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报告人欧阳陟雄 报告人 欧阳陟雄 P02 一 目标管理 二 团队组建 三 权限建议 四 资源分析 目录 P03 一 目标管理 报告人 欧阳陟雄 P04 研究标杆市场调研土地争取项目设计部分建造营销策划品牌整合资本运作项目管理 0 主要工作 报告人 欧阳陟雄 P05 1 研究标选定标杆 龙湖 豪宅 绿城 高端 万科 中高端 选择理由 龙湖 高成长性 稀缺性土地 豪宅客户 重复推荐率75 客户最佳体验绿城 高档别墅 重品质 重服务万科 为百姓盖房子 盖有人住的房子好房子 好服务 好邻居 打造和谐社区 研究内容 全程策划品牌建立组织模式运作模式工程管理管理流程成本控制营销策略客户关系研究成果 编制研究报告建立操作体系 并在执行中完善 报告人 欧阳陟雄 P06 2 市场调研主要内容 标杆企业的项目运作技巧标杆企业的经典项目杭州可借鉴项目的深度调研成果体现 编制市调报告建设性的提案 报告人 欧阳陟雄 P07 3 土地争取土地梳理 全面梳理土地情况掌握 可建设 可流转土地的分布 存量 坡度 植被等拿地计划 根据公司战略 制定拿地计划拿地策略 创新项目 包装项目拿地方式 招拍挂 竞争激烈 成本或高 一二级联动开发 成本高 易被抢 企业并购 项目收购或合作开发 在建工程转让 尚无 报告人 欧阳陟雄 P08 4 项目设计规划设计建筑设计景观设计室内设计 报告人 欧阳陟雄 P09 5 部分建造原则 根据土地出让情况 适时分步建设工作 仙女湖精品农庄 木屋 仙女湖酒店别墅 1块 仙女湖房产项目 4块 山泉湾酒店地块 崖壁 方式 自建 规模不宜太大培养团队代建 品牌 品质 报告人 欧阳陟雄 P10 6 营销策划整合营销机构组建策划团队营销推广策划 报告人 欧阳陟雄 P11 7 品牌整合建设 品牌房产代建 龙湖 绿城 万科等 经营 品牌酒店管理公司品牌学校 如学军小学 安吉路小学 品牌医院 如浙一医院 品牌餐饮 如楼外楼 知味观 外婆家 品牌健身 如瑜伽馆 品牌运动 如冠军项目俱乐部 品牌商业 家乐福 联华 品牌商业产品 知名商品 报告人 欧阳陟雄 P12 8 资本运作上市融资 筹资可作注册资本永久使用 买 借 壳 私募融资 来源于地下钱庄银行承兑 期短 6个月或1年 联合开发 开发商与经营商联合并购 先抢土地 再找大款项目融资 成立一家项目公司 以项目公司作为借款人 以项目公司的现金流量和收益作为还款来源 以项目公司资产作为贷款的担保物 贴息委托 开发商提供资金 委托商业银行向购房者发放委托贷款 并由开发商补贴一定期限的利息 银行贷款 土地使用权证作为抵押物 某公司连带担保 不同阶段 不同用地性质 资本运作不同 尚需专案研究 报告人 欧阳陟雄 P13 9 项目管理核心工作 日常管理 人成本管理 钱业务管理 事核心手段 组建队伍 后述制定规则 重流程 报告人 欧阳陟雄 P14 2 业务层面 2 1 项目前期策划流程 2 2 项目规划设计流程 2 3 项目建设施工流程 2 4 市场与销售流程 2 3 1 项目工程总体建设流程 2 3 3 项目工程监理招标流程 2 3 6 项目工程建设施工流程 2 3 7 小型 分项 项目工程建设施工流程 2 3 8 项目工程建设实施流程 2 3 2 项目工程建设招标流程 2 3 4 项目工程合同编制审查流程 2 3 9 项目工程变更流程 2 3 10 项目工程资料整理归档流程 2 3 11 项目工程物业移交流程 2 3 5 小型 分项 项目工程合同编制审查流程 举例 流程目录 二级目录 项目建设施工流程 报告人 欧阳陟雄 P15 时间 管理中心 预算经营部 总师办 工程管理部 设计管理部 销售公司 前期拓展部 物业公司 总裁室 开始 图纸会审意见汇总 工程招标手续 监理招标手续 工程建设手续 临水电及测量手续 审核备案 审核备案 14 图纸会审 图纸会审 编制项目实施计划 投资计划 工程施工详细计划 工程建设资金流 工程建设前期准备 工期计划 售楼处装修具体要求及移交 施工详细计划 审批 审批 15 售楼处装修设计图 1 施工图 2 2 3 4 5 6 7 8 9 签定施工合同 10 11 12 13 16 17 18 19 20 21 22 23 未通过 通过 未通过 通过 流程名称 项目工程总体建设流程流程编号 2 3 1流程拥有者 工程管理部 报告人 欧阳陟雄 P16 A 项目整体后评价 项目前期后评价 项目设计后评价 工程开发后评价 工程建设后评价 项目财务后评价 项目销售后评价 讨论总结 87 整体物业移交 物业接管 监督协调 通过 78 79 80 83 81 82 84 85 86 88 未通过 流程名称 项目工程总体建设流程 续四 流程编号 2 3 1流程拥有者 工程管理部 时间 管理中心 预算经营部 总师办 工程管理部 设计管理部 销售公司 前期拓展部 物业公司 总裁室 报告人 欧阳陟雄 P17 流程名称 项目工程总体建设流程流程编号 2 3 1流程拥有者 工程管理部 报告人 欧阳陟雄 P18 流程名称 项目工程总体建设流程 续七 流程编号 2 3 1流程拥有者 工程管理部 报告人 欧阳陟雄 P19 二 团队组建 报告人 欧阳陟雄 P20 办公室 前期拓展部 设计管理部 土建组 电气组 水暖组 内装组 销售公司 预算经营部 项目管理中心 拿地 市政建设 研发 设计管理 土建 电气 水暖 装修 物业管理 预算 财务 日常综合管理 1 组织架构与工作重心 材料采购部 总师办 工程管理部 物业公司 技术指导 把控 审图 报告人 欧阳陟雄 P21 2 找人思路挖墙脚 项目经理 经典房产 全程操盘 引智 撬开一块 挖来一片 脚踩两只船 原工作平台不变原劳动关系不变 借智不拘形式为我用定向培养 内部确定培养对象 育智外来高手传帮带 报告人 欧阳陟雄 P22 三 权限建议 报告人 欧阳陟雄 P23 1 原则责 与HR共议 报批 权 依驾驭能力 适度放权 利 依团队业绩 个人贡献 公司效益酌定 报告人 欧阳陟雄 P24 2 保障性权力人员 甄选权 推荐权 任用与薪酬建议权 考核权 奖惩权财务 预算内资金使用权 授权额度内的会审权资产 管理权 内部调配权 维护权 添置处置建议权专项 项目招标 投标 合同签定的参与权协调 与项目相关的内外关系的协调权其他 总裁室授权的其他权力 权力 不是荣誉 是责任 是泰山般的责任 报告人 欧阳陟雄 P25 四 资源分析 报告人 欧阳陟雄 P26 上游价值链 内部价值链 开发过程 下游价值链 价值链 对应的整合资源 土地 政府机构 金融 金融机构 策划 咨询顾问机构 设计 勘察 设计机构 施工 施工方 材料方 销售 顾问 代理机构 经营 商业运营酒店管理 服务 物业管理客户服务 1 资源链 报告人 欧阳陟雄 P27 2 政府资源资源现状 尚无拓展措施 空养资源 有政府资源之人 坐班 不坐班 推荐资源 朋友 同事 政府 活动邀请 自办大型活动邀请 活动参与 政府 社会 行业大型会议 活动 论坛 登门请教 锁定对象 直接或引荐登门 报告人 欧阳陟雄 P28 3 融资资源现有资源 贝祥投资 加中贸易理事会副主席加拿大原驻华大使密电安证券 远方光电上市券商募投专家祥瑞投资 银行承兑贴现等拓展思路 融资渠道专案研究渠道拓展专案研究融资资源储备备用 报告人 欧阳陟雄 创意九段 世界第一创意技法发明人 中国策划学创始人 联合国F UN特聘策划专家 联合国 CCC UN 特聘策划专家 北京2008年奥运项目策划顾问 中国探月工程市场开发办副主任 神五 神六等航天品牌顾问 国家商务部策划标准高级顾问 人事部策划师高级顾问 北京鸟巢项目策划竞标第一 太极峡旅游风景区总体创意性策划方案 2011 鸡公山万国小镇旅游风景区总体策划 2011 新昌 中国 茶道之源 城市整合营销策划 4 咨询顾问 现有资源 除公司现有达沃斯 巅峰等资源外 现已储备策划资源如下 陈放 密电P29 报告人 欧阳陟雄 P30 中国十大策划人 策划最高奖 金钥匙 持有者 中国第一地产品牌万科等 密电邮箱 xdx99 熊大寻 报告人 欧阳陟雄 P31 德安杰环球顾问集团总裁 中国休闲旅游文化研究中心主任 国务院新闻办对外宣传最高奖 金桥奖 等多项大奖 朱家角古镇旅游区总体规划暨5A景区创建计划 上海四大历史文化名镇之一APEC会议举办地 电话 010 64649561 邮箱 Johnson jia 贾云峰 报告人 欧阳陟雄 浙江中原 北京 上海 克而瑞上海 地产咨询单位储备 P32 报告人 欧阳陟雄 P33 5 设计资源已合作 第1名 达沃斯 北京 原接洽 第2名 奇创 上海 第3名 远见 浙江 第4名 绿维创景 北京 第6名 大地 北京 第10名 土人 北京 已储备 第5名 麟德 深圳 第7名 来也 成都 第8名 天一和恒 北京 第9名 同济 上海 甲级 博雅方略 北大 甲级 诗画江南 浙江 甲级 多彩旅游 深圳 资源量 全国甲级66家 策划 规划 报告人 欧阳陟雄 6 建筑设计 除泛太平洋等外 汉嘉集团 杭州 陈斌十大 教授高工 西溪湿地 三益中国 上海 郑云龙十大 仙女湖已汇报 联创设计 上海 李小瑛十大民营建筑设计 筑博集团 深圳 谢亚妮 35604915QQ 十大民营建筑设计 交大安地 上海 刘朝锋上海交大 中房建筑 上海 陆臻万科公望 良渚郡西 国美风景 杭州 卢翔新湖 武向兵 深圳 武向兵大华 同济人 深圳 符总监 310364015qq 茶溪谷 华润石梅湾度假区 德国BHA 上海 邵红升 228427899qq 公建 阿特金斯 英国 龚雅勤 1091052652Q 上海世茂深坑洲际酒店 P34 报告人 欧阳陟雄 赵冠谦 建设部授予 建筑行业设计大师 国家住宅与居住环境工程中心总建筑师 建设部住宅产业化专家委员会副主任委员 建筑设计标准化与规范的制订者 多项国家建筑标准设计图集审定者 密电良修 中国建筑学会学术委员会主任 国家建筑标准设计图集审定者 毛主席纪念堂设计者 密电P35 建筑设计专家 报告人 欧阳陟雄 已储备刘杰 上海交大教授 博士 杭州香积寺 柳州开元寺 密电P36 陈松来 同济大学博士后杜快利 苏州园林木结构事业部 一鸣总经理木结构专家 冯留荣 香山古建董事长报告人 欧阳陟雄 拟储备王伟哈尔滨工业大学土木学院副院长 教授中国建筑学会木结构专业委员会主任祝恩淳哈尔滨工业大学 教授中国建筑学会木结构专业委员会秘书长沈世钊中国工程院院士哈尔滨工业大学教授樊承谋哈尔滨工业大学教授 2002年退休后返聘 王贵祥北京清华大学建筑学院教授何敏娟同济大学教授 主攻高耸结构 孙友富南京林业大学教授刘伟庆南京工业大学副校长 教授陆伟东南京工业大学现代木结构研究所所长 教授刘雁扬州大学教授肖岩湖南大学教授程少安德胜 苏州 洋楼有限公司高级工程师 P37 报告人 欧阳陟雄 梁钟瑞浙江省建工建筑设计院总工程师浙江省光环境及照明设计专业委员会副主任委员 建筑电气设计应用 主编邮箱 liangzr 手机P38 电气专家 报告人 欧阳陟雄 7 景观设计 除贝尔高林等外 意向合作 伍道国际 杭州 张岩竹风名苑 考查对象 泛亚绿洲 香港 孙明擅用水系 储备 北林苑 深圳 周志杰万科 东海岸华侨城锦绣花园 东部华侨城合作机构 附后 P39 报告人 欧阳陟雄 东部华侨城的设计单位 P40 联系 符工 电话QQ 340151036 同济人 原同济大学建筑院深圳分院 重庆缙云山风景旅游规划 华侨城 茶溪谷规划 华侨城 云海谷体育公园规划 报告人 欧阳陟雄 规划 东部华侨城天麓三区东部华侨城天麓六区东部华侨城天麓八区规划 建筑 深圳华侨城东方花园P1区 P41 联系 彭真虹 副总建筑设计师 手机箱 nancy peng QQ 43005993 傲地设计 报告人 欧阳陟雄 青山湖西野风韵东部华侨城莱茵堡三区 P42 武向兵 报告人 欧阳陟雄 海菲尔德小镇天麓三区天麓六区天麓八区 P43 天麓六区 筑博设计 报告人 欧阳陟雄 P44 景观设计与工程 华侨城云中走廊华侨城小火车艺术包装联系 魏春晖电话Q 828045185 红源景观 报告人 欧阳陟雄 P45 景悦景观 1 擅长 主题场景建筑外包装主题公园室内包装雕塑小品假山瀑布景观绿化2 项目 华侨城马场 云中部落 水战船区主题场景工程 茵特拉根小镇建筑外包装大瀑布与雕塑景墙工程总经理 汪元斌手机Q 1307350451 报告人 欧阳陟雄 P46 1 擅长 假山瀑布地貌改造摩崖石刻外墙装修2 作品 华侨城前广场华侨城茵特拉根酒店华侨城多功能剧场华侨城海菲德小镇 茶溪谷 生态大棚新加坡名胜世界深业地产紫麟山梅州客天下旅游产业园黄山 新安大好山水 董事长 苏克非手机山月圆 报告人 欧阳陟雄 P47 8 室内设计权威机构 中国建筑装饰协会设计委员会副秘书长 中国建筑与室内设计师网董事长 谢海涛国 室内设计 酒店 中文版 出版人 赵虎华大学建筑学院 世界建筑 冯金良国绿色建筑浙江委员会秘书长 束晓前方协会 浙江省建筑装饰行业协会会长 恽稚荣浙江省建筑装饰行业协会副秘书长 罗宝珍知名机构 金螳螂亚厦装饰典尚 公司已合作 报告人 欧阳陟雄 P48 9 施工资源土建方 中天建设 楼锡伟 项目负责人郑绍洪 施工负责人傅民强 技术负责人姚剑 安全负责人闵小仓 电气负责