房地产开发项目全过程造价管理与工程实施阶段造价控制业务.ppt

房地产开发项目全过程造价管理与工程实施阶段造价控制业务 中国建设工程造价管理协会专家委员会委员广东省工程造价协会副会长香港测量师学会专业会员广州易达建信科技开发有限公司 精彩议题 工程量清单环境下 工程造价控制的新思路合同造价投资管理思想与建设项目全过程造价管理实施建设项目全过程造价管理业务对项目管理人员的业务素质要求建设项目全过程造价管理案例分析工程造价全过程管理软件解决方案新的工程量确定之道 浅谈香港测量师编制工程量清单和防止数量重大出错的方法构建建设项目投资管理信息系统方法与建设项目全过程造价管理数据标准 工程量清单环境下 工程造价控制的新思路 不理想的投资控制 三超 现象 估算 概算 结算 理想的投资控制 估算 概算 结算 合同价 最高限价 项目建设各阶段 投资额 项目营运收益 定额法 与 清单法 的比较 n工程造价 工程量 单位价格 ii 1式中i 第i个基本子项 n 工程结构分解得到的基本子项数目 定额法与清单法计算工程量的区别 清单工程量 工程量清单工程量是按照国标工程量清单计价规范附录a e所规定工程量计算规则 根据施工图纸计算的工程量 清单项目的计量原则是以实体安装就位的净尺寸计算 施工工程量 施工工程量或预算定额工程量 是在特定施工条件下 按施工定额的工程量计算规则计算工程量净值的基础上 加上人为规定的预留量 这个量随施工方法 措施不同而变化 定额法与清单法确定单价的区别 定额法确定单价方法 按某时期 某专业定额消耗量 考虑材料市场价格和各种费用费率计算确定单价 清单法确定单价方法 业主使用工程量清单形式招标 投标单位根据市场状况及信息掌握情况自主报价 业主或业主委托顾问公司或评标专家评定合理中标价格 按中标价格签订合同价 包括清单合同单价 工程量清单招标 竞争报价的结果 给房地产商带来更多的利润 定额价 最高限价 房地产商的利润 合理中标价格 市场竞争的结果 单价和计量方式由合同规定 推行工程量清单计价 并不是否定定额 相反 定额的作用更重要 定额法 业主 中介 承包商共用一套官方的定额 清单法 业主 中介用官方定额控制最高价格 实际操作过程 使用了企业的真实成本 企业定额 国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳 是半椭圆球形 东西长轴212 2m 南北短轴143 64m 总高度46 285m 内设歌剧院 2416席 音乐厅 2017席 及戏剧院 1040席 及公共大厅等 屋面采用钛金属板 整个网壳外环绕人工湖 35500m2 各种通道及入口均设在水下 设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师 北京市建筑设计研究院参与主体设计 整体结构用钢量达6750t 195kg m 国家大剧院 国家大剧院建筑设计方案为法国设计 方案复杂 设计深度与我国定额不相符 没有相应的定额标准可供参考 只能按已完工程估算造价 新的历史时期对工程造价控制思路的挑战 鸟巢 国家体育场 水立方 国家游泳中心 水滴 天津奥体中心 随着我国的经济实力的增强 加之2008年北京奥运会的来临 出现了越来越多的超大型项目 如国家大剧院 国家体育场 国家游泳中心 天津奥林匹克体育场等 这些大型工程建设项目为了满足特殊的功能设计和突出文化理念 往往没有前例可循 还具有建设周期长 投资额大 工程质量要求高等特点 这给工程造价控制带来了新的挑战 工程造价新挑战 新的历史时期对工程造价控制思路的挑战 超大项目 超新项目对造价控制传统思想的挑战材料选择 施工理念 水立方 国家大剧院 项目管理理念的转变对造价控制传统思想的挑战 三大控制思想 投资者的诉求的满足单纯的控制造价项目增值思想项目管理工具的创新工程造价控制方法的创新 对于这些大型的公共项目的工程造价控制 如果还是仅仅沿用传统的控制方面 就工程项目本身的造价而控制造价 是远远不够的 必须站在更高的角度 跳出工程项目本身而控制造价 这样才能更好地控制大型工程建设项目的投资 这也是建设资源节约型社会的要求 工程造价控制思路的转换 工程造价控制新思路 决策阶段 设计阶段 施工阶段 使用与维护阶段 合同造价控制技术 全生命周期造价管理 在决策和初步设计阶段 影响项目投资的可能性为75 95 在技术设计阶段为35 75 在施工图设计阶段为10 35 而在施工阶段 通过技术经济措施节约投资的可能性只有5 10 可见 决策及设计等前期阶段是影响工程成本最重要的阶段 是节约可能最大的阶段 也是工程造价投资控制的重点阶段 从项目全寿命周期造价管理的角度 保证现有施工阶段的造价控制技术 加强项目前期策化的力度与深度 设计阶段周全考虑项目未来运营的需要 提高设计的前瞻性与先进性 工程造价的任务重点 向前向后 稳住中央 使用阶段 施工阶段 设计阶段 主要精力 投入少 主要精力 信息向前集成 使用新工具 运营 维护管理 向后指导 施工阶段造价控制技术 工作重点向前 传统造价控制 造价控制新思路 新工具 新方法 明确项目的性质确定项目适当的规模合理的项目选址有机的功能结构灵活设置设备设施 充分考虑运营的功能布局选择经济适用的结构形式选择先进可靠的技术措施提高附属设施的价值 管理服务包括施工招投标 合同 资料提供等工作施工服务施工过程中应结合实际情况及时调整完善设计 设计 前期 策划 设计 中期 设计 后期 完善 项目立项 造价控制注重项目前期的策划与设计 咨询公司前期工作程序及内容 水立方 是一个完全由膜结构来进行全封闭的大型公共建筑 但是这种膜结构其造价却非常高 施工难度大 而且维修费用昂贵 对其造价控制就要从前期决策和设计阶段开始到运行维护进行全生命周期成本控制 LCC 全生命周期造价管理LCC案例一 国家游泳中心的全生命周期造价管理 从运营阶段收益角度合理设计 从建筑材料的角度合理设计 LCC的设计理念 ETFE 四氟乙烯聚合物 表面附着力极小 对灰尘 污水的自洁净性强 且在施工时节点施工工艺难度小 在满足 绿色奥运 科技奥运 设计理念下 现有最好成本合理的透明半透明材料 建筑表面安装太阳能集热器 冬季则利用其高透过率最大限度地吸收太阳能 建筑立面设置采光窗 带 采光窗采用TIM透明绝热材料 具有反射性能 夏季可促进空气流通 保持室内温度适中 赛后运营主体是水上娱乐17000个座位有11000采用临时结构北侧临时座椅拆除后 形成高级水上会所 南侧临时座椅拆除后 形成集餐饮 酒吧 电影院 酒吧等的室内步行街增加两层建筑面积 减少空余空间的空调费用 增加商业运营面积 天津奥林匹克体育场 建筑底面面积为80 000m2 屋顶面积76 719m2 地上层数6层 最高点高度53 00m 可容纳观众数60 000人 屋顶结构采用钢桁架悬挑结构 屋面桁架落地 形似水滴 天津奥林匹克体育场 全生命周期造价管理LCC案例二 在设计阶段就充分考虑运营阶段的经济效益 建有大面积的商业用房 群众休闲 健身 购物 餐饮 娱乐的主题公园 二楼的多功能厅 大型文化俱乐部 体育场外的训练场 在女足世界杯和奥运会后 将造价高昂 养护费钱的天然草皮换上相对便宜的人造草皮 对外向广大足球爱好者开放 实现良性经营 设计阶段 以球场养球场 弥补维护费用 天津奥林匹克体育场的全生命周期造价管理 广州电视新塔 广州电视新塔是为了满足日益发展的广电事业和2010年亚运会转播的需要而建设的 总投资为22 15亿元 共37层 高610米 其中天线156米 总建筑面积约11万平方米 占地8 4万平方木 2006年开工建设 工期为50个月 2010年正式使用 全生命周期造价管理LCC案例三 对项目规划管理 项目招投标管理 项目施工管理等项目周期内不同阶段的活动进行管理 注重项目建设成本与运营成本合理分配 达到项目寿命周期成本最低 从经营收入的角度考虑 规划电视塔旅游 娱乐的开发前景 原计划 修正计划 原投资额 15亿元 投资额 22 15亿元为了增加项目运营阶段的现金流入和满足利益相关者利益 增加了娱乐文化设施 广州电视新塔的全生命周期造价管理 运营信息向前集成 指导项目设计与建设安装工程1 客流量预测 项目前期 运用宏观比例预测法和同类项目比较预测法 对电视观光塔项目的客流量作初步预测 2 电视塔观光塔收入预测 收入组成 旅游观光收入 发射信号收入 观光门票收入 餐厅收入 纪念品收入 其他设施收入 电视发射收入 广播发射收入 通讯业务收入 其他信号发射 广州电视新塔的全生命周期造价管理 续 可建筑性 可施工性 中央电视台新台址位于北京东三环路的中央商务区内 由中央电视台 CCTV 主楼 服务楼 电视文化中心 TVCC 及室外工程组成 其中主楼高234米 地上52层 地下3层 设10层裙楼 建筑面积47万平方米 主楼的两座塔楼双向内倾斜6度 在163米以上由 L 形悬臂结构连为一体 建筑外表面的玻璃幕墙由强烈的不规则几何图案组成 造型独特 结构新颖 高新技术含量大 在国内外均属 高 难 精 尖 的特大型项目 CCTV新台址主楼 可建筑性 可施工性案例 CCTV新台址可建筑性 可施工性的讨论 CCTV新台址可建筑性可施工性 难抗火灾 维持两柱倾斜成本增大 不对称性的抗震难题 10层高的悬梁压力问题 10层高的悬梁安装问题 可建筑性 buildability 建筑物满足功能的前提下 设计使施工容易的程度 基础压力不平均 由于两侧不等高力柱 9层高裙楼及其对角面3层地下建筑所形成的不均匀压力 可施工性 constructability 是可建筑性的延伸 延伸到使用阶段和寿命终了时期 可建筑性的影响因素 可施工性的原则 上海环球金融中心位于上海浦东陆家嘴 由以日本森大厦株式会社为中心 联合日本 美国等40多家企业投资兴建 承包商是由中国建筑工程总公司 上海建工 集团 总公司组成的承包联合体 总投资达70亿 是一座以办公为主 集商贸 宾馆 观光 会议等功能于一体的综合型大厦 地上101层 地下3层 建筑主体高度达492米 建筑总面积达38 16万平方米 上海环球金融中心曾被戏称为 世界第一烂尾楼 1997年8月该楼工程奠基 后来因1997年亚洲金融危机 工程停工 2003年2月曾短暂复工 将原大楼由97层变更为101层 楼高由466米增加到492米 不久再次停工 于2005年2月全面复工 整座大厦已于2007年9月14日封顶 将于2008年3月竣工 上海环球金融中心 ShanghaiWorldFinancialCenter 大厦顶部的圆形风洞设计变更为倒梯形 大厦高度由466米增加到492米 原设计犹如两把军刀穿破大地托起一轮红日 每天每个人每个时刻通过不同的角度可透过中间的圆洞看到太阳 上海的地理位置犹如鱼腹 解为 旱日鱼肚白 顶部空洞的设计变更使施工难度和工程造价降低 工期缩短 外观更加简洁 随着高度的增加整座大厦的造价由750亿日元增加到1050亿日元 设计变更 原因 未能充分考虑工程所在国的社会文化因素 上海环球金融中心的设计高度的增加 使项目的可建筑性 可施工性降低 但是风洞外形的变更则使项目的可建筑性 可施工性大大提高 项目前期应用VE等思想进行思考 以日本中部国际机场为例 项目的决策及设计等前期阶段是影响工程成本最重要的阶段 是工程造价投资控制的重点阶段 因此应在项目前期阶段就应用VE ValueEngineering 的思想 对其功能 需求等进行分析 并设定合理的目标 进而通过VE分析对设计等进行优化 从而达到有效降低成本的目的 以日本爱知县中部国际机场为例 说明如何在项目前期应用VE的思想进行思考 达到有效削减成本的目的 日本中部国际机场位于日本名古屋附近爱知县常滑市知多半岛上 是日本继成田 关西之后的第三个主要国际机场 是日本第一个民营国际机场 由中央政府 地方政府以及丰田汽车等700家企业共同出资设立的 中部国际机场公司 负责建设和经营 政府资本49 民间资本51 该机场于2005年投入使用 日本中部国际机场简介 Man MadeIsland 日本中部国际机场的位置 page 38 日本中部国际机场建设过程中的成本缩减方法 企业信息管理系统 value engineering 价值工程 SFC成本控制的三个方面 指导 指导 项目进程 约束 指导 指导 指导 收益性方针 Benchmarking 收支预算 需求LCC成本等级 服务 安全 扩建 通用性 收入支出风险 确定 构想阶段 设计阶段 预算下的设计及优化 功能设计 预算的动态分析市场价格与目标价格对比优化设计替代方案反复进行 优化设计 工具包 Benchmarking LCC Riskanalysis 预测模拟技术 工具包 VE WBS 成本动态分析 成本控制 限额设计 benchmarking MIS 管理信息系统 LCC 施工阶段 分包措施设计 分包方式的研讨分包阶段分包战略策略 项目需求 2005世界博览会 日本中部发展需要 建设成枢纽机场 物流发展 对设计变更的处理 成本管理 设计变更管理 信息管理 设计变更规则确认变更流程确认设计变更信息管理 信息发布设计变更信息一元化管理变更信息收集总体工程与分包工程费用状况分析状况 工具包 VE WBS 成本控制 MIS 管理信息系统 设计阶段 设计构想阶段 分包阶段 施工阶段 分包阶段 合理的分包方式 日本中部国际机场 设计 建设阶段 佐藤技术咨询公司实施成本管理方案 运营情况预测分析 运营信息向前集成 分包措施策略 价格谈判 协议签署 市场价格调查优先目标确定施工因素分析 评标谈判策略协议确认 工具包 VE WBS benchmarking LCC 招标策略 设计 建设期内对成本管理的持续改进 中部国际机场实施目标的设定 中部国际机场工程项目的需求 预定于2005年年初竣工通航 工期较紧 总共耗资7 680亿日元 确保具有国际级的品质水准 作为民营企业对经济性和可行性的重视 具有较强的经济竞争力 可24小时使用的国际机场 便利的 连接陆海空的高性能机场 中部国际机场工程项目面临的挑战 有效利用过去国际机场项目的经验教训 降低每位乘客的费用 提高机场的竞争力 成为爱知县标志的门户机场 飞机的运用以及机场运营效率的最大化 兼顾与环境的和谐共存 业务实施目标的设定 从业主方的角度确定管理国际机场建设项目的QS功能 设定可实现性的成本目标值 从项目前期开始对实施方法进行充分研究 提高项目费用的相对投资效果 确立能够高效率的 有效地实施成本 进度管理的功能 构筑具有国际竞争力的实施体制 初步构想阶段的造价管理具体调查内容 项目需求 规模确定 客流量航空收入非航空收入 成本支出 明确到 m2目标成本 建设费用运营费用 规格等级的确定 ABC目标等级的确定 服务水准的确定 扩建的可能性安全性考虑LCC环境规划 通用性设计 最佳设施建设的目标设定 从企业收益性的角度设定项目的目标预算 从需求的角度设定最合适的规模 从品质的角度设定施工等级 年期间旅客利用者流量 年期间飞机航次 年期间处理货物的重量 初步设计阶段的标杆研究 benchmarking 机场客流 货流流量测算 BENCHMARKING日本羽田机场 东京 日本成田机场 东京 日本关西机场 大阪 修改 page 44 基本计划 设计阶段的MIS报告书的实例 計 画 時 年 月 日 报告书审查 是否满足目标 超出目标 目标控制内 否 是 通过VE 产生新方案建议书 实质 PDCA page 45 VE的思考方法 总是存在很多满足设计规划要求的设计解决方案 业主及投资方需要确保每一项可能适合的选择是经过再研究和检查的而且同时业主也需确保能够从投资中得到价值 从其投资的金额中获得最大的价值 的最大化 是 结果 通过专业的共同努力 团队合作 追求所投资金额的最大价值 并提高规划的设施 和设计 的价值 page 46 例 WBS 03中部国际机场旅客中心大楼 page 47 中部国际机场旅客中心大楼的设计经过VE分析后得出的主要构思 page 48 出典 日経 2003 5 5 出典 中日新聞2003 7 5 出典 朝日新聞2003 7 5 中国移动南方基地 中国移动南方基地项目坐落于广州市高新技术产业开发区天河科技园高唐基地 于2007年3月奠基 总用地面积49万平方米 规划总建筑面积26万平方米 其中 一期工程计划建筑面积17万平方米 投资15亿元人民币 预计2008年8月投入使用 中国移动南方基地建成后将成为融合IT支撑 研发 交流为一体的生产研发基地 与位于北京的北方基地遥相呼应 一期工程 工程管理模式案例 中国移动南方基地项目采用全过程投资控制 编制全过程投资管理手册 根据项目总投资目标分解各组团和功能区投资指标 使设计满足招标要求 其项目管理架构如下 模式一 由一家咨询单位把招标代理 造价咨询 施工监理服务打成一个包 为业主提供全过程的项目管理 模式二 在一个项目上既有招标代理 设计审图 造价咨询 施工监理 也有项目管理单位 这是中国特定情况下的项目管理模式 工程管理的两种常见模式 项目管理单位接收业主的指令 向设计单位 施工单位 供货单位下达指令或进行协调 工程实践中是已经有施工监理控制施工质量 造价咨询控制施工阶段的投资 招标代理负责发包 设计审图负责图纸质量 若再聘请项目管理单位则可能造成重复 工程管理模式的实际应用 工料测量师与内地造价工程师业务比较 初步成本咨询在工程策划的初期 工料测量师能为发展商作出初步的工程开支预算 并能就设计 楼宇结构 材料选择 施工程序 维修保养等提供最经济和实用的意见 并根据这些资料制订一个详细的成本计划以控制成本 统一比较不同阶段的参与 成本计划成本开支计划是工料测量师之专长技能 目的是协助各工程顾问 包括建筑师 工程师及室内设计师达成一个实用而平衡之设计 使投资者能获得最好的保障并且物有所值 有效的成本开支计划能使整个工程不会超出预算 此外 将来的维修保养及日常操作的费用亦需要考虑在内 使整件工程的整体计划更具效益 工料测量师亦能在发展商或业主於初步策划或施工期间改变图则时 快速地计算出对成本的影响 投资估算的编制 周期成本只根据初期成本来估算工程成本 向来被视为并不理想 因为一些建筑设施看起来便宜 但长远而言却会较初期成本高的建筑设施更昂贵 周期成本是一种估算技术 可以对一项工程或一个建筑设施的长期运作表现 进行比较估算 在周期成本的评估过程中 考虑的因素不但包括建筑设施的特性 例如再使用 可持续使用 保养和老化 此外 更包括初期资本 运作成本 保养成本 剩馀及弃置成本 这样 设施的经济和非经济表现都可以评估得到 投资估算的编制 价值管理价值管理是减少设计的浪费 而同时保留工程安全和主要功能的一个系统性方法 目的是以所花费的金钱获取最高的价值 使工程达到所需质素 即是考虑到影响整个工程的所有因素而获得的最高价值 而不一定是最低的初期成本 投资估算的编制 采购形式工料测量师在选择合适的承建商和供应商方面 具有专业知识和应用工具的才能 由於每一件工程皆有其独特之处 需要不同的处理方法 根据不同的合约形式和方案而来的竞投方式 是最普遍的采购形式 有些时候 会出现不同的招标形式和合约安排 如设计及营造合约等 而工料测量师能针对个别工程 而提供最佳的合约安排和建议 投资估算的编制 合约咨询合约谘询服务包括 合约文件 选择适当的标准合约形式 草拟特别条款 合约形式 授权书 担保书及有关注释 合约管理 设立采购分包合约 成本报告 工程进度评估 量度及其他变数估值 招标编制招标文件 统筹招标期间的一切事宜 如疑问解答 当收到竞投书後 作出详细的分析 评核後作出报告 协助业主甄选出最合适的承建商 投资估算的编制 中期付款及工程结算通常大部份的建筑合约都是每月付款的 工料测量师每月查核承包商的账项并作出月结建议 直至工程完成 完工後 工料测量师会检核账项并作出工程开支总计 并与承建商决算整个工程的帐项 如有需要 工料测量师亦会分析工程总值结算 制订开支预算表 以供业主作财务或保险方面的安排 投资估算的编制 成本控制及财务管理成本控制是资产项目其中一个重要过程 基本目的是使客户的项目物有所值 在各方面收支平衡和保持终期支出不超出认可的预算范围 成本控制原则上包括叁个基本步骤 一 建立整体的成本目标 二 查核是否有偏差 及 三 如有需要则作出补救行动 实际上 成本控制的过程包括广泛的专业活动 例如过去项目的成本分析 成本计划和估计 不同方案的成本研究 在设计阶段查核成本 在招标阶段进行成本调节 及在建筑阶段进行成本监察 成本估计和财务报告 是资产项目财务管理的重要部份 这些周期性的财务报告 可让客户预测和控制未来的财政承诺 投资估算的编制 统一比较不同阶段的参与 财务索偿及调解纠纷工料测量师可就索偿 反索偿和回应提供特别建议和准备 有助节省时间和金钱 包括 延期分析 阻延及中断 直接损失及 或开支如果纠纷出现 工料测量师可以提供以下的专业和技术知识 独立评审雇主及 或承建商案件的强项和弱项 在纠纷调解过程中提供技术性意见和协助 预备详述的文件 协助辩护和证人供词等 当有适当经验後 可作为专家证人 投资估算的编制 设施管理虽然设施管理有多种定义 但其职能范围却未有固定的定义 这可能与其职能极广阔和包罗万有有关 不过 在设施管理的多个定义中 可见当中存在有几项共同的主题和特色 与工作场所的建筑资产有关 需要有多元化的综合专业服务 可支援一个组织达到其目的没有一个个别的专业可以达至设施管理概念的所有技术性功能 但工料测量师在财务 契约 管理 工程技术方面具有较广泛的训练 因此较有能力理解客户的目的 以统筹和提供合适的设施管理服务 投资估算的编制 统一比较不同阶段的参与 工程管理工程项目的成功 有赖多方面的专业工程人员及顾问的参与 而多方面的意见 必须透过统筹及协调方可发挥最大作用 於财务 法律和合约管理等重要环节受过特别训练的工料测量师 很适合担当工程策划经理的职务 投资估算的编制 实施建设项目全过程造价管理业务对项目管理人员的业务素质要求 工程造价实践能力项目统筹管理能力合同统筹管理能力职业道德及专业操守交流沟通表达能力评价领导能力及资源管理能力 工程造价实践能力 投资估算的编制及修订 造价资料的来源 处理 估算书的构成等 招标文件及合同文件的编制 招标文件的构成 工程量清单的编制 编制清单的复核及质量控制 合同文件的构成等 财务报告的编制 内容 作用 修订方法 设计变更的处理 依据 计价基础 变更有效性的判断等 中期付款文件的编制 依据 性质 完成时间 与暂定量 设计变更 暂定材料单价调整等的关系 保修金的抵扣和支付等 工程造价实践能力 续 限额成本设计管理 概念 目的 内容 估算依据等 决算书的编制 性质 内容 索赔的表现 工期延误赔偿的计算及表现等 项目统筹管理能力 工料测量师在项目管理体系中所处的地位和责任 与业主 建筑师 其他顾问工程师 承包商的关系 中期付款管理的统筹 进度确认与其他工程顾问 业主工程管理部门和承包商的联系协调 直接损失 费用的处理 性质 确认程序等 自我内部测量师组的管理 计划 资源调配 进度复核 质量控制 合同统筹管理能力 有效合同成立的原则 合同各方关系的考虑 指定分包 指定供应单位与业主及总承包方的合同关系 选择安排的考虑等 合同类型的选择 可调价 不可调价合同 图纸规范包干合同 重计量合同 包干的概念 设计变更 新增工程 直接损失 费用的区别 包括计价的区别 履约保证书的目的 提交时间 释放规定 到工地的物料 工地外物料的付款原则 合同统筹管理能力 续 工期延长与工期延误赔偿的关系 罚金与工期延误赔偿率的区别 经济索赔的概念 成立基础 一般发生的情况 结算书的定义 签署后发现问题再调整的机会和途径 互认面试案例分析 利比公司的 北京东方广场 威灵谢公司的 西门子总部办公大楼 陈旭明测量师行的香港中环阁麟街9 11号项目 北京东方广场案例 项目前期估算 编制前期工程成本造价指标 进行各设计方案之工程造价分析比较 合同编制 工程量清单编制 进行招标投标工作 回标评审报告 施工期之工程进度款评核 工程变更处理 决算 工期延长时间评核及工期延长之索赔评审 西门子总部办公大楼 造价控制及管理阶段招标投标管理阶段合同管理阶段竣工结算管理阶段 香港中环阁麟街9 11号项目 业主与2004年底以约1200万元港币购入该楼宇物业经营权 物业为6层商业大厦 地下 一楼 为商铺 楼上五层单位原作办公楼用途 物业临近中环中央街市 菜市场 旁为中环至半山人行扶梯 物业景观受自动扶梯所阻 而物业主要出口有大排档遮蔽而不显眼 出入不方便 业主委托测量师行提供专业改建建议及服务 以改变物业之现状 以提升物业价值及租金 效果 业主仅花费20万元 使物业升值近一倍 我国的造价工程师 CostEngineer CE 与国外的造价工程师或工料测量师 QuantitySurveyor QS 之间不是工作能力上的差距 而是工作内容上的差距 这是由于经济发展的阶段不同而导致的落差 随着中国经济的持续健康发展和工程造价管理工作的不断深入 未来十年内 这种落差会渐渐消弥 在这十年间 我国造价工程师要做的不是等待 而是深入学习和领会发达国家QS和CE的先进理念 理论与方法 这就是我国造价工程师现阶段的主要任务 国内外造价咨询业务业务比较总结 合同造价投资管理思想与建设项目全过程造价管理 工程造价的两种含义 第一种含义 全部工程投资费用 包括建筑安装工程费用 设备工 器具购置费用 工程建设其他费用 预备费 建设期的贷款利息 固定资产投资方向调节税等 第二种含义 发包人和承包人签定的合同价 它包括 生产成本 利润 税金等三个部分 两个阶段的工程造价控制 一 工程造价预估阶段 项目前期造价控制 工程造价专业人士利用各种事先收集积累的各种估算指标 定额资料主观地确定造价 传统业务 估算 概算 施工图预算主要工具 指标 定额 市场价格信息二 合同造价管理阶段 项目实施阶段造价控制 运用合同造价管理技术控制工程造价 区别于工程造价预估阶段的工程造价管理手段造价管理新业务 编制工程量清单 投标报价 评审合理低价 计量与支付 按合同结算主要工具 合同 建设工程全过程造价管理的概念 工程建设全过程各阶段工程造价控制的技术与经济相结合的控制方法主要有 1 可行性研究2 限额设计工程造价预估阶段3 价值工程4 招标投标合同造价管理阶段5 合同管理 合同造价 投资管理思想 对建设工程施行招标投标操作以后 工程造价进入了市场定价模式 建设产品的买方和卖方在建设市场上根据供求状况 信息状况进行自由竞价 通过招标投标的形式中标价格 从而签定工程的合同价格 从此 工程造价通过合同的形式进行控制 传统的项目实施阶段造价咨询业务模式 传统的结算方法 根据竣工图和签证资料重新套定额进行结算按造价管理部门公布的各时期材料价格信息进行单价调整结算方法和预算方法类似 新的项目实施阶段造价咨询业务模式造价咨询业务模式 实施合同造价管理技术的政策支持 新版 2008 国家标准 建设工程工程量清单计价规范 财政部 建设部财建 2004 369号文出台 建设工程价款结算暂行办法 国家发改委国发 2004 20号文 关于投资体制改革的决定 明确 对非经营性政府投资项目加快推行 代建制 通过实施代建制 推动全过程造价管理工程量清单计价条件下的 建设工程施工合同范本 广东省建设工程施工合同范本 有关造价的条款 工程的计量和计价由造价工程师负责 工程的计量规则和计价办法以国家标准 建设工程工程量清单计价规范 为准发包人应按承包人实际完成的工程量及其在工程量清单项目中填报的单价的乘积或总价向承包人支付工程价款 广东省建设工程施工合同范本 有关造价的条款 工程量清单中开列的工程量是根据合同工程设计图纸提供的预计工程量 不能作为承包人履行合同义务中应予完成合同工程的实际和准确工程量 工程量清单中开列的工程量应包括由承包人完成施工 安装等工作内容 其任何遗漏或错误既不能使合同无效 也不能免除承包人按照图纸 标准与规范实施合同工程的任何责任 广东省建设工程施工合同范本 有关造价的条款 对于依据图纸 标准与规范应在工程量清单中计量但未计量的工作 应根据第60条规定确定合同价款的增加额 工程变更价款的确定 工程变更价款的确定工程变更 发包人承包人应分别按下列方法调整变更工程的分部分项工程项目费和措施项目费 分部分项工程项目费1 合同中已有适用于变更工程的单价或总价 按合同已有的价格 2 合同中只有类似于变更工程的单价或总价 可以参照类似价格 3 合同中没有适用或类似于变更工程的单价或总价 由承包人依据变更工程资料 计量规则和计价办法 工程造价管理机构发布的参考价格和承包人报价浮动率提出变更工程单价或总价 其中 招标工程 承包人报价浮动率 中标价格 最高报价值 100 非招标工程 承包人报价浮动率 报价值 施工图预算 100 措施项目费 略 工程造价全过程管理软件解决方案 工程造价预估阶段造价管理软件项目实施阶段造价管理软件 工程造价全过程管理软件解决方案的设计原则 全过程原则先进性原则开放性原则标准化原则 全过程原则 软件解决方案涵盖从项目可行性研究方案估算 初步设计概算 施工图预算 工程招标投标全过程造价管理业务 工程实施阶段工程款支付管理 工程变更管理 工程结算及工程后评估指标分析 项目运营成本分析等全过程 先进性原则 将工程造价领域最新的科技成果应用于软件解决方案之中 包括项目全生命周期造价管理技术 智能工程造价指标分析技术 工料测量技术 合同支付与结算管理技术 工程造价全过程管理数据交换技术等等 开放性原则 软件解决方案的开放程度 直接影响到软件的生命周期 易达软件解决方案支持XML的开放数据接口 可以处理所有符合XML数据接口标准的所有造价成果文件 以广州易达的成熟的符合J2EE规范应用支撑平台作为主框架 采用 构件模式 来安装各种造价管理软件模块 这与电脑的 主板 功能卡 原理类似 标准化原则 从2005年开始 易达就协助建设部标准定额司起草 建设工程造价数据标准编制大纲 并参与标准的制订工作 易达的工程造价全过程管理软件解决方案为有关标准的制订提供了全过程的数据交换模式 易达软件解决方案是站在统一数据标准的高度来建设的 充分保障用户的应用能最大程度地实现信息资源共享 工程造价预估阶段造价管理软件 智能指标分析软件 分析符合 建设工程造价文件数据交换标准化接口 的造价成果文件 按照标准工程分类 运用神经网络智能分析技术 分析出各类工程技术经济指标和估算 概算指标 是工程投资预估阶段确定工程造价的实用工具 易达清单大师清单法和定额法计价软件编制审查设计概算 施工图预算 项目实施阶段造价管理软件 一 招标人使用易达清单大师电子招投标软件编制 符合合同要求 的工程量清单 投标人使用易达电子标书 高效率地对工程量清单进行报价 评标专家使用易达合理中标价格分析工具评审出合理低价中标 导入中标电子标书签定工程的合同价格 使用易达合同 支付与结算管理系统建立合同电子台帐 从此 工程造价严格按合同进行控制 项目实施阶段造价管理软件 二 业主 中介 承包商共同使用易达合同 支付与结算管理系统实现按合同进行支付和结算 使用易达工程计量与工程量简图软件实现工程计量管理 确保工程量计算的准确性 造价管理机构的信息服务平台 工程造价信息网 网上互动询价 建设工程技术经济指标数据下载 全省各地材价文件下载 最新定额数据下载 造价管理政策法规文件下载 电子标书共享 项目工程造价管理系统 提供网络共享的工程造价文件和数据管理环境 实现大型项目全过程造价管理解决方案 易达工程造价全过程管理软件应用流程 易达软件解决方案已经在建设行业得到广泛应用 在广东省易达公司参与了新机场 大学城 国际会展中心 琶洲展馆二 三期 美的 雅居乐 碧桂园 中国移动 中国联通 珠江新城CBD新中轴 地下空间 广州新图书馆 广东博物馆 等一批重点工程的建设 特别是易达公司在2008年元旦前夕 凭借易达软件解决方案的优势 在国内多家造价软件公司竞争中一举夺标 获得承担广东省财政投资评审中心及全省18个地级以上城市财政投资评审中心的全过程财政投资评审系统的软件开发与服务项目 关键技术 智能工程造价指标分析技术工料测量技术合同支付与结算管理技术工程造价全过程管理数据交换技术项目工程造价管理系统项目全生命周期造价管理技术 智能工程造价指标分析技术 投资控制的核心与重点是项目的前期投资管理项目前期投资评审要依赖一个数据丰富的工程案例技术经济指标数据库 使用案例指标数据库中的数据与被评审项目的造价参数进行对比评审 易达公司从事过多年的工程案例技术经济指标数据库的研究和开发工作 易达公司积累了重要的指标数据库关键技术 包括 人工智能指标案例推理技术工程预算文件可比性技术动态指标技术 人工智能指标案例推理技术 基于案例推理 CBR 是模拟人类类比思维的一种推理方法 其推理过程往往具有人类经验推理的一些特征 工程预算文件可比性技术 使用数据分析模板分析技术 将比较的两份概预算成果进行比较 费用组成 使用费用属性库 分部费用 使用模板分析 主要项目工程量和费用 使用模板分析 材料指标用量 使用模板分析 清单项目 使用清单9位编码或13位编码 主要材料价格 使用材料编码 工程预算文件可比性技术可以实现同一项目不同阶段的造价水平比较 也可以实现类似项目投资水平的比较 动态指标技术 根据工程造价费用构成 代入评估时期的价格 费率数据 形成对当前评项目具有指导意义的指标数据 智能工程造价指标分析系统主要模块包括 智能指标查询指标积累与分析项目评审估概算编制指数测算工程造价综合指数辅助工具 智能指标查询 应用智能数据挖掘技术和神经网络计算技术 对企业级用户内部的工程造价指标数据库实施智能查询 智能指标查询比通常的数据库SQL查询 模糊查询或组合条件查询所得到的指标查询效果更专业 效果类似一个工程造价专家的思考过程 就有强大的知识学习功能 智能指标查询 指标积累与分析 该功能用于积累工程案例的工程造价技术经济指标数据 形成工程造价技术经济指标数据 工程案例数据使用XML数据接口输入 支持符合数据标准的所有计价软件的造价数据文件 利用系统预先定义数据模板 对工程案例数据进行指标性处理 使普通的工程造价成果文件具有指标数据的可比性 指标积累与分析 项目评审 使用工程预算文件可比性技术 对评审的造价文件数据使用模板进行分析 对建设项目不同阶段的工程造价成果进行比较 易达工程造价软件产品的基本思想 清单即合同工程量清单是合同的组成部分每一条清单是一个具体的合同条款 套用组价方案 满足工程量清单计价模式下 实现积累工程量清单综合报价指标功能 积累的工程量清单数据包括 1 工程量清单合同条件 特定的工程量清单特征描述样板 2 组价方案 针对特定的工程量清单特征描述样板 收集的各种施工条件或施工工艺条件下的报价定额组成数据 3 清单含量 组价方案对应的工 料 机消耗量 套用组价方案 套用组价方案 指数测算 利用庞大的工程案例指标数据库 产生各种指数和指标数据 用于指导投资控制的水平 可以分析的指数包括 工程造价综合指数l建筑工程指数l安装工程指数l市政工程指数l精装修工程指数l绿化工程指数l主要材料价格指数 辅助工具 辅助工具实现指标分析的基础数据管理功能 指标分析模板是最重要的基础数据 指标分析模板管理 模板数据实现任意两个造价成果文件的可比性 工料测量技术 吸收了拥有应用工程量清单计价方法几十年丰富经验的工料测量师计算工程量的原理 创造性地提出工程量清单计价模式下的工程计量新方法 确保清单不漏项 工程量不出错 有机地结合图形算量法和参数模型