近年房地产宏观政策及效果资料整理.docx

我国近年来房地产宏观政策调控相关资料整理一、我国房地产宏观调控的目的及手段近几年，房地产的需求一直处于旺盛状态，特别是有很多人把房地产作为投机项目，进行投机买卖,使得房产价格畸高且不断攀升,已远远超出普通居民的承受能力。我国房地产市场自步入市场化以来，由于历程较短，房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。从我国房价的波动的经验来看，房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征，在最几年房价上涨幅度大幅提高。住所是百姓生活的基础，对房地产的调控是政府的职能所在，（一）调控目的1、有力弥补房地产市场的失灵，政府管制是解决市场失灵的重要手段。任何市场都存在信息不对称、外部性等问题，房地产市场自身的失灵要求我国政府对其进行宏观调控。政府管制是在市场机制不能有效地配置资源，出现功能上的缺陷的条件下必须进行管制以实现提高效率、促进平等和稳定社会的一种有效措施，进而促进房地产市场健康有序的发展。2、有利于防范金融风险。“在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款筹集各种形式的信贷资金集中，直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。”目前，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为进行严格的调查监控，未来房价的波动和利率的变化也使拖欠还款的危机存在。这些不确定性因素都在不同程度给银行带来风险。 3、有利于维护社会稳定。房地产开发商在利益的驱动下，提高房地产的销售价格，促使房地产价格大幅而且快速的上涨，很多普通老百姓只能望房心叹，买房难已经成为了一个严重的社会问题。这种外部性的问题必须由政府出面解决，才能达到社会公平的目的，从而维护社会稳定。 4、有利于提升政府管理权威。土地是稀缺资源，居住是人类的基本权利之一，政府在房地产市场中的政策调控关乎千家万户的福祉。政府在住房保障上的不作为以及与房地产开发商狼狈为奸，以获取良好的政绩表现或者体制外的灰色收入为代价，任由开发商哄抬房价，中低收入家庭居无定所将极大的影响到政府的执政威信和执政能力。 （二）调控手段1、政府应对房地产产业的发展进行正确定位。“中国的房地产业投资和产品的主体结构，应视为新进城的居民提供安居条件，提供中低档小户型住宅。而当前商品房供给结构却比较大地背离。国民经济主要矛盾转化的需要，背离消费需求结构，因而在总量不足的条件下就出现了泡沫。当前不是整个房地产业过热，不是整个产业的泡沫而是结构性的泡沫，是房地产投资结构出了问题，是商品房中的高档品种严重供大于求。”目前，我国经济的成长正处于温饱型到小康型的转变阶段，客观上要求产业结构与之相适应。只有加快房地产业的发展，满足经济发展和人民生活对房地产产品的需求，才能建立起合理的产业结构，从而实现国民经济的协调发展，实现生活资料生产和生产要素的优化配置。 2、政府应建立健全房地产市场的信息公开制度。在市场经济条件下，单个的房地产企业不可能及时并准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时发布信息，以便消费者能够掌握信息，做出正确决策。目前我国房地产市场存在着信息不公开、不透明的一系列问题，开发商发布不实价格和销售情况，恶意哄抬房价，对消费者造成了严重的利益损害。而消费者要是想搜集有关商品房价格方面的真实信息存在诸多困难。因此政府有必要利用现代网络技术，及时地发布房地产信息，引导购房者作出合理的决策。同时，政府部门也能根据信息加强对房地产市场的监测，准确把握房地产市场的走势，及时发现市场运行中的问题，提高调控措施的的针对性和有效性。 3、政府应切实加强土地监管，确保有序竞争。“强调合理、有序使用土地，保证中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应，要优化保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。”停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应，同时加大对土地处置力度，也要尽快制定和完善我国房地产市场的相关法律制度，既防止垄断，有防止过度竞争;既促进房地产快速发展，又有效地防止其盲目性，以确保房地产市场能够按照市场经济规律有序进行。 4、政府运用法律手段为市场健康发展保驾护航。“房地产业宏观调控的法律手段是指政府通过立法和司法，运用法律和法规来规范和约束各利益主体的方法。”在某种意义上，也就是说只有各利益主体都要依法行事和办事，各利益主体的正当权益，得到保障，房地产也才能保持持续、健康的发展。因此，政府在主导房地产改革及住房制度改革的过程中，要将广大人民群众的住房需求作为改革的首要目标，并通过制定一系列法律、法规来确保其改革目标的顺利实现。 5、政府适度运用经济手段调控房地产市场。在一般情况下，政府对市场进行调控，主要是运用经济手段，包括财政政策、金融政策、税收等政策。政府通过科学制定土地利用和城市发展规划，确定各类房产用地布局和比例，对于价格上涨过快的地区可以适当增加土地供应量以平息地价。“政府还可通过或减少国家预算中用于房地产的建设性预算支出，扩大或紧缩公共设施，安居工程等方面的政府投资。利用国家信用发行房地产债券，从社会上筹集资金，向房地企业提供低息无息贷款，以调控房地产的投资规模和引导投资方向。”同时，通过税收杠杆也可以调节房地产市场的供需，通过对建设经济适用房征收较低的税率，对修建豪华住宅要征收高额税率；对购买普通商品房征收较低税率，对购买豪华住宅则征收高额水税率，进而达到供需平衡。 综上所述，房地产产业作为我国的支柱产业之一，近年来发展迅速，在我国国民经济中占有重要地位。因此，必须深刻认识到政府在房地产市场中的作用，充分发挥政府对房地产市场的宏观调控作用，发现并解决房地产市场中存在的主要问题，从而推动我国房地 产业又快又好的发展。二、1978到2010年我国宏观政策调控历史（我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。20世纪80年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确，房地产业重新兴起，住房分配和供应体制发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。进入九十年代，房地产业的发展在理论和实践上有了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。 土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。于是，中国房地产业出现了走向商品经济的第二次高潮。这一年，我们见证了房地产泡沫那一瞬间的巅峰与破灭，更记住了经济学中的一个重要词汇宏观调控。1993年6月24日，国务院发布关于当前经济情况和加强宏观调控意见，16条整顿措施招招致命，一路高歌猛进的海南房地产热戛然而止，房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。）19781983 年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权；1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 19851987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革；政策内容：修改宪法，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革； 1989 年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布关于加强房地产市场管理的通知，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990 年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布土地管理法实施条例； 1991年 政策目标：规范产地产业发展，深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993 年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见和关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知； 1994 年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革； 政策内容：发布 国务院关于继续加强定资产投资宏观调控的通知和国务院关于深化城镇住房制度改革的决定；进入调控、消化、稳定的发展阶段；开展房地产开发经营机构全面检查；整顿金融秩序； 1995 年 政策目标：规范房地产市场； 政策内容：加强房地产市场的宏观管理；颁布房地产管理法、增值税法；整顿金融秩序；开始实施安居工程； 1996 年 全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性贷款制度开始建立；安居工程顺利推进； 1997 年 实行适度从紧的财政政策和货币政策； 1998 年 政策目标：促进房地产业发展； 政策内容：发布城市房地产开发经营管理条例、关于进一步深化城镇住房制度改革，和加快住房建设的通知，要求从 1998 年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整； 1999 年 实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税；调整房地产市场若干政策；启动房地产市场，免征产易营业税，契税减半； 2000 年 启动住房消费，促进房地产业发展。对住房公积金货款的个人和银行都免税。租赁所取得收入税收税率减少； 2001 年 政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房； 政策内容：对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。消化积压商品房政策，对 1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税，行政事业性收费； 2002 年 1 月：制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务；3 月：降价住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05；修改住房公积金管理条例； 8 月：央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税；2003 年 （前所未有的宏观金融形势和经营挑战）6月：中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121号文件）。加强了房地产信贷，规定四证取得后才能发放贷款；对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。7 月：出售的房屋开始征收房地产税；8 月：国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。促进房地产持续健康发展； 2004 年 3月：831大限提高拿地“门槛” 调控开始。继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“831大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。4 月：存款准备金利率上调，从7%提高到 7.5%。上海市发布上海市房地产登记条例修正案，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫； 5 月：对高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目进 行清理，对土地管理的严格控制，抑制房地产投资过快的增长；8 月：出台上海市土地储备方法。地方产业法规增加政府对土地市场的调控力度，将“毛地出让”，并对预期不开发土地依法从开发商收回；10 月：央行十年首次宣布上调存贷款利率。中国人民银行决定从2004年10月29日起，上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。对金融竞争环境尚不完善的城乡信用社贷款利率仍实行上限管理，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍，贷款利率下浮幅度不变；12 月：严禁非法压低地价招商；严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加； 市场反应：2005 年上海房价出现明显下降,最大降幅超过 20%；除上海之外, 全国各地房价继续大肆上涨。 2005 年 3 月：房贷优惠政策取消调控涉及消费层面；央行决定调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大；3 月：房地产税改革深入调控触及交易环节；财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革；3 月：国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）；国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；5 月：七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）；国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为加强宏观调控的一项重要任务。5 月：关于加强房地产税收管理的通知从税收入手整顿房地产市场；9 月：银监会 212 号文件收紧房地产信托；2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件（即“212号文”）开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知，通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制；10 月：国税总局重申二手房交纳个税。2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知（国税发2005156号），文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。 市场反应：房价继续上涨； 2006 年 4 月：房贷利率再次上调调控卷土重来；4月27日央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格；5 月：国六条出台新一轮调控大幕开启；5月24日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，新一轮调控大幕开启；5 月：国务院出台限制套型 9070 政策从供应环节改善房地产供求关系；5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准；5 月：国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场；5月31日国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续； 7 月：未取得预售许可证不得发布预售广告规范房地产期房预售制度；7月6日出台的166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告；7 月：建设部出台 171 号“外资限炒令”打击房地产投资；7月11日建设部联合其他五部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营、境外机构和个人购房的管理； 7 月：108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资；7月26日国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知，宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税； 8 月：土地新政出台规范土地市场，清查土地违规；8月1日国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围；8 月：央行再次加息宏观调控动用金融手段；中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度；8 月：建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策；8月30日建设部城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台，提出加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理； 9月：房地产市场整顿，规范交易秩序；国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知（建住房2006166号）要求，就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案；9 月：完善二手房市场交易管理市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加。2007 年 1 月： 建设部规范房地产经纪行业；1月23日，建设部、央行联合发布了关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖三大详尽并相互配合的文件。对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义。网上签约也在2007年7月1日正式实施；1 月：国税总局清算土地增值税 标志2007年新一轮调控的开始3 月：物权法通过，10月1日起执行；3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大；3 月：央行 2007 年首度再次加息（全年共计6次加息，10 次上调存款准备金）； 6 月：加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热 8 月：国发200724 号文件，回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变；国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）。国务院24号文提出，要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，中央房改十年轮回，“重市场轻保障”的住房模式开始转变；9 月：央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于 40%，利率不得低于基准利率的1.1倍严厉打击炒房行；央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；10 月：加强土地供应调控，缩短土地开发周期；10 月：物业税“空转”试点扩至十省市；12 月：外商投资房地产业限制范围有所扩大； 市场反应:当年市场价格暴涨，地王频现，政策出台后，全国房价出现下跌。 2008 年 1 月：国务院重拳打击囤地；3 月：免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税； 3月3日财政部、国家税务总局发出关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；3月：住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知；3月21日住建设部下发通知，该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求；4 月：国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变； 6 月：再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共 5 次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）；9 月： 降低贷款利息 0.27 个百分点，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金下调1个百分点； 10 月：财政部继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点， 降准备金率1 个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度转变；11月：国十条出台（老国十条）；在全球金融危机的影响下，国务院出台扩大内需十项措施增加千亿元投资；市场反应：其他金融政策权限松绑，09 年楼市复苏后继续大涨。 2009 年 1 月：四大国有银行宣布，只要2008年10 月27日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率；1 月：住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作的讲话，要求住房与城乡建设系统2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008 年房地产调控政策的延续和深化； 4 月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别 是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱 交易等违纪违法行为进行严厉查处。对 2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司 法机关追究刑事责任； 5 月：最高人民法院公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释。两部司法解释涉及了建筑物区分所有权及物业服 务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，包括业主身份的界定、专有部分 和共有部分的划定、车位和车库纠纷 的处理、住改商纠纷的处理、物业费纠纷 处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理等。这两部司法解释将于 2009 年 10 月 1 日起施行；5 月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自 6 月1 日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的；5 月：研究开征物业税发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见提出 2009 将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等 10 多省(市)开始物业税“空转”运行； 5 月：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的 最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 这是自2004 年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996 年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”； 6 月，查处“小产权房” 国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规；7 月：加强贷款资金监管； 9 月：要求地方政府要加强建设用地批后监管； 12 月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年市场反应：短期内观望，二手房成交量下降，2010 年春节后恢复上涨；2010 年 1 月：国十一条；国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导；1月：国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知；2010年1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%； 3月：国土资源部出台19条土地调控新政；2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。3月：全国开展对房地产用地突出问题专项检查；2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题；3月：各地暂停出让住房用地；2010年3月22日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量；3月：国资委要求78户央企退市；2010年3月23日，国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组，在15个工作日内制订有序退出方案；4月：缩小首购普通房契税优惠范围；2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；4月：国家发改委提出要进一步加强房地产市场调控；2010年4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序；4月：银监会要求银行评估贷款情况；2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%；4月：加快研究制定合理引导个人住房消费税收政策；2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策；4月：二套房贷首付不低于50%；2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；4月：国土资源部公布2010年住房供地计划；2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量；4月17日：新“国十条”出台。国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”；4月18日：国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月：北京新政“限购”。2010年4月30日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家庭只能新购买一套商品住房；5月：规范土地增值税清算细则。2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月：土地增值税预征率由0.5%提高到2%。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%；6月：按家庭成员拥有住房数认定二套房；2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范；9 月：暂停发放第三套房贷，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房；2011年1月18日：银监会：继续实施差别话房贷政策；1月26日：公布的新“国八条”。把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。1月28日：房产税试点：上海;重庆2月21日：住建部与地方签订保障房责任书，加大保障性住房建设和供应增加住房用地有效供应。2012年住房信息系统联网：住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。四大行首套房贷利率降到基准线：工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。三、以2008年2011年的宏观调控政策变化为例的思考按照信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房和限购政策五个方面来对2008年-2011年我国房地产宏观调控政策进行梳理。从其中的变化可以看出政策的变化过程。自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。下面我们重点从信贷政策、保障房政策以及限购政策对房地产市场的影响进行分析。（一）信贷政策从信贷政策来看，其对房地产市场的影响主要体现在三方面：一是存款准备金率的变化；二是基准利率的变化；三是二套房首付比例及贷款利率的变化。存款准备金率：2007年以来，我国存款准备金率整体呈明显上升趋势，除2008年下半年有所下降外，其余时期均呈上升态势。2007年年底时，我国大型金融机构的存款准备金率为14.5%，2008年上半年经过五次上调后达到17.5%，随后存款准备金率在2008年下半年出现了四次下调，2010年起，存款准备金率迎来了一轮新的上调，2010年连续六次上调，2011年上半年又继续六次上调，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。2011年12月5日，存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调，回落到21%，仍处于较高水平。2012年2月24日，存款准备金率再次下调0.5个百分点。从存款准备金率变化对市场的影响来看，存款准备金率的调整，会影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。对于房地产市场而言，存款准备金率的上调意味着银行可贷资金问题的减少，会导致银行房贷的收紧。基准利率：从近年来基准利率的变化来看，呈现出明显的“V”字型特点。2008年，央行五次下调基准利率，五年期及以上贷款利率累计下降1.89个百分点，2010年，央行又连续5次上调基准利率，5年期及以上贷款利率累计上升1.11个百分点。从利率变化对房地产市场的影响来看，其对市场的影响主要集中在两方面：一是对预期的影响；二是购房需求的影响。2008年，针对当时宏观经济形势的复杂局面，央行果断出手、政策力度巨大，尤其是2008年11月份的那次调整，幅度之大前所未有，一次性下调金融机构贷款利率1.08个百分点，相当于平时4-6次调整的水平，而其对市场的影响也迅速体现出来。利率的每次变化都是给市场传递的一个信号，它代表着未来政策的可能走向，会对各经济参与主体产生影响。同时，利率的调整也会影响到购房者的贷款成本，利率的下调会减少购房者的贷款成本，会增加购房需求；利率的提高会减少购房需求。二套房贷政策：从二套房贷的有关政策来看，其首付比例及贷款利率呈逐步上升趋势，由2008年三成提高到2011年六成，贷款利率浮动比例也由之前的自行决定提高到上浮10%。二套房政策的变化代表了政府对投资性购房的态度，既可以引导社会各界的购房需求，又可以直接提高投资性购房者的成本，抑制这一部分需求。（二）保障房政策2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2010年，中央又提出要力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2011年，温家宝总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。下表是近年来商品住宅新开工套数与保障房新开工套数的预计情况，从表中数据可以看出，2011年保障房开工量与商品住宅新开工量的比值达到最高点，接近70%，随后逐年回落，但比重依然稳定在30%以上，这与前几年的5%左右相比仍有很大的提高。表2 保障性住房与商品住宅新开工套数及比重情况分析 单位：万套，万平方米从保障房对房地产市场的影响来看，主要有两方面：一是增长效应，即保障房的大规模建设带来的是房地产开发投资的增长，这能够在投资下滑时抵消商品住宅投资减少的影响，保持投资的相对平稳增长。二是替代效应，即保障房的大规模建设将会解决众多中低收入家庭的居住问题，这会对商品房市场带来一定的冲击和影响，尤其是那些面向中等收入群体的住宅项目。保障房的大规模建设将会直接导致对商品住宅需求量的下降，进而影响到住宅市场的供求关系和房价的走势。（三）限购政策自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策（见表3）。表3 限购令出台城市一览表在限购细则内容上，各城市整体思路基本相同，均是以家庭为单位，以户籍为标准，多数城市对当地居民实施“限二禁三”的政策，对非当地户籍家庭实施“限一禁二”的政策。但在限购区域、限购套数、纳税年限上有所差别，有对全市范围限购的，也有只对市区或主城区限购的。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。限购政策是此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，限购政策在2012年将如何转变将是影响2012年楼市走向的关键因素。从目前的形势来看，继续加强房地产调控仍然是2012年的工作重点，部分城市限购令到期后继续执行的可能性较大。在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。四、房地产企业如何应对宏观调控目前房地产业过热迹象逐渐显露,为了房地产业的可持续发展,政府宏观调控的两记“重拳” 控制土地和控制信贷,正击中了整个房地产业的要害,房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。正确看待宏观调控,便成为房地产企业应对宏观调控的关键。 （一）正确对待宏观调控的市场背景目前房地产市场基本呈持续健康发展态势,但也出现了局部房价上涨过快、投资过热等问题, 已引发了新一轮的房地产过热。主要表现在: 房地产投资增长过猛。近年来房价连年上涨,吸引大量资本的涌入,导致房地产业的投资几乎是以大爆炸的方式急剧增长。 1998年2003 年每年投资增长的环比分别为13.7%、 13.5%、 21.5%、 27.3%、 21.9%和 32.5%, 平均年增幅为21.7%。2004 年第一季度固定投资增长过快,尤其是房地产项目的开发投资增长高达41%。 房地产供求结构严重失衡。目前我国各地高收入家庭只占极小的部分(约占10%),而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。 在房地产开发建设过程中,各地应该多开发建设低价位的经济适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。 但是现实情况是供给结构暂时性失衡,集中表现在高档房、 花园别墅过多, 中低价住房、特别是动迁用房短缺,导致住房平均价格上涨过快。 房地产价格上涨过快 商品住房价格与家庭收入的比例,是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小,居民买房能力越强。上海 2001-2003 年商品房价格平均涨幅分别为 1.8%、 8.2%、 24.2%,呈一路上升态势,三年涨幅累计达到 34.2%,成为房价增长最快的省市,这一增长 速度远远超过上海居民的收入增长幅度。 房地产贷款比重过高，房地产融资渠道单一,对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押认为房地产抵押贷款是非常安全的,从而增加贷款额度。在这种机制作用下,银行贷款余额中 30%以上的贷款都流向了房地产领域。随着房地产价格的上涨,金融风险会相应增加,甚至会引起巨大的金融危机。房地产企业盲目圈地。自 2001 年以来,各路开发商对房地产业的发展充满着预期希望,于是一股规模巨大、 声势不小的征地运动正在全国各大中城市掀起。 房地产投资客增多。近年来城市居民的收入大幅增长,而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险,提高收益,许多投资者纷纷将目光投向房地产市场,导致虚假的需求现象。 由于开发投资量和竣工面积的增长 速度明显高于同期商品房销售的增长,使我国商品房空置面积大幅度增