深圳天骜地产顾问销售代理合同(原版).doc

项目委托定位研究与策划销售代理合同甲方（委托方）：湖南新鸿业房地产开发有限公司乙方（受托方）：深圳市天骜投资策划有限公司经甲方与乙方友好协商，本着平等互惠、优势互补的原则，甲方现将其开发的位于 长沙 市 区 路的“ 九峰小区二期五区 项目”（暂定名。下称本项目）的定位研究、营销策划与全程销售招商代理工作全权委托给乙方，现就相关事宜达成以下条款，供双方共同遵守。一、委托全程服务的项目甲方经 长沙市主管部门批准的位于 路的地块编号为“ ”的地块上开发住宅和商业项目。项目占地面积约 亩，建筑面积约 万平米（具体可销售面积以预售证批准为准）。二、委托全程服务的服务范围1、甲方委托乙方进行项目住宅、公寓、商业等建筑产品规划方案定位，主要包括项目市场研究、开发定位与规划设计建议，对项目开发定位以及规划设计提出建议方案和意见（具体按照附件地块定位研究与规划建议工作内容执行）。2、对本项目进行营销总策划与独家全程销售招商代理（包括项目定位策划、销售策划、招商代理及项目全部可售面积的销售代理）。三、委托全程服务期限甲方委托乙方提供服务的期限即乙方受托完成定位研究、规划设计建议以及策划销售和招商代理服务的期限自本合同签订之日起至项目住宅可销售面积完成90%以上或达到合同终止条件时止。四、甲乙双方职责（一）甲方职责和义务1、甲方对本项目拥有完全所有权，对因项目本身之权属和资格问题引致的纠纷承担全部责任。2、在合同生效三日内，应乙方的要求提供与委托项目有关的原始资料。（具体资料以甲方所能提供内容为准）向乙方提供所委托项目的所各项合法手续及相关法律文件，为销售提供预售证以及各销售阶段的合法手续与相关法律文件，并在工程进度、质量及协调政府主管部门方面给予保障以保证该工作的顺利展开。3、为乙方派驻的工作人员（具体进驻时间另行确定。一般以正式开盘前三个月为倒计时）提供项目现场办公场地、办公设备（电话、电脑、传真机、复印机、网络签约）等必要设施，但设施、设备的所有权归甲方。4、在委托合同签定后，甲方不再委托第三方进行定位研究与策划和销售、招商代理.甲方自销比例不超过住宅总可售面积的2%（住宅和商铺分开核算）。此部分计入乙方业绩,不计提代理费。如发生甲方将本项目整体转让或项目可销售面积暂不销售的情况，甲方须结清乙方全部的策划费和代理费，负责处理由此带来的善后工作，并给予乙方总预计销售额1%补偿。5、委派一至两名工作人员与乙方共组成营销协商工作小组，定期召开专业协商会议，积极支持乙方工作，并负责商品房买卖合同的签订以及合同管理，收取定金与购房款，办理银行按揭及备案登记等手续，并自行承担相应的权利义务。6、负责组织和审定销售、宣传推广过程中必要的合作单位（如宣传与广告设计与制作公司、模型公司、礼仪活动公司、印刷厂、喷绘制作公司、装修装饰公司等）。7、对乙方提交的相关定位研究与规划设计方案、计划、成果及项目营销策划报告或建议及时组织进行交流、汇报与确认、反馈。按审定的项目定位研究、规划设计实施、营销策划、销售和招商代理各阶段计划确保项目工作与工程进度。8、负责售楼现场清理、工地围墙建设和装饰、售楼处建设和装修装饰、样板房和样板环境建设和装修装饰、办公设备（销售电话、网络、电脑、传真机、复印机、空调）的到位等工作，并确保在乙方需要前三日内完成，并具备销售条件。9、甲方承担售楼处、样板房和工地围墙的的建设、装饰装修、电话、复印、纸张、水、电、办公用品、保安、清洁、看房车等相关费用。10、负责开发与销售的领导与协调工作，委派专人与乙方工作衔接，协调乙方与各有关部门、其它公司的工作关系，为乙方的研究、策划和销售招商提供各种必要的资料和便利支持。委派人员的费用由甲方负担。11、按时结算乙方的定位研究服务费用及策划、代理服务等费用。12、负责组织本项目的广告设计与制作以及拨付宣传推广费（广告设计和制作公司由甲方另行聘请与付费）。具体发布费用由甲方审核通过后按甲乙双方协定的计划由甲方支付。该费用约为预计总销售额的1.5%，且在项目正式开盘前的宣传推广费用投入应占该费用的30。（宣传推广和广告制作费包括以下项目：报纸电视电台等媒体设计和发布、宣传物品/印刷品设计和制作、活动策划组织、模型制作、房交会场地租赁和包装、外出展销、行销和客户联谊会等，但售楼处建设与装饰、样板房建设与装饰不计入此费用）。（二）乙方职责和义务1、乙方接受甲方的委托，根据甲方提供的项目概况，结合项目实际情况，组织或协助组织完成市场研究、定位研究、规划设计建议、营销策划、销售和招商代理及宣传推广计划等工作，及时向甲方提供可行的开发、宣传和销售策划等方案。2、乙方组织项目小组开展本项目定位研究和策划研究工作。完成前期资料搜集及市场调查工作，本着客观及专业的原则，完成本次策划工作，并协助甲方完成下一步的规划设计优化工作。3、按本合同约定时间提交文字策划报告，内容涉及项目市场研究报告、项目定位研究报告、项目概念规划设计建议报告4、乙方在甲方提供的条件下确保整个策划、推广和销售过程不违反国家、省、市相关法律法规。5、成立策划代理专案小组，组织完成委托的定位研究、规划设计建议、营销策划、销售和招商代理等阶段性工作，并与甲方组成策划代理协商工作小组，定期召开专业协调会。委派专业人员参加与项目相关的必要的各种会议，从受托方的角度提供专业的会议内容或意见和建议。6、乙方负责甲方楼盘的策划工作，负责楼盘销售人员的组织管理工作。销售人员的组织和管理方式由乙方自行制定。7、乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。8、乙方负责按审定后的销控计划，组织好楼盘的销售工作，保证每日不少于三名销售人员在售楼现场从事销售工作。9、乙方配合甲方催收房款，代表甲方与客户签定认购书，并由甲方所派专职人员（人选由甲方书面通知乙方）签字盖章，协助办理购房手续。未经甲方同意，乙方不得增减修改商品房买卖合同及认购书条款。认购书和商品房买卖合同中的房价以甲方确认的销售价格表的价格为准，且文本的任何修改都须经甲方签字确认。乙方自行承担未经甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。10、乙方配合甲方及时收齐和审查办理银行按揭贷款的客户资料。11、乙方负责派出人员的管理以及费用。12、乙方应维护甲方声誉，不得有有损于甲方声誉的言行或侵权行为，严守双方合同条款和甲方商业秘密，确保甲方和该项目的形象树立。13、在销售过程中，应根据甲方提供的该项目的特性和状况向客户做如实解释，尽力促销，不得向购房者夸大、隐瞒、过度承诺，否则由乙方承担相关的责任。14、每周/月向甲方提交销售周/月报表。15、信守本合同规定的销售底价，非经甲方的授权，不得擅自低于合同或甲方委托所规定的销售底价成交，一经发现，甲方有权追究乙方责任并承担由此给甲方造成的经济损失。五、共同责任和义务1、双方应精诚合作，应保持友好沟通的工作模式，不得互相隐瞒或设置障碍,共同努力将项目开发、销售成功。2、双方都享有项目销售现场和所有宣传资料的署名权。3、双方认定的工作内容及程序应共同遵守，并有义务保护工作成果。信守有关本项目的商业秘密，非经对方同意不得将有关资料擅自公开或泄露他人，不得将策划报告书中的所有项目资料与内容使用于本项目以外的用途。六、服务目标1、甲乙双方共同努力，力争本项目的市场调研、定位研究与规划设计建议工作在签署本委托合同后的45个工作日内完成；前期定位报告完成提交时间为自签署本合同后的45个工作日。甲方委托的项目概念设计和建筑设计等规划设计工作在 年 月底前完成；在项目地下工程正式启动时的一个月内双方确定正式开盘时间。工作过程安排：（具体时间可视工作进度适当进行调整）11、合同签订后，乙方即进行资料搜集及调查工作。12、在资料搜集及调查工作开始后35个工作日内，乙方与甲方进行市场、定位和概念设计初步汇报和讨论。13、开发定位初步汇报后，乙方在10个工作日内提交正式的项目定位策划报告、概念规划设计建议报告。14、完成定位研究和规划设计建议报告后，乙方视工作需要派出专人协助和参与甲方完成概念规划设计方案讨论和调整工作，直至完成修建性详规。2、在甲方具备销售条件下（即有预售证、完成现场包装、售楼处约200平米交付使用及3个月以上持续的宣传广告发布），乙方力争自正式开盘上市日起 个月内完成可销售的住宅85%以上的建筑面积。七、服务收费及其结算方式：1、乙方受甲方委托，负责项目定位研究和规划设计建议、组织全程策划、销售、招商代理等工作。乙方因此按以下条款收取相应的费用：A、前期定位研究与参与规划设计建议的服务费：人民币8万元。支付方式为：A-1、合同签署后三个工作日内，甲方向乙方支付首期费用肆万元整。A-2、完成项目初步调研和建议方案并向甲方汇报后三个工作日内，甲方向乙方支付第二期费用贰万元整。A-3、完成调研和规划建议方案终稿或定稿后三个工作日内，甲方向乙方支付第三期费用壹万元整。A-4、参与项目规划设计方案深化建议,在完成主体规划设计方案设计时,向乙方支付第四期费用壹万元整。乙方同意此项费用在本项目正式销售后每月从销售代理费中按不超过10000元的额度逐月返还给甲方。B、住宅和商铺销售代理费和溢价分成：住宅、商业的销售业绩分开核算。销售代理费：按全部销售合同额（以买卖合同为准）的1.2计提销售代理费。溢价分成：乙方享有超出甲乙方确定的销售底价以上部分（即溢价）的分成。双方在开盘前根据销售底价确定每户委托基准价格和价格表，乙方实现每户在委托基准价以上部分作为乙方溢价分成,每月进行结算。如果结算单位销售成交单价在基准价150元以内的，甲乙方溢价按照7:3分成；如果结算单位销售成交单价在基准价150元以上的，甲乙方溢价按照6:4分成；住宅和商铺业绩分开考核核算，销售代理费和溢价分成款每月结算）。（销售溢价指实际销售价格高于双方制订的销售底价部分的取费，该项收费有利于发挥服务方的工作潜力，体现利益共享原则。）C、商铺招租代理费（招商代理费）：指乙方成功为本项目的酒店/宾馆、商铺、商业裙楼等物业组织拓展经营商家、租赁者或联营商家（甲方自用物业除外）。按甲方或甲方委托的经营管理公司与租赁者(商家)签署的租赁合同中约定的年标准租金收入的15%一次性计提。此标准租金即为双方结算招商代理费的基数，且不受甲方给予租赁客户的各种优惠/折扣或装修期免租情况影响。如乙方拓展的商家采用与甲方合作经营或联营、提点等其他合作方式，则甲方按“实际经营面积40元/租金”给予乙方招商提成，且该款提成在甲方与经营商家签署合作意向协议时支付。2、上述费用（除上述A项外）每月30日为结算日，双方于当日核算金额并在五日内付清应付款项，乙方提供合法发票。如有拖欠按所欠额每日支付万分之五的滞纳金。3、销售代理费结算依据即乙方销售业绩确认以甲方与客户签订商品房买卖合同并收取首期款为准。4、退房处理及定金的罚没：若客户缴付首期房款前悔约，所没收履约保证金双方各收取50%。若客户缴付首期房款后悔约，履约保证金及罚金归甲方所有，乙方只收取相应销售代理费。八、其他1、若因甲方工程进度、预售证等原因而影响乙方正常销售或开盘的，乙方可要求甲方改善。超过一个月以上的则乙方顺延实现销售目标的时间，超过二个月以上的甲方按月给予乙方每月二万元的工作费用。2、甲方按照每三个月为一个考核期对乙方的销售业绩进行考核（具体每阶段的销售计划在正式开盘前一个月内确定）。若乙方的销售业绩连续三个考核期均不能完成，则甲方给予乙方一个月的业绩努力期。努力期已过且乙方业绩仍不能完成销售计划的，则甲方在一次性结算完乙方全部可结算的代理服务费后可解除委托合同。3、本合同内容不因项目和公司名称改变而改变。本合同所含附件均与本合同具同等法律效力。甲乙双方不因任何一方名称、法定代表人、股权变更而影响本合同效力。在本合同执行中，甲乙任何一方产权关系发生变更，双方均承诺产权受让方按照本合同规定行使权利、履行义务。4、本合同未尽事宜，双方签订补充协议或设立合同附件，补充协议或附件与本合同具有同等法律效力九、本协议未尽事宜以补充协议协商确定。如甲、乙双方在本合同执行过程中发生纠纷，可协商解决。如协商不成，可采取向项目所在区域法院诉讼解决。其它无争议的部分应当继续履行且不因争议而受到影响。十、本合同一式四份，双方各执两份，自双方签字之日起生效。甲方签章：湖南新鸿业房地产开发有限公司法人代表：乙方签章：深圳市天骜投资策划有限公司法人代表： 签约时间： 年 月 日 附件：地块定位研究与规划建议工作内容第一部分、市场调研与竞争环境分析一、项目所在区域城市环境研究城市定位和区域价值研究1、区域现状描述1.1道路交通；1.2市政配套；1.3商业配套2、政府城市规划研究2.1区域定位和总体规划；2.2区域道路和交通发展规划；2.3区域商业配套设施建设规划3、项目所在区域定位思考：项目所在区域的发展规划、现状及其在城市功能区的地位与未来趋势；区域发展趋势对于本项目开发的影响。二、项目所在区域房地产市场研究专题1、房地产市场发展状况及趋势研究2、区域房地产现状研究2.1区域现状各类物业市场分析；2.2区域内住宅、公寓、写字楼、酒店等供应和销售格局及趋势分析；3、区域内主要商业地产形势分析：商业物业供应、销售格局及趋势分析；4、区域内住宅、公寓、商业代表项目购买或投资客户分析；以及市场客户发展趋势分析；5、市场客户对项目所在区域购买住宅、公寓和商铺的潜在问卷需求调研。三、项目所在区域商业环境分析1、商业环境分析（商业物业分布与租售状况：现有商铺分布及经营、租售情况；即将上市商铺租售、经营招商情况；预期将要上市的商铺情况等调研）。2、商业规划研究及商业地产开发现状分析：以本项目为核心3公里范围内主要街区的商家、业态、租金等调研3、本项目商业定位构想及突破点研究四、专业人士座谈会与研究邀请8-10个专业人士对本项目定位与趋势进行研判1、专业人士座谈会结论；2、专业人士座谈会对本项目定位和规划的建议第二部分、开发战略与定位分析一、项目用地及周边环境分析1、项目和用地情况介绍1.1项目背景：项目位置、四至关系；1.2地块现状描述与点评2、项目和用地情况介绍2.1项目周边建筑形象；2.2周边市政配套设施调查；2.2-1市政类配套；2.2-2交通类配套；2.2-3零售商业和娱乐、餐饮、休闲类配套；2.2-4文化教育类、医疗卫生类配套。二、项目分析1、地块分析1.1地块红线描述以及与周边关系（配地块简图）；1.2地块现状描述；1.3地块内部特点分析；1.4地块的关联程度；1.5地块的优劣势分析1.6针对地块现状对开发地块高差处理、组团安排、开发节奏、开发产品、人车流导向、商业设置等环节提出建议2、项目优劣势分析：2.1优势、2.2劣势、2.3机会、2.4威胁三、项目开发战略模式建议1、项目开发目标；2、开发战略；3、开发分期策略四、项目开发定位研究1、标杆项目对本项目的借鉴意义：标杆项目对本项目市场定位、产品规划、开发节奏、细节创新、营销策略等方面的借鉴与启示。2、项目开发定位与概念策划2.1-1项目总体定位；2.1-2市场客户定位；2.1-3品质定位2.1-4项目命名与形象定位；2.1-5产品组合定位；2.1-6风格定位2.1-7功能定位；3.1-8特色点或吸引点定位第三部分、项目概念规划设计建议1、项目规划设计建议1.1规划目标与规划设计的原则；1.2整体规划方案示意图以及规划阐释2、各类物业型态组合规划建议2.1商业物业布局建议（如产品组合及业态布置）；2.2住宅、公寓、商务等物业布局建议3、项目户型配比及创新点设计建议3.1建筑风格建议；3.2建筑形态建议；3.3外立面建议；3.4层高等细节建议；3.5出入口、停车等建议4、项目景观环境设计建议4.1园林风格与园林设计的原则；4.2园林设计的细节处理建议5、项目公建配套设计建议5.1公建配套设施规划及组成；5.2公建配套设施的管理和经营6、项目规划建议方案指标分析及成本效益简要分析7、相关概念规划设计图册及其说明：以总平图、交通图、业态布局图、鸟瞰图等参考示意图册概略说明规划与建筑等内容。第四部分 项目营销推广策划与整合实施1、项目竞争对手营销策略研究与对策设计2、项目上市时机策