新沂雨润国际广场项目可行性研究报告.docx

新沂雨润国际广场项目可行性研究报告1项目分析与评价1.1地块分析1.1.1项目位臵项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利商业步行 街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝佳。项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼、温州商城、永利步行街、 莱迪广场、国美电器、宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店，是新沂市主力商业街；项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文化娱乐主广场。1.1.2地形、地势两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。1.1.3水电气保障根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明，给水、雨 水、污水接周围道路市政水管网。燃气、电源、通讯与相关部门联系。1.1.4规划限制条件总面积：64.44亩 主体项目地块面积：31.58亩 世纪广场面积：32.86亩 容积率：3.0容积率6.5建筑密度：30%建筑密度55%绿地率：暂无建筑限高：地下部份不大于12m，地上部分不大于120 m说明：由于容积率等技术指标只是一个意向性的宽泛值，最终的指标可以根 据设计方案进行突破。1.2项目SWOT分析（1）优势分析区位优势：项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区位优势显 著。交通优势：地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道-钟吾路，交通便利，火车站、汽车站均在2.5公里以内。规模优势：项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目，具有较强 的竞争力与辐射力。商业氛围优势：地块东临传统商业街-南京路，西邻次商业街-钟吾路，北 接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围极其浓厚，对于未来商 业不需太久时间的培育期，能够立刻产生价值。（2）劣势分析城市经济相对不发达，消费潜力整体有限。城市的区位处于徐州市与连云港市中间位臵，导致辐射性不强，跨区域购 物的客层较少。城市商业物业发展档次低，品牌集合度低，高端品牌商家与主力店进驻少， 要达到预期效果，招商、营运有一定难度。（3）机会分析新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场空间。新沂中高端消费外流现象明显，商业档次提升具有空间。新沂经济的快速发展导致城市未来几年发展有加快的可能。宏观政策调控下，商业地产发展的最佳时间，商业物业的销售具有投机空 间。依托中商、雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮助。（4）威胁分析商业地产操作风险 商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何组建一个成熟的运营团队是成败 的关键，另外，在新沂这个县级市商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队、招商团队、营运团队、销售团队的经验要求极高。未来竞争威胁 项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞争对手即将浮出水面，同时9万m2商业项目的金地商都签约新沂钟吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。政策风险 房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有一定影响。2市场定位与项目评估2.1整体定位根据城市发展、市场现状、开发商目标和项目SWOT分析，本项目整体定位：代言新沂 发展演绎都市繁华集购物、 休闲、娱乐、商务、居 住于一身的城市综合体2.1.1公寓定位（1）客户定位具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价值；工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。（2）产品定位主力户型90-100 m的两房和120-130 m的三房。（3）形象定位城市核心 时尚公馆2.1.2商业定位（1）主体地块部分整体定位：城市 魅力生活.体验中心业态定位：根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的研判，本项目可引入主题 百货、大型综合超市、专业零售、品牌餐饮、酒店、休闲娱乐等主力业态。规模定位：项目主体地块地上商业裙楼6万m、酒店2万m；地下-1F为1万m大卖场 和5000 m分割出租商铺；广场地块地下-1F为1.75万m时尚商业街区；两地块地下-2F各有1.75万m的停车场。形态定位：综合地块价值分析，本项目通过集中式商业建立形象，同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。（2）广场部分业态定位：地下-1F为产权商铺，以品牌零售为主的；地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市绿地广场，并承担市民休闲、健身、娱乐功能。规模定位：地上为休闲广场地下一层为1.75万m时尚商业街区地下二层为1.75万m大型停车场形态定位 休闲广场+地下商业街区2.2项目发展设想评估意见（1）项目发展设想项目结合地块商业价值、建筑设计、商业文化展示等方面进行规划布局：主体地块 分为地上和地下两部分，地上建设购物中心、酒店、公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。广场地块 地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区及地下停车场。（2）项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具有市场发展空间，本项目商业的发展设想 反应出项目市场定位明确，项目商业具有良好的市场前景。3项目开发建设进度安排3.1有关工程计划说明 根据项目开发规模、区域市场发展、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：总体项目建设期为3年，2013年建设地下部分7万m，2014年建设裙楼6万m，2015年建设塔楼部分7.62万m。4投资估算与资金筹措4.1项目总投资估算根据测算，项目的总投资为91553.06万元（含地价）详见下表：总地上建筑面积(m)13.62综合容积率暂按6.5序号工程费用名称总金额工程量楼面价格工程投资1土地款18128.0013.621330.982前期费用及行政性规费3441.5313.62252.683工程建造成本52916.0013.623885.174室外配套工程建设费1336.2013.6298.115供水工程817.2013.6260.006供电工程1634.4013.62120.007热力0.0013.620.008自营商业装修7500.0013.62550.669不可预见费676.4513.6249.6710营销费用2179.4013.62160.0111财务费用2247.4313.62165.0112管理费用676.4513.6249.67开发建设成本91553.0613.626721.96说明：4.2资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为89306.00万元，各项资金来源金额见下表：序号项目资金（万元）比例1自有资金10000.00银行融资22752.64销售收入再投入56553.0011.20%25.48%63.32%234总投资89306.00100%4.3投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从2012年下半年取得项目地块开始，2015年下半年，滚动开发。2013年下半年正式进入项目的销售期，销售期至2015年 下半年。对项目的经济测算期，从2012年下半年至2015年下半年为止。5销售及经营收入测定5.1物业销售收入估算（1）项目销售收入测算住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价为6000元/ m2，由于 项目体量较小，为降低项目开发风险，销售期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为5.62万m2，经过计算项目公寓部分销售收入为33720.00万元。商业部分项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积为1万m2，采用 市场比较法确定项目商业入市均价为35000元/ m2，经过计算沿街商业销售收 入为35000.00万元；地下商业可售面积为1.75 m2，采用市场比较法确定项目商业入市均价为23000元/ m2，预计销售收入为40250.00万元。（2）销售税金及附加测算营业税及附加（销售收入的5.5%），印花税（销售收入的0.05%）；土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预征比例大多在0.3%-3%，本项目住宅预征比例为销售收入的1%，商业按3%计取；本项目项目销售税金及附加合计为9316.94万元。（3）企业预缴所得税测算根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低于10%，按税 后净利润的25%预缴所得税。本项目预缴所得税按照销售收入的2.5%计取，合计为2724.25万元。5.2项目销售回款计划根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。项目总体销售计划为2013年下半年正式进入项目的销售期，销售期至2015年下半年；公寓部分2014年下半年进入销售期，截至到2015年下半年，各年价格定 位6000元/m2；沿街商业和地下商业部分2013年下半年进入销售期，截止至2014年下半 年。其中沿街商业各年售价为35000元/m2，地下商业各年售价23000元/m2。5.3资金来源与运用分析根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。经测算各项资金来源如下：项目2012年投入资金20081万元，其中融资贷款10081万元、企业自有资金10000万元；2013年上半年需投入资金12671万元，来自于银行贷款；2013年下半年以后无需投入资金；2013年下半年至2015年下半年项目竣工需投入资金108970万元，全部来自于销售回款。5.4销售利润经测算项目销售收入为108970.00万元，经营成本为100870.00万元，税前销 售利润总额为8100.00万元。6财务与敏感性分析6.1赢利能力分析经测算，总投资为91553.06万元，开发期为3年，投资回收期为2年，未考 虑持有物业收益的条件下，税前利润为8100.00万元，税前成本利润率8.03%。6.2项目不确定性分析6.2.1项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入= Q*0.6*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.88=91553.06(总投资)，得出Q=45113m2，销售率45113/5620080.3%，此时盈亏平衡。在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收入总投资达到盈亏平衡净销售收入（5.62*P*(1-0.055-0.0005-0.01-0.025)+66934.8891553.06(总投资)，得出P4816元/ m2，此时盈亏平衡。6.2.2项目敏感性分析我们对销售收入、工程成本、土地成本变化进行敏感性分析测算。基本 项目方案销售收入变化土地成本变化工程成本变化-10%-5%+5%+10%-10%-5%5%10%-10%-5%+5%10%内部收益率13.98-2.534.9921.9630.8218.2316.0612.0010.1023.3418.709.144.16(%)财务净-5817.22393.现值1919.205825.6310429.773779.522850.68985.0848.326575.724247.46-409.06-2737.82615 (万元)税前-1102.18100.00利润63038.8112701.010106.718222.37839104.797092.376081.8813610.8310855.4210865.815344.582722.71税后12735.88799.252472.69486516667.7510304.3利润49552.848043.527285.6612932.386732.694766.28经测算可知：本项目的销售收入、土地成本、工程成本三个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，经过敏感性分析，销售收入和工程成本的变动对项目效益 影响很大；为保证项目盈利能力，需要在项目销售和成本控制上发力，具体指保证销售价格和销售率的实现，最大程度的降低项目建安成本。6.3社会效益和影响分析本项目的实施可以促进新沂商业市场发展，提升城市形象。首先，建成后的项目将是新沂商业市场的新标杆，代言城市的同时亦促进区域商业经济增长；其次本项目可以截流外溢的中高档消费人群，形成新沂新的高端消费和市场需 求；最后本项目在扩大新沂城市影响力方面具有推动作用，并吸纳周边区域消费人群，最终带动新沂经济增长。6.3.1对环境效益的影响项目的实施将对新沂核心商圈购物与休闲环境产生积极的影响。通过本项目的实施有利于营造舒适愉快的购物环境，增添休闲娱乐场所，提高市民消费理念， 美化区域商业和公共活动空间。6.3.2对政府财政的影响本项目可以为政府带来约11198.12万元左右的二级开发的税收收入。通过本 项目的投资建设，可增加地方财政收入，促进新沂商业市场健康发展并最终带动新沂及周边地区的经济增长；同时也提供新的就业机会，增加劳动就业人数。6.3.3对区域发展的影响本项目的建设首先丰富区域市场的配套设施，土地价值在开发过程中得到了更大的释放；其次作为新沂城市的标杆和代言人，本项目不仅可以截流新沂中高 档消费人群，同时让城市周边更多消费的人群从各方聚集于此，中高端人群的 涌入对区域整体的形象发展与价值的提升也将起到很大的作用。7可行性研究结论与建议7.1拟建方案的结论性意见（1）项目前期沟通阶段项目地块已同新沂政府签订了意向开发框架协议。（2）项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款，对滚动开发提供有 力保证。（3）项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域地段优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增 加财政税收，创造就业机会。（4）项目经济效益良好1占地面积4.30万m2总建筑面积（含地下）8.30万m3项目总投资91553.06万元4项目销售收入10897