号楼价格调整说明PPT课件.ppt

恒盛 金陵湾4号楼价格调整方案 2020 2 7 1 报告框架 2020 2 7 2 Background 市场解读 PART 1 2020 2 7 3 政策环境 中央稳字当头积极鼓励自住和改善性需求2015年3月 全国两会召开 确立了今年政府工作的10项主要任务 焦点仍聚焦在全面深化改革 并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展 稳定住房消费成为房地产业的重要任务 4月30日 中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作 会议在今年首次提出要盘活存量 建立房地产健康健发展的长效机制 5月18日 国务院批转发展改革委 关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知 把握导向使改革更好的服务于稳增长 调结构 惠民生 防风险 1 1宏观政策 2020 2 7 4 1 1宏观政策 地方多管齐下去化楼市库存多项政策助力改善市场环境地方陆续出台措施稳楼市 涉及财政补贴 税费减免等多方面 加大库存去化力度 在各地库存压力大的背景下 除放松限购限贷 调整公积金外 根据各地不同的情况 通过财政补贴 契税减免和调整普通住房认定标准等手段 多重利好政策叠加 普惠刚需刺激市场需求 930新政 330新政 涉及 认房不认贷 最低七折利率 以及 二套房最低首付四成 等实质性内容 此外 四次降息 三次降准 以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策 均对楼市的回暖起到了实际的推动作用 2020 2 7 5 1 1宏观政策 总结 中央政策 地方政策 一系列的利好措施 日渐宽松的信贷政策 支持了自住和改善型购房人群 使得楼市的需求得到了集中释放 加快刺激了楼市的复苏步伐 稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求完善市场环境 盘活存量资产 建立房地产健康发展的长效机制 多管齐下 快速去化楼市库存多项政策 积极改善市场环境 2020 2 7 6 南京市场分析丨土地市场成交情况 2015年1 8月份南京共有24幅地块进行公开出让 其中实际成交21幅 流拍一幅 总成交面积为287万 这一成绩也创下了近几年来的新高 全市平均土地价格上涨至9199元 2008年 2015年上半年 除了2014年楼市遭遇滑铁卢 成交均价相对较低 土地市场成交均价稳步上升 2015年1 8月新增土地供应287万 且多幅溢价成交2015年 全市平均土地价格上涨至9199元 多年来稳步上升 单位 幅 单位 元 单位 幅 数据来源 南京市网上房地产 政策环境 1 2南京市场 土地市场 2020 2 7 7 2015年1 8月 南京市共成功出让21幅住宅地块 其中河西4幅地块 2幅位于奥南片区 其中一幅被山东鲁能摘得 并以14078元 的楼面价晋升奥南新地王 一幅位于河西中片 被北京北辰摘得 并以21203元 的楼面价晋升南京市新地王 数据来源 南京市网上房地产 南京市场分析丨土地市场出让情况 政策环境 1 2南京市场 土地市场 2020 2 7 8 土地成交最新动态 6月10日 河西中部地块经过8轮竞拍 最终由北京北城以15亿 21203元 楼面价竞得 6月18日 凤凰三二期地块经过13轮举牌 最终由中南地产以14亿 12145元 楼面价竞得 6月30日 城北地块经过48轮竞拍 最终由中海地产以39 4亿元 15039元 楼面价竞得 8月7日 城南G22地块 经过24轮竞拍 万科以15 5亿 楼面价14224元 竞得 刷新板块地王价格 8月7日 江宁G23地块 经过73轮竞拍 龙湖以47 7亿 楼面价12678元 竞得 刷新板块地王价格 江北4681元 城北12912元 城中12347元 城东9723元 城南12784元 2015年1 8月 南京市土地市场呈现火爆局面 多幅优质地块遭遇疯抢2015年1 8月 各版块楼面地价不断刷新纪录 数据来源 南京市网上房地产 南京市场分析丨土地市场出让情况 政策环境 1 2南京市场 土地市场 2020 2 7 9 与08年调控后7个月市场回归火爆相比 本次调整复苏节奏缓慢 经过7个月发酵 直到4 5月份 楼市才正式开始回升 实现量价齐升 从上市量来看 2015年上半年的上市量 除3月 增长较为稳定 6 7月为上市高峰 上市量约200万 是对市场的 补仓 动作 表示开发商对市场的看好 从成交量来看 2015年1 6月份 市场成交缓慢上升 除了2 3月份成交较少 4月份以后 市场开始回升 4 6月保持在66 5万 以上稳定成交 2015年1 6月总成交397 05万 最高6月成交94 42万 从销售价格来看 2015年成交均价缓慢上升 除3月份 2015年7月全市住宅成交均价15108元 环比下滑2 46 同比上涨13 99 数据来源 南京市网上房地产 南京市场分析丨商品房市场供销情况 政策环境 1 2南京市场 住宅市场 2020 2 7 10 受330新政影响 二手房流动加快2015年1月至7月底 累计成交37753套 同比上升23 53 南京市场分析丨二手房市场 南京市场分析丨商品房市场供销情况 政策环境 1 2南京市场 住宅市场 2020 2 7 11 两江板块仍然是各大板块供销双冠王 河西板块紧随其后 位居各版块第三位 改善市场客户需求旺盛 2015年1 7月南京各板块供销表现 2015年1 7月 江宁和浦口板块分别以93 27万 138 52万 位居供应板块第一 二名 是南京的主力供应板块 同时以1117 13万 和131 23万 位居成交板块第一 二名 也是南京的主力成交板块 2015年1 7月 江宁和浦口板块以29 06 和24 13 的占比位居第一 二名 河西和仙林板块分别以15 87 和11 66 的占比位居第三 四名 整体供销比在0 69 0 85 数据来源 南京市网上房地产 南京市场分析丨板块供销情况 南京市场分析丨二手房市场 南京市场分析丨商品房市场供销情况 政策环境 1 2南京市场 板块市场 2020 2 7 12 南京市场分析丨板块供销情况 南京市场分析丨二手房市场 南京市场分析丨商品房市场供销情况 政策环境 1 2南京市场 市场总结 土地市场 2015年5月以来 市场稳步回温 买卖双方趋于理性改善需求市场供销旺盛 河西板块成交占比相对上升 土地成交量近年新高土地量价稳步齐升 住宅市场 一手房市场量价同步回升二手房市场同比增幅明显 板块市场 两江仍为供销双冠王河西板块改善需求旺盛 2020 2 7 13 政策环境 1 3区域市场 板块格局 第一梯队 第二梯队 第三梯队 城中河西城东 我们的位置 城北城南仙林 江宁江北 河西板块为城市改善住宅第一梯队主城六大板块供销第一 均价第二 2015年1 6月 河西板块入市面积386796 78 2015年1 6月河西板块销售面积536388 2015年1 6月河西板块实现均价23965元 2020 2 7 14 河西北部成熟住区 可售项目稀缺 价格提升空间大 但受老下关项目制约 河西北部 成熟住区 在售项目稀缺 河西中部 高端住宅群与CBD同期开发 板块价值高地 需求旺盛 板块价格引领者 河西南部 快速开发区域 以2014青奥会为契机大力发展公配设施 河西目前价格低谷江心洲 目前进入房地产开发初期 河西热点之一 以中低密度产品为主 2015年1 6月供销 政策环境 1 3区域市场 板块格局 2020 2 7 15 2015年1 6月签约套数4090套同比上涨46 65 2015年1 6月成交面积53 93万 同比上涨45 76 政策环境 1 3区域市场 板块供销 2020 2 7 16 上海建工地块预计均价35000元 宏图上水云锦均价34000元 金隅紫京府均价31500元 正荣润峯均价26500元 海峡城均价21000元 五矿崇文金城均价25000元 仁恒江湾城均价35000元 河西中部在售均价31500 34000 同比上涨16 7 河西奥体年内预计均价33000 35000元 同比上涨17 85 河西南在售均价21000 26500元 同比上涨4 16 河西中部 河西奥体 河西南部 政策环境 1 3区域市场 板块价格 河西北部 金陵湾在售4 均价22172元 2020 2 7 17 2020 2 7 18 政策环境 1 3区域市场 竞品存量 目前4号楼竞品项目存量177万 约6602套 2020 2 7 19 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 8 在售 世茂外滩新城 2015年1 7月 世茂外滩新城仅一次加推 开盘当日去化率90 截止目前8 仅剩几套房源 预计9月初加推11号楼精装房源 毛坯改精装 共计56层约400套房源 面积110 140 169 预计均价24000 26000元 2020 2 7 20 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 和记涟城 2015年1 7月 涟城加推一次 共计562套 去化率80 成交均价27000元 2020 2 7 21 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 恒大华府 2015年1 7月 加推3次 4个月内 共计115套整体去化率90 成交均价上涨9 5 2020 2 7 22 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 仁恒江湾天城 四期 2015年8月 仁恒四期首开 共计298套房源 当天去化80 整体成交均价35000元 2020 2 7 23 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 宏图上水云锦 2015年1 8月 宏图三次开盘 共计推出套数531套 整体去化率95 成交均价以 1500元 2000元 向上进行调整 2020 2 7 24 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 金隅紫金府 2015年1 8月 金隅一次开盘 共计推出套数479套 整体去化率90 预计8月底9月初 新房源加推 均价将上浮15000 2000元 2020 2 7 25 政策环境 1 3区域市场 竞品分析 竞品年内加推货量 竞品年内加推频次较少 总预推货量1480套 市场供应有限 2020 2 7 26 政策环境 1 3区域市场 总结 区域价值 高价高量 河西为主城改善住宅供销第一梯队河西中部价格的跳跃式上涨 带动区域其它片区整体价格上浮 客户对高价已认可 竞品表现 1 7月 竞品去化表现良好 加推伴随价格上涨年内竞品加推货量有限 4号楼占据主动性 河西中部已成为河西板块的价格高地 带动板块整体价格上浮河西板块整体价格的上浮 已被客户认可竞品年内货量供应的有限 给予4号楼价格上调的提供有力机会 2020 2 7 27 Background 销售分析 PART 2 2020 2 7 28 政策环境 2 1销售分析 4号楼去化 4号楼整体认购79套 签约52套 成交折后的整体均价22173元 2015年4月份 改善市场回暖 竞品项目价格小幅上调 本案4号楼整体成交均价 相对区域内竞品项目 相对偏低 2020 2 7 29 政策环境 2 2销售分析 客户购房表现 本案4号楼目前的板块购房性价比 已经得到客户的高度认可 河西中部价格已站稳32000元 以上 部分改善改群得到挤压 河西南部各家楼盘价格不同程度上调 大户型产品稀缺 中部奥体片区的仁恒高价入市 表现优异 进一步佐证改善市场的需求旺盛 2020 2 7 30 Background 调整策略 PART 3 2020 2 7 31 1 国家级新区的设立 带动两江沿线楼盘的价值拉升 2 河西中部价格的跳跃上涨 带动河西板块整体价格上浮 高价已被客户认可 3 河西板块大户型产品改善需求 得到市场的良好支撑 4