天津山水颐园项目后评估报告

项目后评估报告目 录前言 1第一部分 项目发展的内外因素分析2一、 项目决策背景2二、 项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况2三、 项目所在区域的特点和优势3四、 项目开发过程中内部因素的变化3第二部分 住宅项目发展概况5一、 项目经济技术指标的变化情况5二、 项目开发周期6三、 项目开发过程管理情况6四、 项目开发成本7五、 项目销售情况7六、 项目财务情况8七、 综合评价分析9第三部分 项目管理总结分析与思考13第四部分 分项评估分析17一、 投资效益评估分析17二、 营销管理评估分析44三、 规划设计管理评估分析89四、 成本管理评估分析97五、 总体项目开发管理总结108六、 物业管理相关评价118后记 123附件1、 访谈与沟通人员名单2、 查阅文档目录 天津山水颐园项目后评估报告天津山水颐园项目后评估报告 审评报（2008）字01号前言2007年8月，天津山水颐园住宅项目经历了32个月的开发期后，业主按时入住。由于天津山水颐园项目公司是第一个走出北京的异地项目，也是第一个通过招拍挂方式获取的项目，因此对该项目进行后评估意义重大，从项目开发本身、对外合作方式、异地发展等多方面具有较好的标本作用。为了总结天津山水颐园住宅项目的经验教训，受集团公司领导指派，集团公司监察审计部成立后评估小组针对各专业部门的各工作成果、流程等的实际效果进行分析，总结得失，建立各专业的信息库。评估小组采用了前期准备、现场察看、个别沟通、资料查证等方法，形成后评估报告。本次后评估工作受到了天津山水颐园项目各专业人士的大力支持，但由于该项目受投资组合的变化以及我方过程管控不到位等因素的影响，造成人员流动较大，信息不连贯，有关档案资料缺失，使本次后评估工作受到一定程度的局限；同时，由于成本结算尚未完成，使成本部分的后评估和整个项目的经济效益评估也受到一定局限。本次后评估的内容主要包括对住宅项目的运营回报、现金流贡献；集团公司的投资回报效益；各专业部门包括前期、设计、工程、成本、销售、客服等的工作内容、工作过程、工作结果；物业管理、其他日常管理等工作成果。第 118 页 共 123 页第一部分 项目发展的内外因素分析一、项目决策背景亿城自2000年进入房地产市场至2004年期间，先后开发了卡尔生活馆、亿城中心、三里屯3.3、碧水云天、万城华府等各类型项目，累计开发总面积100万平方米，亿城通过对环境、行业的深刻理解，并对自身条件客观的分析,提出做专业化的地产公司的企业战略。其中区域战略是立足北京、天津，并为战略重点区域，积极向中南地区、长三角地区、西南地区等区域发展；项目战略是按照投资组合来管理项目。基于战略发展的考虑，亿城结合天津的总体规划和城市发展方向，在天津的西部、南部、东南部投入更多的关注。2005年1月5日，亿城集团通过竞标方式获得位于天津市南开区红旗路与津河交汇点的津河5号地块。这是公司首次在北京以外拓展土地资源，也是公司首次通过“招拍挂”方式获取项目。该项目推广名定为“山水颐园”，公安备案名为“水畔花园”。通过这一项目，亿城集团公司成功进入天津市场。2005年1月31日，亿城集团股份有限公司与天津永成有限公司合作，注册成立了天津亿城地产有限公司。二、项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况2004年度至2007年度，天津房地产开发企业房地产开发投资额逐年增长，每年以22%左右的速度增长，2007年全年开发投资额达到505亿元。2004年度至2007年度，天津商品房销售面积逐年增长，2005年增长10%，2006年增长4%，2007年增长6%；销售额则以更快速度增长，2005年增长39%，2006年增长21%，2007年增长29%。各项指标形象对比如下图所示：从以上来自天津市统计局的统计数据来看，山水颐园项目住宅的开发期，正处于天津房地产市场各项指标向好的快速上升阶段，在这个阶段房地产产品表现为购销两旺的势态。 三、 项目所在区域的特点和优势该项目坐落位置处于天津市区的西部, 行政区划为南开区，该地块四至范围是：东至汶水路；南至现状住宅；西至红旗路；北至津河。该项目所在区域有如下特点和优势:l 根据天津市总体规划，西部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。l 经济发展状况来看，该项目所在的南开区是天津市经济较发达、富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市较多的中高档楼盘。商品房销售均价较高于除和平区、河西区以外的其他各区。l 规划并正在建设的快速路西北半环，西部土地升值潜力大。l 沿黄河道可方便直达天津商场、南市等市级商业中心，各种商业设施齐全。l 项目紧邻中环线红旗路段，红旗路是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，对该项目的业主出行将会带来很大的方便。l 项目所在黄河道区域，近年来陆续兴建的多个高档居住项目，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。所有以上各种因素，为亿城在此地块建设一个高品质居住社区提供了一个良好的外部环境。四、 项目开发过程中内部因素的变化：1投资组合发生变化由于我公司是第一次在异地开发项目，项目的战略起初是按投资组合，通过充分发挥双方各自的优势来管理项目，本意是要利用合作对方天津永成公司在当地的资源和对方在对当地市场的把握机遇的优势。过程中合作双方由于公司文化背景的不同，对各自责、权、利理解的不同，在经营理念、经营模式上的差异，导致双方合作不利，天津永成公司退出，大部分前期工作人员离开，致使很多前期工作和政府关系方面受到影响。2、同期开发计划发生变化项目取得时，规划设计方案的设定是公建部分和住宅部分同期开发，根据拆迁和前期手续的办理情况，住宅首先具备了开工条件。公建未开工的原因主要有两个方面：一是由于因为政府方面的原因，在该位置上的工商银行没有按期拆除，工商银行拆除时间为2006年12月，此时住宅工程已经全部封顶；二是公建部分的规划方案未和政府方面达成一致，未通过。截至到2008年9月我们的后评估报告即将出稿时，公建部分方案还在报审过程中。值得注意的是：由于我们很多因素是按同期开发同步考虑的，所以开发周期的变化，带来了融资成本、开发成本的加大，带来了更多的管理问题，带来了很多专业工作切分上的难度，使当初的设定发生了根本的改变。 以上这些因素的变化，使该项目完全背离了当初的设想和预期。第二部分 住宅项目发展概况住宅项目主要由8栋住宅楼组成，1#、2#、3#楼是高层建筑，共分5个单元，层数分别是17、19、23、25、30层，共325户。4#、5#、6#楼属于小高层住宅，共8个单元，层数分别是7层、8层、10层、11层，共162户。7#、8#楼属于多层住宅，共2个单元，层数是3层，共18户。整个住宅共计505户。住宅项目于2005年7月开工，至2007年8月竣工验收备案，工程施工周期为25个月。项目最早是在2005年9月推向市场，并于2007年7月份基本售罄，实现整盘均价6328元的业绩，整盘销售额约3.75亿元。住宅项目于2007年8月底顺利交房后，现在大部分业主基本已入住。一、 项目经济技术指标的变化情况本项目获得土地时，土地合同中明确的建设用地面积合计为33194.5平方米，其中住宅用地23236.5平方米，公共设施用地9958平方米。在获得建设工程规划许可证后，规划的地上住宅总建筑面积为64070.81平方米，其中地上住宅建筑59579.93平方米，地下住宅建筑4490.88平方米。住宅容积率2.56。在实际建设过程中，住宅项目指标有所调整，开发指标调整见下表：序号项目原规划指标开发实际指标变动值变动比例1住宅用地面积23,236.526,452.23215.713.84%2住宅总建筑面积64,070.8165,487.841417.032.2%3住宅地上建筑面积58,091.2559,294.991203.742%4配套地上建筑面积1,488.681,605.76117.087.86%其中：办事处面积1,0241,146.62122.6212%5住宅地下建筑面积1,526.981,568.641.622.72%6车库地下建筑面积2,963.93,018.4954.591.84%7容积率2.52.3-0.2-8%8建筑密度16.6%17.9%1.3%9住宅户数504505110车位数量403248-155-38%项目开发过程中，经济指标根据政策的变化进行了不断调整，为了争取更大的投资回报，在实际开发中增大了住宅建筑面积，提高了一定的可售面积。但是由于详细规划方案中的失误，使实际住宅用地面积比规划住宅用地面积增加了3216平方米，造成容积率下降了0.2。住宅实际用地面积增加部分，挤占了公建用地面积，如容积率保持不变，则导致公建建筑面积比规划面积减少。街道办事处（派出所）是公司计划在总规划指标外，为了抵偿300万元的配套费而在住宅用地上建设的三层小公建，实际建筑面积1147平方米，由于当时未与土地局、规划局沟通并补办相关手续，最后结果挤占了原规划的公建建筑面积。二、 项目开发周期山水颐园于2005年7月开工，至2007年8月竣工验收备案，工程施工周期为25个月，高层1#、2#、3#楼，开工较晚，施工期是23个月；小高层4#、5#、6#楼开工较早，施工期为25个月；7#、8#楼开工也较晚，施工期是20个月。山水颐园项目的施工工期表如下：楼号建设规模开工时间竣工时间工期1#2#3#3栋375002005-9-32007-8-323个月4#5#6#3栋204002005-7-22007-7-2725个月7#8#2栋16742005-12-302007-8-1420个月该项目虽然在入住前完成竣工验收，但按照原订开发计划，1#、2#、3#楼竣工验收延误2个月，4#、5#、6#楼竣工延误9个月，园林工程推迟2个月完成。三、 项目开发过程管理情况住宅设计管理总体来说中规中矩，没有出现较大失误，但在细节上，从规划设计、户型设计、立面设计、精装设计、园林设计等部分存在一定的缺憾，在对设计院的对接、各专业之间的对接、设计变更的控制等方面也存在一定的不足。天津公司设计部门已对此进行了较详细的总结。工程进度方面，为保入住13#楼出现赶工期现象，主要原因是施工单位（总包：湖南六建）以钢筋和混凝土市场价格涨幅过大为由要求公司进行相应调价，双方在该问题上没达成一致意见，总包以撤场相威胁，故工地现场劳动力不够导致工期延误。在各项前期手续办理方面，主要是1号楼的各项手续办理迟缓，是在没有手续的前提下开工的；住宅和公建土地面积划分的规划方案出现失误，造成住宅用地比合同用地增多，公建用地比合同用地减少；另外在给政府报件审批上也发生了漏报、误报等情况，前期部门对此进行了深刻的总结。由于1号楼土地证面积问题，导致后期小产权办理出现延误，并超出了合同规定时间，按照合同条款规定的违约金比例，计算可能会产生违约金约6752元，并给公司带来一定的声誉影响。四、 项目开发成本根据工程目标成本价，山水颐园住宅项目目标成本为28590万元，分摊至可售建筑面积为4827元/平方米（包括土地成本的工程类开发成本）。除土地成本外的建安工程费目标成本为16480万元，分摊至可售面积为2783元/平方米。实际土地成本分摊至可售面积，单方土地成本为2042元。实际成本尚未结算完毕，特别是总包工程款尚未最后确定，实际的可售单方成本和建安单方成本都不能最终确定。按照审算部门2008年7月份的总结，最新动态总成本为28739万元，超过目标成本约150万元，超支比例0.52%。单方动态销售成本4852元/平方米。已结算工程类项目，主要是甲供材料、甲分包工程、室外配套工程，共计有25大项，其中12项超出了目标成本，7项低于目标成本，6项与目标成本持平，已结算项目超支3,167,681元，超支比例8.48%。最高超支比例的项目是燃气表采购项目，比例是202%；最高超支金额的项目是变配电项目，金额是2,137,193元，其次是外窗项目，金额是1,749,245元。在成本管理控制上，应该可以做到更细化的控制，比如将成本细化到每栋楼、每个成本项目、成本合同等，这样可以有效地对不同建筑结构的楼栋进行成本分析、控制，并能更加精细各种产品的利润贡献。目前由于公司没有对成本管理这样要求，故成本管理比较粗放。五、 项目销售情况第三部分 项目管理总结分析与思考 天津项目是我公司首次在北京以外拓展的开发项目，土地资源也是公司首次通过“招拍挂”方式获取项目，对亿城集团公司具有重要的战略发展意义。天津公司在集团公司多区域发展战略思想指导下，2005年实现当年拿地、当年开工、当年开盘、当年局部封顶、当年实现销售回款额超过4300万元的工作成果。但由于该项目是我公司跨地区管理的第一个项目，也在不同程度上反映出公司在管理上存在着经验不足、管理不到位等问题，需要我们进行深入的思考。一、 对天津公司管控模式的思考2005年1月31日天津公司的工商注册完成。当时的亿城，是处在从一个多项目地产公司向专业化地产集团发展的转型时期。2005年2月，经过股东及董事会多次讨论，亿城公司确立了三级架构的组织形式，为这一转型奠定了组织基础。在人员配备与管理上， 集团公司于2005年2月2日，向天津区域公司派驻了总经理，并确定由集团公司常务副总裁分管天津区域公司。同年3月10日集团公司又向天津公司派驻了财务总监、审算部经理和财务部副经理。并于2005年6月28日发文明确了公司财务管理体系实行由集团财务总监领导下的垂直管控体制。2006年4月12日，集团公司根据战略定位和业务发展、管理需要，调整了集团公司的组织架构，重新任免了天津区域公司总经理，并指派集团常务副总裁分管天津区域公司。2007年3月1日，根据集团公司京津区域的整体发展战略，基于天津区域公司项目发展规模，为了整合京津区域的专业资源，将天津区域公司整体纳入北京区域公司统一管理。2008年1月31日，集团公司考虑到跨区域发展的状态，在组织管控模式上认为天津地区暂时不具备设置区域公司的必要，决定天津项目现阶段由集团直接管理。从上述集团公司对天津公司管理模式和天津公司高层管理人员的不断调整中，我们感到由于天津公司是第一个异地项目，我们在管理模式上没有经验，还处在摸着石头过河的阶段。同时，从我们后评估的结果和天津公司的反映，如天津公司2006年3月的管理月报，也反映出公司三级管理架构的组织和运转问题，如“公建方案的确定到底由哪个层级、哪个部门最终拍板？股份公司研发部门参与多次，部分领导也参与意见，最终方案由谁决定，公司似无明确说法”等等。这表明公司三级管理架构虽然搭建了起来，但内部的管理责权还不够明晰、没有细化，部门之间、上下级之间的关系还没有完全理顺，这些，也造成了公司管理效率低下，在一定程度上也影响了天津公司的内部运转效率。二、 对投资组合的变化带来的思考由于我公司是第一次在异地开发项目，项目的战略起初是按投资组合，通过充分发挥双方各自的优势来管理项目，本意是要利用合作对方天津永成公司在当地的资源和对方在对当地市场的把握机遇的优势。合作过程中，该项目开发之初，大量的前期工作由合作方负责，大量的市场信息也是来自于合作方，应该说我们是借助于合作方的这方面的资源进行天津项目的开发。但是，合作双方由于公司文化背景的不同，对各自责、权、利理解的不同，导致双方出现分歧，以致合作不利，最终解除合作关系，大部分前期工作人员离开，致使对当地政府的对接、当地市场把握以及很多前期工作受到影响。本来若是没有这种合作背景，我们对于天津地区的定位和开发理念就不会是现有的情形。在对接政府和把握市场的作法上也就不一样了。实际上这项合作不成功带来的是开发工作的“先天不足”，造成了后续工作的客观限制。从公司内部管理来看，这种合作不成功，表现在合作双方的权利、义务不明确，使得公司建立的初始阶段，合作双方管理方式和理念存在着差异，造成没有发挥出合作方的优势，在合作方退出后，公司又没有采取及时的对策和有效的措施防止不利因素的扩张，表现出公司对风险把控的程度不到位，以致后来的结果。三、 对住宅和公建不能同时开发的思考公建未按时开工的原因开始是由于在该位置有一所工商银行没有拆除，其实就是政府没有按期履约。但在2006年12月工行拆除以后至今，公建方案还迟迟未能确定。根据我们了解的情况，主要是在公建方案上，我们和政府有分歧，没有取得一致。我们的愿望是建成为可出售的小户型公寓，在外立面到多项配套等方面符合我们的开发理念就行，而政府希望我们建成真正意义的公建，就是写字楼、商业形式的，满足在该地区的形象。公建部分和住宅部分不能同期开发，造成一个项目变成两个项目做，使得公建项目还未开始就有成本上的“先天不足”，虽然这是多种综合因素形成的，有由于合作方退出使我们和政府的对接没有达到我们的设想，使这项工作不能有效地开展的原因，也有政府方面不作为的原因，但是从拿地到现在3年零9个月的时间，仅仅一个方案都还没有搞定，是否也反映出我们公司的管理层决策缓慢、一般工作人员缺乏积极解决问题的能力与方法、执行力度不够等工作组织与方法上的缺陷？是否也反映了公司存在办事拖拉、逃避责任、消极等待等不良风气呢？四、 对过程管控的思考最初公司对天津发展的定位不是停留在一个项目的发展上，是想利用第一个项目的经验，再去开发多个项目，发挥组合效益，站稳天津市场，这样，过程管控就尤为重要。我们通过后评估，深切地感到管理上的总体把握还没有形成，首先，反映在工程管理上，就是工程的总体规划组织不到位，导致前期手续、工程进度与销售节奏之间出现较大的差异和错位。比如，施工许可证的取得远落后于工程进度，最短2-3个月，最长达15个月，导致工程长期处于无证施工状态。销售许可证的取得大多也远落后于实际推盘销售节点，1#楼最长达9个月，严重影响现金回款等等。其次，表现为在各主要环节上都没有“权威人物”-就是说的清楚的人。没有把本环节的工作深入具体的落实，把与其它环节交叉部分搞清合作分工，形成相互清楚，相互制约的管理模式，没有对应的专业工作责任制，形成随时可以论证的专业工作效果，并加以改进，从而发生了很多可以避免而没有避免的遗留问题。比如从规划设计总结反映出的管理问题是没有整个过程的系统性技术文件，最主要的定案的规划方案不明确，在功能划分上不准确，有漏项。没有经过系统的方案论证，致使造成多项设计缺陷。从总结的分析来看，很多是明显可以避免的设计缺陷，设计交底工作的程度不够，专业人员的经验不足以及专业之间没有很好的“衔接 ”。 再次，根据我部在项目施工时联合巡检和现场审计的记录，我们认为还有主要的一点就是我方的管理力度不够，对监理方和总包方的合同履约没有严格按合同约束。对发生事项处理不及时，造成了工期延期等等。五、 对销售“不温不火”的思考公司对山水颐园项目采取的策略是现金流策略。即快速销售，快速回款。但由于受工期的影响，销售推盘的策略受到制约。同时销售许可证延误，最长的是推盘9个月后才拿到销售许可证，使推出的房源在认购后，迟迟不能签约，造成销售回款没有达到计划的预期（当然影响销售回款还有其他原因），销售后期又没有足够的房源拉升价格。如2006年，实际销售回款比计划少7881万元，仅完成计划的66%。通过对结果的分析，表现出对市场的把握和预期存在不足。六、 对“众口不一”现象的思考在我们进行后评估工作中，我们对很多事项进行了大量的信息收集，但结果是：信息得到不连惯，有些问题是始终没有结果；信息不准确，每人说法不一，整个过程信息记录又不完整，没有判断的依据，造成很多说不清的因素，如容积率变化的问题，规划面积的定论与住宅和公建面积的划分问题、建派出所的问题以及2005年销售封盘问题等。这些事项都是很重要的事项，应该有过程中的决策记录，应统一大家的思想，这样可以避免很多问题的发生。如建派出所的问题，派出所挤占了总的规划指标、建安标准将超出最先设定的300万元，这也不会是决策者的初衷吧！上述问题反射出我们管理中存在着不严谨，造成信息不准确，不对称，在一定程度上影响了决策的效率和质量。以上，是我们通过后评估工作形成的的思考，希望能够给大家一定的启示，在以后的项目管理中得到借鉴。第四部分 项目分项评估分析一、投资效益评估分析由于截止本次评估时点，天津公司尚未开始公建的动工建设，而住宅部分于07年底已基本销售完毕。故本次分三个不同层次来考察各个考评对象的经济效益实现情况：第一层次为天津住宅项目经营财务指标评价（本层次紧紧围绕住宅项目展开，不考虑与住宅无关的收支因素，如公建收支、投资收益以及天津公司承担的应由集团负担的相关成本费用等）；第二层次以天津公司这一法人主体为评估对象，对天津公司整体的现流及经营情况进行评估（本层次既包含住宅部分，也包括公建部分，但为客观、正确评价天津公司的经营收益，本层次核算口径不包括内部借款利息、投资收益以及天津公司承担其他应由集团负担的相关成本费用等）；第三层次从集团投资的角度，考察集团公司投资天津公司所应取得的经济收益（此范围除包括第二层次天津公司的经营收益外，还考虑了集团为投资天津项目支付给外部股东的转股溢价等成本支出因素）。以下分别就这三个层次进行评估说明。一 住宅部分的经济效益评价（一）住宅经营损益评价1住宅损益计算前提与假定2007年8月底，住宅部分交付入伙。截止2007 年底，除8套房屋外（其中有6套为内部留存，另2套房于2008年3份售出），其余497套均已签约售出，占全部可售房屋的98.5%。为完整、合理确定住宅部分所应承担的相关费用，正确核算住宅部分的经营损益，本次评估在核算住宅部分的经营损益时，从内部管理与考核的角度，特作如下假定与说明：（1）为完整核算住宅部分的经营损益，假定505 套住宅全部销售完毕，对已售的499套按实售金额核算，对留存未售的六套房屋，按已售499套的均价估算销售收入；（2）按天津公司审算部与财务部共同确定的全部住宅直接成本，结转销售成本；（3）关于开发间接费，以2007年12 月31日为分界点，07年底前发生的所有开发间接费由住宅承担。08年开始后的开发间接费计入公建成本。其中，项目竣工入住前（07年8月底前）发生的开发间接费计入住宅开发成本，07年8月以后的计入期间费用。（）鉴于天津公司现已取得的所有财政补贴均系对住宅部分纳税的返还，故将截止评估时点天津公司所取得的全部财政补贴均计入住宅部分的损益；（5）关于营销费用、管理费用、财务费用三项期间费用，以2007年12 月31日为分界点，该时点前发生的所有费用均由住宅承担；（6）营销费用中不含计入开发成本中的示范区园林费用44.85万元和计入物业公司成本的售楼处保安保洁等相关费用58.67万元。（7）对0507年前发生的与住宅无关的营业外收支、投资收益等不纳入住宅损益表。（8）对住宅部分应承担的所得税费用，以08年5月天津公司提供的05-07年的税审报告为基础确定。2、住宅损益计算及说明在前述住宅损益计算的大前提与假定下，再按实质重于形式以及合理负担原则，将影响住宅损益正确评价的相关收支予以剔除，得如下住宅损益计算表：（二）住宅部分现流情况评价1住宅部分经营净现流计算及说明从现流角度分析，截止2007年底，住宅部分的累计现金结余3721.82万元。考虑到与住宅相关的收支在08年仍有发生，且部分收支在评估时点仍未发生，为全面、完整考核住宅部分的现流状况，本次评估将所有与住宅相关的收支按实际收付月份来考察住宅部分的现流状况。住宅部分现流统计表3、地价款及直接开发成本的付款情况评估（1）地价款支付情况评价2005年1月5日，亿城股份与天津市规划和国土资源局就天津项目签订了土地使用权出让合同。2005年3月4日，天津市国土局、亿城股份和天津公司三方签订了补充合同，将天津项目转至天津公司名下。依据土地出让合同规定，天津项目的土地出让价款为18900万元。其中政府土地出让金4981.2万元，市政大配套1725.28万元，地上拆迁补偿款12193.51万元。除大配套款外，土地出让合同对政府出让金及拆迁补偿款的缴付时间作了约定，具体要求如下表：此外，合同还规定：公司缴齐4981.2万元的归属政府的土地出让金后十日内核发用地规划许可证；付清全部出让金政府收益，并拆除地上物后30日内,再依乙方缴纳的拆迁安置补偿款的比例核发。如天津公司不能按时支付任何款项，从滞纳之日起，每日按应缴费的3缴纳滞纳金。据评估审查，天津公司关于土地价款的实际付款情况如下表：由上表可知，实际价款的支付并未按土地出让合同的约定执行。政府亦未按合同要求处罚天津公司。其原因即有天津公司资金紧张的原因，亦有政府未按时完成地面拆迁等工作的原因。截止评估时点，天津公司尚余735.81万元地价款未支付(据跟踪了解，天津公司在今年6月向市配套办支付了配套工程款760万元，财务部将该笔配套计入公建土地成本)。在财务核算上，天津公司将土地成本依据占地面积（还是建筑面积）进行了分摊，其中住宅部分分摊土地价款11760.43万元，公建部分分摊土地价款6403.76万元。从天津公司财务账面上看，截止评估时点，住宅部分的地价款11760.43万元已全部支付完毕，公建部分地价款已支付6403.76万元，尚余735.81万元未支付。公建与住宅地价款支付情况统计如下：（2）直接成本的支付情况评估住宅部分共8栋楼，其中最早开工的是4、5、6#三栋楼（2005年7月），最晚开工的是7-8#楼（2005年12月开工）。所有楼盘的竣工时间基本为2007年8月底。整个住宅部分建设工期两年。具体各楼栋的开工正负零、正负零封顶及封顶竣工各阶段的工期进度情况如下表和图示：从上图可以看出，整个住宅部分的建设工程约两年，其中以楼栋封顶为中间点，前后各耗用工期约一年。从项目开工、出正负零、项目封顶至竣工交付四大关键节点来看，直接住宅成本的付款情况如下表：项目项目开工项目出正负零项目封顶项目竣工后评估时点时间节点20057200510200682007820085累计付款金额12,891.75 13,191.80 19,641.06 24,297.76 26,157.10 付款进度比44.3%45.3%67.5%83.5%90%从表中可以看出，天津项目从2005年年初拿地并成立公司起至项目开工，前期规划及施工准备时间约半年。从项目开工起，每至一个关键节点，付款比例即有较大提升。具体情况如下图：4、税费缴付情况评估1）天津地区的税收政策天津公司涉及的主要税种、税率、纳税时间及相关税收政策见下表：税种计税依据税率纳税期限纳税政策说明地税营业税当期预收收入5%按月交纳城市维护建设税营业税额7%按月交纳教育费附加营业税额3%按月交纳防洪费附加营业税额1%按月交纳土地使用税实际占用的土地面积按年缴纳1、缴纳期限：从取得土地证次日开始至取得准入证为止。2、缴纳标准：07.1.1之前，1.5元/平米；07.1.1之后，5元/平米。3、山水颐园土地证取得时间：05年9月19日取得21778.6平方米，06年9月26日取得4674.2平方米。4、准住证于07年8月底取得。土地增值税土地增值额30%40%50%60%按月预缴，项目售毕汇算清缴1、预收收入0.5%按月预交2、07年10月之前，按容积率在1.0以上，单套面积144平方米以下，单价在6100元/平方米以下，按0.5%交纳土增，不符其一的按1%交纳；自07年10月起，容积率在1.0以上，单套面积144平方米以下，单价在6800元/平方米以下，按0.5%交纳土增，不符其一的按1%交纳。国税企业所得税应纳税所得33%按季预缴，项目结算后汇算清缴1、05年：毛利率15%;06年-07年：毛利率25%;2、应纳税所得额=（预收收入*毛利率-可抵扣的费用）*税率可抵扣费用管理费用（不含招待费）营业费用（不含广告、推广、招待）+实际缴纳营业税金及附加2）天津实际税收缴纳情况截止2008年5月底，天津公司公建部分尚未有收入和所得，故此前缴纳的全部税费均为与住宅相关的税费。截止2008年5月底，天津公司缴纳的主要税费情况如下表：（1）关于土地增值税的纳税说明截止评估基准日，天津公司按预售收入的0.5%实际预缴土地增值税184.52万元（据跟踪了解，后来税务机关对土地增值税又出台了新的预缴政策，要求按项目容积率、单套面积以及销售单价分别计算各套房屋应预缴的土地增值税。故天津公司在08年7月又按税务局的要求重新计算并补缴了135.83万元的土地增值税）。据天津公司财务人员介绍，天津项目的土地增值税需待公建部分销售完毕后，最后统一计算该幅地块的土地增值额及应纳土地增值税。为正确评价住宅部分的经营损益及现流情况，评审人员以现行财务核算资料依据，计算确定住宅部分的土地增值额为0，按现行土地增值税的征缴规定，住宅部分无需缴纳土地增值税，具体计算过程见下表：由此可得，天津公司此前所缴纳的土地增值税，按评估口径属多交税款，故在对住宅项目的损益评估时未包括该部分多缴税款。 （2）关于企业所得税的缴纳说明 二天津公司整体财务效益评价（一）天津公司整体经营损益情况（二）天津公司资金来源与占用评价新项目所支付款项、天津公司以工资、咨询、顾问等方式支付给杨哲和中泰信托的股权融资费用。（三）天津公司资金计划完成情况评价鉴于2006和2007年集团公司对天津公司曾下达过资金收支计划，故以下针对该两年的资金收支计划完成情况进行评估分析：（1）2006年资金收支计划完成情况评估1现流收支计划完成情况的分项评估2006年，计划天津公司全年现金净流出1350万元，实际现金净流出864万元，实际比计划少流出490万元。从表面上看，似乎全年计划完成较好。但从分类分项来看，实则差异距大，如下表：2、现流收支计划的月度完成情况评估2006年，天津各月现金流入、流出以及净流量的差异情况见下表：（2）2007年资金收支计划完成情况评估三 集团公司的财务效益评价1、集团公司资金调度情况评价从上图可以看出，集团公司的资金调度曲线与天津公司的资金余缺曲线大致对称，这说明集团公司的资金调度与资金余缺方向相反（即资金盈余时，抽回资金；资金短缺时，补入资金），但对称轴明显高于横轴，这说明资金调度力度偏小，以致天津公司资金结存余额较高。下图：调度前后对表折线图 集团公司对天津项目资金调度对比表2、集团公司投资收益评价（1）以现行账面将净资产需调整的内容二、营销管理评估分析（一） 项目发展期间当地房地产市场的发展状况山水颐园项目行政隶属南开区，位于红旗路和津河交口，紧邻中环线。南开区是天津市的文化教育区、高新技术产业区、民俗文化旅游区、重要的商贸区，经济综合实力位于天津各区县第二位。南开区市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入。南开区房地产开发建设飞速发展，商品房销售势头迅猛，近年来现代、高水准的物业品质以及优越的生活配套资源，吸引着众多客户将其作为自己置业的首选地段。 2005年4月可研阶段，南开区市场的基本特征表现如下：1）政府的大力支持，该区域市场正处于快速增长时期，区内整体生活环境和社会认可度得到明显的提升。2）从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业市场空间较为广阔。4) 开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。5) 黄河道片区成为当时整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。 可研阶段，南开区市场的各项指标成长状况u 销售面积：南开区市场的销售量一直稳步增长，2005年仅1-3月销售面积已达到58万平方米。u 平均单价走势从销售价格来说，2005年1-3月商品房平均销售单价已达到4863元/平米。平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域. 2006年2008年4月项目销售期间，南开区市场的各项指标状况由上图标可知，南开区商品房的价格从2006年开始有小幅上调，到2006年底甚至有所下降，而到2007年开始价格有较大幅度提升，从7、8月份开始到年底价格上升速度加快，与此同时，所售房屋的套数在7、8月份也达到了高峰期，2008年一季度与2007年比较，虽价格趋于平稳，但成交量比2007年同期却有所下降，2008年同期的价格相对于2006年同期涨幅达81左右，比2007年同期涨幅达47%左右。（二） 项目各类型物业销售情况1、项目整体物业类型构成情况2、实际销售情况 截至2008年4月30日，山水颐园项目累计销售情况如下表： 各月各居室实际销售情况 各推售阶段可售居室的销售情况 注：上图、表中包括所有预留房（视同已正常销售）。由上述图、表分析可知，两居的销售速度明显高于三居，一定程度上说明天津客户对两室户形的接收程度比较高。3、滞销房情况根据实际销售情况，销售后期的销售速度较慢的房源情况如下：由以上图表分析可得出销售速度较慢的房源主要情况为：（1） 楼层及位置不好的户型，占滞销房的14；（2） 产品结构设计较差的户型，主要是高层的A1、B1户形，占滞销房的86；（3） 大面积三室户形销售较差，滞销房全部为三室户形。4、整盘销售难点总结、分析（1）高层06年开始销售情况不佳，尤其是楼层较高的房源，主要原因是天津客户对高层的认可度不高，担心电梯坏了等等因素，后来随着天津在建新项目高层越来越多，情况有所好转；（2）高层3室户型销售较慢，主要是因为有的户型面积有所浪费，设计不紧凑，而且出房率相对较低（高层1#楼、2#楼出房率为73%，市场上高层产品一般在76%80%之间，属同质产品中最低的），卧室面积较小，客户对于出房率较低的户形不是很认可，尤其是对户型图不是很方整（南北通透）的户形不认可，但是有了实体房之后销售有了明显好转。（3）小高层、高层顶层的两室三室销售较慢，主要是客户选房时对于顶层的质量顾虑较多，大部分客户担心漏水、隔热效果差，尤其对于顶层的大两室和三室，由于总房款较高，销售难度更高，即使均价低于同类产品可还是销售周期较慢。（4）1#2#金角三室位置受到2#3#影响，对其视野和采光有一定程度的遮挡，一定程度上影响了销售速度。（5）小高层南面是老的住宅区，景观不佳，销售速度较慢。5、物业类型构成的合理性分析1、2、3#为高层住宅，共325套；4、5、6#为小高层住宅，共162套；7、8#为低层住宅，共18套。总建筑面积59220.15，整体户均面积为117.27。产品类型户型室数面积范围所占套数所占比例高层一室629810198%两室94-999318.42%103-12310120%三室124-15712123.96%小高层一室7494204两室9920410110851101%三室11761.19%127-14310120%低层一室6261.19%两室9161.19%三室11861.19%合计505100由上表可知：（1）项目总体户型结构比例相对欠佳，将近47为三室户型，50%为两室户型，同时在高层产品中两室面积偏大，根据2006年9月之前的销售情况可知市场对两室需求相当明显，而项目三室比例过大。（2）物业类型构成欠佳，高层产品占64%，小高层及低层只占36%，舒适高的产品缺乏，在高层产品中，两室户型占87%，较三室占有绝对比例，但两室面积集中于103-123平米间的占52%，两室面积偏大问题较严重；在小高层及低层产品中，三室户型共113套，占63%，两室户型占32%，三室比例较大。（三） 楼盘推售及销售情况1、销售许可证取得及推出时间情况 上表信息显示：除2号楼外，其他各楼盘的推出时间均早于销售许可证的取得时间，在取得销售许可证前的认购均以交纳诚意金的方式认购，并确定房号及房款，在取得销售许可证后正式签约交纳房款。2、各推售节点推出的物业类型、可售物业类型及销售情况 注：本表中各推售节点的销售情况是指本节点至下一个节点之间的销售情况，2007年7月1日销售节点的销售情况是截止到整盘销售完毕的销售情况。由上表数据资料可知，除2005年9月3日首期推盘外，其它每期推出楼盘的销售量占每期可售楼盘的销售量均比较偏低，同时在2006年4月15日之前，每推售楼盘的销售比例及可售楼盘的销售比例均比较低（最高的为首期的销售比例51，最低的仅为12），其中三室的销售比例明显偏低。（四） 项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析1、项目计划销售期及销售速度2005年7月根据公司战略制定的销售计划为：销售周期为2005年九月至2006年底，2005年销售244套，其余房源261套在2006年消化完毕；2005年8月，由于公司整体战略调整，需要提高销售均价，保证较好的利润，并且在销售费用总预算调整的情况下，销售部门对销售计划进行了调整，调整后的销售计划为：销售周期：延长至07年上半年（6月底）；销售进度：2005年销售150套、2006年销售310套、2007年6月底前消化尾房45套。2、项目各月实际销售情况项目销售周期为两年，由项目获取销售许可证开盘至入住清盘，历经2005-2007年，时间由2005.9起始至20