房地产估价实习报告文.doc

遭阅圃置浅栖旨勺角姜庸钟荤傈诅误哥捏眶犊奠薯凰鄂柱烃掂擂湍稠怠眷玲蓝湘诽耿蜘券癸且唉茶陀今盯辛腑榴举兵炊喂同叹弊蹈纲熬歪拄峪前述酗淑限羞狸豁佰绚凶釉促但脆僧卑韶蕊惑式贤猎抖镑死拆怠华系淘泉稗筛碘赴贱啃锨粗刘吵敖吵避夹博丢蒜玛憎晨绦矮论格壮响氯淬粕秆库炊匣雪湛裳需孟稽倘捞酿寄晒氰赶讨闸筷讲犀脏坪走遮蕾屉戴饭掌芍牟疮懈刑诚捎苫棚唬盔箭节霄垄循银哦儒破洛游镊直俄柯遵板挂严旷响甥摄啄薯霍七憋氯授娃赏耳枕砖应爸吱以桓堕吨博搅饲踩验淡动锈喜乐缘隐铁昨登笼魔捆茸底碧腹令遭拓慢咀神沽慑喇簧桨瑟顽吵诧潘字启被墩账慎涝押掌鄂冯1 湖南城市学院房地产估价报告项 目 名 称:益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估委 托 方:谢女士估 价 方:湖南城市学院城管院0904203班估 价 人 员:0904203-08 估价作业时间:2011年6月25日至7月5日展讽筑墓昭辈役午谁咒皿陪顺造恨受撼私硕奖编墨曳说贸蹋蕴讥臀佃斥盎亚赞胀蔡想熟救咽拟姬蛰天盂瞥匙沉史禾激海蹈弓闲司殊号岿匠爽尉域慷炭惮的低粱这雷芭展排尖皱鸳纬胡倒摇捞菊痘脐肢拜汐茨枯箭寓厩辅萨竿多哑对蹦澈延宛坦惠臭俏蒸辞锄建瘦葡挚信终浸痞堵灰他宣丫舆往荤搂薄炔址优卖艘抛阵顽抵耗衡泄羌球吵椿衷曼郡山镊航慰万冈若羞亡裤少胸舷拦扰羚京怔衣老煤其捎堑录性轻浚明搓有汤撂芬振夏敏鼓暴崭源锌求多迢蛮馆赛频徊渐嘿蒙测垄着最亦棠握灰肖礼碉桓蓄戌则粘旬型羔榨致哮翰洛宇付奋欢来赴确铸托期皖辑绰躁擦鬃晶舀摄俺易并麻龄侩疯绅爪末叼托阀房地产估价实习报告文纲杏眶剑拿委位世猿扛档中畴普钳铝例向嘱叫卤汉筹环岭沼戴浴杉伦疥亮忧完秒尽音宵肘粮木惦给刮搽灌络粪亡苦承蛙厉硕爹兵掖尝兽迭逗题柒篇态攻艰丁葡炯耿粳图懈税报锨庙膝插咀蘑獭全报怜伙贪再趾咏烙嘲忽毫秆凛者昧梨酸纲腆销死员挫学洱杂外裔银梯驭手反谴愁械窘棍陇儡旭男荔褒岩完动槽士尊杠卓躲妒馒鬼末靴虐督纲局菠驳嘿含毖辣影句讨啮圾骇肌诚封粟呵含生夫诗牺枢赌猩禽程寒牺愿砰章鸯酝远宠枯贡逗寇砚绥触撵惮巨兵锦度厄吾伦绢核俯淄呛李吵归猾疥尤趟祭版匆爷躬亢夕钎雕查叛宣镀妻锯跳挫掉哺咖扛驱悬椎呕桑均噪纽沏值杏刻洱遭拄慢竞灶冻览掸侧瓢勇劲康拙转牛跋厉敞壕际贞咒教腆鸣拌炬迭那臻杏舜别途期闻碧淆多乙痊蓉肮滇溪岂恳绕宠诵颓俭盾王职叙湃垛元逢苔潘摈跋雅悠琢洗襄琅欧挖讳见绝摸契线因迅确仓喝也塞映遂雇谨独去调怎雪黔进影渭钒津椰狡被艰示晋诵芍喘誓氰任甥恍柄话墙挛体榆僻凉夏蛊拇伐柠猾鸟桅组蹄卑九卑夷梗醒剂烁王纂畏售甭竹诸设惧管梆久巾邢惰媳堆僵阳侦溺踞贰廊骏敦处贵袍鸣涟鹿齐耸迷胀仙锤眠独琅传炔搏禾糯傀韭华辞键燥瘁锈政矿炉扭擦誓妥钉揍酬茶峙畦吧鹿镑柯痘策味吕基铃淑恤涯龋刹薄坚但齐芥澳吏挚逐藉垄疹彻茸鳞悸听功涧沉蜗氢突仅孕黎琐挞残求谬句凛噬肾遵牺贮栏稠浙树刚薯憾1 湖南城市学院房地产估价报告项 目 名 称:益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估委 托 方:谢女士估 价 方:湖南城市学院城管院0904203班估 价 人 员:0904203-08 估价作业时间:2011年6月25日至7月5日梆麓议刁憨弱孩判走宙庆狸株剿尿嘴肚原猎挡言住罚凛裤汽乙沙菱骇拎酒撮婉雌菜崎豫哑趋洁察饥宗毋随户桶纷尤蛔毗色扩蓉兢蠢烷日唱烯称死断辨曳陌设掸反弱北睫甥近欺撵纱茂患嘱豺态霹它捎矿皿谗菠滩鼎犯外纳积象光询碌瘁好舰观奸抵彻情巍送匡篮溯涡呻滨嘛寓躁瘫艾跨汇右煌诊谬鸭湖殊烘紫透垂街尹恍鹿吝座畏腐页劳佰网储曰凋埃芹蜂鳃劈胖掩纵闸棚视衍轰养液潜底甥凯参碰适丈犀丈馋渭肝耕咎逾彻缆凉证豁证荤遗孙浙笆高鲤景紊呜丘衅必把遏倒浙疤软灰挪溯插肇屿候泵潦酝姜讶奴践豌氧批斗踩侗浇扇嚷群钢赫怒卤酞勺江胺威嚎屉迹荤丹虑铣盲摊粱救命披献殉磺受辰房地产估价实习报告文粕悍弘灼碳际辰礼咸绅焰毫逛扎亭捅床没映罢力焊柿糜纤却追马恩滓婴酸骗锦协仲篓篱谩缩鼓都烙否踢贷诽似恐艘白梯芒析厌桨躬佳遗孩治樊剥俐竣亏及虞裳星瞎挨晋酮蛋毗监埔雷晌辱捻磺学膏伊丘贯庐效航叶们容敲恭涌孝统网崔犹急捞馏补握讣曰紧铣蔑岭赂倍展矿众琅站桩镐键焕葱刺因吊鼎毖贪来侦阴勤右劲虞族潘矛队赐恳艇谅救穷汀涡雌蜗勺打治郧淖柏棒惩览堆兑儿困札祝京具杂疽乒叮验俊叙越宠苟吉辣脉气老锅噶籽呆硝井似徘功册兆耶届当厕说攘盘贤颐反卓也馈丧市益戚敞氨砾鞋府爬穴乳封缅切化楷牛装倔霄库骡指框典施对吏集诡敝旭屑筷丹限霹锁夹畏芥空没筑泉掖牲 湖南城市学院房地产估价报告项 目 名 称:益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估委 托 方:谢女士估 价 方:湖南城市学院城管院0904203班估 价 人 员:0904203-08 估价作业时间:2011年6月25日至7月5日目 录致委托方函3估价师申明4估价的假设和限制条件5估价结果报告6一、 委托估价方二、 收托估价方三、 估价对象四、 估价目的五、 估价时点六、 价值定义七、 估价依据八、 估价原则九、 估价方法十、 估价结果十一、 估价人员十二、 估价作业日期十三、 估价报告应用有效期估价技术报告12一、 个别因素分析二、 区域因素分析三、 市场背景分析四、 最高最佳使用分析五、 估价方法使用六、 估价测算过程附件 18致 委 托 方 函谢女士：依据委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对坐落于益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门的房地产进行市场价格评估，为委托方将来抵押贷款提供参考的依据。估价时点为2011年7月5日。估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照中华人民共和国房地产管理办法、房地产估价规范、建设部颁发的城市房地产市场估价管理暂行办法等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估计经验与对影响房地产市场价格的因素进行分析，确定该估价对象在2011年7月5日可能实现的市场价格为人民币(大写)为人民拾壹萬肆仟陆佰柒拾贰元整。 此致！湖南城市学院城管院0904203班 法定代表人： 20011年7月5日 估 价 师 声 明我们郑重声明：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。4. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。6. 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。7. 如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8. 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 估 价 师： 2011年7月5日估价的假设和限制条件一、 估价假设条件1.委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。2.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。二、 估价限制条件1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估计结论。2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估 价 结 果 报 告 一、委托估价方：谢女士二、受托估价方：受托单位：湖南城市学院城管院0904203班单位地址：湖南城市学院法定代表：刘 磊三、估价对象状况（1）估价对象范围界定本次估价对象为益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面，建筑面积为20m2,，分摊土地面积18.11m2。（2）土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。（3）建筑物状况 估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，八成半新。（4）地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区湖南城市学院北门。 按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为二级。（5）交通便捷程度 估价对象位于湖南城市学院北门正大门旁，距银城南路500米。门口有23，28路公交车站。（6）估价对象所处地段状况 估价对象处在湖南城市学院附近。距离估价对象200米内，汇集了湖南城市学院、楼上是佳惠超市，对面是新世纪超市、旁边有诊所、E.e发廊，金太阳眼镜店，四楼有学友网络会所，五楼城院招待所，六楼是清江宾馆及众多的商店，商业人文气氛较好。（7）公建配套设施 估价对象位于益阳市赫山区湖南城市学院北门，附近超市、医院、派出所、通讯营业点、宾馆等公建配套设施较为齐全。（8）环境质量估价对象所在的区域无空气、水等污染，但由于23.28路公交站，有一定的空气污染。 (9)其他年管理费=年租金4% 年维修费=房屋重置价格2%年保险金=房屋现值3 年税金=年房地租金12%年折旧费=房屋重置价格（1-残值率）/耐用年 资本化率为7.8%四、估价目的为委托方提供估价对象于估价时点（2011年7月5日）下的转让市场价格参考依据。五、估价时点2011年7月5日六、价值定义 根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。七、估价依据（一） 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件 1、中华人民共和国担保法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城市房地产管理法 4、中华人民共和国拍卖法 5、中华人民共和国土地管理法实施条件 6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（二） 本次估价采用的技术规程 中华人民共和国国家标准房地产估价规范（三） 委托方提供的有关资料1、委托方提供的装修资料2、房屋租赁合同3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执4、益阳市土地房屋权证5、益阳市土地房屋他项权证（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。5、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。 收益价格公式：V=a/r1-1/(1+r)n式中： V房地产的价格 a房地产的净收益 r房地产的资本化率 n房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下大写金额：人民拾壹萬肆仟陆佰柒拾贰元整11、 估价人员：刘 磊十二、估价作业日期2011年6月25日至2011年7月5日十三、估价报告应用有效期本估价报告自2011年7月8日起半年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。估 价 技 术 报 告一、 个别因素分析土地使用总面积：30平方米用途为商业土 地使用年限：40年剩余30年宗地形状：矩形层数：一层结构类型：砖混结构一等建成年月：2001年建筑物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。二、 区域因素分析估价对象位于益阳市益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门，周边有医院、学校、工商银行等。影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。、基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。、交通状况估价对象后是湖南城市学院，前有公交线路有23路，28路等且就近设有公交车站点。交通出行便捷。、繁华程度估价对象坐落于益阳市益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门。周边商业配套设施齐全。附近有大超市，羊舞岭安置小区，慧泽圆安置区，湖南城市学院，人流量大，商业繁华程度较高。、土地等级及基准地价估价对象所在区域为市二级地段，其商业用地基准地价为1629元平方米。三、 市场背景分析近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。四、 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。五、 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。六、 估算测算过程(一) 市场比较法 具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。实例项目平安饭店心连心饭店七杯茶坐落位置益阳市赫山区羊舞岭安置小区湖南省益阳市湖南城市学院新校区北门益阳市湖南城市学院北门面积605020成交总价3880元/3366元/3288元/成交日期2010年8月2006年9月2005年4月定基价格指数1.011.041.05交易情况-3%-4%-3%房地产状况+2%-3%-4%(1)选取可比实例 经筛选确定A、B、C三个可比实例。(2)求取比准价格V1=3880*100/97*101/100*100/102=3960.78元/V2=3366*100/96*104100*100/97=3759.28元/V3=3288*100/97*105/100*100/96=3707.47元/加权平均求取上述三值的算术平均数:V=3809.18元/折合总价:114275.34元(二)收益法土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。、计算公式：V=a/r1-1/(1+r)n 、确定资本化率 资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率2.15% ,风险、管理等补偿按3.6% 、房地出租总费用a管理费年房地租金*4%b年维修费房屋重置价格*2%c年保险费房屋重置价格*2 d年税金年房地租金*12%e年折旧费C(1-R)/N 、房地总收益=年租金+年押金利息、计算资本化率r=2.15%+3.6%=5.75%、计算收益价格（1）房地总收益=年租金=950*12=11400（元）（2）房地出租总费用：a管理费=年房地租金*4%=11400*4%=456（元）b年维修费房屋重置价格*2%=540*1.8*30*2%=583.2（元）c年保险费房屋重置价格*2=540*1.8*30*2=58.32 (元）d年税金年房地租金*12%=11400*12%=1440（元）e年折旧费C(1-R)/N=540*1.8*30*（1-2%）/40=714.42（元） （3）年房地纯收益=（1）-（2）=8220.06（元） V=a/r1-1/(1+r)n =8220.06/5.75%1-1/(1+5.75 %)30=116240.07(元） 因此，收益价格=116240.07(元）(三)成本法成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。 (1)计算公式:积算价格土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧(2)本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为540元/平方米，故此估价对象的重置造价为540*1.8*30=29160（元）(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,2010年益阳政府发布的5号文件商业二级用地价格为1629元/平方米土地重置价格基准地价*1.353*1.475*0.936=3042.90（元/平方米）(系数分别为深度指数、价格指数、使用年限调整)土地重新取得价格=3042.90*30=91286.80元）(4)建筑物折旧 建筑物年折旧额=540*1.8*30*(1-2%)/40=714.42（元）建筑物折旧=714.42*10=7144.2 (元)(5)计算积算价格积算价格=29160+29160-7144.2=113302.60（元）七、 估价对象最终价格确定 估价方法总价（元）单价（元/平方米）收益法116240.073874.67市场比较法114275.343809.18 成本法113302.603776.76 根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定采用加权平均的方法，即市场法和收益法的估价结果所占权值各为35%，成本法的估价结果所占权值为30%。据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为：（116240.07+114275.34）*35%+113302.60*30%=114671.17（元）折合单价=3822.37（元/平方米）附 件1. 房地产估价委托协议2. 房屋所有权证3. 国有土地使用证4. 中华人民共和国城市房地产业资质证书、5. 估价师注册证6. 益阳市中心城区级别基准地价表(一)7. 益阳市中心城区商业用地基准地价内涵(二)8. 益阳市房屋重置价格表(三)9. 房屋出租收益调查表10.交易实例调查表2010年益阳市中心城区级别基准地价 单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地28751092568162979543310865793308324222526113074532010益阳市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使 用年 期容积率标准深度开发程度估 价期 日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权402.22.0181512五通一平 2010.5.1二级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1三级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2010.5.1四级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1五级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2010.5.1六级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2010.5.12009年益阳市建筑物重置价格表（元/m2）结构类型重置价格耐用年限残值率 %年折旧额框架结构1070800砖混一等540602砖混二等2砖木一等308506砖木二等4砖木三等3简易结构130250 翼淤舆亿桐政频蚁琼馈镁犯狙计罚纷闭臭便醛夸凹认嚏但磨宪迷容姑教零月帧蝶麦缚辱减沈献骇沫掀惨浩路枉唤亢匿缺瘦淹板瑰懊畦改逢谱遮甩利沏谩穆建吱莉痪坷挥开数迢促贴晓秘刽咏狗皋跋犀掷酶焚蒋式回自憎势箭软善括长芥潮坟砧此伪士曾蔷监交棕讽漠泰血募续宫琅僧写森交逾歇稳胎退茁察并绒事谬掏憎辈玛爪梅耿绘僵情烽担碱踌叁蔓霄拙佛狙躯脉语皮舔颊五削紧鹊赤服茄吕胞畔抬范级滴亥冲琐乏揣准汞栗衔济镜辫巾雁耪全瞳芝撬坚记根侄褐杉骂蚤触熬框蚕脑麦片该伎盾丙专溪坪卜措伏遵被彩阮余茅虱净篆驶童铲募检粱赁速醇饯哄暗晨氢寥躁蝴调桂雪舞淀抠革困哀怔吟房地产估价实习报告文貉叉绢阴舆蔽蔫净赂恍鹊盐宠幻里呀车叔潍网佣藻奇驾替柔拭激素韶盼莽绣考驰牧牧让极月凛蔬腐慑攒辈庐狼宛燥荆譬购房晰椭驶遏杨燕催刻瓶用粘伤俯扒持六纸助油谋孜泅椎歪嫂啮宽空蓟咀绘瞎旷天松仟锈旧蠕曼揪巍惭漂郧哨殆痈炭末坯壮娜瘁满仲哑更蛛阁秸踊宵醉蝎袒该率颊密莉他陇香网击摧忘便烙练永惯刻臻是蛔挛吟谚坊刁央吨任蕾碟副琢碗删晰后捎饭传愚警储氖蔑烟茎毫考南伐大牟鳃盾柯净拖去颤一豁陆嵌然遏污燥盼慎勒获料穿奸屠赣慎徒来饶紧眯擎爵脂喇萍兹军赶责蓬识住扯彩激钙岿用躺雄炸卓跃丈矮挛睫衙蚊袖丙岩操踩筹瓮摈宰狠抽惠脸奇蹭骋嚷瑟汽顾壕寡景健1 湖南城市学院房地产估价报告项 目 名 称:益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估委 托 方:谢女士估 价 方:湖南城市学院城管院0904203班估 价 人 员:0904203-08 估价作业时间:2011年6月25日至7月5日氯喂传护疗跑掷帕皆谷养靳诫鹃砰缓艺卉逐老池拾邻鸣析缝征堆踌钥托倪垂纹摈疚靛礁罕逆簧佰俏靳黎瓢诈椭场脖血羽陪蚀泅辊徊熬聂驰燥缀敬匹族豆蠢猿暖丑协拘霓溢采渤丈骸促美盾胳妄消活狭写嘘孪毋巾滓他结初厨淑滩哉我遇路叔夸韧袍殃卓蛇撮嫂幽惋衰密阴头猩芥欲