北京市物业管理办法(草案).doc

北京市物业管理办法（草案）起草说明一、立法背景中华人民共和国物权法 (以下简称物权法)于2007年10月1日起施行，物业管理条例（国务院令第379号，以下简称条例）于2007年8月26日根据物权法进行了相应修改。为贯彻落实物权法和条例的精神，促进我市物业管理健康发展，保障居民生活环境和构建和谐社会，结合我市实际情况，经认真研究，深入调查，在广泛征求各方面意见基础上，市政府决定制定北京市物业管理办法二、起草过程2009年初，市住房和城乡建设委和市政府法制办共同成立立法起草小组。2月12日，立法起草小组组织有关部门召开立法工作第一次座谈会。3月-6月，立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见， 7月-8月，就北京市物业管理办法（草案）（以下简称草案）书面征求区县政府和有关部门的意见，并就有关法律问题组织了专家论证会。9月-11月立法起草小组又进行了多次修改，形成了目前的草案。三、主要内容草案共七章85条，主要规定了：（一）明确了适用范围和部门职责。将我市住宅区管理基本全部纳入调整范围，并明确了行政主管部门职责和行业主管部门职责。（二）明确了物业管理区域划分问题。根据物业管理条例授权，明确物业管理区域划分原则、划分主体以及已有物业管理区域的调整等。（三）明确物业服务用房问题。明确物业服务用房标准、物业服务用房用途，规划、建设双重措施监督建设单位做好物业服务用房配建工作。（四）明确了前期物业的责任主体。明确前期建设与物业服务后期管理的责任点，明确建设单位在前期物业服务期间的权利和义务。（五）规范了业主大会和业主委员会运作程序。明确了业主大会和业主委员会的成立和选举，明确了街道办事处、乡镇人民政府的指导监督职责。 （六）明晰物业服务内涵，确定物业服务内容，突出专项服务，加强各专业管理部门的监管职责（七）明确物业服务交接基本程序，规定交接中物业服务企业与业主双方的责任、义务，加强政府部门对物业服务接撤管中违法违规行为的监督管理。此外在车位、车库的管理、专项维修资金应急使用紧急情况范围和内容、培育发展物业服务第三方机构、充分发挥行业自律作用等方面做出了具体的规定。 北京市物业管理办法(草案）第一章 总 则第一条立法目的和依据 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业和其他管理人的合法权益，促进和谐社区建设，根据中华人民共和国物权法和物业管理条例，结合本市实际，制定本办法。修改意见法律法规依据改为：“根据中华人民共和国宪法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国居民委员会组织法和物业管理条例”方生：应该是物权法的实施细则，由市人大来起草表决吕岩：有关居委会的职责，应依据居民委员会组织法当代家园孙先生：要加上依据宪法第二条适用范围 本办法适用于本市行政区域内的物业管理及监督管理等活动。本办法所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。修改意见对物业管理的定义缺乏主语，而物业管理的主体应当为业主，所以本条第二款应改为“本办法所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建筑物”第三条职责分工 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区、县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。民政、社会建设部门应当加强对业主大会和业主委员会活动的监督管理。供水、排水、供电、供气、供热、清洁、绿化、设施设备维护、秩序维护等专项服务的行业主管部门应当按照职责负责相关监督管理工作。修改意见在建设服务型政府的大背景下，地方人民政府有关部门应当加强服务意识，而不是加强管理意识。因此，本条的“监督管理”应改为“协助和监督管理”。毕律师：民政系统介入业主事务，已经是行政机关的共识，所以居委会介入不可避免。问题在于居委会介入后如何承担责任。郑娟：应明确共有部分的档案公开查询的职责吕岩：共有部分信息由相关行政机关予以公开第四条街道、社区职责 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督，协调处理业主大会、业主委员会活动中的纠纷。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门开展与物业管理有关的工作。修改意见 街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员会的活动进行指导和监督，以及处理纠纷没有上位法依据，其所拥有的是协助和指导业主设立业主大会，选举业主委员会的义务，没有权力处理纠纷。业主大会内部纠纷应当依据管理规约和业主大会议事规则处理，有异议业主可以向人民法院起诉。社区居民委员会介入物业管理事务没有法律依据，且一个小区有两个自治机构管理，必然引起纠纷，因此，社区居委会不能随便介入物业管理事务，但其可以接受相关部门的委托提供本应由相关部门提供的指导和协助服务。因此，本条应改为“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主设立业主大会，选举业主委员会提供指导和协助。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门可以委托社区居民委员会提供具体指导和协助服务。”白大杰：要删除关于居委会职能的规定郭卫建：同意保留居委会的协助职能东升园丁先生：业委会成员素质较高，居委会成员素质较差陈兵：完全否定居委会的作用可能也不现实王嘉吾：要细化居委会的职责，不能让居委会到处伸手方生：让居委会插手，是物业管理协会在2004年的主意，后来被建委采纳吕世杰：应该让居委会协助业委会和物业公司开展工作，不应该协助街道办当代家园孙先生：不应该让居委会干预私权邵里庭：业委会和居委会应各管各的北野：私权是社区管理的核心，私有财产不可侵犯。要建立一个业主的意愿共同体。方便业主决策原则，方便业主执行原则，政府服务原则第二章 新建物业与前期物业管理方生：改为开发建设单位的售后服务，不要前期服务龙泽园小区代表：开发建设单位和物业服务企业在政府机关备案的资料应当在小区公示孟律师：规划应当公开陈凤山：应当公开听证，公开讨论废除前期物业管理制度李有成：共有部分应当在销售时公示给业主，写进合同当代家园孙先生：红线范围都是业主共有的群芳园：共有部分的范围法律已经规定得很明确了，不用再讨论第五条物业管理区域划分原则建设单位应当结合物业的共用设施、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。物业主要配套设施和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应划分为不同的物业管理区域。修改意见本条首先应当对物权法规定的建筑区划和物业管理条例规定的物业管理区域的关系作一规定。建筑区划依规划和共有关系而设定，物业管理区域依管理的方便性和物业的类型而划分。大的建筑区划划分为若干小的物业管理区域、不同的物业类型划分为不同的物业管理区域才便于管理，最小的物业管理区域其实就是业主室内自用部分。因此，本条改为：“建设单位应当根据建设用地使用权、绿地、道路、公共场所、公用设施、物业服务用房、普通地下室、车库车位等规划设计为业主共有部分的情况提出建筑区划范围的设计方案，经市规划行政主管部门会同市房屋行政主管部门审查批准后划定建筑区划。业主共有部分应当在同一个建筑区划内。根据建筑物规模、业主共有部分情况、分期开发情况、社区建设等因素，一个建筑区划可以为一个物业管理区域，也可以划分为若干物业管理区域。结构上相互独立的住宅区和非住宅区原则上划分为不同的物业管理区域。普通商品房、公寓、别墅、经济适用房、两限房、回迁房、廉租房等不同物业类型原则上划分为不同的物业管理区域。承重结构或墙体相连的建筑物只能划分为同一个物业管理区域。同一个建筑区划内的业主，需共同对全体业主共有部分（管线等）承担维修养护责任，不同物业管理区域的业主需共同对本物业管理区域内的业主共有部分承担维修养护责任。”第六条物业管理区域划分公示 建设单位应当在销售房屋前划定物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。第七条物业管理区域的调整 业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查，认为确需调整的，予以确认并公告。修改意见物业管理区域调整的主要由业主自己决定比较好，主管部门的审查应当只从物业管理区域调整是否损害公共利益，是否对调整后可能出现的物业管理问题提供了解决方案角度进行审查。因此，本条改为：“业主大会或者全体业主共同决定对物业管理区域进行调整的，应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出申请，20日内由街道办事处、乡镇人民政府会同区县规划、房屋等行政主管部门进行审查完毕，给与答复，认为调整后没有损害公共利益，也没有出现无管理主体的建筑物及其附属设施的，没有违反法律法规规定，予以确认并公告。”第八条物业服务用房要求 新建住宅物业，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）：（一）地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能； （二）建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2，最少不得低于100平方米；其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。规划行政主管部门应当在办理建设工程规划许可证时，按上述规定审核物业服务用房面积及位置；房屋行政主管部门应在办理房产测绘成果备案时核查物业服务用房配置情况。修改意见共有部分应当在销售合同中注明第九条前期物业服务合同 新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。建设单位销售房屋时，应当在房屋买卖合同中约定前期物业服务内容，具体包括物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业共用部分查验交接、物业服务交接、违约责任等。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业服务企业。前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。修改意见物业管理应当是一个连续的过程，没有什么前期和后期之分，为了减少纠纷，为今后连续管理做好过渡，应当为每个物业管理区域设立一个公共账户，并实行酬金制，所有物业服务费用和共有物业经营收益都通过公共账户来收缴和支出。因此，增加一款：“前期物业服务统一实行酬金制，建设单位应当为每个物业管理区域设立一个公共账户，物业服务费用和共有物业经营收益均通过公共账户进行收支，公共账户的账目至少每半年公示一次，接受业主的监督和审查。”王嘉吾：应改为售后服务，开发商不能全部委托给一个物业服务企业孟律师：开发商应当承担前期物业服务责任。陈凤山：应当取消前期物业管理制度国典：当入住超过75%时，3个月内开发商必须组织合法的业主大会公开招聘物业服务企业第十条临时管理规约 建设单位应当参照房屋行政主管部门发布的示范文本制定临时管理规约，并在物业销售场所予以公示。建设单位制定的临时管理规约与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。临时管理规约应当作为房屋买卖合同的附件。 修改意见由于房屋销售时，单个业主处于弱势，所以应当限制建设单位制定的临时管理规约内容不得约定违法或有违公平的内容。因此，本条第2句改为：“建设单位制定的临时管理规约不得规定违反法律法规的内容，不得约定违反公平原则的内容，与示范文本内容不一致的应当向业主明示，业主应当予以书面确认。临时管理规约应当作为房屋买卖合同的附件。”方生：销售合同应注明共有部分、售后服务责任第十一条物业承接验收 业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接，并移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收、消防验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和运行、维护保养记录；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其他资料。业主、业主大会承接前应当对物业共用部分进行查验，也可以委托选聘的物业服务企业进行查验。业主、业主大会与建设单位在查验中出现争议时，可以委托物业服务评估机构进行评估。修改意见第（五）款改为第（六）款，增加一款“（五）物业管理区域的公共账户的收支明细及资金余额；”吕岩：根据信息对称的原则，信息应当公开，应当委托社会中介机构保管小区资料，形成小区的历史性档案陈凤山：开发商破产怎么办？第十二条建设单位义务建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。第三章 业主大会与业主委员会方生：业主大会改为全体业主，加业主代表大会、监督委员会，议事规则改为章程，加强党的领导，必须成立业委会。业主委员会的性质应当予以定义。第十三条业主 本办法所称业主包括：（一）依法登记取得房屋所有权的人；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。基于与建设单位之间的商品房、经济适用住房买卖行为，已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。修改意见 根据婚姻法第十九条规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”，物权法第九十五条规定，“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”，因此，具有夫妻关系的业主身份，应当可以通过夫妻双方的书面约定来认定。因此，增加一款：“具有夫妻关系的业主及另一人，经书面约定为共同拥有房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务”。第十四条业主的权利 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务合同的履行；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有决定权、知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。修改意见业主享有共有权第十五条业主的义务 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按照约定交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。修改意见1995年市政府第21号令北京市居住小区物业管理办法第十四条规定，“居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。”其中业主向业主委员会缴纳物业服务费用的规定应当予以保留，而向物业服务企业缴费应当去除，以理顺物业服务关系。物业服务企业收取物业费的权利应当来自于物业服务委托合同的约定，而不是法律法规和规章的规定。因此，第（五）款改为：“按照约定向业主委员会或开发建设单位缴纳物业费”。陈凤山：物业费是公共资产。第十六条业主共同决定 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选聘、解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及附属设施；（六）调整物业管理区域；（七）查验、承接物业共用部分；（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。决定第（四）、(五)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定；决定第（六）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。修改意见“决定第（六）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定不具有可操作性，比如一个物业管理区域要分成两个物业管理区域，如果新划分成的两个物业管理区域其中一个达到半数以上同意，但另一个达不到半数，那分还是不分？不分必然继续打架。因此，这一点应改为：“决定第（六）项事项，应当经原物业管理区域内以及主张从原物业管理区域单独分出的新物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。陈兵：第七条应删除。孟律师：业主共同决定作出后，6个月内不得就同一议题再次进行表决。第十七条不成立业主大会的共同决定 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。修改意见根据物权法第七十六条的规定，业主不设立业主大会，依然可以通过业主共同决定选举产生业主委员会。因此，本条增加一款：“业主可以通过共同决定选举产生业主委员会来行使日常管理职责。”第十八条未成立业主大会的共同决定 尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。修改意见由社区居委会组织业主共同决定没有上位法依据，而业主自行组织业主共同决定是法定权利，任何其他组织和个人不能包办代替。街道办事处、乡镇人民政府可以将自己的指导职责委托社区居委会来行使，但不能因此将法定的业主组织业主共同决定的权利予以剥夺。因此，本条应当改为：“尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府负责指导或委托社区居民委员会指导业主以幢、单元、楼层为单位推选产生业主代表，由业主代表参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。”第十九条以幢、单元、楼层为单位的业主共同决定 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或全体业主的共同决定相抵触。具体议事原则、方式、程序应当在业主大会议事规则中规定。修改意见孟律师：应该以独幢楼为单位进行表决，不应以单元和楼层为单位来表决。方生：实行两级管理第二十条管理规约 管理规约应当对物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约，损害其他业主和物业使用人合法权益的，受损害人可以提起诉讼。第二十一条业主大会议事规则 业主大会议事规则应当规定以下事项：（一）业主大会会议召开的形式、程序和规则；（二）业主委员会委员制度；（三）业主委员会议事规则；（四）业主委员会印章、档案等管理制度；（五）业主委员会委员资格、数量、任期、换届、候补及补选办法； （六）业主大会、业主委员会经费的筹集、使用和管理制度；（七）其他事项。第二十二条业主大会的成立 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。修改意见建议按民办非企业的形式登记。因此，本条第二款改为：“经业主共同决定，业主大会可以按民办非企业机构向民政部门进行登记”。方生：试而不行怎么办？第二十三条首次业主大会会议条件 在物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助其成立业主大会。筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。修改意见设立业主大会是业主的法定权利，街道办事处、乡镇人民政府所提供的指导和协助是行政义务，仅仅在业主需要的时候提供，而不是业主设立业主大会的前置程序。因此，本条第一款应改为：“物业管理区域内业主自入住之日起可以自行筹备成立业主大会，选举产生业主委员会，业主自行筹备有困难的，经业主申请，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助其成立业主大会，选举产生业主委员会。已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上，但1年内业主仍然没有自行启动筹备成立业主大会或选举产生业主委员会的程序，业主亦未共同决定不成立业主大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当主动指导协助业主成立业主大会，选举产生业主委员会。”第二十四条首次业主大会会议筹备组 在街道办事处、乡镇人民政府指导下，社区居委会应当召集建设单位代表、业主代表以及社区居委会代表组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)，并对筹备工作进行指导和监督。筹备组成员一般由5至9人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，每名成员具有一票表决权。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内的显著位置公示。 修改意见筹备组中的业主代表产生程序是当前争议最大的，应当予以明确。筹备组成员人数也不宜过少，否则缺乏代表性，但也不宜过多，否则不容易召集会议议事，根据一般议事组织原理，一般以5-15人为宜。如果业主能够自行筹备，则社区居委会无需介入，且介入也没有上位法的依据。居委会介入的权限不能超出委托人地方人民政府有关部门自身的权限。在社区居委会委派代表参加筹备组后，其指导和监督的职能已经体现在其中，无须再以社区居委会组织的名义对筹备组工作进行指导和监督。在居委会代表和建设单位代表共同参加筹备组后，为了保证业主的主体地位，业主代表人数不宜低于三分之二。因此，本条第一款应修改为：“首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)成员一般由5至15人单数组成，每名成员具有一票表决权，筹备组成员由业主以幢、单元、楼层为单位自荐和推荐产生的业主代表担任，每一业主代表所代表的业主人数应基本相等。自荐和推荐的人数超过所需人数的，通过业主代表内部协商解决，协商不成的，由业主投票，以简单多数的方式决定。业主自行筹备成立业主大会有困难的，在街道办事处、乡镇人民政府指导下，社区居委会应当在30日内召集建设单位代表、业主代表以及社区居委会代表共同组成首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。此情况下，只有业主代表拥有表决权，业主代表按前款规定产生，人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组应从筹备组成员中推选组长1名，副组长若干名。筹备组会议由组长或组长委托的副组长召集，组长不履责的，三分之一以上筹备组成员可以自行召集。”第二十五条筹备组职责 筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在首次业主大会会议召开15日前，将下列事项以书面形式在物业管理区域内显著位置予以公告：（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式和议题；（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制订业主委员会委员选举办法，明确选票发放人、计票人和监票人推选办法；（五）首次业主大会会议的其他筹备工作。筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。修改意见由于管理规约和业主大会议事规则的极端重要性，业主委员会候选人产生办法及选举办法容易引起争议，因此这三份文件的起草和定稿过程应予以明确，确保业主的知情权和参与权。因此，本条最后增加一款：“其中，筹备组决定第（四）项内容或将第（二）项内容提交首次业主大会会议表决之前，需以幢、单元、楼层为单位广泛征求业主意见。如果业主对第（二）项内容争议较大，应协商一致后再提交表决，或在提交表决时需同时将反对意见明示给业主。”第二十六条筹备组建设单位职责 建设单位应当向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料。筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。修改意见国典:筹备组成立10日内提供齐建新、吕岩：街道办和建委应提供第二十七条首次业主大会会议 首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员组成事项进行表决，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第二十八条业主大会会议形式 业主大会会议（含首次业主大会会议）可以采用集体讨论形式，也可以采用书面形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。修改意见增加一款：“业主人数较多的，业主可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主大会代表参加业主大会会议。业主大会代表会议依据业主大会议事规则行使职权”。第二十九条业主大会表决方式 业主大会会议表决采用记名方式，任何人不得伪造业主签名。业主大会会议有关资料应当妥善保管。第三十条业主大会定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当每年至少召开一次，由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开。 经占总人数20%以上的业主提议，或者发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 修改意见在某种情况下，业主委员会可能不履责，比如业主提交罢免案或业委会换届时，业主大会议事规则应当对此种情况下如何召集业主大会会议作出规定。因此，对于业主大会定期会议的召开，以物业管理条例的规定为好，不宜硬性规定由业主委员会组织召开。因此，本条第一款应改为：“业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年一次。” 第三十一条业主委员会产生 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会一般由5人以上单数组成，主任委员、副主任委员在业主委员会委员中推选产生。修改意见本条第一款规定与第十六条规定冲突，且重复，应删除。第三十二条业主委员会备案 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。 街道办事处、乡镇人民政府在备案后7日内将有关情况抄送区、县房屋行政主管部门，并书面通报区、县公安分局和物业所在地公安派出所、社区居委会。 修改意见备案处理应当有时间限制和程序规定，否则有关部门会无限期拖延，从而引发矛盾，败坏政府形象，可以参照行政许可法的相关规定来处理。因此，本条应修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府对申请人提出的备案申请，应当根据下列情况分别作出处理： （一）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正； （二）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理； （三）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理备案申请。 街道办事处、乡镇人民政府受理或者不予受理备案申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。除可以当场作出备案决定的外，街道办事处、乡镇人民政府应当自受理备案申请之日起二十日内作出备案决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。街道办事处、乡镇人民政府在备案后7日内将有关情况抄送区、县房屋行政主管部门，并书面通报区、县公安分局和物业所在地公安派出所、社区居委会。”吕岩：公示30日，20%的业主反对可以不予备案。孟律师：选举结果的效力必须承认，否则无法备案。第三十三条业主委员会委员资格 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务； （三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （四）具有一定组织能力；（五）具备必要的工作时间。 业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个法人或者其他组织。修改意见业主是法人或者其他组织的，可以参加业主委员会选举的应当为其法定代表人，如果法人和其他组织可以授权自然人参加业主委员会的选举，那么普通业主也可以授权其他自然人参加业主委员会的选举，在这方面应该是平等的。不能因为业主是法人或其他组织的法定代表人比较忙就搞特殊化，每一个业主都有可能在某个法人或其他组织里担任法定代表人，他们难道不忙吗？最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条已经明确规定“专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务”，也就是说非业主可以根据约定享有业主权利。因此本条最后一款应改为：“业主可以根据管理规约或业主大会议事规则的规定，授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个自然人只能代表一个业主参加选举。”王嘉吾：只能法定代表人来参加第三十四条业主委员会职责 业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：（一）召集业主大会会议； （二）定期向业主大会报告物业管理情况； （三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主按照约定交纳物业服务费用； （七）配合社区相关组织做好本物业管理区域内的社区建设工作； （八）业主大会赋予的其他职责。修改意见吕岩：业主委员会应当建立电子信息平台孟律师：业主委员会向业主大会负责，不一定是执行机构，执行业主大会决议成为职责。方生：代表业主进行诉讼第三十五条业主委员会不履行职责 业主委员会不履行或无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导社区居委会组织业主召开业主大会会议决定有关事项。修改意见社区居委会组织业主召开业主大会会议没有上位法依据，行政机关不能将自身不具备的职权授予社区居委会。在业主委员会不履责时，首先应当依照业主大会议事规则处理，业主大会议事规则没有规定的，行政机关再给予指导和协助，且指导和协助的对象应当是业主，组织会议的主体应当是业主，社区居委会只能接受行政机关的委托，在不超出行政机关自身权限范围内提供指导和协助。因此，本条应修改为：“业主委员会不履行或无法履行职责的，依照业主大会议事规则处理。业主大会议事规则没有规定处理办法的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当按照首次业主大会会议的召集原则指导业主组织召开业主大会会议决定有关事项。”王嘉吾：不履责的范围要明确第三十六条业主委员会会议 业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域内显著位置公示。 召开业主委员会会议时，可以邀请物业所在地社区居委会参加。 第三十七条业主委员会印章 业主委员会凭街道办事处、乡镇人民政府出具的备案证明，向区、县公安分局申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时限。修改意见印章内容包括任期时限，全世界绝无仅有，治标不治本。应当注重业主委员会成员的签字或盖章的作用，而不能注重业委会公章本身的作用。如果有人滥用公章或拒不依法移交公章，应追究其法律责任，而不是在公章上可上任期。难道在任期内公章发生问题就不管了吗？此外，如果业主委员会委员实行三分之一轮换的任期制，而不是整体轮换的任届制，那么，就只有委员个人的任期，而没有业主委员会作为整体的任期了，整体的任期是无限的，直到业主大会解散为止，那又怎么办呢？难道在公章上可上无限期吗？因此，本条关于“印章内容应当包括任期时限”的规定应当删除。第三十八条业主委员会换届 业主委员会任期届满前2个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举。 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章、业主委员会办公用房以及其他应当移交的财物，移交给新一届业主委员会；新一届业主委员会未选举产生的，原业主委员会应当移交给社区居委会暂时保管。原业主委员会拒不移交的，新一届业主委员会或者社区居委会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。 业主委员会任期届满，不得继续从事物业管理相关活动。修改意见如对于前一条所述，如果业主委员会委员实行三分之一轮换的任期制，而不是整体轮换的任届制，那么，就只有委员个人的任期，而没有业主委员会作为整体的任期了，所以本条的规定之适用于实行任届制的业委会，对于采用其他方式更换业委会成员的机制，政府应当予以鼓励。在任届制下，任期届满前2个月组织换届，同时新一届业委会产生后15日内就交接的规定也不科学，会导致换届时间一直往前偏移（届期未满就完成换届时）或一直往后偏移（届期满了仍未完成换届时）。科学的换届时间应当由业主大会议事规则规定，而且时间相对固定，比如在换届年的某个月开始组织换届，而不考虑完成选举的具体月份。另外，在业委会任期届满后不得从事物业管理相关活动的规定也有失偏颇，应删除，为什么不规定物业服务企业在合同期满后不得再继续服务呢？新一届业委会未选举产生，公章交由居委会保管的规定也没有任何法律依据，难道一个公司的董事会没有选举产生，公章也要交给居委会保管吗？因此，本条应修改为：“业主大会议事规则规定业主委员会实行任届制的，在业主委员会任期届满的定期业主大会会议上，进行换届选举。 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、业主委员会印章、业主委员会办公用房以及其他应当移交的财物，移交给新一届业主委员会；原业主委员会拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可向人民法院提起诉讼。新一届业主委员会未选举产生的，原业主委员会应当继续履行职责，但此后每年须定期举行一次业主委员会换届选举，直到新一届业主委员会选举产生为止。业主大会议事规则对业主委员会委员的任期和更换方式另有规定的，按照业主大会议事规则处理。”第三十九条委员资格自动终止 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自动终止：（一）任职期限届满的；（二）不再具备业主身份的； （三）成为限制民事行为能力或无民事行为能力人的； （四）被依法追究刑事责任的； （五）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；（六）业主大会议事规则规定的其他情形。修改意见第一款应按前面作修改，改为：“任职期限届满的，但任届制下，新一届业委会未选举产生的除外”第四十条委员资格终止 业主委员会委员应当遵守国家和本市的有关规定和管理规约，业主委员会委员有下列情形之一的，业主委员会可以决定暂停其履行职责，并提请业主大会决定终止其委员资格：（一）不履行业主义务的；（二）无故缺席业主委员会会议三次以上的； （三）挪用、侵占业主共有财产； （四）利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者他人的物业服务费用；（五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者其他利害关系人提供的财物或者其他利益；（六）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（七）在物业管理区域内的物业服务企业任职，或与其关联机构有利害关系的；（八）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。第四十一条业主委员会资料印章移交 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、业主委员会印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交或无法移交的，业主委员会可以请求物业所在地公安派出所协助移交，也可以向人民法院提起诉讼。第四十二条业主委员会候补制度 业主委员会任期内，委员出现空缺时，按业主大会议事规则规定的候补制度自动补足，并履行备案手续。候补委员递补后仍不足的,业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第四十三条指导监督 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四章 物业服务第四十四条物业服务内容 物业服务是对物业管理区域内各专项服务内容的综合、统筹和协调，专项服务内容主要包括：（一）物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用、管理和维护；（二）物业管理区域的绿化和环境卫生维护；（三）物业管理区域的秩序维护；（四）其他专项服务事项。业主大会或者业主共同决定可以将上述全部专项服务事项委托给物业服务企业，也可以将各专项服务业务委托给专业性服务企业或个人。第四十五条物业服务专项委托 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务内容委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。物业服务企业实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等作业时，应当遵守相关规定、行业规范和技术标准。负有安全生产监督管理职责的有关部门应当加强监督管理。第四十六条事实服务 物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，但业主已经事实接受物业服务的，业主应当履行相关义务。物业服务企业提供的服务不得低于本市规定的服务标准和技术规范。业主共同决定不接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务。物业服务企业决定不再提供事实服务的，应当提前三个月告知业主。修改意见 关于事实服务的问题，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条已经作了明确规定，“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”事实服务是长期以来物业服务纠纷重要原因，是对业主权利的不尊重，对合同法的亵渎，因此，本条应当删除。第四十七条业主大会选聘物业服务企业方式 业主、业主大会可以通过招标投标或者协议方式选聘物业服务企业并且签订物业服务合同。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将拟选聘的物业服务企业的基本情况以及物业服务合同文本的主要内容等事项在物业管理区域内公示。业主委员会根据业主意见调整内容后，提请业主大会表决。业主委员会经业主大会授权，可以将物业管理区域内的单项服务内容委托给专业服务企业。第四十八条物业服务合同内容物业服务合同应当对物业管理事项、项目管理负责人、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十九条物业服务企业备案 物业服务企业与业主委员会签订合同之日起15日内，应当将物业服务合同报物业所在地区、县房屋行政主管部门备案。第五十条物业服务成本公布 市房屋行政主管部门应当根据住宅物业项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息，具体工作可以委托市物业管理行业协会实施。第五十一条收费公示 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。第五十二条包干制和酬金制 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台帐，每年至少公示一次并接受业主核查。第五十三条解聘续聘物业服务企业 物业服务合同期限届满前，业主、业主大会应当对物业管理方式、管理内容、是否更换物业服务企业等事项进行决定。决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。第五十四条物业服务企业 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同期限届满前，物业服务