解读个人转租房产行为涉及的税收政策.doc

解读个人转租房产行为涉及的税收政策国家税务总局于2009年11月18日发布了关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号），对个人转租房产行为的个人所得税管理予以专门的明确和规范，而个人转租房产行为涉及的其他税种管理，散见各个文件规定，现将个人转租房屋行为涉及的税收政策简要归并解读。一、个人所得税关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号）：、明确了个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。财产租赁所得应以一个月内取得的收入为一次（对一次取得数月租金收入的，应按租赁月份数平均计算确定）。、明确了支付的租金可以在计算个人所得税时扣除，并对支付租金的扣除凭证予以了明确的要求，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。转租房屋的个人必须同时具备房屋租赁合同和合法支付凭据（房屋租赁发票），才可以在该项转租收入中扣除向房屋出租方支付的租金，缺一不可。、明确了支付租金的在计税中的扣除次序，国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复（国税函2002146号）规定，个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：（）财产租赁过程中缴纳的税费；（）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；（）税法规定的费用扣除标准。由于国税函2002146号中没有提及转租中支付租金的扣除问题，所以关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知（国税函2009639号）在明确支付的租金可以在计算个人所得税时扣除后，将国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复（国税函2002146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：（）财产租赁过程中缴纳的税费；（）向出租方支付的租金；（）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（）税法规定的费用扣除标准。通过这样的调整使个人转租房屋取得收入征收个人所得税更为合理。根据国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知（国税发1994第089号）的相关规定。（1）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。（2）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。根据个人所得税法规定，财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，适用比例税率，税率为百分之二十。财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。二、营业税及其附加国家税务总局关于营业税若干问题的通知（国税发199576号）规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。在计税依据上，营业税暂行条例第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因此，纳税人将租用的房屋再转租出去，应以取得的全部租金收入为营业税的计税依据，不得扣除支付的租金，法定适用税率为5%。财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3的税率征收。另据财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）规定，2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税。其他房屋租赁仍应按5%税率征收营业税。城市维护建设税。按照实际缴纳的营业税的7%或5%征收。教育费附加。按照实际缴纳的营业税的3%征收。地方教育附加。自2011年2月1日起，按照实际缴纳的营业税的2%征收。2011年2月1日以前仍按照实际缴纳的营业税的1%征收。三、 印花税按照印花税税目税率表的规定，租赁房屋按千分之一贴花，税额不足一元的按一元计算。根据财税200824号文件的规定，2008年3月1日前个人出租、承租住房签订的租赁合同，按千分之一征收印花税。2008年3月1日以后，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，其他房屋租赁合同仍按规定征收印花税。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。四、房产税按照房产税暂行条例的规定，房屋产权人出租房产的，依照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。根据财税200824号文件的规定，2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途均按4的税率征收房产税。房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。转租房屋的个人不是房屋产权人，房产税不征收。五、 城镇土地使用税根据城镇土地使用税暂行条例的规定，拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税征收范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。根据财税200824号文件的规定，2008年3月1日以后，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。国家税务局关于检发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（国税地字1988第015号）规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税等。转租房屋的个人不是拥有土地使用权的单位或个人，城镇土地使用税不征收。举例说明：南通市居民张先生，2010年2月向李先生承租了市区内的营业用房一间和住房一套，租金分别为6000元/月和3000元/月，租期36个月，租金一年一付，提前预付。2011年2月，张先生将承租的营业用房和住房均转租给王先生，租金分别为8000元/月和5000元/月，租期24个月，租金一年一付，提前预付。张先生在租赁时均与对方签定房屋租赁合同，并且已取得李先生收取租金时开具的正式发票。从2011年2月起张先生取得的营业用房月转租收入应按月缴纳营业税80005%400元，城市维护建设税、教育费附加及教育地方附加费合计400（7%+3%+2%）48元，印花税80000.1%8元，房产税和城镇土地使用税不征收，相关税费均取得合法凭证。张先生每月取得的营业用房租赁收入为8000元，应减除百分之二十的费用，应按月缴纳“财产租赁所得”个人所得税8000-（400+48+8）-5000（1-20%）20%=407.04（元）如果2011年2月份张先生发生营业用房修缮费用1000元，且能够提供有效、准确凭证，则其当月应纳个人所得税8000-（400+48+8）-5000-800（1-20%）20%=279.04（元）；2011年3月份应纳个人所得税8000-（400+48+8）-5000-200（1-20%）20%=375.04（元）。从2011年2月起张先生取得的住房月转租收入应按月缴纳营业税50003%275元，城市维护建设税、教育费附加及教育地方附加费合计75（7%+3%+2%）9元，印花税、房产税和城镇土地使用税不征收，相关税费均取得合法凭证。张先生每月取得的住房租赁收入为5000元，应减除百分之二十的费用，按月缴纳“财产租赁所得”个人所得税5000-（75+9）-