企务公开模版.pptx

资金 建设管理 税收 问责制 连续5次加息 12次上调存准率提高首套房贷利率 二套房贷首付提至60 银行信贷进一步收紧 限购城市数不断增加完善土地招牌挂制度国务院督察组督查16省住建部5标准促地方限购令 上海 重庆房产税改革试点住房转让营业税免征年限提高完善房地产相关税收政策 税收 行政措施 货币信贷 1000万套保障房签订 军令状 对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制 政府出资5千亿 社会筹集8千亿支持地方融资平台公司及发行债券鼓励银行金融机构发放贷款 鼓励央企参与保障性住房建设加强保障性住房建设用地的管理保障性安居工程质量管理 2011国家政策回顾 商品房 保障房 干预措施 行政手段 银监会 实施差别化房贷政策 要落实贷款 三查 对房地产领域风险 要继续实施差别化房贷政策 新 国八条 住建部与地方签订保障房责任书完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务 住房公积金存贷款利率调整五年期以上公积金贷款利率上调0 2个百分点 一房一价 指开发商必须 明码标价 在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息 新房的销售价格不经物价部门核准不得销售 自2010年以来楼市调控政策越来越细 打击力度越来越大 目标越来越精确 提高首付 限贷 限购成为重要手段 2011 1 18 2011 1 28 2011 2 21 2011 4 6 2011 5 1 调控下的房地产市场环境 政策环境 2010年4月份调控失效房价反弹 9月二次调控出台 调控政策未显预期效果 2011年1月新版 国八条 出台 7月份住建部划定限购区域 楼市进入限购 限价 限贷的 三限时代 面对内部通胀高企 外部经济环境复杂多变的情况 房地产调控政策从紧取向不变 土地市场 全国133个城市土地供求面积高于去年 前三个季度供应和成交面积分别为3 1亿 和2 8亿 同比下降11 7 和5 3 价格方面 前三季度133个城市住宅用地楼面均价同比下降10 2 溢价水平持续下行 9月仅为5 前三季度平均溢价率为14 1 不及去年同期一半 宏观经济趋于稳定 房地产调控政策从紧 取向不变 新房市场 从全国来看 受中西部和二三线城市增长带动 全国房地产开发投资额和新开工面积增速仍处于历史高位 商品房销售面积同比增速低位运行 2011年10月全国100个城市的住宅平均价格环比下跌0 03 是去年9月以来的首次回落 从重点城市来看 第三季度的供应量与去年同期基本持平 但成交量持续低位运行 住宅用地量价水平低于去年同期 十大城市价格降幅显著 成交量低位运行 10月全国100个城市住宅均价环比持续回落 地产景气指数不景气开发商受挫 国房景气指数在经过连续数月的下滑之后 11月份迈过 枯荣线 进入不景气区间 这是自2009年8月份以来国房景气指数首次跌破100 这一数据创造了近28个月以来的新低 前11月 全国房地产开发企业资金来源比前10个月下降1 2 较去年同期大幅下降12 2个百分点 在严厉持续的房地产宏观调控下 中小型房地产开发企业资金链愈发趋紧 以价换量 回笼资金成为房企的理性选择 各指标表现 全国房地产市场变化规律 2011年各月国房景气指数 在限购 限贷等政策打压下 购房客户基数受到严重削弱 全国一二线城市呈现由 量跌 向 价跌 过渡的趋势 金九银十 风光不再 市场宏观调控政策效应逐渐显现 10月新建商品房环比价格下降的城市达34个包括 全部4个一线城市 南京 济南 杭州 宁波等共15个二线城市 温州 九江 宜昌 无锡等共16个三线城市 而在环比价格上涨的城市中 平均涨幅也未超过0 2 涨幅上限较9月再度收窄 上海环比降幅达到0 3 活动成果 全国70个大中城市价格10月份价格 主要城市10月份住宅销售情况 万 主要房企 截至11月中旬 十大全国性房企中已有中海 保利 万科 富力等7家企业进行大规模的降价销售 10月份数据显示 十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3 同比下跌2 1 其中保利 富力 绿城 万科和中海的销售均价环比下跌已超过10 2011年住宅市场成交量 价格 10月 房地产开发投资 住宅投资同比均保持25 以上的增幅 但环比出现12 13 的降幅 新开工同比略增2 环比降幅20 以上 竣工面积同比增两成以上 环比微跌1 商品房销售面积和销售金额则环比同比均出现下滑 销售面积同比下滑10 环比下降27 销售金额同比下滑11 环比下降25 房地产行业的观望症结 房价越是下跌 购房者越是观望 在 买涨不买跌 的投资心态下 中国楼市几乎陷入 死结 之中 在这样一个 数九寒冬 的市场季节中 越来越多的开发商开始祭出 降价补差价 的杀手锏 企图打破 低成交困局 不过 10月份 十大全国性房企总成交面积为458万平方米 环比减少10 同比减少13 除恒大和华润外 其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降 另外 全国性房企1 10月的销售业绩出现明显分化 其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业 而绿城及金地等公司销售计划的完成率还不足60 房地产未来 步入下行周期 如果将依旧偏紧的政策 高危悬顶的库存与日益紧绷的资金链结合起来 再考虑到内外部经济增长环境总体偏负面 似乎房价进入下跌周期已无悬念 同时 扣除保障房后的开发投资 新开工走势也显示行业景气度开始下行 但整体来说 房地产行业面临着诸多不确定因素 不确定因素 占全国城市总数77 的四线城市和部分三线城市住房市场化的发展正在发挥着替代一线城市和主要二线城市景气度下滑的作用 企重心已完成向二三线城市转移 大型房企业绩