2013年益阳房地产市场走势预判及展望.doc

2013年益阳房地产市场走势预判及展望2013-02-25 15:00益阳搜房网窗体顶端 摘要2012年刚刚远去，在辞旧迎新的气氛中，房地产市场也开始逐渐的复苏，市场的持续回暖仿佛一支强劲的兴奋剂，给在2012年没有太大生气的房地产市场，注入了全新的诱惑力，这无疑是对房地产业的后手推动，厚积薄发必将有所建树益阳搜房网讯 特约评论员 （何睦） 2012年刚刚远去，在辞旧迎新的气氛中，房地产市场也开始逐渐的复苏，市场的持续回暖仿佛一支强劲的兴奋剂，给在2012年没有太大生气的房地产市场，注入了全新的诱惑力，这无疑是对房地产业的后手推动，厚积薄发必将有所建树，而2013年的益阳房地产市场想必一定会乘着这股浪潮，再一次征战沙场。一、2013年全国GDP增速预计在7.5%左右，全市经济将继续稳步发展过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，年均增长7.18%即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。2012年我市GDP总量达1020亿元，增速为11.9%，增速超过全省平均水平0.6个百分点，GDP增速在全省位列第7，创下近四年来最好成绩。按年均常住人口测算，2012年益阳人均GDP为23572元，比上年增长11.5%，按年均汇率折合为3750美元。与省内各市州相比，益阳整体经济发展水平仍处在中等水平，与长株潭相比还存在一定差距。由此可见，这些年来益阳国民经济虽有发展，但上升空间仍然很大，国民生产水平与城镇化水平仍有待提高，房地产行业发展潜力较大。二、长株潭一体化经济区助推发展，房地产市场发展前景可观根据湖南省批复的益阳市经济发展与城市建设规划，益阳将建设成为积极对接和尽快融入长株潭、加快推进新型工业化的环省会中心城市。将益阳建设成为环省会中心城市，突出积极对接和尽快融入长株潭，加快推进新型工业化，培植具有省际或全国意义的主导产业，突出益阳市山水生态城市特点，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游服务职能，大力发展益阳的新型特色产业，展现省级中心生态城市的风貌。益阳属湖南省3+5城市规划体系，将成为环长株潭的重要经济区。按照规划，3+5城市群体将会成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区、生态型的网状城市群，城市规模将进一步扩大，房地产市场需求将进一步提升。（数据来源：益阳市2004-2020城市整体规划要点）从主城区用地规模与城市人口规划来看，未来三年内，主城区人口将增加13万人次，按照城镇人均住房面积28平方米计算（2006年末为24.7平方米），未来三年内市场有效需求达480万平方米以上，房地产市场发展前景广阔。三、2012年度全市房地产交易市场整体分析及2013年发展趋势纵观全年楼市，从大环境看，“限购”依然没有松绑、政策调控没有大的变动、首套房贷成本降低的利好政策给了全国楼市带着镣铐跳舞的机会，部分刚需购房者入市撬动楼市寒冰。然而今年的全国楼市依然是扣人心弦，部分中小型开发商融资难、倒闭破产、温州楼市的泡沫破灭。开发商纷纷以价换量、首套房贷成本降低刚需入市、多地公积金推新政推动楼市成交、观望情绪下降各地楼市持续回暖、一线城市供给后劲不足、三四线城市楼盘库存量大可谓“冰火两重天”。但2012的全国楼市总体上来说呈现回暖态势，各大开发商也都站稳了脚，购房者观望情绪降低，部分刚需购房入市。益阳的房地产行业发展起步晚、发展速度快、发挥空间大，近几年来益阳的房地产市场健康稳步发展但未能幸免于全国的楼市动荡和恐慌情绪，出现了低迷时期。益阳楼市配合首套房贷利好政策从今年第二季度开始回温，梓湖观邸二期5月开盘劲销过亿也仿佛成为益阳楼市觉醒的信号。随即第三季度各大开发商频频出招集中入市，各种优惠折扣缤纷呈现，购房者纷纷入市，逆周期热销7、8月成交火热，8月迎来全市第一个房地产交易高峰。黄金期热力未减，益阳市第四届房交会促成了房地产市场的进一步回暖，也帮助了益阳楼市站稳脚跟。11月持续发力楼市翘尾，各大项目营销中心上访客户恢复以往的流量，截止11月28日全市房地产交易网签面积就达13.4万平米，再次刷新今年月销售记录。今年的益阳楼市销售主体为改善性刚需购房和回乡置业购房，集中在中高端物业，成交数量数额呈良好态势。政府大力扶持、购房者跳出观望情绪、开发商漂亮的营销攻坚战，喘息后的完美过度，事实证明益阳楼市已经回温。根据益阳房地产信息中心的数据观察分析，今年的益阳楼市呈现明显的季度特征。第一季度，楼市低温。上年度末供销比差较大，加之时值楼市淡季成交遇冷，楼市放量大幅度减少，成交量略高于放量较小力度释放了存量房。第二季度，逐步回暖。本季度放量大幅度增加，销售量也随之增加，但在五月黄金时段成交还是稍显吃力，成交量略小于供应量但较之一季度有较大提高。第三季度，持续热销。这一季度放量减少销量却一路水涨船高，以1:1.33的供销比消化了大量的存量房，季度累计网签面积32.91万。第四季度，回暖趋稳。经过“银十”销售黄金期以及“益阳第四届房交会”的带动，第四季度销售量大幅提升，年末翘尾趋势明显。随着十八大的胜利召开，对房地产的政策性控制方向，转向了