职工提取住房公积金支付房租的条件等方面对既往政策进行调整 住房公积金的利用效率有望提高 解读4 推进住房公积金改革 24 解读今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 解读5 危房改造纳入棚改 今年政府工作报告中的住房保障工作更为细致 全面和针对性 也体现了城乡一体化的特点 2014年6月 中央明确支持全国266万贫困农户改造危房 今年 该项工作首度出现在本届政府的工作报告中 并将农户危房改造力度加大到366万套 另外 城市危房改造首度被纳入棚改政策范围 将享受棚改的政策资金支持 解读6 特大镇扩权增能 特大镇扩权增能 意味着这类行政区域未来将在政策 土地及项目安排上会获得更多的倾斜 其行政规格 级别会有相应的变化 功能 产业定位也会改变 产业政策等会更有利于发展和进行招商引资 尤其是改变目前到了镇一级无土地指标可用的状况 今年2月 国家同意将江苏 安徽两省和宁波等62个城市 镇 列为国家新型城镇化综合试点地匙 多家房企已在这一领域挖掘发展红利 25 解读今年两会与房地产相关7个房地产新亮点 4776亿2015中央预算内投资33个农村土地制度改革试点400亿创业投资引导基金6大消费引擎 养老 信息 旅游休闲 绿色消费 住房 教育文化这六大与民生最为密切相关的领域 将是促进消费增长的最主要动力 50 外商投资限制条目减半N家民间资本金融机构 成熟一家 批准一家 不设限额 解读7 其他重要举措 2015年之后的房地产市场将面临更加严峻的形式 很多政策支持 并不会对市场有非常大的刺激 尤其是二三线城市 三高两低 高成本 高地价 高竞争 低价格 低利润 将会成为行业常态 企业转型 抱团取暖 研发创新是未来房企的出路 26 2015年房地产行业关键词 27 2015年3月30日最给力新政 3月30日下午5时许 央行 住建部 银监会联合下发通知 二套房贷款最低首付比例降至四成 五