土地权利理论与方法(二).ppt

张长春河北农业大学国土资源学院Changchun zhang Tel 0312 7528214 土地权利理论与方法 二 第三章土地用益物权之建设用地使用权 本章结构第一节用益物权概述第二节建设用地使用权概述第三节划拨国有建设用地使用权第四节出让国有建设用地使用权第五节其他方式取得的国有建设用地使用权第六节集体建设用地使用权第七节地上地下建设用地使用权 2020年2月7日6时48分 2 第一节用益物权概述 一 用益物权的概念及特征概念 以使用 收益为其主要内容 并以对物的占有为前提 一般以不动产为客体 特征所有权派生出来的物权 独立的物权 受限制的物权 2020年2月7日6时48分 3 第一节用益物权概述 内容占有 使用 收益 部分处分权 分类 见下图 物权法实施前后权利属性的变化 2020年2月7日6时48分 4 2020年2月7日6时48分 5 2020年2月7日6时48分 6 第二节建设用地使用权概述 一 概念用益物权之一 为建造之用 国有和集体之分 2020年2月7日6时48分 7 第二节建设用地使用权概述 二 特征权利内容的特定性 建造权能的差别性 国有与集体建设用地使用权权能差别较大 有无期限 可否转让 抵押等 教材勘误 P64 L1国有建设用地使用权具有较为完整的权能 除占有使用外 还可具有转让 出租 抵押等权能 权能仅有四种 出租是具体的使用方式 转让与抵押是对财产权利的处分 并未增加新的权能 可以分层设立 2020年2月7日6时48分 8 第二节建设用地使用权概述 三 国有建设用地使用权的类型及主要特征有偿方式 出让 作价出资入股 国有土地使用权租赁 规范国有土地使用权租赁若干意见 无偿方式 划拨 授权经营 2020年2月7日6时48分 9 第二节建设用地使用权概述 特征设立方式多元化 出让 划拨 租赁 授权经营 入股权利内容完整 解释部分处分权房地一致原则使用期限届满的处置因用途不同而异 划拨 出让 租赁应当依法办理产权登记 2020年2月7日6时48分 10 第三节划拨国有土地使用权 一 概念与特征土地划拨的概念特征行政划拨无偿取得没有期限限制处分权受限 报有批准权的人民政府批准方可 2020年2月7日6时48分 11 第三节划拨国有土地使用权 二 可划拨供地范围现行法律规定 四点国务院 关于促进节约集约用地的通知 2008年1月3日 土地法 送审稿 2020年2月7日6时48分 12 第三节划拨国有土地使用权 三 取得两种情形程序 申请 受理与初审 县市级政府审批 缴纳规费 领取 划拨决定书 四 内容及限制内容 占有 使用 无收益 无处分 限制 收益权能归所有者 抵押 转让 出租等处分行为需报经批准 2020年2月7日6时48分 13 第三节划拨国有土地使用权 五 划拨地转让区分具体情况对待符合出让条件的 由受让方补办出让手续 实质是收购储备 挂牌出让的两个行为不具备出让条件的 保留划拨供地方式具体操作步骤 土地划拨权益价格评估 出让价格评估 地上建筑物征收价格 类似于拆迁 评估 挂牌 支付地价及建筑物价格 分配 2020年2月7日6时48分 14 第三节划拨国有土地使用权 六 划拨地出租与抵押出租 行为实质 出租与转让的区别 出租收益的处理 划拨国有土地使用权管理办法 抵押 抵押的实质批准 土地部门办理抵押登记视同已经具有审批权的土地行政主管部门的批准 2020年2月7日6时48分 15 第三节划拨国有土地使用权 六 划拨地出租与抵押 划拨办法 划拨地的抵押条件 1 土地使用者须是经济单位或个人 排除事业单位 社会团体使用的划拨土地抵押可能性 2 已经领取国有土地使用权证书 3 地上建筑物产权合法 4 已补办出让手续 房地产法 拍卖后从拍卖所得中缴纳相当于出让金数额的款额后 优先受偿结论 先批准抵押 失败后再补办出让手续 2020年2月7日6时48分 16 第三节划拨国有土地使用权 七 国企改制中划拨地处置处置方式 保留划拨出让国有土地租赁作价出资入股授权经营具体规定 2020年2月7日6时48分 17 第三节划拨国有土地使用权 保留划拨 公益性质不变 国企间的兼并 国企与非国企兼并 合并组建新的国企 国企兼并 合并一方属于濒临破产企业 国企改组或改造为国有独资公司 后三项5年时限出让 国企改制为非国企或国企技术成熟和新技术改造 2020年2月7日6时48分 18 第三节划拨国有土地使用权 作价出资入股 对国家控股的关系国计民生 国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业 改组 改造为有限公司 股份公司 企业集团 经省级国土部门批准可作价出资入股 要发言权授权经营 经国务院批准将划拨地作价后授权给国家控股公司 凭经营管理授权书向其直属企业 控股企业 参股企业以出资入股 租赁等方式配置土地 2020年2月7日6时48分 19 第三节划拨国有土地使用权 八 社会保障性住房用地的划拨范围 经济适用房 廉租房 房改房 划拨用地不进入市场的 继续保留划拨用地方式 进入市场的应补交出让金 九 划拨地的收回可收回情形有以下四种 公益需要 旧城改造 划拨用地单位注销或迁走 目的不再 路 机场 厂矿报废等对地上建筑物补偿 对土地的投入补偿 2020年2月7日6时48分 20 第四节出让国有建设用地使用权 一 国有土地的有偿使用制度三无向三有转变 2020年2月7日6时48分 21 第四节出让国有建设用地使用权 历史沿革制度突破阶段 国有土地使用税费制度的确立79年 中外合资企业法 合营企业应缴纳场地使用费 88年9月 城镇土地使用税暂行条例 是无偿 无限期利用转变的标志明确了有偿使用性质问题 但未能解决流转问题 2020年2月7日6时48分 22 第四节出让国有建设用地使用权 制度建立阶段 出让和转让制度的确立87年 深圳经济特区土地管理条例 率先实行土地有偿出让和转让88年 宪法 修正案 土地使用权可以依法转让88年 土地管理法 第一次修正规定 依法转让 具体办法由国务院另行规定 90年 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 2020年2月7日6时48分 23 第四节出让国有建设用地使用权 制度完善阶段 与此相关的法律制度的确立94年 城市房地产管理法 将有偿 流转上升到法律层面98年 土地管理法 第一次修订 丰富了有偿使用的方式出让 入股 租赁等2007年10月1日 物权法 2020年2月7日6时48分 24 第四节出让国有建设用地使用权 二 国有建设用地使用权出让 出让的定义 出让取得的国有建设用地使用权特征 有偿 有期限 独立的物权 用益物权 出让法律关系主体 所有权代表 县市级国土资源行政主管部门 任何国内外主体作使用人 对外商投资成片土地开发的 仅须以三资企业的身份出现 出让使用权的内容 占有 使用 收益 部分处分 2020年2月7日6时48分 25 第四节出让国有建设用地使用权 出让土地的取得协议 70 最低限价招标 拍卖 挂牌 2020年2月7日6时48分 26 第四节出让国有建设用地使用权 出让合同 民事合同 要式合同 合同内容出让金的支付 55号令规定 一次性支付 签订出让合同后60日内支付全部 城市房地产管理法 物权法 确定了分期支付的方式 实际履行时 可以分期付款但不付全款不确权发证 2020年2月7日6时48分 27 第四节出让国有建设用地使用权 出让使用权限制 期限 利用强度 规划条件 利用期限 1年闲置 闲置费 限制其再次拿地的资格 2年可收回 2020年2月7日6时48分 28 第四节出让国有建设用地使用权 出让土地的转让 出租 抵押 作价出资转让 概念 特征 认地不认人 剩余期限 登记生效 条件 支付全款取得证书 按合同开发 房屋建设25 成片开发 变性 改变用途 增加容积率 经出让方同意 规划部门批准 现实现实情况是 挂牌 出租 出让合同不变 期限 现实租地超过20年情形分析 抵押 简述之作价出资入股 转让给新设企业 获取股东身份 约定出资人共有 视为部分转让给共有人 仅存债权债务关系的 视为租赁 2020年2月7日6时48分 29 第四节出让国有建设用地使用权 出让使用权终止 区别中止 期限届满 未申请续期或申请未获批准收回 提前收回之征收 提前收回之行政处罚 违法或违约 土地灭失 目的不能 退还部分出让金 2020年2月7日6时48分 30 第五节其他方式取得国有建设用地使用权 一 作价出资或入股出处 土地管理法实施条例 规定了含作价出资在内的三种有偿取得方式 物权法 两种建设用地使用权 用益物权的取得方法 出让与划拨 以 等 兜底实质 以土地使用权评估价格抵作国家股东的出资额 对价是换取了股东身份 持股比例或份额与地价相等 2020年2月7日6时48分 31 第五节其他方式取得国有建设用地使用权 二 国有土地租赁国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用 由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式 是出让方式的补充 权利性质分析债权说物权说通说 租赁权物权化法律依据 规范国有土地租赁若干意见 2020年2月7日6时48分 32 第五节其他方式取得国有建设用地使用权 国有土地租赁与国有建设用地使用权出租区别主体方面 所有者 国家与土地承租人 土地使用者与承租人客体方面 未曾设权的土地 已经出让的土地内容方面 前者拥有类似用益物权性质的权利 后者是债权 前者可以转让 抵押 出租 可在其上建造建筑物 并可取得建筑物所有权 后者建房属添附 所有权归土地使用者 行为发生时间 一 二级土地市场取得方式 原始取得与继受取得 传来取得 登记类别 使用权设立登记 他项权利登记期限差异 前者可在最高出让年限范围内确定 后者最长20年 2020年2月7日6时48分 33 第五节其他方式取得国有建设用地使用权 租赁国有土地使用权的终止租期届满终止 续租权及所有权人 土地行政主管部门 应予以批准 但为了公共利益需要收回的情形除外 同工商用地处理 未提出续期租赁的 对地上建筑物不予补偿 提出申请但因公共利益未获批准的 应予补偿 提前终止 分几种情形征收 补房补地承租人违约 承担违约责任后 余值返还承租人违法 不予补偿不可抗力 天坑地陷 自担其损 不补 2020年2月7日6时48分 34 第六节集体建设用地使用权 一 概念及特征集体建设用地 是指乡镇企业和乡 镇 村公共设施 公益事业建设用地 以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地 2020年2月7日6时48分 35 第六节集体建设用地使用权 集体建设用地使用权特征 主体特定 权利限制 权利物权性质 2020年2月7日6时48分 36 第六节集体建设用地使用权 二 使用权主体集体经济组织 村委会办公用地集体成员 农副业生产乡镇企业 乡镇村独资企业 以集体建设用地出资入股设立的企业乡镇村公益性组织 学校 幼儿园 卫生所 养老院 农技推广站法律特准的集体以外单位或个人 2020年2月7日6时48分 37 第六节集体建设用地使用权 三 分类与取得分两类 乡镇企业用地 乡村公益事业用地取得 向村集体提出使用申请 召开村民会议讨论表决 报乡镇政府 国土所初审 报县市土地行政主管部门批准 村集体拨付土地乡镇企业用地不得转让 抵押 出租 但企业破产 兼并等特殊情况下可以流转 与地上建筑物一起可以抵押 公益事业用地使用权受限更加明显 只能占 用 不得经营性使用 更无处分权 2020年2月7日6时48分 38 第六节集体建设用地使用权 四 终止国家征收 集体收回 2020年2月7日6时48分 39 第六节集体建设用地使用权 五 流转 土地管理法 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 1998年 2020年2月7日6时48分 40 第六节集体建设用地使用权 河北省集体建设用地使用权流转管理办法 试行 第三条本办法所称集体建设用地 是指乡镇企业和乡 镇 村公共设施 公益事业建设用地 以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地 本办法所称集体建设用地使用权流转 是指在所有权不变的前提下 出让 出租 转让 转租和抵押集体建设用地使用权的行为 2008 11 1 2020年2月7日6时48分 41 第七节地上地下建设用地使用权 一 国外空间权制度从绝对土地所有权理念 民法法系国家大多立法赋予他人对空间的无害利用权来对绝对所有权加以限制 英美法系则创设了发展权制度 现在土地所有权属于你 但未来改变用途归政府 2020年2月7日6时48分 42 第七节地上地下建设用地使用权 二 我国空间权制度 物权法 第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权 不得损害已设立的用益物权 2020年2月7日6时48分 43 1 什么是用益物权 用益物权有哪些特征 2 物权法 规定的用益物权有哪几种 3 什么是建设用地使用权 其特征为何 4 国有建设用地使用权取得方式有哪些 如何理解其特征 5 什么是划拨国有建设用地使用权 其取得方式是什么 6 国有企业改制中划拨国有建设用地使用权如何处置 7 什么是国有土地