夯实基础,开拓创新,努力构建房地产市场信息系统平台.doc

本期刊登南京市房管局周葵撰写的夯实基础，开拓创新，努力构建房地产市场信息系统平台一文，该文对房地产市场系统构建、系统应用、防范风险等问题进行了分析和讨论，对各地房地产信息建设工作实践有一定的借鉴意义，请各相关单位及市局相关科室根据工作中存在的问题学以致用。夯实基础 开拓创新 努力构建房地产市场信息系统平台南京市房管局产权市场处 周葵对照国家建设部房地产市场信息系统建设工作纲要和房地产市场信息系统技术规范的要求，我处全力推进房地产市场信息系统建设，在不断完善房产测绘管理、交易权属一体化和房产档案管理三大基础业务系统平台的基础上，完成了商品房网上备案、存量房网上交易、抵押业务网上办理、市场从业主体管理、统计分析及房地产价格指数、信息发布等系统平台的设计、开发和应用。信息系统建设的突破性进展，全面提升了交易与权属登记管理规范化，进一步促进房地产市场的健康有序发展，为贯彻落实国家宏观调控精神和省、市各项政策提供了有力的技术保障。一、 房地产市场信息建设工作情况（一）、加强房产交易与权属管理业务系统建设，业务管理全面实现信息化1、全面整合交易权属业务系统建设按照规范化、一体化的要求，2005年对02版的交易与权属登记系统进行升级改造。结合楼盘数据整合工作，交易权属业务系统已建成基于楼盘表的数据组织和管理模式。一是进一步规范了业务流程定义，以楼盘表为核心，实现了业务流程、业务管理和业务数据的一体化，实现了信息资源的全面共享。二是统一、规范了业务操作界面。对各类登记的类型进行了梳理调整和归并，规范了各业务细类的业务流程和受理内容。三是实现了基准共享数据的规范完整。四是根据业务部门的需求，增加了业务档案摘要等模块，优化调整近40个功能模块。五是在采用信息技术保障房产交易登记安全方面的应用方面取得了突破，权证加密、现场人像采集、房屋权属登记信息查询、房产短信平台、公证书网上查询等新软件相继研发成功并投入应用。六是对系统的多维分析模块进行了升级，新版本的分析系统功能更强，使用更方便，能较好的满足各类上报报表与日常统计工作的需求。七是配合国家各项涉房税收政策，完成了存量房交易地税征管系统和价格评估体系的建设，完善了与契税征收系统的数据交互访问接口，防止了国家税收流失。目前，系统已建立了与财政、地税、物价、公积金中心、金融、公证等部门的业务接口，实现了房产登记信息跨行业应用。八是配合物权法的实施，完成了预告登记、异议登记等业务系统的研发工作。2、房产测绘系统建设2004年，完成了房产测绘系统的建设，实现了基于GIS下的全市基础地理信息和房产专题图层的空间数据管理。系统具有高效快捷、信息全面、使用方便的特点。系统实现了房产分幅平面图与数字化的房产分层分户图的无缝对接，使得房屋属性信息可以共享，互相补充完善，真正做到了“以图管房”。建立了房产图属合一的数据管理模型，实现了对房产测绘业务的流程化管理。3、房屋租赁备案系统建设按照全市房产租赁备案和地税统一代征的要求，2005年对房屋租赁备案系统升级改造。06年1月份开始，全市各区租赁办均使用统一软件平台，实现了全市房屋租赁备案和租赁代征税业务的统一管理。目前全市在册房屋租赁管理户达11万户，在册管理面积1500万平方米。（二）、加强房地产市场信息系统建设，房地产市场更加公开透明2004年12月，“南京网上房地产”开通，拉开了我市全面推行房地产交易与权属登记网上管理的序幕。 “网上房地产”开通以来，内容不断丰富，为市民在房屋交易中提供了大量资讯与便利，也为开发企业、经纪机构、评估机构、银行等提供了综合服务和信息平台。1、网上政务公开和便民服务发布系统及时发布各类房地产政务信息，公布办事流程、收件内容、收费标准、办理进度查询等，提供各类合同、委托书、表格下载。网站还设立了契税、地税、测绘、公证、评估、律师等栏目，开通了网上投诉系统，投诉和处理情况均在网上公示。2、商品房网上备案实现全覆盖2004年起，我市商品房销售全面实行网上认购、备案登记，使全市商品房销售信息更加公开、透明。依托可实时动态更新的楼盘系统，“网上房地产”不仅实时公示全市商品房的供应总量、供应结构、供应均价，以区位、板块按房屋用途实时公示当日、月、年商品房的可售、认购和成交情况，并通过项目、许可证和楼盘表三级管理，实时公示每套商品房的位置、各类面积、户型、类型、预售价格、销售状态等相关信息。公示各物业类型本月、本周、当日的销售排行榜。05年上半年，我市将三郊区两郊县全部纳入商品房网上备案平台，实现了对全市在售项目的全覆盖。目前该平台运行稳定正常，管理着全市541个商品房在售项目。累计入网总面积3122万平方米，31.72万套，并实现了2428万平方米，23.64万套商品房的预（销）售管理。3、存量房实行网上交易监管2006年，开发了“存量房网上交易监管系统”，并上线运行。市民二手房出售可以委托经纪机构或直接到房地产交易市场办理信息发布手续。在房屋成交后通过系统打印有关的交易申请表，并上传到管理部门进行交易登记。该系统实现从经纪机构和经纪人的入网认证到存量房房源定义、安全验证、房源发布、网上备案以及成交的网上管理，实现了与权属登记系统数据的交互和登记受理工作的衔接。通过该系统，可对经纪机构从资质、人员到日常交易行为的管理，有效防范了经纪机构违规行为的发生。今年7月，市政府办公厅转发了南京市存量房网上交易管理办法，我市主城区存量房买卖将全部实行网上交易管理。目前，我市已有90家经纪机构办理入网手续，35家机构入网发布房源信息，进行网上交易。系统运行以来共定义、发布5759条房源信息，完成网上房源交易登记1911套，成交金额9.68亿元。目前“网上房地产”二手房频道开辟了多个功能区。公布了经纪机构年度及月度成交、挂牌套数排行榜；经纪人年度及月度成交、挂牌套数排行榜。设置了按区属、价格、楼层、面积等条件任意查询的房源搜索引擎，并提供按价格区段快速查询的通道。建立存量房交易结算资金管理制度。今年4月23日我局和人民银行南京分行营管部联合发布了关于规范房地产经纪与交易结算资金帐户管理的通知，要求交易资金通过结算资金专用账户存储和支付。4、抵押业务网上办理经过7个月的试运行，今年5月8日，“房产抵押登记网上办理系统”正式全面投入使用。该系统实现了抵押登记材料与贷款基本资料由银行或开发企业的远程录入、定义，登记受理人员只须核对抵押书面材料与上传数据是否一致，就可以完成受理，大大减少了市民办理及窗口排队等待的时间。同时，贷款银行通过该平台可以获取拟申请抵押贷款房屋的商品房合同或产权办理的相关数据，在贷款人申请时就可以准确、及时、全面了解拟抵押房产的权属或限制等登记信息。在抵押贷款业务办理过程的每个环节，均可进行安全验证，杜绝了贷款申请人隐瞒抵押物瑕疵的可能，提高了放贷的安全性。目前全市15家商业银行已全部入网，通过网上共受理抵押登记1.6万件，商品房按揭1.2万件，涉及抵押贷款金额242.95亿元。此外，建立了房地产评估网上管理系统，实现了估价机构资质网上申报、估价人员资质网上管理和估价报告网上备案。5、市场从业主体诚信管理机制初步建立目前已经实现了对开发企业/销售人员、经纪机构/经纪人、评估机构/评估人员的全面管理，实现了市场从业主体从执业资质、基本信息、培训情况、入网操作权限到从业记录的管理。市民只要到网上查询就能了解相关机构和执业人员的信息，有无违规记录。结合已建成的网上投诉、网上发布，我市房地产市场从业主体的诚信管理机制初步建立。6、房地产市场信息监测及数据分析能力进一步提高我市充分利用业务数据资源，通过对业务数据的分类、统计、分析，编制适合指数系统的数据采集软件和各类统计报表软件，实现了对房地产市场进行宏、微观分析和定期发布市场动态研究报告的目标，并可按月、季、年统计、分析、发布房地产市场信息，编写市场动态报告，供市政府决策。能按建设部要求，坚持数据月报制度，按时给建设部上报每月的房地产市场数据和市场监测报告。积极配合和参加建设部“城房指数”的研发工作，作为建设部开展“城房指数”工作的试点单位，为更好地在我市推进这项工作，安排了3名专职人员，1人负责系统的运行和维护，2人负责数据的校核、因素修正、市场调查等工作，并开发设计了市场信息系统与“城房指数”软件的接口。目前，该项工作已进入常态运行。（三）、加强档案信息化建设，档案管理水平进一步提升我市所有的权属登记档案都以扫描的方式建立了档案电子图像库，在全国率先实现登记档案电子化管理，实现了权属登记档案图像计算机调阅。06年7月，启用电子登记公示簿查询系统，通过电子触摸屏对外提供查询服务，方便了公众查询房产登记信息，受到群众好评。根据物权法的规定，最近，我们又在原电子登记公示簿的基础上完成了房屋登记簿内容和软件的重新设计。目前已建立了65万户权属电子登记簿供对外查阅，今年底将达80万户以上。（四）、基础信息数据进一步夯实一是测绘数据整合圆满完成。至去年9月，我处历时1年半时间，对“数字房产”平台下我市江南八区房产平面图进行了全面数据整合，共整合图幅达4850余幅，涉及整合房屋近20万幢。测绘数据整合使测绘系统各项数据达到信息完整、编码规范，统一了房产测绘作业要求，进一步理顺了房产测绘、权属登记及档案管理的关系。二是开展楼盘数据整合。在测绘数据整合的基础上，对现有系统中无楼盘的房屋进行清理整合，重点整合系统中非商品房的业务数据，共完成2.2万幢、85.3万套楼盘数据的清理整合。通过整合，我市各类房屋实现了业务系统由案件管理模式向楼盘表管理模式的转变。至今年9月份，楼盘数据整合工程基本完成。三是数据清理正常化、制度化。对原有楼盘及电子档案信息进行了清理，共清理抵押注销案9万余条，清理拆迁数据信息3万余条。二、 市场信息系统应用在市场监管、防范风险等方面取得的成效市场信息系统的建设和应用，为加强市场监管、规范市场行为、落实政策措施、防范各类风险、信息公开透明等方面取得了明显的效果。（一）市场信息系统是规范市场行为、加强市场监管的重要手段在房地产市场需求持续旺盛的情况下，前几年我市商品房市场一度出现了投机炒房、违规销售、囤房惜售等现象。在全市实行商品房网上备案管理后，杜绝了无证销售、一房两卖、重复按揭（抵押）等行为的发生。结合开展的多次专项检查，商品房售楼现场公示的销售价格、销售进度也能与网上公示基本一致；商品房销售人员和经纪人在业务过程中出现违规行为，当事人都可通过网上投诉进行举报；对违规企业的停盘处理和经纪机构（经纪人）的停业处理，也是通过在系统中对其项目或机构的权限控制加以实现。市场信息系统已成为营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产交易市场的重要手段。（二）市场信息系统是落实各项政策措施的技术保障近几年，我市房地产市场管理的政策措施的落实，很大程度上是通过市场信息系统的运用加以实现。从限制期房炒作政策的执行，到关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定的两个“十条”规定，以及商品房“一房一价”政策的实施，都离不开系统的技术支持。我市实行的“一房一价”政策，在物价局对新的项目进行核价时，都要由系统统计周边商品房楼盘近期的销售价格数据等信息作为参考。价格核定后，开发企业通过商品房网上备案系统申报预销售许可时，逐套定义核定的价格供管理部门审核。领取预销售许可证后，定义的核定价格对开发企业锁定，并在楼盘销售公示表中公示。销售过程中，在定义合同时系统自动判断其销售单价是否超过核价，对单价超过核价的合同不予生成合同信息。（三）市场信息系统是防范风险的有力武器抵押业务网上办理与权属登记系统的数据交互以及抵押登记受理业务的衔接，房产部门可有效防范假抵押、假按揭、假注销等风险；金融部门通过对房产信息的利用，在对抵押标的物的权属进行安全验证的同时，可了解到抵押标的物的抵押历史和评估历史数据，使房产贷款审批和发放更安全。权证加密系统、现场人像采集、房屋权属登记信息查询、房产短信平台、网上公证书查询系统等技术的应用有效地防范了假冒行为的房产交易欺诈事件，保障交易及权属转移安全。在交易资金通过交易结算资金专用存款账户存储和支付上，系统通过对办理环节控制，严把资金进出关，保障了交易双方的利益。信息系统在满足司法限制、行政限制等常规安全管理的基础上，在防范市场风险方面发挥出了更多、更好的作用。（四）市场信息系统是信息公开、政务透明的重要窗口南京网上房地产公示系统不仅向社会公示预售商品房预售许可、商品房预售状态、预售数量、预售进度等数据信息，发布网上存量房源信息，而且发布存量房成交情况、租赁备案情况、抵押及注销情况、登记受理情况和催领产权证等相关信息的发布。实现了全市所有房产经纪机构、评估机构和入网房地产开发企业档案信息上网公示。发布系统现已成为市民全面了解全市房产交易信息以及相关法律政策的窗口。三、 下一步工作1、认真学习、贯彻房地产市场信息系统技术规范标准，结合物权法的实施，进一步推进市场信息系统的建设工作，查缺补漏，在完善系统功能的同时，拓展系统的应用面。积极探索房地产市场管理的新模式，尝试采