房地产税费名目.doc

房地产税费名目作者：长沙律师 文章来源：本站原创 点击数： 663 更新时间：2010-4-12 18:49:13 【字体：小 大】 依据相关法律及规定，我国房产税费如下：房产转让的税收一，契税：（受让人缴纳）新建商品住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住新建商品房买卖：按房价的3%存量住房买卖：按房价的3%（个人购买普通住房为1.5%)非居住存量房屋买卖：按房价的3%交换：房屋交换差价支付方按差额的3%赠与：按房地产评估价格的3%预购商品房及其转让：按房价的3%（其中个人预购普通住房按房价的1.5%)预征二，印花税：（1） 合同印花税：新建商品住房买卖、新建非居住商品房买卖：受让人按房价的0.03%存量住房买卖、非居住存量房屋买卖：买卖双方各按房价的0.05%（2）权利、许可证照印花税：房屋产权证每件五元三，营业税（5%）个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。单位销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。四，个人所得税个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”（20%）缴纳个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例（上海：1%）核定应纳个人所得税额。房屋出租、转租的税收出租、转租：不缴纳契税；租赁双方按合同金额的0.1%缴纳印花税个人出租居住：出租人按房屋租金的5% 缴纳综合税款个人转租居住房屋：转租人按房屋租金的2.5%缴纳综合税款单位出租房屋、个人出租非居住房屋：营业税：按租金的5%（附加0.56%);所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）；房产税：从事房地产租赁业务的企业租赁办公楼，按房产原值X80%X1.2%；其他按年租金收入12%单位转租房屋、个人转租非居住房屋：营业税：按租金的5%（附加0.56%）；所得税：个人按收的20%，单位按33%（有优惠按优惠税率）； 开发商故意隐瞒未取得商品房预售证的事实，应承担赔偿责任作者：长沙律师 文章来源：本站原创 点击数： 143 更新时间：2010-4-14 20:30:57 【字体：小 大】 提示：开发商订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 【案情】 一审法院经审理查明：国贸房地产公司承建孝感市新华别府综合楼，2006年9月26日，孝感市孝南区新华书店与孝感市国贸房地产开发有限公司（以下简称国贸房地产公司）签订土地联合建房协议书，并对该协议书进行了公证，双方约定：孝感市孝南区新华书店将孝感市北京路40号的土地（其土地使用权人是孝感市孝南区新华书店，使用权类型为划拨，用途为仓储；该楼的承建申请人为孝感市孝南区文体局）交给国贸房地产公司开发，国贸房地产公司将开发出来的房屋“孝感市新华别府综合楼”除无偿给孝感市孝南区新华书店一部分外，其他房屋可由国贸房地产公司对外出售，孝感市北京路40号的土地的过户手续、土地出让金等费用均由国贸房地产公司负责办理和承担。 2006年11月14日，国贸房地产公司与陈光胜签订了一份房屋订购合同，合同约定：由陈光胜定购国贸房地产公司在建的自建工程“孝感市新华别府综合楼”中的从北往南第四间门面及二楼整层，门面面积约62平方米，每平方米9500元，二楼面积约为800平方米，每平方米1620元。陈光胜应向国贸房地产公司交付购房预订款80万元，国贸房地产公司在房产局验收合格后交付土地使用权证及房屋产权证，陈光胜在其后30天内交付余款。2007年3月28日，国贸房地产公司应向陈光胜交付房屋。合同还约定，国贸房地产公司如无法交付房屋，则双倍返还陈光胜交付的全部房款。合同总价款为188.5万元。合同签订后，陈光胜依约分别于2006年12月13日和12月22日交付购房预订款8万元、72万元。但国贸房地产公司未按合同约定交付房产证及房屋。国贸房地产公司至今未取得“孝感市新华别府综合楼”的商品房预售许可证。故陈光胜请求判令国贸房地产公司继续履行合同及偿付违约金160万元， 【审判】 一审法院认为：陈光胜与国贸房地产公司之间签订的房屋定购合同，不违反法律法规的禁止性规定，该民事法律关系合法有效，依法应予保护。该合同从内容和性质上看，应属房屋买卖合同。国贸房地产公司未按合同约定履行合同的行为违约，对引起本案纠纷应负全部责任。但因国贸房地产公司和陈光胜买卖房屋的土地性质是国有划拨用地，且产权所有人不是国贸房地产公司，致使该合同目的无法实现。故对陈光胜要求国贸房地产公司继续履行合同的请求，不予支持。从双方约定的违约条款性质上看，该条款应是定金条款，但其约定超过合同总价款的20，对超过部分不应双倍返还。据此，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条、中华人民共和国担保法第八十九条、第九十一条的规定，判决如下：一、国贸房地产公司双倍返还陈光胜定金75.4万元(188.5万元X20X2=37.7万元X2)。二、国贸房地产公司返还陈光胜购房款42.3万元(80万元-37.7万元)。上述二项合计117.7万元，由国贸房地产公司于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 陈光胜不服上诉称：一审判决认定国贸房地产公司不能继续履行房屋订购合同错误。即使涉案的房屋订购合同无效，国贸房地产公司对造成该合同无效也应当承担全部过错责任。请求撤销一审判决，改判国贸房地产公司继续履行房屋订购合同并支付违约金80万元。 国贸房地产公司上诉并答辩称：一、国贸房地产公司与陈光胜签订的房屋订购合同为无效合同。该房屋不是国贸房地产公司自己开发建设的商品房项目，国贸房地产公司不是该房屋的法定权利人。国贸房地产公司与陈光胜签订的房屋订购合同损害了法定权利人的权益，应认定无效。国贸房地产公司应返还收取的陈光胜交付的购房预定款，国贸房地产公司与陈光胜对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。请求撤销一审判决，确认双方签订的房屋订购合同无效；判决由国贸房地产公司返还陈光胜预付购房款80万元。 二审认为：1、关于涉案的房屋订购合同是否合法有效的问题。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条的规定，本案的涉案合同属于商品房买卖合同。由于国贸房地产公司至今未取得“孝感市新华别府综合楼”的商品房预售许可证，故按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定，该房屋订购合同应认定为无效合同。国贸房地产公司在明知自己没有取得“孝感市新华别府综合楼”的商品房预售许可证的情况下，未告知陈光胜，仍与其签订房屋订购合同，按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款第（一）项的规定，陈光胜可以请求国贸房地产公司返还其已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求国贸房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，陈光胜已向国贸房地产公司支付了80万元购房款，故国贸房地产公司应当退还陈光胜80万元预付款并赔偿其80万元。 由于涉案合同无效，因而不能继续履行。2、关于涉案的房屋订购合同第八条是否是定金条款的问题。涉案的房屋订购合同第八条明确约定“违约责任：1、自乙方签订合同之日起，如有资金问题或其他原因，乙方违约，甲方有权没收全部所交的款项。2、甲方因工程半途而废止，或中途转让他人，竣工时间延期等所造成无法交付给乙方，乙方所交付的房款总额，甲方应双倍偿还给乙方”。该条款是合同双方当事人真实意思的表示，是对其违约责任的约定，故涉案的双方当事人均应按房屋订购合同第八条的约定履行。一审判决适用法律错误，应予纠正。经二审审判委员会讨论决定，判决：一、撤销一审民事判决。二、孝感市国贸房地产开发有限公司退还陈光胜预付购房款80万元，并赔偿陈光胜80万元，由孝感市国贸房地产开发有限公司于判决书生效后十日内付清。三、驳回陈光胜的其他诉讼请求。上述给付款项，如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 【问题】 一、本案属于房屋买卖合同还是属于商品房预售合同纠纷。国贸房地产公司与陈光胜签订了一份房屋订购合同时，标的物尚未竣工，根据建设部1994年11月15日发布的城市商品房预售管理办法的规定，本案应属于商品房预售合同纠纷。 二、合同的效力。1、该商品房的土地性质是国有划拨用地，根据中华人民共和国国家土地管理局1998年第8号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定第五条、第九条、第十三条的规定，涉及的划拨土地使用权，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地有偿使用费用。至本案审结，国贸房地产公司亦未能提交改变土地用途所必须的有关批准手续。2、根据最高人民法院2003年4月28日关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，至本案审结，国贸房地产公司未取得商品房预售许可证。以上两点，根据中华人民共和国合同法第五十二条第一款第（五）项的规定，国贸房地产公司与陈光胜签订的房屋订购合同无效。 三、本案是否遗漏当事人。本案新华书店是土地使用权人，是否遗漏了当事人新华书店。根据陈光胜的诉请，陈光胜请求认定合同有效、国贸房地产公司履行双方签订的合同并承担违约责任，国贸房地产公司辨称合同无效并驳回陈光胜的诉讼请求。双方的焦点是合同的效力，故此，依照商品房预售合同纠纷处理，没有遗漏当事人。 四、二审改判的理由。由于涉案合同无效，依照无效合同的处理原则，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国贸房地产公司未改变土地使用性质，明知自己没有取得“孝感市新华别府综合楼”的商品房预售许可证的情况下，亦未告知陈光胜，即与其签订房屋订购合同，应当承担合同无效的过错责任。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第一款第（一）项的规定，陈光胜可以请求国贸房地产公司返还其已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求国贸房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，陈光胜已向国贸房地产公司支付了80万元购房款，故国贸房地产公司应当退还陈光胜80万元预付款并赔偿其损失80万元。 房产抵押未办理登记不影响抵押合同的效力作者：长沙律师 文章来源：本站原创 点击数： 139 更新时间：2010-4-16 20:02:04 【字体：小 大】 长沙律师网提示：根据物权法 “物权、债权区分”原则，即使抵押物未登记，抵押权未成立，但不影响抵押合同的成立及生效。一、案情 2009年1月14日，被告陈某向原告李某借款250000元，约定于2009年7月30日前归还，被告孙某表示愿意以自有房产一处为该债务提供担保。借款当日被告陈某与原告李某签订借款协议一份，载明借款金额和还款日期等事项，被告孙某在协议下方注明：“担保人承诺，对上述借款，担保人自愿将座落于XX处的自有房产提供给李某作为抵押，如到期不能还清，承担担保责任。担保人孙某。”借款到期后，被告陈某未还款，原告李某于2009年11月9日诉至法院，要求被告陈某立即归还借款，其不能归还部分，要求对被告孙某房产实现抵押权。经审理查明，协议签订后，被告孙某将房屋产权证交由原告李某保管，但对该房产并未办理抵押登记手续，庭审过程中，虽经法院对相关法律法规予以释明，但被告孙某拒绝配合办理抵押登记手续。二、判决 法院经审理认为，原告李某与被告陈某之间签订的借款合同依法成立生效并已履行被告陈某应依约定归还借款；被告孙某在借款合同后自愿书写的抵押条款未违反法律法规禁止性规定，依法有效，其与原告之间的抵押合同成立并生效，因抵押物未依法办理登记手续，抵押权不能成立，被告孙某应在房产价值内承担补充清偿责任。据此，依据中华人民共和国合同法第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、中华人民共和国物权法第十五条、第一百七十八条、第一百八十七条、中华人民共和国民事诉讼法第一百二十八条之规定，判决被告陈某于本判决生效后十日内归还原告李某借款本金250000元，被告孙某在XX房产价值范围内承担补充清偿责任。点评：抵押合同是否有效 中华人民共和国担保法第四十一条规定 “ 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”2中华人民共和国物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”显然，两部法律对抵押权成立时间规定一致，即自登记时设立；而根据新法优于旧法的法律适用原则，抵押合同成立生效的时间应遵从物权法的相关规定，即自合同成立时生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效力，因此抵押权未成立，并不影响抵押合同的效力。抵押权应在主债务诉讼时效内主张作者：长沙律师 文章来源：本站原创 点击数： 266 更新时间：2010-4-17 20:01:00 【字体：小 大】 长沙律师网提示：根据物权法第202条规定，抵押权人应在主债权诉讼时效内行使。一、案情 1999年1月22日，被告周智保向原告中国农业银行吉水县支行贷款50000元，并以周智保所有的房产提供抵押担保且办理了抵押登记。借款到期后，银行多次向周智保催收借款本息，周智保也在2004年9月7日承诺于2005年底还清借款本息，此后，银行没有再向周智保催款，2008年4月，银行向法院起诉，请求法院判令周智保偿还借款本息并享有抵押房产的优先受偿权。周智保则提出本案债权及抵押权已超过诉讼时效。点评： 押权的行使期限应适用物权法的规定，根据物权法第202条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护的规定，原告的抵押权已消灭，应当驳回原告银行要求被告周智保还款及享有抵押房产的优先受偿权的诉讼请求。理由： 一、抵押权行使期限中期间的经过也属于抵押关系的法律事实部分。物权法第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。而担保法司法解释第12条第2款则规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权