某地产设计分供方合作管理办法.doc

设计分供方合作管理办法编号：JT-YF-2011-01页码：第 7 页 共 7 页设计分供方合作管理办法编制研发管理部日期2008年11月审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人2008.11.01初始建立2011.11.08修订优化考察方法、新增分供方名单库、建立合约规划管理等内容 1. 总则1.1 目的为了择优选择与所开发项目相符的设计合作分供方，实现设计成果优良，设计成本合理，设计进度能满足项目开发要求，设计合作分供方能更好地服务于项目设计工作，特制订本管理办法。1.2 适用范围本办法适用于协信集团各城市公司的建筑、景观装饰、机电的设计合作分供方选择和管理。2. 分则2.1 建立项目设计合约规划2.1.1 城市公司研发部根据项目定位及项目实际情况，对适合项目的设计分供方库进行初步评估，确定设计合约类别，明确设计合约规划方式。2.1.2 在项目设计启动后，第一个设计合同提网会签前，城市公司研发部应上报集团研发部审核项目设计合约规划表，审批通过后的合约规划的单价及计费方式应上报成本部进行锁定。2.1.3 形成合约规划后，无论金额大小，均按项目分期建立合约规划，由城市公司研发部提交OA审批，后续所有工作应结合审批后的合约规划进行。2.1.4 超出控制标准的合约规划和合同审批，集团成本部、研发部可予否决。2.2 考察设计分供方2.2.1 在项目设计合作分供方确定前，城市公司研发部应提出三家以上设计分供方备选合作单位报集团研发部进行审核。2.2.2城市公司研发部根据审核后的设计分供方名单组织项目设计管理团队考察，考察内容不仅要与设计分供方进行面对面交流，如果有必要，还需对相关业绩项目进行实地考察并走访项目业主。对特别重要项目，且分供方为尚未入库的单位，应邀请集团研发部一同参与考察。2.2.2.1 对参与方案设计的分供方，除考察分供方的实力、业绩外，还需重点关注项目设计团队成员的创新意识和能力。2.2.2.2 对参与施工图设计及软装实施的分供方，主要考察分供方自身的实力和拟参与项目设计分所的业绩、服务意识以及价格等。2.2.3 在考察结束后，考察项目团队应对各家设计分供方形成详尽的设计分供方考察报告，报告中应有设计院的人员情况、配合及管理模式、设计进度、图纸质量、成本控制以及其他优势等内容，详设计分供方考察综合情况一览表。2.2.4参与考察的设计管理团队应结合项目特点及实际情况对考察的设计分供方进行综合评价，推荐一家与项目情况最相符的设计合作分供方。2.2.5部门总监以及专业版块职能负责人可以推荐，但不得指定任一家设计分供方作为合作方，仅对分供方名单保留有最终否决权。2.2.6 城市公司研发部应将设计分供方考察报告报集团研发部审核和备案，并发起OA审批以作明确。2.3 确定设计合作分供方及其合约要点2.3.1 城市公司研发部根据集团研发部审核的考察报告，与拟合作的设计分供方就合作内容、方式、价格等合作条款进行谈判。2.3.2合作范围的确定：对于拟合作的设计分供方，如果是初次合作，为了有效把控整个项目的设计质量，在双方达成一致意见的情况下，一律采用项目分期及面积指标相结合的方式控制初次合作。2.3.2.1建筑设计合作内容：原则上不得超过整个项目的一期工程，且计容建筑设计面积不得超过20万平方米。2.3.2.2装饰设计合作内容：1）如示范展示区（样板间、大堂、标准层、私家花园、销售中心）的装饰设计总套数四套，硬、软装单位分别起用至少两家单位，并保证一家是从设计分供方红黑名单库中选择的；如示范展示区（样板间、大堂、标准层、私家花园、销售中心）的装饰设计总套数四套，硬、软装单位从设计分供方红黑名单库中选用一家即可；2）对非示范展示区（大堂、标准层、架空层等）的装饰设计，不论是进行标准化复制或是根据市场情况进行升级的，均从设计分供方红黑名单库中直接选择即可，并可根据项目分期在设计分供方红黑名单库范围内进行设计单位更换。2.3.3 分供方的委托方式：对于红名单库内的分供方，可以根据新项目的具体情况并结合到前期的合作方式及内容直接谈判。合作条款谈判结束后，根据集团相关规定，拟定合同条款。在符合集团研发部审批通过的合约规划、设计单价限额范围、设计分供方红黑名单库等要求，经过库内比选，可直接提交合同审批，委托设计，比选报告和合约规划作为附件即可。合同审批按照金额不同，执行研发部审批权限；对于非红黑名单库内或第一次合作的分供方，应同时提供考察报告、比选报告，上报集团研发审批通过后，才能提交合同审批，委托设计。不论合同金额大小，均应全部提交集团研发部审批。2.3.4 各城市公司签发的所有设计分供方合同，均会在集团OA平台予以公示，公示内容由集团风险管理部主导审核，内容包括但不局限于合同单价、合同内容、费用支付方式、责权条款等内容，供集团内授权的相关部门和人员参考。2.3.5集团研发部审批权限：200万的土建类合同，50万的装饰类合同，50万的景观类合同，100万的软装类合同，以及所有的示范区设计合同，其余审批人员按集团规定添加。其余额度的合同由城市公司研发部报城市公司总经理审批。2.3.6集团研发部的审批内容：集团研发部“计划及合约管理岗”对1）合约规划、2）委托范围、3）合同单价、4）费用支付进度以及5）责权条款等五项内容进行审批。集团（或城市公司）其他部门对合同的审批流程按照OA流程执行，各部门审批内容主要为：1）财务部审核合同条款的支付条件、支付比例等是否符合公司的规定及要求；2）运营管理部审核合同的实施进度、约定的时间等是否满足项目开发要求；3）风险管理部对合同的权责、罚款、支付比例等是否符合风险控制部门审核过的模板以及设计单位比选流程是否符合公司规定等内容进行审核；4）成本管理部对合同的签订价格是否符合合约规划的目标成本等内容进行审核。2.3.7 在项目设计过程中，城市研发部应做好对分供方的设计过程管理及配合记录，每半年向集团研发部计划及合约管理岗提交记录文件、评估文件备案，为设计合作分供方的后评估做好资料收集工作。2.4 设计合作分供方后评估2.4.1项目设计工作完成后，城市公司研发部应组织评审小组对设计合作分供方进行360后评估，评审小组成员包含研发部相关职能负责人、项目设计经理、项目设计总监、研发部总监、集团研发总监、项目工程负责人以及集团运营管理部相关人员各一名，每人一票进行评选。2.4.2 后评估依据2.4.2.1 设计合同2.4.2.2 项目设计指引及项目设计任务书（研发部根据项目制定）2.4.2.3 设计合作分供方考察、后评估综合评价标准2.4.3 后评估内容2.4.3.1 合同的履行：包括设计合作分供方能否加强设计团队力量来满足项目进度要求，对合同内容是否能认真履行等。2.4.3.2 图纸质量：包括不同设计阶段图纸的数量、图纸内容的完整性、图纸表达深度、图纸表达的规范性及出图、装订质量等，并能提供与纸质图一致的电子文档。2.4.3.3 收费标准：包括收费标准与同行的差异、付款方式的可操作性等。2.4.3.4 设计服务：包括与甲方的配合、与其他设计合作分供方的配合、报建配合、招投标配合、设计技术交底、施工现场配合、中间验收及竣工验收配合等。2.4.3.5 成本控制：指设计阶段的成本控制，包括方案、初设、施工图设计阶段，建筑（含总体与单体）、结构、给排水、电气、空调、景观、装饰等设计方案等是否有利于降低建设成本。2.4.3.6 设计进度：包括合同约定进度的完成情况。2.4.3.7 设计负责人：包括项目负责人、主要工种负责人的专业水平、服务态度、协调能力等方面。2.4.3.8 设计创新：包括规划、初设及施工图设计在设计理念上的超前性，规划设计手法上的创新，产品平面功能的创新等。2.4.4项目设计管理团队应客观公正的对设计合作分供方进行详尽和准确评述，每半年形成后评估报告。2.4.5 后评估程序及报告的形成2.4.5.1后评估报告要达到的标准：评估分供方是否入库，是否进入红名单或黑名单，红名单库中的设计单位的擅长特点、委托价格与提供成果价值的关系以及后续合作方向建议。2.4.5.2后评估方法：评定是否入库的方法为平均计分制。1）分值90分以上的合作分供方评定为A，优秀，可纳入红名单库；2）80分值89分的合作分供方评定为B，良好，可纳入红名单库； 3）60分值79分的合作分供方评定为C，合格，列入灰名单，但不能加入红名单库；4）分值60分的合作分供方评定为D，不合格并纳入黑名单库。对设计分供方的评审均应参照附件2：设计合作分供方考察、后评估综合评价标准，提供对应的事例作为必要的附件资料。2.4.6城市公司研发部应向集团研发提交后评估报告，进行审核和备案。后评估报告应由集团计划及合约管理岗进行登记和备案，并形成设计分供方红黑名单库下发各城市公司参考。2.5 设计分供方红黑名单库的管理及使用2.5.1 设计分供方名单库有效期为两年，内容每月滚动新增，两年做一次全面评估。2.5.2 进入红名单的设计分供方，需要进行合作时，在同时符合集团研发部审批通过的合约规划和风险管理部备案的两年度设计单价限额范围内，可以直接委托设计，不必另行审核。进入灰名单库的设计分供方，需要进行合作时，必须经过谨慎评估，或价格有所下降，或设计工作小组重新向甲方报批并经集团研发部计划及合约管理岗审核，报集团研发总监审批后方可再行委托；进入黑名单的设计合作分供方，从进入黑名单之日起，无论何种原因，两年内不得与其合作。2.5.3偏重方案设计的分供方原则上不得用于施工图分供方。2.5.4 施工图及软装实施分供方在满足以下条件时，可考虑作为方案分供方：2.5.4.1项目整体规划及一期设计已经完成，后期设计内容与一期设计方案变化不大，标准化程度高，施工图及软装实施分供方可以在一期设计成果的基础上进行调整和优化，且效果可控度高，设计成果不会发生实质性变化。2.5.4.2整个项目