要想更换物业.doc

要想更换物业，就得成立业委会，作为一个组织来与他们协商沟通，才能够拿到前期物业或是KFS移交的相关资料。往往在这中间会有很多的问题存在。比如：1.前期物业在这期间，提出“出现了亏损状况”，他们不愿意离开，作为业委会的该怎么办？2.部分业主没有交物业管理费用，导致前期物业不愿意离开或是说前期物业不想离开，贿赂部分业主，给他们免除部分物业管理费用，导致业主群体意见不合，物业不离开。这个问题该如何解决？是不是该一刀切？3.前期物业走了，后来聘请了一个临时物业。但是发现临时物业还没有拿到前期物业交接的相关资料。马上临时物业就要到期了，那么后期的物业该何如的聘请以及如何要到相关的资料？4.在物业移交资料的时候，中间出现了有人在作梗，挑拨离间，我们该怎么做？【它山之石】新旧物业管理交接中的难点和对策 摘要：新旧物业管理交接难体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面。面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，以及业主委员会在选择物业管理公司时可能发生的诸多物业管理交接纠纷的现状，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作，规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为。其中，加强政府的监督、企业的风险规避意识和业主委员会的合法操作是实现成功新旧物业交接的关键。随着物业管理的市场化推进，小区业主大会、业主委员会的逐渐成立，在我国，特别是北京、上海、深圳等大城市，部分商业住宅的前期物业管理合同年限到期，开发公司委派的前期物业公司按照合同应退出小区，由业委会选举的新物业进驻小区，进入了新老物业的交接阶段。在交接过程中，由于前期遗留问题、物业欠费问题、业主委员会的操作问题等使物业新旧交接过程中发生了不少纠纷，出现了旧物业不走、新物业进不来的局面。如何能够更好的解决这些问题，不仅关系到物业管理公司的利益，物业管理行业的规范发展，还涉及到小区居民的稳定生活和社区、社会的稳定。新旧物业交接的难点和对策，需要我们物业管理行业和各界人士的关注。一、新旧物业管理交接难的三大体现在物业管理实践中，业主委员会通过正常的招投标，希望新物业管理公司进驻小区，在进驻过程中，新的物业管理公司感到交接工作存在很多的问题，阻碍了以后物业管理正常的开展，主要体现在以下三点：1 、小区相关设施如物业管理用房、公共设施等移交难。按照 物业管理条例 规定，物业管理用房等房产的所有权属于业主，但由于在房地产开发建设和登记产权时，大部分登记的是开发建设单位，而目前又没有法规规定这部分产权如何移交给业主。如物业管理用房，即使旧物业管理公司同意移交，但在接管初期，旧物业管理公司对物业管理用房进行过装修，投入了一部分的费用，需要旧的物业管理公司、新的物业管理公司、业主委员会进行协商，增加了新旧物业交接的难度。2 、物业资料移交难。按照 物业管理条例 第二十九条，建设单位应当向物业管理公司移交以下资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。（三）物业质量保修文件和物业使用等技术资料。（四）物业管理所必须的其他资料。要求物业管理企业应当在前期服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。虽然 物业管理条例 上对交接的内容有规定，但是比较笼统，不能充分的将日后新物业管理公司顺利开展公司所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。另外，由于大部分前期物业管理公司都是由开发商选聘的或者自己组建的物业管理公司，开发商不按规定向物业管理公司移交相关资料，旧物业管理公司也就无法在新旧物业交接中提交完整的资料。若没有设备竣工图等重要的原始资料，新物业管理公司则无法在小区内顺利开展物业管理工作。如某新物业管理公司在入驻小区后，不少业主反映下水管道堵塞，新公司请来专业疏通人员检查后发现，整个小区要进行大的疏通，但由于物业管理公司在交接时没有将下水管道的图纸移交过来，这样疏通工作也不能开展，影响了业主的正常生活。3 、物业管理费支出、欠费问题处理难。由于物业管理合同的特殊性，体现在物业合同主体和标的的特殊性，当业主委员会代表业主和物业管理公司签订了合同，这样物业管理公司所提供的服务是面向所有业主，而各业主的服务要求和判断服务质量的标准又不一样，这样造成某些业主对物业服务的不满，通过拒绝交纳物业管理费来抗议，而开发商的遗留问题难以解决，又加剧了物业管理公司和业主之间的矛盾。这样在旧物业退出小区时，业主所欠的物业管理费则成为一个阻碍交接成功的难题。（ 1 ）物业管理费账目管理杂乱。旧物业不能详细公布业主交费情况，而一些物业管理中的费用该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管，比较混乱，在新物业交接时，各管理项目费用理不清，不能顺利接管。（ 2 ）代收费用的差额问题。如很多老小区，在初始阶段没有一户一表，旧物业管理公司义务为居民代收水电费，出现的差额费往往由物业管理公司承担，这样在交接时，对于差额部分如何来妥善解决，原有物业管理公司的权益又如何来保护，解决不好这些问题，新旧物业交接时就容易产生纠纷。（ 3 ）物业管理费欠交。现在，物业管理公司的物业费收缴率不高，好一点的公司到 90% ，而很多的是维护在 70% ，一些老小区还不到 40% 。这样，新旧物业交接时物业费的纠纷就成为了一个很大的障碍。旧物业管理公司在物业费的问题没有解决前，让其退出是很难的。（ 4 ）其他费用，如前期停车费、一些经营收益的问题也影响了新旧物业交接的顺利开展。二、解决新旧物业交接纠纷的对策面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张，而业主委员会在选择物业管理公司后，发生了诸多的物业管理交接纠纷，如何规避纠纷，顺利实施此项物业管理市场化行为，需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作。1 、加强政府的监督机制，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后的旧物业的退出和新物业的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不仅要有工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技术力量和法律、规章的强有力的支持，加大物业监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以说是影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策能够与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司能够在遇到问题后有法可依、有法可行。2 、加强企业团队建设和规避风险的意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目的市场拓展，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是在现在这个竞争不规范、规则不完整、没有游戏规则可依的情况下，存在很大的经营风险。3 、提高业委会成员的专业能力。可聘请物业管理专家和法律顾问来操盘此事，从业委会的备案、招投标过程、新旧物业的接管程序上有一个符合法规、业主需求的过程规划。三、成功案例某小区业主对现有物业管理公司的物业管理不满意，希望通过合法的途径来改选物业管理公司，下面是小区业主的一系列做法，最终成功的改选了物业管理企业，而且原有的物业管理公司也收回了业主所欠的费用，移交了全部的相关物业管理资料，三方达成了共赢1 、就是按照法规合法成立业主委员会，完善了组织机构。从 2004 年 9 月起，小区居民开始认真筹备成立业主委员会。从候选人报名中确定人选作为业主委员会成员，特聘全职秘书。业委会成立了专门的财务组、督察组、宣传组，邀请有专业背景的热心人士参与。2 、业主委员会成员认真开展各项工作。与业主通过互连网讨论 业主公约 、 业主大会议事规则 ，制定业主委员会全年工作计划。学习相关的物业条例，吃透各种法律条文，研究物业管理条例。3 、公开招标选择物业管理公司。业主委员会聘请专业审计公司做财务统计，与新物业签订协议时，居民中的法律界人士为各项条款把关。对初选的六家公司集中投票，对他们所管理的物业管理项目进行逐个考察，采用邀请招标的方式，招聘过程透明，选择了新的物业管理公司4 、业主与旧物业管理公司、开发商良好的沟通。在新旧物业的交接中，没有出现业主与物业正面冲突的情况，在业主委员会的宣传下，业主交纳了所欠旧物业管理公司的费用。在此过程中，业主委员会取得了开发商的支持，成功的实现了新旧物业的交替。 我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的物业管理委托合同自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。当物业管理委托合同所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据物业管理委托合同的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：（1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；（4）物业服务价格幅度或水平。业主委员会招标前，是否需要备案？业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：（1）业主大会决议；（2）招标公告或者投标邀请书；（3）招标文件；（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？应从以下几个方面保障业主的知情权：（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区