《联排产品研究》PPT课件.ppt

ProductResearch Townhouse 联排产品研究 01经常会被KFS问到的问题02试图解答03从大到小去抠细节问题04联排别墅向何处去 Content 要做的几件事情 01经常会被KFS问到的问题 最基础的问题 Q1 做多大的联排 实际上 我们会回答做什么样的联排 90墅 经济型标准款舒适型类独栋Q2 做什么标准的联排 面宽多大 上述问题中多大面积的联排匹配多大的面宽 Q3 功能空间呢 做几个房间 做几个卧室 几个套间 Q4 地下室做多大 采光怎么解决 半地下还是全地下 车位呢 深入下去的细节 Q5 客厅要挑高吗 做多高 Q6 做不做错层 客厅与餐厅高差多少为好 怎么样做夹层 Q7 中间套的暗卫是不可避免还是可以解决 各功能间采光怎么保证 比如餐厅要不要直接采光 Q8 车行入户 人行入户动线怎样设置 南北入户的区别 为什么要做南北入户 Q9 1F的洗手间放在哪里 1F该不该出现客卧或 老人房 Q10 楼梯的种类和高度怎么做 02试图回答 我们通常用的方法 市场论证 案例罗列 这样的方法是正确的 但大部分开发商不是傻子或者是小学生 我们研究的深度大部分仅停留在开发商的预期 能够解答基础的问题 细节问题却没帮开发商考虑到 而开发商没关注到的 没想到的 我们却没有提出来 提出来也不够深入 最怕的是 开发商关注到的问题 我们没想到 甚至是连在会议上周旋的知识储备也没有 于是需要第二轮 第三轮深化 当开发商问到我们次卧的房间面宽做3m还是3 3m的时候 我们的第一逻辑是找到案例来证明你应该做3 3m 回答的思路是 别人这么做 所以我们要这么做 而设计院的第一逻辑是3m和3 3m的区别 回答的思路是 做3 3m有什么好处 现在提出一个专业上的要求 不仅仅是案例特征的简单罗列 研究就做到底 关注细节的研究 才能体现专业 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 为什么要提到容积率 常规联排产品容积率 0 6 0 8两个情形 第一 越来越多的联排别墅存在于混合型社区 如联排 小高层 产品线自然的区分为低密度部分与高密度部分 常规情形下 低密度产品意味着单位价值越高 如何能够用低密度产品最大承担容积率 尽量使容积率做大 对于项目整体经济利润测算具有指导意义 第二 拔高产品品质 改变联排产品的形态 使其更像双拼或类独栋 比价系统向更高一级的产品靠拢 以此来拔高产品和整体社区的价值 低密度产品容积率可能会维持在较低水平 比如林语溪的0 65 再如纳帕尔湾的0 45类独栋产品打造 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 1 容积率低于0 3 这是非常高档的独栋别墅项目 2 容积率0 3 0 5 一般独栋别墅项目 环境一般 密度在独栋别墅里较大了 3 容积率0 5 0 8 一般的双拼 联排别墅 如果组合3 4层 局部5层的楼中楼 这个项目的品位就相当高了 但组合不好可能适得其反 4 容积率0 8 1 2 全部是多层的话 那么环境绝对可以堪称一流 如果其中夹杂低层甚至联排别墅 那么环境相比而言只能算是一般了 5 容积率1 2 1 5 正常的多层项目 环境一般 如果是多层与小高层的组合 环境会是一大卖点 6 容积率1 5 2 0 正常的多层 小高层项目 或出现多种物业组合形式 可能出现联排别墅 7 容积率2 0 2 5 正常的小高层项目 8 容积率2 5 3 0 小高层 二类高层项目 18层以内 此时如果做全小高层 环境会很差 9 容积率3 0 6 0 高层项目 楼高100米以内 10 容积率6 0以上 摩天大楼项目 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 1 0 5 0 8的联排别墅 有什么规划排布的类型 2 类独栋的规划排布类型 3 联排别墅的极限紧密型排布 突破0 8 达到0 8 1 0 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例1 万科红郡容积率 0 82排布方式 传统行列式排布节点化设计 外围按地块形状围合排布 建筑布局紧凑车行体系 传统地面计零标高下社区车行道路外围布置 组团南北入户 减少车行组团次干道数量和占地 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例1 万科红郡容积率 0 82景观设计 1 两大集中景观2 建筑中央组团景观 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例2 红墅1858容积率 约0 75排布方式 传统行列式排布 双拼 4联 6联节地化设计 多采用阵列设计整体规划排与排的设计空间多明显错开车行体系 传统地面计零标高下社区车行道路外围布置 组团南北入户 减少车行组团次干道数量和占地 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例2 红墅1858容积率 约0 75景观设计 1 入口主轴景观2 组团景观 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例3 中宝格林威治容积率 1 02 不含商业0 92 排布方式 传统行列式排布 4联 6联节地化设计 社区主干道路6m 组团道路4 5m 传统兵营式紧凑排布车行体系 车行体系设计较差 社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路 车行北侧入户 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例3 中宝格林威治容积率 1 02 不含商业0 92 景观设计1 入口 会所景观 中央主轴景观2 宅间景观 精装庭院景观 03从大到小去抠细节问题 一 规划问题 排布方式与容积率 车行体系 景观设计 传统行列式 组团围合式 类独栋化 行列式联立方式改变 组团围合 自由排布院落型 案例4 金地湾流域容积率 0 6排布方式 传统行列式排布 双拼节地化设计 兵营式布局 全地下车行系统车行体系 车行体系设计较差 社区道路除中央景观主轴外全部为车行道路 车行北侧入户 03从大到小去抠细节问题 龙湖 银亿复地北桥城 保利叶上海保利林语溪 雷丁小城 骊山国际 新浦江城 万科金域XX 龙湖优山郡第五园 产品部提案案例 03从大到小去抠细节问题 成功案例借鉴 龙湖滟澜山 景观体系有效降低建筑密度感 龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图 步行及组团绿化系统 从二层向组团绿化看 下沉庭院 立体景观车库理念平面示意 庭院至车库入口 车库至庭院入口 地下车库 03从大到小去抠细节问题 别墅的细节 别墅的尺寸 综述 1 2 3 思维导示图 别墅的细节 客厅 卧室 卧室 餐厅 客厅 餐厅 卧室 中厅 客厅 餐厅 主卧 无中厅的设计 受限于进深 如果进深过长 中间部分无法采光 并且较少面积赠送 有中厅的设计 可以较大幅度增加进深 缩小面宽 解决中部采光问题 但是牵涉客厅高度 客厅与餐厅层差以及楼梯问题较多 层与层之间的标准层差为3米左右 主卧 露台 主卧 卧室 有中厅的跃式设计 解决了楼梯过长与占地面积过大的问题 但是随之而来就是增加层数层与层之间的标准层差为1 5米左右 别墅的细节 南入户与北入户 因为TH产品的特殊性 决定了TH中景观是客户选择的第一理由 所以一般TH的客厅是朝向景观面 但是车行道只从TH的一面通过 这样就决定了TH的入户方式分为两种 这里的南北并不代表方向 南入口一般是指从客厅方向入户 北入口一般是指从餐厅或者厨房方向入户 北入户 餐厅入户 南入户 客厅入户 北入户 起居室入户 北入户 餐厅玄关入户 别墅的细节 客厅的高度 6米或以上 4米或以下 4米 6米 客厅的高度在4米以下 因为客厅的采光及通风都受到影响 并且客厅无法掉水晶灯 典型代表 凤凰谷别墅 坡地别墅易受到地形变化影响 所以容易产生4 5米的客厅高度 这样的客厅一般是下沉式客厅 综合评价 高度适中 使用感受较好 但是提供的改造空间较小 6米高的厅高较受到客户喜好 并且未来的可改造空间较大 但是客厅如果做为下沉式设计 较多问题会集中在客厅与餐厅的高差 如果高差超过50公分 未来使用视觉干扰较大 典型代表 大山地 客厅中部会出现一道横梁 在风水上不太好 但是提供客户改造的机会 属于折中方案 典型代表 森林一号 别墅的细节 客厅与餐厅的高差 处于同一平面 高差在50 150公分 高差在50公分以下 使用感受 空间感受 未来的改型空间较大 但是受单体面积限制较大建议选用 空间感较好 但是使用感受极差 在客厅望去全部是家具腿部不建议选用 使用感受 客厅空间较好 但是未来改造空间较小 建议选用 别墅的细节 一楼洗手间在哪里 一楼洗手间的问题 决定了TH整体的整体面宽 所谓影响深远 核心原因是政府规定 洗手间必须有直接的通风及采光 并且TH不同于独栋别墅 有较大面宽及多面采光 设计的空间受限较大 厕所的开窗对着入户位置 厕所的开窗对着中空 厕所的开窗侧面对着玄关 厕所的开窗对着车库 建议选择 建议选择 不建议选择 厨房 厕所 餐厅 厕所直接采光 不建议选择 浪费了采光面 别墅的细节 餐厅是否直接采光 餐厅直接采光 餐厅临中厅间接采光 餐厅通过厨房间接采光 不建议选择 受厨房的进深限制较大 可以选择 未来可能会面临将中厅改造为电梯厅的可能 餐厅的采光会出现问题 建议选择 采光良好 别墅的细节 楼梯的种类与高度 单跑楼梯 双跑楼梯 楼梯的种类与客厅及餐厅的高度息息相关 所以随着客厅高度变化 楼梯的高度也由单跑楼梯变为双跑楼梯 甚至三跑楼梯 但是随着跑数的增加 楼梯的占地面积也随着增大 踏步的高度不宜大于210MM踏步的宽度不宜大于220MM楼段的最大坡度不宜超过38度 3米 3米 3米 楼梯的跑数受客厅的高度与面宽的限制 别墅的尺寸 2 思维导示图 部分TH面积区间一览表 部分TH面积区间一览表 别墅的尺寸 基地的面宽 相对面宽与进深而言 面宽决定了项目的整体规划 所以在项目的整体规划中 面宽的大小是最需要斟酌 普通TH的最小面宽为6米 限制面宽的最大问题是TH二楼的布局 当二楼设置为两间卧室 厕所面对中厅采光 就决定了TH的最小面宽 不排除二楼只做一间卧室或者出现书房的可能 面宽还有可能缩小 较为普遍的面宽选择为6米 7 9米 此部分面宽产品为市场主流产品 面积多集中在200平米 250平米左右 面宽超过8米的产品 即为奢侈 面积多集中在300平米左右及以上 并非面宽越大 产品越好 别墅的尺寸 客厅的开间与进深 客厅 5米 7米 客厅的面宽与进深受基地与平面布局的影响较大市场200平米 250平米的主流产品 基本的开间为6米 7米 进深为6米左右 整体面积约在40平米左右 300平米左右的大户型 开间较为集中在7米 8米及8米以上 进深多为7米左右 整体面积约在50 60平米 开间与进深并非越大越好 受空间感影响与客厅的采光 选择适中的产品更为重要面积越大的客厅 家具的选择余地越小 装修时平面布置也越为困难 别墅的尺寸 主卧的面积 主卧 多数TH的主卧都为独立楼层设置 所以开间与进深对主卧的影响不大 适中的面积可以增加主卧功能的选择 市场200平米 250平米的主流产品 主卧面积约在25 35平米左右 300平米左右的大户型 主卧面积集中在35 40平米左右 主卧的尺寸部分体现在主卫的功能与空间中 罗列部分洁具的标准尺寸 以做参考 部分洁具标准尺寸浴缸长度 1680 1520 2220浴缸宽度 720浴缸高度 450坐便尺寸 750 350洗手盆 550 410化妆台 1350 450 600 别墅的尺寸 次主卧的开间 次卧 市场200平米 250平米的主流产品 只有部分产品设置有双主卧的产品 但是受面宽的限制 大多数产品的次主卧都不带有独立的洗手间 次卧开间一般在3米左右 较少做到2 8米 空间感很差 大户型产品一般集中在4米左右 都设置有独立卫生间次主卧设置中必须考虑下列四种家具的摆放 此为客户实际需求 床单人床 900 2000双人床 1500 2000高度 450左右床靠高度 850 950左右 衣柜宽度 800 1200厚度 500以上 床头柜宽度 500 800高度 500 700厚度 400 500 写字台长度 1100 1500宽度 550 650高度 700 750 别墅的尺寸 思考厨房与餐厅的面积 从人体力学的角度考虑厨房与餐厅的面积 室内的动作空间是以人和家具 人和墙壁 人和人之间的关系来决定的 例如人坐在餐桌前进餐时 椅背到桌边的距离约为50厘米 当其起身准备离去时 椅背到桌边的距离约为75厘米 人在室内行走时 一人横向侧行需要45厘米的空间 正面行走需要60厘米 两人错行 其中一人横向侧身时共需90厘米 两人正面对行时则需120厘米 根据上述尺寸我们就可以确定出餐厅的空间安排 当然 在实际设计时应采用稍有富裕的尺寸 餐厅的要求与它的功能有直接的关系 餐厅的功能最为单一 所以从家具的尺寸配合人的实际动作空间去出发考虑实际的空间尺寸 取得不错的效果 酒吧台高度 900 1050酒吧台宽度 500酒吧登高度 600 750 圆餐桌直径 二人 600四人 900六人 1100 1250八人 1300十人 1500 方餐桌直径 二人 700 800四人 1350 850八人 2250 850 综述 TH的定位TH的定位 决定了TH的整体规划与细部尺寸 TH为纯正舶来品 在国外多为自住需求 引入国内后迅速沾染上别墅血统 提高尊贵感 在TH产品中出现一个重要的分支 渡假类型 度假类型的产品在整体布局规划与细部尺寸及功能选择完全不一样 这点较为重要TH的选择借用一句广告语 选择这里就是选择了一种生活 TH的产品设计过程就是一个痛苦的选择过程 选择这个就必须放弃哪个 选择了提高客厅的高度 就必须增加楼梯的长度TH的现实TH产品在建筑设计中属于小产品 所以并没有完善的理论研究 现在多数设计院所参考的国外产品 并不符合中国的现状 而且TH受地形限制较大 易受到设计师误导 设计出的产品并不符合实际需求 户型单元 Q1 舒适型 紧凑型和豪华型的二房的卧室的功能尺度分别是多少 面积范围分别是多少 户型单元 人体尺度 人体尺度几乎涉及建筑设计的每个方面 以人体平均身高为例 比平均值低的占2 5 比平均值高的占97 5 户型单元 紧凑型户型 使用面积 9 52 以人体尺度为基础 户型单元 舒适型户型 使用面积 12 40 以人体尺度为基础 户型单元 豪华型户型 使用面积 18 13 以人体尺度为基础 Q2 每个房间具体多大面积适合 因此可以推得标准的二房 三房面积 包括卫生间的面积配置 户型单元 人体与卫生设备组合尺度 户型单元 二房 三房 1卫 1 5卫 2卫 相关技术问题 Q1 多层 小高层和高层的得房率分别是多少 公摊除了大家知道的电梯过道 还有什么 相关技术问题 多层 得房率 建筑面积 10 61 93 注 以上均为标准层得房率 95 96 小高层 得房率 建筑面积 20 29 相关技术问题 88 注 以上均为标准层得房率 92 93 高层 得房率 建筑面积 57 44 相关技术问题 73 80 83 注 以上均为标准层得房率 相关技术问题 公摊建筑面积 包括 电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅 过道 地下室设备间 值班警卫室等 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积 Q2 面宽和进深的最佳的比例关系 相关技术问题 面宽与进深 面宽与进深1 2 5 相关技术问题 面宽与进深 面宽与进深2 1 相关技术问题 结论 决定面宽和进深的最佳的比例关系取决于生活方式 Q3 房型设计中 建筑的外立面如何考虑 之间的关系如何 相关技术问题 立面 平面 附例 紧凑型 豪华型 03从大到小去抠细节问题 二 建筑单体问题 平面 立面 面宽与面积段之间关系 面宽与进深之间关系 各个功能间面宽尺