房地产集团成本管控的体系构建与执行三盛郭1148544446.docx

资料收集于网络 如有侵权请联系网站 删除 谢谢 房地产集团成本管控的体系构建与执行 上海三盛宏业之核心竞争力 曾国藩有言立法为易，实行为难，总须时时行之，实实行之寥寥数语道出了管理真谛，其特别强调执行之重要性。而在我们看来，立法也是不易，如果顶层设计不从特殊的国情、司情出发，制定的规章制度泛而不具体，实际并不具操作性，久而久之，制度就会束之高阁并不实行，那么这种制度看起来再好，也是没有意义的。抛开国家利益不说，美国之所以能主导全球一百多年，与其政治制度代表之美国宪法的严密、科学、稳定性密不可分的。所以说立法与执法，两者相辅相成，密不可分，互为条件。 三盛宏业从事房地产开发近二十年，其独创頤景园品牌，被誉为第一园林地产。三盛宏业以稳健发展著称，在注重品质的同时，也非常重视成本管控，从事房地产二十年，专注成本管控十五年，产品具有高性价比之特点。当前房产整体形势不容乐观，房产企业度日艰难，部分企业面临破产境地，有些项目只有1000多元利润或者更少，成本管控优劣，甚至会决定企业生死。 我想从三盛宏业成本管控的体系构成与体系执行，两个方面进行分亨我们的经验 一、三盛宏业成本管控体系的构成。可总结为六大方面：以标准成本为基础，目标成本为方向，设计控制为关键，动态成本为考核，后评估为总结，奖惩制度为激励。在介绍六大方面具体情况之前，我首先讲一个时间沉淀与积累的问题。从基本框架，通过十多年不断充实，不断完善，形成目前体系完善，内容丰满的管控体系。从事房地产以来，三盛宏业，积累了丰富的数据库，函盖各项目的图纸资料、合同、预结算资料等，以这些资料为基础，允分吸收外部资料，形成大数据管理。下面具体介绍下成本管控体系内容： 第一，标准成本。目前以形成十二种业态，菜单式的标准建安标准成本，分为固定部分与可选部分。每种业态的标准成本可分为十个一级科目，60项二级科目，130项三级科目。标准成本作为制定目标成本，分析中标价格、结算造价合理性的基础。 第二，以目标成本为方向。目标成本是项目成本考核的依据。其制定依据是目标成本，并根据所在项目特殊性加以适调整而形成，实行责任制考核。目标成本分为四级科目，以合约管控为方向，对末端科目进行细分，形成120多项四级科目。 第三，以设计控制为关键。设计阶段对成本形成具有关键意义，这一点是大家共识。我们在这方面，主要体现在：一是产品标准化，如户型标准化，园林配量标准化。以园林为例根据产品定位，确定经济指标，确定每百平米名贵乔木、乔木，一般苗木、雚木、草皮等的含量指标。二是设计各阶段管控标准化。在概念方案阶段、方案阶段、施工图设计阶段，明确管控要点及量化标准。如户选择上，多大开间宽度对成本管控最有利，我们都确定量化标准范围，整体结构控制方面，我们确定了布墙率等合理控制数据。三是发挥造价的核算职能。在施工图完成后，无论是主体还是配套工程，均进行预算编制，如出现高于目标成本或限额设计时，须进行设计优化，再核实、再研究，使成本控制在目标成本范围内。设计管控这三方面，互相补台，确保管控成果落地。第四，以动态成本为考核。动态成本不仅是数据考核，也是数据背后际管理情况的考核。其考核内容包含设计、招标、合同、签证、结算等成本全过程管理情况。每个月实时反映动态成本数据变动情況，以及数据反映的各阶段成本管控情况。分析异常变动情况，分析原因，釆取措施，制定下一阶段管控重点。 第五，以后评估为总结。项目竣工后，及时进行质量、进度、成本等全方位的总结。分析得失，不断提髙管理水平。第六，以奖惩制度为激励。奖惩制度贯穿于，成本管控全过程。以季度动态成本定期考核与专项典型事例考核相结合作为日常性考核。目标成本年度执行情况作为年度考核。masters degree 硕士学位 二、成本管控体系的执行。有了好的规章制度，束之髙阁，并不实行，那么这种规章制度再好也是没有意义的。所以管控落地的核心在于执行。三盛宏业成本管控，具备良好的执行能力，主要体现在以下几个方面：第一，对企业文化高度认同的成本管理团队。三盛宏业成本管理团队平均工作年限达六年以上，认同企业文化，自覚遵守纪律，工作认真，业务精良的稳定团队。集团制度执行顺畅，对新规定能快速有效达成一致意见，形成共识。第二，执行中关注细节检查，需要切切实实的实行。制度的可操作性主要由细节决定，细节决定成败绝对是真理。例如，为解决签证时效性问题，我们也想过一些办法，但结果并不理想，存在较多的情况是施工单位上报单子，压在工程师手里，直到其离司才发现。为此，我们规定：由专门指定文员负责收文，收文后24小时内，提交成本、工程负责人各一份，由负责人安排成本、工程主管人员解决，部门负责人跟踪。自强调上述细节执行后，基本解决了签证时效问题，有效规避了风险。细节与重点是统一的，其实细节就是重点，差异体現在细节中。进一步来讲，细节也是一种相对叫法，对不了解某件事情的规律的人来说，在他看来每项平常程序都是细节，而对于行家里手来说，每道程序里的每个再细小环节也是重点，而不是细节。例如：成本管控的关键环节-招标釆购，其主要程序投标单位入围、招标文件拟订、评估、下发，开标，评标，定标，但每个公司之间其管控效果却差异很大，一个公司其在不断进步中，前后差异极大。其改进原因，除了人为因素外，关健在于某些规则的细节改进。第三，时时执行。我们需要每时每刻注意制度的执行。不能阶段性的执行，阶段性的不执行。集团层面要关注制度时刻关注各项目对制度的执行情况，进行定期不定期的综合检查与专项检查，及时发现执行中问题，督促整改。三盛宏业以打造最佳性价比产品为不断追求目标。在二十年发展历程中不断夯实基础管理，坚持与专注园林地产。当前房产巿场回归理性，暴利时代