奉新县文体艺术中心及东湖公园、九天阁等道路建设-PPP项目实施方案BOT

第一章 项目概况项目名称：奉新县文体艺术中心及东湖公园、九天阁等道路建设PPP项目项目性质：新建实施机构：奉新县国有资产管理局 建设区位：奉新县城东新区，东侧紧邻潦河，西侧为东湖公园合作期限：15年，其中含建设期2年，运营期13年运作规模：拟采用BOT运作模式投资规模：总投资约30000万元（不含征地拆迁等），其中文体艺术中心约20000万元，东湖公园约6000万元，道路建设约4000万元（包括九天阁路、纵七路、东湖大道、洗沙路）。项目公司股权情况：注册资本金为总投资的20%，约6000万元，政府方1200万元，股权占比为20%，社会资本股权出资4800万元，股权占比为80%。建设内容及规模： 1、文体艺术中心：占地面积约101亩，包括剧院、体育馆、电影院、等主体建筑工程及文化广场，主体工程建筑面积23080平方米，文化广场约70亩及地下人防工程（约10000平方米）。剧院9004平方米，体育馆6478平方米，工人文化宫3592平方米，各种功能室2467平方米，文化办公1124平方米，地下室设备用房415平方米。2、东湖公园：占地145亩，主要包括：人工湖、假山、凉亭等配套设施。3、道路建设：（1）九天阁路：道路工程南起滨河路，北至崇贤大道，道路长2057米，宽8米2，人行道4米2；（2）纵七路：南起滨河路，北至东湖大道，道路长597米，宽14米，人行道8米2；（3）东湖大道；西起应星大道，东至滨河路，道路长1013米，宽11米2，人行道4.5米2，绿化带5米；（4）洗沙路：西起九天阁路，东至滨河路，道路长575米，宽14米，人行道8米2。项目进度：1、已完成征地拆迁及场地平整工作。2、文体艺术中心勘查设计工作已完成；东湖公园及道路勘查设计工作已进行部分。21第二章项目建设的必要性第一节 项目建设的背景奉新县位于江西省西北部，是宜春市辖县，总面积1642平方千米。到2010年底，全县总人口312956人，其中非农业人口80582人。2015年完成生产总值112.5122亿元，增长9.8%；，财政总收入达到21.2166亿元，增长16.6%。奉新县目前已经形成了“两个亮点、一条线路、三个产品”的文化产业发展框架。随着经济发展，奉新县城市规模、经济和文化的辐射能力逐渐增强，对外交往日益频繁。然而，奉新县的图书馆、剧院、电影院、体育馆、文化宫等现代城市不可或缺的文化设施基本空白，难以满足广大居民和游客的文化需求。奉新县文体艺术中心的建设包括文化艺术中心、电影院、工人文化宫以及体育馆等，工人文化宫是面向全县人民开放的，该项目的实施将满足城市人群对文化生活不断增长的需求，可以丰富当地居民的文化内容，为居民提供了一个交往、娱乐、休闲和集会的场所，丰富了人民业余的生活，对建设创新型、学习型社会，满足奉新县人民文化生活的需要，促进城市精神文明的建设及提高居民的生活水平具有重要意义。同时，建设文体艺术中心不但可以提升奉新县文化基础设施水平，而且可以为奉新县发展与宣传本土传统文化提供平台。第三节 项目运作模式选择参照国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见，对比项目特点以及不同PPP方式的适用范围后，本项目建议采取B0T运作方式，运作模式图如下： 图3-1 项目运作模式图第四节 PPP具体运作模式要点1）本PPP项目推荐采用建设运营移交（B0T）的运作模式。2）本项目实施机构通过竞争性磋商引入社会资本，与政府方出资代表共同组建PPP项目公司。本项目不接受联合体投标。3）政府方与PPP项目公司签署ppp项目合同。建设期内项目公司负责项目的投融资和建设施工；项目竣工后项目公司负责运营期内项目的物业管理和工程质量维护，政府方负责项目的运营。4）ppp项目合作期满后，项目公司将项目设施全部无偿移交给政府方，移交时项目设施应当处于良好使用状态。5）政府付费资金渠道政府应支付的年度政府付费需纳入地方政府年度财政预算。政府付费：每年支付一次，在当年的12月31日前支付。6）本项目ppp项目合作期为15年（含2年建设期），建设期从监理工程师发出开工令之日起至项目工程交工验收合格日止，运营期从工程交工验收合格日后至运营期限届满日。第四章 项目交易结构第一节 投融资结构1）项目总投资总投资约30000万元（不含征地拆迁等），其中文体艺术中心约20000万元，东湖公园约6000万元，道路建设约4000万元（包括九天阁路、纵七路、东湖大道、洗沙路）。最终投资额以工程完工后的审计决算为准或双方认可的其他方式。 2）资本金比例根据2015年9月颁布的国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知（国发201551号）要求，本项目最低资本金比例为20%，为了降低政府出资压力同时满足最低资本金要求，本项目资本金拟定20%，即6000万元。 3）融资（1）融资责任本项目资本金出资20%，剩余总投资的80%，既80%*30000万元=24000由项目公司负责融资，项目公司为融资主体；社会资本方负责落实融资资金来源，包括但不限于为项目公司提供担保等。政府方为项目公司提供融资支持，包括协助项目公司申请专项建设基金及保险基金、提供金融机构融资所需的支持（如需）等。（2）融资资金到位计划：根据项目建设情况逐步投入。4）项目公司组建奉新县人民政府授权奉新县国有资产管理有限公司作为政府方出资代表和社会资本方共同组建PPP项目公司；政府方出资代表以货币形式出资注册资本的 20 %，既1200万元，占 20 %的股权比例；社会资本方以货币形式出资注册资本的 80 %，既4800万元，占 80 %的股权比例。出资时间：项目公司成立时按比例全部认缴，并在项目建设期内陆续实缴到位。公司法人治理结构：按照公司法执行。第二节 资产权属项目期限内，政府方始终拥有本项目资产所有权以及因更新重置或升级改造投资形成的项目资产。第三节 回报机制本项目采用政府付费的方式给予社会资本方合理的回报，政府付费金额以财务测算为依据，由社会资本方竞争确定。项目公司的运营收入全部来自政府付费，没有经营性收入，故项目公司中的政府方出资代表不参与项目公司分红。第四节 项目合作期限本项目合作期限为15年，其中2年建设期，13年运营期。第五节 政府支付服务费资金渠道政府应支付的年度政府付费金额需纳入地方政府政府年度财政预算。第六节 社会资本退出方式ppp项目合作期满后，项目公司将项目设施无偿移交给政府方，项目公司清算注销。项目公司的社会资本方股东应确保在本项目开始正式运营日之后的五（5）年之内，不得转让其在项目公司中的全部或部分股权，除非应法律要求或政府方预先批准。在开始正式运营日之后的五（5）年之后，经政府方事先书面同意，项目公司的社会资本方股东可以转让其在项目公司中的全部或部分股权，但受让方应满足项目合同约定的技术能力、财务信用等基本条件，并已经以书面形式明示，在其成为项目公司股东后，督促并确保项目公司继续承担本协议项下的义务。第七节 政府承诺及配套安排1、征地拆迁。本项目涉及到的土地征地拆迁工作由政府方负责实施，保障及时地将施工场地交付给项目公司投入建设。2、项目建设用地。政府方应保证项目具备开工建设条件，达到三通一平标准。3、项目公司注册。奉新市有关部门依法为项目公司注册提供便利。4、工程建设相关手续办理。奉新市有关部门为项目各项内容报建手续及时审批。第六章 项目财务分析本项目运作模式为BOT模式，本章节就B0T运作模式在PPP项目合作期限内展开独立客观的财务测算。供政府方及有关部门/单位参考决策。一、资金安排项目公司工程投资根据建设需要分期分批投入，暂按照第一年50%，第二年50%比例安排。详细的项目投资资本金安排计划表如下：表6-1 项目投资资本金安排计划表（单位：万元）年限2017年2018年合计投资比例50%50%100%建设投资150001500030000其中：贷款120001200024000资本金300030006000二、项目融资成本本项目建设贷款24000万元，根据中国人民银行最新发布的贷款基准利率及实际融资成本，本项目的建设期贷款利率取同期基准利率（本期计算取4.9%）上浮10%；建设期不还本金，只计算利息，运营期开始还款，项目还款期为13年。最终投资额以工程完工后的审计决算为准或双方认可的其他方式。三、运营维护成本1）文体艺术中心主体建筑物业管理成本根据江西省城市居住小区物业管理条例（第五十二条大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本条例执行），江西省物业管理服务收费管理办法、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）及奉新县建设项目内容和性质，暂定选用四级服务等级标准的办公楼标准（1-3元），取中间值，即2.00为物业管理收费标准，运营期内，文体艺术中心主题建筑物的物业管理为55.39万元。成本估算如下表：表6-2 运营期文体艺术中心主体建筑物业管理费服务费文体艺术中心主体建筑（m2）面积23080.00 物业管理收费标准元/(月每平米)2.00 物业管理收费（万元/年）55.39 合计（万元/年）55.39 2）东湖公园、文化广场、周边道路物业管理成本运营内，项目公司负责东湖公园、文化广场、周边道路的垃圾清扫及清理和园林绿化带的管护。根据奉新县财政局提供的环卫所清扫保洁标准及园林所管护标准，东湖公园园林管护标准为2元/（平米年），文化广场及周边道路的垃圾青少及清理保洁标准为3元/（平米年），每年东湖公园、文化广场、周边道路物业管理成本合计约为69.63元，详见下表。表6-3东湖公园、文化广场、周边道路物业管理成本东湖公园周边道路文体艺术中心广场面积（m2）96671.50 120996.00 46669.00 物业管理收费标准元/(年每平米)2.00 3.00 3.00 物业管理收费（万元/年）19.33 36.30 14.00 合计（万元/年）69.63 4）成本合计运营期内项目每年物业管理维护成本估算为125.03万元，作为投标最高限价公布。表6-4运营期项目物业管理成本文体艺术中心主体建筑东湖公园周边道路文体艺术中心广场面积（m2）23080.00 96671.50 120996.00 46669.00 物业管理收费标准元/(年每平米)24.00 2.00 3.00 3.00 物业管理收费（万元）55.39 19.33 36.30 14.00 合计125.03 四、财务测算结果本项目采用BOT模式，项目公司主要通过政府付费的方式回收工程建设费用、资金成本并获取合理的回报。本项目资本金财务内部收益率测算为6.00%，折现率为5.0%。政府付费=权益资本投资收益+实际融资成本+建设期利息+物业管理成本1）权益资本投资收益表6-5 运营期内权益资本投资收益计算期年份社会资本自由资金收益率年数本金利润合计建设期20172018运营期201948006.00%1254.21288.00542.21202048006.00%2269.46272.75542.21202148006.00%3285.63256.58542.21202248006.00%4302.77239.44542.21202348006.00%5320.93221.28542.21202448006.00%6340.19202.02542.21202548006.00%7360.60181.61542.21202648006.00%8382.24159.97542.21202748006.00%9405.17137.04542.21202848006.00%10429.48112.73542.21202948006.00%11455.2586.96542.21203048006.00%12482.5659.64542.21203148006.00%13511.5230.69542.214800.02248.77048.7本项目社会资本方注册资本金出资4800万元，运营期内收益率按6.00%计算。政府每年支付给项目公司权益资本投资收益为542.21万元，13年运营期共支付7048.7万元，除去自有资金外社会资本方的利润为2248.7万元，详见上表。2）建设期利息本项目建设期只计息不还本。根据资金安排，建设期每年贷款12000万元，共贷款24000万元，第一年利息为323.4万元，第二年利息为970.2万元，建设期利息共1293.6万元，详见下表。表6-6 建设期利息合计表年份融资成本贷款利率还款本金利息建设期2017120005.39%0323.42018120005.39%0970.2合计2400001293.63）融资成本运营期内，选择等额本息方式进行还款，每年还款2615.28万元，13年共还款33998.6万元，其中包括24000万元本金和9998.6万元贷款利息，详见下表。表6-7 项目融资成本年份融资成本贷款利率贷款年数还款本金利息合计运营期2019240005.39%11321.681293.602615.282020240005.39%21392.921222.362615.282021240005.39%31467.991147.282615.282022240005.39%41547.121068.162615.282023240005.39%51630.51984.772615.282024240005.39%61718.39896.882615.282025240005.39%71811.01804.262615.282026240005.39%81908.63706.652615.282027240005.39%92011.50603.772615.282028240005.39%102119.92495.352615.282029240005.39%112234.19381.092615.282030240005.39%122354.61260.672615.282031240005.39%132481.52133.752615.2824000.09998.633998.64）物业管理和工程维护成本运营期内项目每年物业管理维护成本估算为125.03万元，13年物业管理总成本为125.03*13=1625.39万元。5）项目主要财务测算指标结果：表6-8 项目主要财务测算指标结果（万元）年份权益资本投资收益实际融资成本建设期利息物业管理成本合计建设期2017323.4 323.4 2018970.2 970.2 运营期2019542.2 2615.3 125.0 3282.5 2020542.2 2615.3 125.0 3282.5 2021542.2 2615.3 125.0 3282.5 2022542.2 2615.3 125.0 3282.5 2023542.2 2615.3 125.0 3282.5 2024542.2 2615.3 125.0 3282.5 2025542.2 2615.3 125.0 3282.5 2026542.2 2615.3 125.0 3282.5 2027542.2 2615.3 125.0 3282.5 2028542.2 2615.3 125.0 3282.5 2029542.2 2615.3 125.0 3282.5 2030542.2 2615.3 125.0 3282.5 2031542.2 2615.3 125.0 3282.5 7048.7 33998.6 1293.6 1625.4 43966.3 政府补贴从运营期开始支付，故建设期利息累计至运营期第一年支付给项目公司。运营期13年政府付费=权益资本投资收益+融资成本+建设期利息+物业管理和工程维护成本=7048.7+33998.6+1293.6+1625.4=43966.3万元，每年政府付费金额见下表。表6-9 政府每年付费金额序号名称合计建设期运营期2017201820192020-2031（期间每年政府付费金额）1权益投资（万元）(6%收益为上限)7048.7 542.2 542.2 2实际融资成本（万元）（据实，上限为上浮10%)33998.6 2615.3 2615.3 3建设期利息（万元）（据实）1293.6 323.4 970.2 4实际的运营维护成本（万元）（上限）1625.3 125.0 125.0 5政府付费金额（万元）43966.3 4576.1 3282.5 6折现值(折现率5%)32066.5 第三节 股权投资协议主要内容（一）项目公司设立由奉新县国有资产管理有限公司与选定社会资本以各自出资额出资设立项目公司。项目公司的组织形式为有限责任公司。项目公司的主要职责：投融资、建设、物业管理和移交本项目，推进和组织实施本项目建设，包括项目投融资、安全质量、工程管理、机电设备系统等建设管理以及物业管理服务。（二）项目公