2012年惠州房地产市场年报.ppt

跌宕起伏前行不止 中原地产2012年惠州楼市年报 中原地产惠州分公司研究中心Huizhou 01 2013 报告内容 页码 惠州市2012年房地产市场总结 PartA 一级市场 PartA 1 一级市场概述 2012年 在调控持续从严的宏观环境下 作为房地产市场的核心生产要素 土地市场经历了 一波三折 的变化 上半年 受一手住宅成交走弱及库存压力高企的影响 房企负债率高企 资金链出现紧绷现象 拿地意愿明显减弱 加之 受楼市调控政策影响 各地政府推地节奏明显放缓 土地市场的成交量持续冷清 进入下半年 随着楼市的明显复苏 土地市场开始逐渐升温 房企 去库存化 成效显现 开始积极拿地补仓 此外 受财政收入萎缩压力的影响 政府推地的意愿明显加强 下半年土地市场迅速升温 供应和成交都呈现明显上扬的态势 2012年惠州挂牌经营性土地面积合计约924万平米 以博罗县供应为主 占总量的22 7 大亚湾供应居次 占总量20 7 土地市场供应 年度 2012年惠州挂牌经营性土地共计324宗 以博罗县供应为主 92宗占总量的28 4 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 惠州市各区县商住用地挂牌宗数 单位 宗 惠州市各区县商住用地挂牌面积 单位 万平米 2012年惠州经营性用地平均挂牌地价 地面 为1376元 其中惠城区地价最高 2472元 土地市场供应 年度 2012年惠州经营性用地挂牌总金额89 87亿元 惠城区所占比例最大 23 81亿元占总金额的26 4 部份土地挂牌金额未公示 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 惠州市各区县挂牌金额 单位 亿元 惠州市各区县挂牌土地平均地面地价 单位 元 2012年惠州经营性用地成交宗数共计376宗 同比上年增长40 2012年惠州经营性用地成交924万平米 同比上年增长6 土地市场成交 年度 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 惠州市历年商住用地交易宗数 单位 宗 惠州市历年商住用地交易面积 单位 万平米 2012年商住用地成交平均地面价为1612元 同比增加45 成交地块区域结构性集中拉升整体交易价格 土地市场成交 年度 2012年商住用地交易市场的成交金额出现下跌 全年交易总金额为63 7亿元 同比减少20 惠州市历年土地交易地面单价 单位 元 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 惠州市历年土地交易总金额 单位 亿元 土地市场成交 年度 2012年惠州成交的经营性用地从区域分布看 博罗县 惠城区和惠阳区三个地区成交相当 三区总量约占惠州土地成交的七成 从2012年惠州经营性用地成交面积看 主要分布在惠城区 占总比例29 3 惠东县和大亚湾各约为166万平米 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 2012年惠州各区县商住用地交易宗数 单位 宗 2012年惠州各区县商住用地交易面积 单位 万平米 土地市场成交 年度 从2012年惠州商住用地交易金额看 惠城区的成交金额最多 占总金额的46 2012年惠州各区县的经营性用地交易地面价以惠城区最高 地面价达到2721元 平米 2012年惠州各区县商住用地交易平均地面地价 单位 元 数据来源 根据惠州市国土局公布数据整理 2012年惠州各区县商住用地交易金额 单位 亿元 二级市场 PartA 2 二级市场概述 2012年新房市场整体销售呈现低开高走 曲折向上的态势 从全年成交面来看 自三月楼市出现首次回暖以来 走势呈现较为平稳的态势 3月 5月 7月及11月分别出现了年内成交的4个小高峰 其余月份成交面积均保持在50万平米左右 同时 今年的走势也出现了一定的反季候特征 淡季不淡 旺季不旺 大幅上涨动力不足 成交更趋理性 惠州市供应 年度 2012年房地产投资占比仍持续回升 但涨幅收窄 全年房地产投资额预计达472 5亿元 占全市固定资产投资的40 7 惠州市历年房地产投资额 单位 亿元 惠州市历年供应量走势图 单位 万平米 数据来源 惠州市统计局 去库存压力下 2012年新增供应理性回归 全年供应面积为849 16平米 同比回落29 惠州市成交 年度 2012年调控延续 深化 一手住宅成交上涨动力不足 全年住宅成交664万平米 与上面相比基本持平 年内去库存明显 供求比加速回落 惠州市历年成交面积走势图 单位 万平米 惠州市历年成交均价走势图 单位 元 平米 数据来源 惠州市统计局 2012年全年成交均价5763元 平米 同比上升5 2 新房价格在促房价合理回归的政策要求下 涨幅明显收窄 2012年惠城区供应量大减 全年住宅批准预售23008套 同比减少36 惠城区供应 年度 数据来源 惠州市房产管理局 2012年惠城区住宅批准预售面积合计270 27万平米 同比减少38 惠城区历年供应套数走势图 单位 套 惠城区历年供应面积走势图 单位 万 平米 2012年惠城区成交量上扬 全年成交量约307 06万平米 同比上升11 13年的供求比为0 9 呈现供不应求的态势 惠城区成交 年度 数据来源 惠州市房产管理局 2012年惠城区销售均价较去年基本持平 全年均价为6059元 平米 同比减少1 惠城区历年成交均价走势图 单位 元 平米 惠城区历年供应成交走势图 单位 万平米 惠阳区历年成交均价走势图 单位 元 平米 惠阳区历年供应成交走势图 单位 万平米 惠阳区成交 年度 数据来源 惠阳区房产管理局 2012年惠阳区商品房供应量158万平米 同比增加1 商品房成交85万平米 同比下降6 商品房供求比为1 9 2012年惠阳区商品房成交均价5359元 平米 同比上涨5 大亚湾区历年成交均价走势图 单位 元 平米 大亚湾区历年供应成交走势图 单位 万平米 大亚湾区成交 年度 数据来源 惠州市统计局 2012年大亚湾区商品房成交均价达到5537元 平米 同比上升6 2012年大亚湾区供应量98 89万平米 同比下降53 商品房成交预计90 35万平米 与11年基本持平 2011年供求比为1 1 博罗县成交 年度 数据来源 博罗县房产管理局 博罗县历年成交走势图 单位 万平米 博罗县历年成交均价走势图 单位 元 平米 2012年博罗县商品房成交87 55万平米 同比减少12 2012年博罗县商品房成交均价达到4656元 平米 同比上升31 2012年惠东全年成交量约90万平米 与去年相比基本持平略有下滑全年供求比为1 67 供求比仍较大 但较去年有所回落 惠东县成交 年度 数据来源 惠州市房产管理局 受滨海大盘价格的拉升影响 今年惠东成交均价明显攀升 2012年惠东成交均价为6564元 平米 同比下滑2 走势较为平稳 惠东县历年成交均价走势图 单位 元 平米 惠东县历年供应成交走势图 单位 万平米 三级市场 PartA 3 三级市场概述 2012年新春伊始 新房市场由于库存压力巨大 出现 以价换量 的行情 导致部分区域一二手住宅价格倒挂 间接抑制二手住宅的成交 下半年随着一手市场成交量的复苏 价格的回调 二手房走出阴影 成交量一度攀升 综合全年成交来看 二手成交量特别是住宅的成交量较往年相比 跌幅近2成 随着新近开发的优质物业进入二手市场流转 二手成交均价大幅攀升 升幅超过1成 从而总体成交金额保持平稳态势 数据来源 惠州市房产管理局 2012年惠城区二手房市场成交量大比例下滑 全年成交二手房7348套 同比11年下跌17 住宅成交6077套 同比11年下跌22 2012年惠城区二手房市场成交面积102 58万平米 同比下降9 住宅成交70 78万平米 同比下降19 三级市场成交 数据来源 惠州市房产管理局 2012年惠城区二手房市场成交量金额达28 92亿元 同比增长2 二手住宅成交金额达22 09亿元 同比增长2 2012年惠城区二手房市场成交均价曲折上升 全年成交均价为2819元 平米 同比上涨12 二手住宅成交均价为3079元 平米 同比上涨23 三级市场成交 一级市场前冷后暖 下半年成交支撑全年走势上扬 年末翘尾明显 1 2 成交结构中 中小户型的普通住宅占比明显提高 对成交价格走势调节明显 3 二手市场成交受抑 中介市场重新洗牌 大中型中介以平稳发展为主 4 小结 调控高压下二级市场低开高走 全年走势平稳 刚需力量成为支撑全年成交的主体 惠州市2012年房地产状况背后的原因 PartB 市场状况背后原因概述 2012年 本轮房地产调控进入第三个年头 和2011年相比没有较多的政策出台 但之前的重磅调控政策仍然没有停止 全国楼市整体仍处厉政之下 中央对于调控的态度毫不放松 从2011年年底的中央经济工作会议 2012年两会期间政府工作报告 以及最近召开的十八大 中国房地产市场调控的政策方向旗帜鲜明 要求 坚定不移落实房地产调控各项政策措施 一方面控制投资和投机性需求 控制房价上涨 一方面发展保障性住房 增加住房供给 全年的调控从强调 遏制 向强调 精确制导 过渡 由全面打击转向重点打击 差别化调控日益深化 2012年政策盘点 PartB 1 国际形势 债务危机增长缓慢 2012年 债务危机始终是困扰全球经济的头号难题 使得发达经济体无法运用大规模财政政策刺激经济 国际货币基金组织 IMF 数据显示 2012年发达国家的公共债务占GDP的比例已上升到110 7 为二战以来的最高水平 欧美国家只能依靠持续的量化宽松货币政策 以避免全球经济陷入二次探底 预计2012年全球经济整体增速约为2 3 较上年3 0 的增速显著放缓 国际形势 新一轮全球量化宽松潮起 正当全球市场对量化宽松货币政策的前景观望之时 12月 美联储推出了第四轮量化宽松货币政策 当前美国减赤压力和增税压力难以消除 欧债危机仍未渡过危险期 日本政府的债务危机也一触即发 新兴经济体在温和调整 全球性的量化宽松货币政策可能会在相当长的时期内存在 并可能出现常态化的趋势 国内环境 把稳增长放在更重要位置 多部委发力 2011年10月份就开始提出宏观政策适时适度预调微调 并从2012年5月份加大了力度 把稳增长放在更加重要的位置 国内环境 把稳增长放在更重要位置 多产业并举 5月30日 国务院总理温家宝主持召开常务会议 讨论通过了 十二五 国家战略性新兴产业发展规划 提出了节能环保 新一代信息技术 生物 高端装备制造 新能源 新材料以及新能源汽车等七大战略性新兴产业的重点发展方向和主要任务 并提出了20项工程 国内经济 稳增长后程发力经济前回落后企稳 国家统计局服务业调查中心 中国物流与采购联合会发布数据显示 宏观经济重要先行指标 中国制造业采购经理指数 PMI 2012年12月份为50 6 与上月持平 并连续3个月保持在荣枯分界线之上 PMI 汇丰PMI月度走势 201201 201212 稳增长政策措施终显成效 2012年全年PMI走势 总的来说是前程回落 后程逐步回升 与整体经济增长前落后稳相一致 国内经济 持续回调降中趋稳 受欧债危机持续发酵 国内物价和房地产调控等综合因素影响 中国经济增速从2011年一季度开始已连续 个季度下降 在一系列稳增长政策措施作用下 加之外需略有好转 从今年 月份开始 以工业增速为标志 中国经济增速已连续 个月反弹 由投资 消费构成的内需持续小幅回升 四季度经济增速反弹几成定局 经济增速由超预期回落转向筑底回升 全年经济增速将高于年初提出的7 5 的预期目标 2011年以来国内GDP季度走势 2012 2011 CPI PPI月度走势 201101 201211 在多番稳物价 防通胀的调控措施下 2012年我国居民消费价格指数同比增幅不断回落 与2011年的高位运行相比 2012年CPI维持在较低位运行态势 预计2012年全年CPI同比上涨2 7 左右 比上年的5 4 明显回落 不过从物价运行规律来看 本轮CPI筑底基本完成 已经开始酝酿新的上升周期 预计2013年CPI同比将进入上行周期的初期 GDP增速由超预期回落转向筑底回升 通胀回落 CPI筑底完成 国房景气指数 在不景气区间徘徊 在中央坚持房地产调控政策不放松的影响下 2012年以来国房景气指数持续处于下行通道 继9月份国房景气指数冲破7月份低值并创下统计以来的新低后 10月份国房景气指数与上月相比虽有所提升 但仍处较低水平 为有统计数据以来的第二低值 11月 高位反弹的成交量将全国房地产开发景气指数大幅拉升1 15点回暖至95 71 高于4月份国房景气指数95 62 同时走出了徘徊整6个月的94 95的点位区间 销售面的好转促升国房景气指数 房地产企业销量大幅回暖明显改善了房企资金状况 而伴随市场的回暖 房企销售策略由降价促销也渐渐过渡到小幅提价 处于成交量和利润双增的局面 房企信心整体都有明显恢复 销售面好转促升国房景气指数 调控关键词 不加码不放松稳定高压全年政策基调 继续坚定不移落实房地产调控各项政策 2012年 限购 限价 限贷继续 调控政策力度不减 全年中央强调调控不动摇60次 4次提及 决不让房价反弹 15次重申房价合理回归 2次提及问责 政策基调持续从严 在与地方政府及房企的屡屡博弈中逐渐形成一股稳定高压 随着调控的深入 保障刚需 抑制投资投机的调控方向也更加旗帜鲜明 第四轮调控进入第三个年头 随着调控效果的逐步显现 调控措施的严厉有所缓和 2012年主要调控措施以延续深化 合理适度为主 政策的连贯性和稳定性成为主要诉求 差别化的调控政策日益深化 2012年 以首次置业为代表的合理购房需求受到政府的支持和鼓励 2011年全国住房城乡建设工作会议部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求 优先保证首次购房家庭的贷款需求 央行 住建部 国家发改委等部门多次表示支持合理自住需求 抑制投资 投机性需求 促进房价合理回归 坚决抑制投机投资性需求 切实防止房价反弹 增加普通商品房特别是中小套型住房供应 抓好保障性安居工程建设 满足居民合理的自住性住房需求 调控目的差别化 切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求 合理权衡定价 在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率 对二套房贷款从严执行 信贷政策差别化 严格实施差别化住房税收政策 加强交易环节和持有环节相关税收征管 抑制投机投资性购房需求 进一步加大了税收的调控力度 对购买住房不足 年转手交易的 全额征收营业税 普通住房超过 年转手交易的免征 非普通住房的按差额征收 税收方式差别化 刚需力量崛起 博弈升级 在中央政策异常鲜明的同时 地方政策不断尝试多方位突围 2012年 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励 2011年全国住房城乡建设工作会议部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求 优先保证首次购房家庭的贷款需求 央行 住建部 国家发改委等部门多次表示支持合理自住需求 抑制投资 投机性需求 促进房价合理回归 以限购为红线的中央政策旗帜鲜明 态度坚决 微调密集 代表城市 上海 天津 合肥 芜湖 从化 中山突围类型 购房入户 购房补贴 放宽限价 调整普通住房标准 放松公积金政策 2月试探救市月 5月微调密集期 代表城市 包括北京 上海 广州 武汉等一二线城市在内的地方政策都进行了微调 诸如芜湖 佛山 成都 上海等涉及放松限购的城市 政策一出 旋即被叫停 突围类型 截至5月底 已有近40个城市出台了微调政策 政策微调内容涉及限购变化 土地出让 普通住宅标准 税费优惠以及购房补贴等 7月公积金政策异动月 代表城市 郑州 深圳 南京 中山突围类型 上调公积金贷款的最高限额 放松首贷比例 允许二次放贷 缩短申请贷款所满足的缴存时间等 10月公积金松绑密集期 近30个城市调整公积金政策代表城市 武汉 江门 南京 镇江 广州突围类型 可使用公积金购买二手房 提高公积金贷款额度 支持首套房贷款 允许公积金异地互贷 限购政策 坚持不动摇 短期不放开 在今年调控基调不变的大背景下 最大保障来自调控政策的高压 用限购 限贷等 看得见的手 解决市场所不能解决的问题 坚定不移地去投机化 去泡沫化 统计显示 目前出台限购令的47个城市中 限购政策的执行均未松动 住建部 限购政策短时间内不会放开 自调控以来 中央的调控政策有限购 限贷 房产税等 但不管是地方进行微调还是中央的口径 限购始终未松动过并且也不会松动 下调存贷款利率2次 公开市场操作频繁使用逆回购 下调存款准备金率2次 2012年下半年以来 央行频繁使用公开市场工具对市场流动性进行调节 截至12月25日 今年公开市场逆回购操作共计进行了29周 合计操作规模58800亿元 6月7日晚 央行宣布了三年来的首次降息 自2012年6月8日起金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0 25个百分点 7月5日晚 中国人民银行宣布再次降息 这是自6月8日降息以来 一个月内第二次降息 中国人民银行18日晚间宣布 从2月24日起 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 2012年5月18日 央行再次宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 货币政策 2012年继续实施稳健的货币政策 从2008年的紧缩政策到2009年的宽松 再到2010年的适度宽松 进入2011年以来 货币政策转为稳健 年内CPI进入下降通道 通胀压力进一步减轻 6月CPI同比增速更是创下2010年2月以来新低 为货币政策调整提供更大空间 在 稳增长 的背景下 综合运用逆回购 正回购 央行票据 存款准备金率等各种流动性管理工具组合 调节银行体系流动性 引导市场利率平稳运行 年内货币政策以稳健为主 偏于谨慎宽松 下半年以来 央行一直通过滚动逆回购操作调节流动性 逆回购操作逐步成为常态 经济的下滑趋势刺激货币政策出手稳增长 流动性紧张直接触发此次准备金率下调 据测算 此次央行将一次性释放约4000亿元资金 这其中会有一部分钱投向房企 可以让开发商紧绷的资金链得以放松 对企业来说是一个利好 但是 存准率下调并不意味货币政策转向 央行年内第二次宣布下调存款准备金率 也是去年以来的第三次下调 距离上次调整将近三个月 此次下调存款准备金率可以释放资金约4200亿元 意在向市场释放流动性 从而改善企业融资环境 降低企业融资成本 有助于经济见底回升 进而增强投资者信心 央行本次降息是自货币政策转向以来第一次降息 主要是针对我国经济增速不断下滑的情况 以达到刺激经济早日企稳的效果 标志着我国已经进入降息周期 此次降息是自6月8日降息以来 一个月内第二次降息 采取贷款利率下调幅度大于存款利率下调幅度 不对称降息 可通过降低贷款利率 缓解中国当前融资成本过高的局面 真正将资金 引水入渠 扶持实体经济发展 货币稳中偏松强化楼市回暖预判 购房成本再度降低以刚性需求为主的购房群体成为降息的直接受益者 对于广大刚性和改善型需求的购房者而言 降息的累加利好逐渐加深 购房成本持续降低 强化楼市回暖预判与切实减少的购房支出相比 两次降息对楼市预期的影响更加深远 连续两次降息加深业界对楼市已 筑底回暖 的认识 出于 抄底 的心态 购房者入市的积极性可能进一步提高 从而继续对楼市的成交量形成支撑 财政政策更加积极 2012年宏观调控要求稳中求进 财政政策相应地更加积极 在稳增长 控物价 调结构 惠民生 促和谐等方面取得新的突破 随着经济下滑 税收告别高增长 财政部 明年起我国全面取消固定资产投资税财政部发布公告 自2013年1月1日起 一批行政法规将被废止和修改 其中包括1991年4月16日由第82号国务院令发布的 中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例 取消投资税有利于取消投资税有利于简化和规范税制 鼓励投资 房产税扩围 作为长效机制进一步得到完善 近日 财政部部长谢旭人在 经济日报 上撰文表示 研究逐步在全国推开房产税 同期 财政部财政科学研究所所长贾康则称 扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定 贾康还表示 在未来的新一轮财税改革中 房产税是一个无法回避的方向 财政部 房产税是无法回避的方向 社科院 人均住房超40平米部分征房产税 专家建议 只对高端住宅征收房产税 地方 开始积极响应酝酿方案 社科院12月28日发布报告 提出应及时推广沪渝经验 对城镇居民家庭人均用房超过40平米部分 无论住房为何种产权性质 均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税 且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围 国务院发展研究中心研究员倪红日称 以前地方政府对推广房产税不积极也不主动 但现在由于实行限购 严重影响了土地出让金收入 各地对房产税开始积极主动起来 近期频频有地方政府上门找我们做课题 研究推广房产税的办法 面对房产税试点是否继续扩大的争论 财政部财政科学研究所所长贾康近期表示 住房保有环节房产税应只对真正的豪宅与多套住房持有者征收 不会采取普遍征收的模式 对真正的豪宅 对多套房的房产持有者要施加这个调节 这个调节是符合收入再分配原则的 自2011年上海 重庆两个城市开征房产税 至今将近两年 房产税开征的方案越来越完善 而随着2012年中个人住房信息系统联网的实现 扩围的技术也更加成熟 目前 多个地方已有相关的储备方案 地方政府对推广房产税的态度由刚开始的不积极也不主动 到目前逐步积极主动起来 目前湖北 湖南 海南 广州 杭州等地均在为扩围房产税做准备 房产税扩围 地方响应成扩征动力 除上海 重庆两个试点城市外 多个地方已有相关的储备方案 此外 在房产税面向住宅征收的工作中 北京 深圳等地已空转多年 上海 开通房产税缴税记录查询系统 重庆 一年征税1亿元用于保障房建设 上海市地方税务局发布关于缴纳2012年个人住房房产税有关事项的提示 并开通房产税缴税记录查询系统 纳税人应于12月31日前 办理缴纳当年度应纳税款 同时 将未纳税信息纳入联合征信体系 重庆市财政局副局长何志明介绍 目前 重庆房产税征缴基本做到 应收尽收 征收率在99 以上 征收金额超过9000万元 如今已达一亿元 少部分没有缴税房屋的主要是产权证没办结 存在产权纠纷等 重庆房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护 地方态度转向扩围阻力减小 国务院发展研究中心研究员倪红日称 以前地方政府对推广房产税不积极也不主动 但现在由于实行限购 严重影响了土地出让金收入 各地对房产税开始积极主动起来 目前湖北 湖南 海南 广州 杭州等地均在为扩围房产税做准备 两湖房产税试点低调进行 10月突传湖南 湖北第二批房产税试点暂停 最新的进展是 第二批湘潭 鄂州两地仍然在低调开展试点准备工作 其中鄂州方案已上报 湘潭方案还不明朗 报道称安徽征房产税条件已成熟 据报道 安徽的房地产基本数据库已经建立起来 安徽已经具备房地产税开征的条件 在征 土地制度 改革进一步完善深化 保障土地市场有效供给 供地导向发布 优先保障房建设 1 确保有效供给 囤地新规实施 2 集约用地 统筹发展 3 1月9日 全国国土资源工作会议上 国土资源部部长 国家土地总督察徐绍史表示 为强化解约集约用地 促进经济发展方式转变 2012年我国将从严从紧投放年度建设用地计划指标 大力推进高标准基本农田建设 同时探索完善农民土地权益保障政策 7月1日起施行新修订 闲置土地处置办法 该 办法 认定闲置土地的标准更清晰 操作性更强 对闲置土地处置程序更加完善 除了规定重罚企业囤地炒地行为 同时也明确政府囤地也须追责 国土部 住房和城乡建设部9月29日联合发出通知 力推保障房建设落实 严格土地出让管理 成为通知的亮点 通知明确 企业违约开发土地 因自身原因土地闲置一年的 都将禁止竞买资格 2月23日 国土资源部通知 今年别墅类用地不得以任何形式审批 同时严格控制高档住宅用地 3月29日 国土资源部等14部委将小产权房清理方案上报国务院 违法建筑 有严重质量问题 侵占耕地 严重影响城乡规划的小产权房将清理 措施含强制拆除 此举将在北京 重庆 郑州 海口等小产权房较密集的城市开展试点 保障房建设 保质保量保供应 十二五 规划纲要指出 我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房 使保障房覆盖率达到20 2011年 中央财政大幅增加资金投入 共下达保障性安居工程补助资金1709亿元 全国保障性住房基本建成400万套以上 超额完成1000万套保障性住房和棚户区改造住房任务 2012年保障房建设开始加速 截至到10月份 全国城镇保障性安居工程新开工722万套 基本建成505万套 完成投资10800亿元 已超额完成全年任务 接下来 保障房的加快入市或成为市场关注的焦点 指标重压 整肃质量 配建出新招 9月 一场有史以来规模最大的保障性安居工程巡查工作 在住房和城乡建设部的部署下紧张展开 保障性安居工程建设 管理 分配等方面在内的各个主要环节 均在巡查范围内 由于前一阶段 各地不同程度地出现质量问题 所以保障性住房的建设质量 成为本次大规模巡查的重中之重 继北京 杭州的竞配建之后 上海和武汉等市亦出台保障房按住宅面积配建的新举措 以落实保障房的后续供应 上海规定新出让土地中凡涉及商品住宅开发的建设项目 均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5 的比例 无偿配建保障性住房 而武汉拟在商品房项目中按规划住宅总面积5 10 的比例配建公租房 每个省都和中央签了工作责任书 确定全年开工750万套 竣工500万套的保障性安居工程工作目标 而开工率则以 1 3开挖基坑 1 3工程超过正负零 1 3主体工程完成2 3 进行考核 不能完成开工 竣工指标的地方政府主要负责人 要问责 保障房建设 资金来源重点解决制度建设重点突破 财政拨款 地方发债 财政部5月会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元 加上支持城市棚户区改造和廉租房建设专项资金317亿元 财政支持保障性安居工程的专项资金达到977亿元 分地区来看 东部地区获得166 7亿元 中部地区获得414 2亿元 西部地区获得396 1亿元 5月中旬 2012年地方政府自行发债试点办法 印发 与去年相比 试点范围依旧为上海市 浙江省 广东省 深圳市 最显眼的变化就要属发债品种的改变 除了3年期和5年期债券外 今年新增了7年期债券 财政部明确提出 2012年增加的地方政府债券收入 要优先用于保障性安居工程 2011年 中央财政大幅增加资金投入 共下达保障性安居工程补助资金1709亿元 全国保障性住房基本建成400万套以上 超额完成1000万套保障性住房和棚户区改造住房任务 2012年保障房建设开始加速 截至到10月份 全国城镇保障性安居工程新开工722万套 基本建成505万套 完成投资10800亿元 已超额完成全年任务 接下来 保障房的加快入市或成为市场关注的焦点 区域政策 在楼市调控持续从严的环境下 全国各地限购限贷政策依然严格执行 巩固 与 微调 之间的博弈战由此拉开 惠州也针对保障房政策 公积金政策及预售制等出台了相应的政策细则 促进房地产市场健康平稳发展 保障房 公积金 预售制 保障性住房统一为公租房 只租不售8月1日起 惠州施行 公共租赁住房建设管理办法 和 市区公共租赁住房租金补助实施办法 将廉租住房 经济适用出租房 经济适住房等保障性住房合并管理 并轨运行 统一归类为公租房 建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度 按照相关规定 公租房只能租赁 不能出售 公积金贷款从严 认房又认贷 三套房停贷10月1日起 惠州市将从严执行住房公积金贷款差别化政策 其中最大的变化是从只认贷款次数调整为既认住房套数又认贷款次数 此外 以家庭为单位购买第二套自住房 贷款首付比例不得低于50 将完全停止第三套房的公积金贷款 加强商品房预销售管理出台 关于进一步加强商品房预销售管理规范商品房预销售行为的通知 规范预销售现场管理 不将预售款存入专户开发商将受罚出台 关于对商品房预售款收存使用情况进行自查的通知 要求开发企业在一个月内自查自纠 若仍存在违规行为 可处以违法使用款项一至二成罚款 调控延续 深化 以稳定预期为指向的政策最终形成稳定高压 促进房价合理回归 1 刺激刚需释放的预调微调密集 抑制投资 投机需求方针下的微调政策难逾限购红线 2 小结 稳增长目的下 货币政策稳健偏于宽松 3 保障房政策 房产税开征等市场机制的建立进一步完善 4 惠州市2013年楼市发展展望 PartC 2013年政策展望 PartC 1 2013年政策展望 楼市调控延续 稳定预期 稳定市场是调控的首要目的 保刚需仍是重点 差别化调控渐次深入 在严格调控基调不改变的前提下 制度化建设 规则的适度修正将成为政策调控的重要内容 调控进入缓冲期 稳定高压持续 政策由应急性 短暂性向规范化 长效化过渡 经历了2011年的史上最严调控年 2012年的政策效果巩固年 房地产市场逐步进入良性运作通道 大部分城市房价实现了合理回归 去投资化效果明显 2013年 调控将进入缓冲阶段 从目前中央的态度来看 调控暂时不会放松 但与之前的 严厉 相比 会相对趋于缓和 在房地产市场运行相对平稳的一段时期内 中央会把重心逐步转向建立房地产市场调控的长效机制 限购 两难 难取消难扩围 祭出2010年 4 15 新政北京限购2010年 9 29 新政15个大中城市先后限购 各种微调 未来走势 难取消住建部政策研究中心表示 限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用 未来将不会改变 与房地产相关的四大政策 房产税 加息和限贷都已经有了变化 惟有限购政策没有变化 而且在一段时间内也不会变化 难扩围限购令继续扩围可能较小 因为扩围有两个途径 一是在购房者身上加压 此外 继续进行扩容 这两种方式如推行遭受的阻力都较大 当前的形势看 没有开展的必要 严格执行 扩容2011年 1 26 新政各直辖市 计划单列市 省会城市全面限购 约35个 再扩容2011 8 17二三线城市限购标准出台 佛山 宽限 半日游 四川暗松绑 一周内暂停 上海放宽限购七日游 石家庄涉限政策没调成 河南 认房不认贷 新政夭折 在今年前几个月 限购令几近取消边缘 但随着4月后 地方政府开始出现松动进而引发了需求 导致连续四个月交易量较大 整个局面被缓和下来 从目前来看 短期内取消限购令的条件已不具备 尽管中央对于限购从严执行三令五申 但中小城市地方政府还是对放松限购跃跃欲试 基于目前预调微调活跃的现状及土地财政依赖的的需求预判 2013年 部分二三线城市存在执行层面放松限购的可能 1999年4月3日 国务院颁布实施 住房公积金管理条例 2002年3月24日 根据国务院决定 条例进行了第一次修订 长期停滞的制度管理混乱信息不透明不能保值增值低收入人群无从受益支持保障房建设缺乏法理依据 修订的内容包括三方面 一是住房公积金的用途和功能的调整 二是对覆盖人群的重新梳理 三是对监管的制度化约束 此外 为加强公积金的监管 住建部已经部署相关工作 力争在今年年底完成全国100个主要城市住房公积金账户的联网监控 从而打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局 住房公积金的监管主要是两个方面的内容 一个是对其安全的监管 另外一个就是扩大住房公积金覆盖范围 公积金政策 逐步改革 更加积极 下半年以来 公积金政策成为市场的焦点 越来越多的地方政府通过公积金政策的微调为楼市寻找突围之路 公积金政策一度站在风口浪尖上 小小公积金政策之所以被众多地市用来大做文章 主要是因为公积金政策本身的 破碎 让地方政府找到了众多的突破口 早在今年2月 住建部已经明确 住房公积金管理条例 修订工作的时间表 要求在2013年6月前全部完成 并上报国务院法制办 破碎的制度 改革之路 货币政策 谨慎宽松 回归中性 2012年由于宏观经济增速下行 通货膨胀压力减弱 中国央行实施了相对宽松的货币政策 包括减息与降准 然而 由于2012年下半年国内房地产市场出现反弹 为确保房地产宏观调控成果 从第3季度起 央行开始频繁使用逆回购工具向市场注入流动性 以避免进一步下调法定存款准备金率 预计2013年中国货币政策的基调会由2012年的适度宽松转为中性 即既不显著扩张也不显著宽松 利率政策 目前一年期存款利率约为3 2013年CPI增速可能达到3 5 意味着未来央行降息可能性很小 由于害怕加息会导致更大规模短期资本流入 预计加息的可能性也不大 基准利率可能保持在目前的水平 但浮动区间可能继续放大 存款准备金率 变动的空间取决于下一阶段短期国际资本的流动状况 若短期资本依然处于流出或基本平衡状态 则法定存款准备金率仍有几次下调空间 反之 则法定存款准备金率就不具备显著下调的空间 公开市场操作 下半年以来 央行频繁使用逆回购工具 逆回购的期限较短 释放的流动性到期能够收回 具备更大程度的灵活性 如果货币市场仍处于周期性紧张的话 逆回购有望成为中国央行最重要的公开市场操作手段 国内形势 随着发达国家集体实施新一轮量化宽松政策 欧债危机前景或许有所改善 再加上中国经济软着陆改善了投资者的预期 预计中国经济在2012年底2013年初将转为面临新一轮短期资本流入 通胀压力与2012年相比可能有所上升 国际背景 美联储 欧洲央行 英格兰银行 日本央行等发达国家央行仍在集体实施量化宽松政策 房产税开征 雷声大雨点小 房产税作为市场化的调控手段 自沪渝试点征收以来 扩征的呼声一直不断 年中40城个人住房信息系统联网的完成 为房产税的扩围解决了基础性难题 继而传出两湖加入试点行列 房产税的扩围俨然呼之欲出 但综合各方面情况来看 尽管房产税能作为一种长效措施对房地产市场进行调节 但短期来看 扩围之路困难重重 方案难择 在进一步推进房产税改革的方案选择上 官方总是欲言又止 住建部住房政策专家委员会副主任 中国房地产业协会副会长顾云昌分析 政府在房产税问题上之所以举棋不定 是因为经济增速最近一段时间连续出现下滑 加之当下与房地产相关的税费不堪重负 方向难定 目前征收房产税的试点城市中 上海 重庆征收方式各不相同 传言征收的湖南湖北又另辟蹊径 对于扩围的方向 尽管高层屡屡声明改革方向已经锁定 但从整体形势来看 尚未明朗 众 口 难调 在多位财税专家看来 征收房产税牵一发而动全身 各方利益关系都需要协调 谁都不想放弃原有的利益 就拿税基评估来说 现在的技术本身没问题 问题在于税务 财政 国土 住建之间如何达成一致 这需要决策层来定夺 扩围之难 保障房建设 制度深化 管理透明化 2 建好保障房的同时 分好和管好保障房同样重要 住建部部长在十八大新闻中心举行的记者会上表示 目前 保障房在分配管理上确实还存在问题 现在所采取的办法就是几次公示 谁申请 符合规定要求者三榜公布 分配方法不够标准 这方面工作需要各地方城市一起配合努力 尽可能把分配管理工作做好 住房城乡建设部网站14日发布了关于印发 住房保障档案管理办法 的通知 通知显示 住房保障档案管理办法 将于2013年1月1日起施行 办法 规定 各地可以参照本办法建立棚户区改造安置对象的相关档案 另外 各地可以根据本办法 并结合当地实际 制定具体实施办法 办法 规定 市 县级人民政府住房保障主管部门应当依法建立住房保障档案信息公开和查询制度 规范公开和查询行为 依法保障住房保障对象的合法权益 十八大新闻中心12日举行记者招待会 住建部部长姜伟新介绍 截至目前 保障房建设进展顺利 去年建设1000万套 今年700万套 明年不会低于500万套 有可能在600万套左右 保障性住房在建设初期要关注房屋质量和资金来源问题 在建设后期则应重点考虑合理使用和公平分配问题 目前 我国住房保障的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件 尚不能满足发展需要 随着保障房建设的深入 制度化建设将成为明年重点开展的课题 分配标准化 1 土地出让规则适当改进 7月19日 国土资源部下发 关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知 对当时房地产和土地市场出现的一些波动再出政策遏制 杭州土地市场近期出台新规 当土地价格溢价率达到49 时 将调整竞价方式 即锁定地价 从零开始 竞投配建安置用房或保障性住房面积 为响应国土资源部的政策号召 预计土地市场将迎来土地出让细则适当改进的一股浪潮 土地市场在剧烈升温的情况下将迎来出让规则的适当变革 市场进入后调控时代 政策无骤然转向可能 调控以稳定 松紧适度为主 1 房产税 保障房制度建设将成2013年焦点 2 小结 货币政策谨慎宽松 稳健为主 3 4 2013年市场展望 PartC 2 2012年楼市低开高走 整体走势曲折向上 年末出现一波翘尾行情 综合年内各方面因素 预计2013年市场整体好于2012年 全年增速前高后低 总体预判 总体向好 投资增速企稳 新开工转为增长 销售增速略有提高在宏观经济平稳增长 货币政策保持稳健 房地产调控政策继续从紧的背景下 根据 中国房地产中长期发展动态模型 预计2013年全国房地产市场将呈现 销售量价增速略有提高 投资增速趋稳 新开工止跌反弹 的特点 全年商品房销售面积同比有所增长 商品房销售面积和均价增速均有所扩大 房地产开发投资增速与2012年全年基本持平 房屋新开工面积止跌反弹 近五年数据显示 新开工 投资等指标滞后于销售指标约1 2个季度 今年初商品房销售面积和销售额触底 同比分别下降14 和20 9 7月累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷 分别为下降9 8 和增长15 4 近几个月开工 投资等供应指标已逐步企稳回升 单月新开工面积由降转增 开发投资额增速明显加快 伴随品牌企业业绩好转 拿地力度加大 预计2013年这一趋势将延续 全国房屋新开工面积将止跌反弹 投资增速趋稳 销售好转促进投资开工企稳回升 新批上市好于今年 2006年至今房地产开发企业投资额与资金来源对比 2009年 十家代表性企业占全国的比重为7 5 在严厉的市场调控下 龙头企业业绩逆市增长 2010年和2011年提高到9 4 随着今年销售回暖 1 11月占比扩大到11 6 万科在千亿的基础上继续实现增长 保利 中海 恒大等企业也逼近千亿 品牌房企业绩快速增长将挤占中小开发商的市场空间 预计在2013年 行业低增长的背景下品牌房企的占有率将继续提升 行业集中度提高的趋势将得以延续 企业分化 龙头企业继续跑赢大市 集中度进一步提高 企业应顺势而为 合理布局 提供适销产品 2009年至今十家代表企业销售额占全国比重 品牌房企市场占有率提升 行业集中度继续提高 惠城区 37 惠阳区 14 惠东县 20 龙门县 3 大亚湾 17 博罗县 8 惠州市 三区三县 预计供应面积约1057 37万 住宅共90762套 惠城区域占比最大 惠阳大亚湾惠东三区域比重较均衡 博罗区域因重点统计沿江路以及罗阳区域 使得该区占总份额较少 2013年惠州市供应量分析 从供应图看 除了惠东上下半年供应差别较大外 其余区域较为平均 惠东滨海线项目因考虑气候 一般会集中在5至10月供应 从供应时间上统计 惠州市上半年预计供应422 95万平米 下半年预计供应面积634 42万 上下半年比例大概为2 3 2013年惠州市供应量分析 其他区域 惠城区 金山湖101 25万 水口73万 仲恺68 4万 大江北74 8万 东平23 11万 河麦25 8万 惠城区预计供应面积394 76万 住宅约30000套 从片区来看 金山湖与大江北有大体量供应 随着仲恺和水口的开发越发加力 这两片区也将有很大的货源供应 2013年惠城区供应量分析 2013年惠城预计供应量 2012年目前惠城整体消化量平平稳稳 1 10月消化面积为251万 2011年消化275万 说明目前还有大约300多万 存量 预计明年供应比2012年突破 但不会高于2011年 开发商会谨慎推货 惠城区前5年除09年外 供应总体呈现逐年上升趋势 从2012年供应速度来看 今年的总体供应会比2011年少 但根据房地产开发总量历年增长来看 估计大部分货量会推到明年供应 从目前预测的供应量来看 2013年供应量将大于2012年 2013年惠城区供应量分析 2013年惠阳预计供应量 2012年1到10月惠阳整体消化58 16万 2011年消化90 66万 从目前消化速度看 2012年的消化速度不会超越2011年 也就是说明存量将越发加大 目前惠阳总体存量为224万 预计明年供应量不会有太大突破爆发 大致维持在130到150万 之间 惠阳区前4年 总体呈现上升趋势 2012年的总体供应与2011年大致持平 约158万 左右 从目前预测统计到的2013年未来供应量来看 大约在153 19万 预计会与2012年持平 在大的存量压力下 供应不会有太大突破 2013年惠阳区供应量分析 市场总体向好 投资增速企稳 新开工转为增长 销售增速略有提高 1 品牌房企市场占有率提升 行业集中度继续提高 2 调控下以刚需为主的客户群体继续释放 新增供应以中小户型为主 3 投资需求有所回归 占比较2012年略有提高但扩大幅度有限 4 小结 惠州经济发展城市建设展望 PartC 3 双宜城市雏形已现 2012年凭借经济 文化 生态环境等综合实力 惠州成为珠三角唯一入选 十佳宜居 的城市 事实上 从十二五规划发布以来 惠州市 宜居宜业 的双宜城市雏形已现 城市的发展日新月异 房地产业也随之进入快速发展周期 近日 中国城市竞争力研究会在香港发布 2012中国城市分类优势排行榜榜单 惠州市从参评的近300个地级以上城市中脱颖而出 入选 中国十佳宜居城市 排名第四位 据悉 此次被评为 全国十佳宜居城市 的城市分别是 苏州 金华 威海 惠州 台中 南宁 信阳 芜湖 衢州 宜春 中国城市竞争力研究会强调 宜居城市是指对城市适宜居住程度的综合评价 其特征是 环境优美 社会安全 文明进步 生活舒适 经济和谐 美誉度高 此次宜居城市评价指标体系由包括生态环境健康指数 城市安全指数 生活便利指数 生活舒适指数 经济富裕指数 社会文明指数 城市美誉度指数在内的74项一级指标 48项二级指标 74项三级指标组成 经济 社会 生态全面协调可持续发展的产业强市 拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市 文明城市和宜居城市 到2020年 惠州市区城镇人口规模控制在370万人左右 其中中心城区城市人口控制在98万人以内 2020年 惠州市区城镇建设用地规模409平方公里 人均建设用地111平方米 其中中心城区城市建设用地规模105平方公里以内 人均建设用地107平方米 石化基地 华南地区重要的电子信息业 临港产业 轻型制造业聚集地 沿海城市 广东风景旅游城市和历史文化名城 区域重要的休闲度假基地 珠江三角洲地区性中心城市 珠江三角洲外圈层重要的增长极 向内陆地区传递区域辐射带动力的重要门户 重要的区域交通运输枢纽 发展目标 城市定位 惠州市城市总体规划发布 惠州是珠江三角洲地区中心城市之一 更加突出惠州在区域发展中的特殊地位 将为城市的经济一体化 交通一体化等方面带来更多利好 整体发展思路 努力打造文明宜居 可持续发展和适应五化发展要求的理想城市 一条主线 南拓北进 东西延伸 三大轴线 现代城市 历史文化 山水生态 五大风貌区 北部岭南现代都市风貌区 中部客家文化休闲风貌区 南部滨海石化度假风貌区 西部电子产业园区风貌区 东部现代产业新城风貌区 八大基地 小金口 汝湖产业基地 东部科技新城产业基地 中部产业基地 陈江 仲恺产业基地 惠阳东部产业基地 惠阳秋长西产业基地 大亚湾西区产业基地 大亚湾石化产业基地 城市规划区 指惠城区 惠阳区 大亚湾区和仲恺高新区范围 惠州市中心城区 指桥东 桥西 龙丰 江南