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我国房地产融资方式现状分析【文章摘要】：房地产行业作为资金密集型产业，融资问题一直是其面临的首要问题。而我国现阶段房地产企业融资途径主要依赖于银行贷款，融资方式严重单一、融资结构失调，严重影响了房地产行业的健康发展，因此，如何拓展房地产融资渠道变成了当前的紧要任务。本文通过分析中国现阶段的融资方式现状，得出中国现阶段存在一些问题，提出我国需要解决房地产融资单一的一些建议。关键词：房地产融资 投资信托基金 资产证券化 夹层融资房地产业是我国国民经济的支柱产业，尤其是在我国城市化过程的关键时期，房地产行业的发展在很大程度上影响着国民经济的全局发展。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金。因此，融资的成败也就关系到房地产企业的发展成败，融资问题便成为房地产行业的核心问题。国际上房地产企业的融资方式有多种方式，主要依靠于直接融资方式，而我国现阶段除了部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额银行贷款，而其他融资渠道如房地产信托、房地产基金、海外融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这就造成了我国房地产融资方式比较单一。如何解决当前我国房地产企业融资方式单一、融资结构失调关系到房地产企业以及整个房地产业的健康发展。本文通过分析国际上房地产行业融资方式的创新发展，对比中国现阶段的融资方式，得出中国现阶段存在一些问题，并根据国外经验提出一些建议。一、我国现阶段房地产融资现状目前由于我国金融市场不发达，金融工具和融资产品比较匮乏，导致我国房地产企业的融资方式主要以自有资金和银行贷款为主。其它的融资方式如股权融资、发行债券、房地产信托融资、海外融资等虽然有所发展，但是在我国房地产融资总额中所占的比例比较小，远远没有达到发达国家成熟市场的比例。以下就各种融资方式在我国的发展作详细分析。1、银行贷款银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。目前，银行贷款是我国房地产企业融资的主要方式，房地产开发企业的资金20%到30%直接来自银行贷款，占房地产项目总投入30%到40%的建筑公司先行垫资施工的资金亦来自银行贷款，再加上一半以上的购房者也依靠个人住房抵押贷款，估计至少70%左右的房地产投资都源自银行。2005年的中国统计年鉴数据显示：2005年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占18.1%，企业自筹占33.38%，定金及预收款占42%，而预售定金及预收款中绝大部分也主要来源于银行贷款，这样银行贷款占房地产融资比率高达60%-70%。2、上市融资上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一。房地产开发属于资金密集型、管理密集型的投资行为，具有周期长、风险高的特点。而我国证券法和公司法对公司上市发行股票有着严格的要求，房地产企业上市必须经过严格审批，这样上市融资的规模和时机一直受到限制，因此短期内大批房产企业从证券市场融资的愿望难以实现。目前我国约有房地产开发企业5万余家，而在深沪两地以房地产为主业的上市公司仅有100多家，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例非常低。2007年是房地产企业通过股票疯狂融资的一年，据不完全统计，中国新上市和已经上市的房地产企业通过IPO、增发新股、配股等形式在2007年内融资高达2485.98亿元。尽管如此，房地产企业在股市所融集的资金占2007年房地产开发投资总额37256亿元的比重仍然只有6.67。对房地产企业来说，直接融资所需的各种审批环节、复杂手续以及较高的融资成本让不少小型房地产企业望而却步。即使是已经上市的房地产公司，由于其业绩的波动性比较大，也只有很少一部分公司具备再融资的条件。此外，由于我国房地产企业的资本金比例一般都相当低，基本靠借债进行资金的周转运作，若以股权方式融通资金，则容易丧失企业的控制权。同时股权资本需要分享房地产的高额利润，资本成本很高。因此，房地产企业并不十分热衷于股权筹资。3、房地产投资基金房地产产业基金指专门投资于房地产行业的产业投资基金。它是由企业集团或投资公司、非银行金融机构发起，向特定或不特定投资人募集，资金投向严格限定于与房地产有关的证券（包括房地产上市、非上市公司的股票、债券、住房抵押贷款债券等）、房地产开发实体项目、房地产（包括政策性住房）的租赁与出售等方面的产业基金。房地产产业基金按照投向可以分为两大类：房地产投资基金和房地产消费基金。对企业而言，房地产投资基金可以为未上市房地产企业提供全新的融资渠道，充当银行贷款风险的减压器，避免了房地产周期性波动直接殃及银行体系。然而，由于国内房地产基金政策尚未有突破，所以还没有标准的房地产基金，但海外房地产基金和国内的各种准房地产基金已经开始了在国内房地产市场的运作。发展房地产基金，给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产产业基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产产业基金的投资机制，能促进房地产产业基金的投资机制，能促成房地产投资的理性化发展。4、海外房产基金据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。然而，我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，而且目前中国没有产业基金法，使得房地产基金介入商业房地产开发领域很难采取国际通行的股权注入、收购资产、投资抵押贷款资产等方式，只能采取间接融资方式进入。这样，缺乏合适的投资工具和进入的资金渠道，就成为外资在房地产融资渠道中比例很小的主要原因。此外，中国的外汇管制较严，外资的投资收益转移出境受约束，限制了海外基金投资的积极性。总之，在政策上得不到支持，相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，已成为海外房产基金在中国投资的重大障碍。5、房地产信托房地产投资信托（REITs）也在我国得到一定的发展。2003年底，北京国投推出了我国第一个准REITs欧尚天津资金信托。2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，翻了近一倍。2005年共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11和28.73。然而2006年，房地产信托在“54号文”的严厉调控情况下迅速冷却下来。2006年全国共发行了房地产信托90个，融资146.47亿元。与2005年相比，发行数量下降了25.6，发行规模下降了约6.9。2007年3月，信托新政颁布实施，新的信托公司管理办法明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30。这使得依靠贷款运作的房地产信托受到了更严格的限制，房地产信托几近消失，2007年发行的地产信托不过4个。总的来说，目前房地产投资信托在我国房地产金融市场中发展水平还比较低，所占的份额还非常小，但它毕竟开拓了新的房地产融资渠道，符合我国房地产金融多元化的发展趋势，未来发展的空间潜力也较大。6、债券融资债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。由于债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收，有利于降低企业的融资成本。债券融资也可以避免发行股票降低企业控制权的风险，债券融资相对于股票融资有着其自身的优势。债券融资也可以分担银行贷款的压力，为房地产企业的融资提供更多的选择，分散银行和政府的风险。我国房地产债券最早出现于1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资债券，是对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balance sheet)的房地产项目债券。但是，我国法律规定只有上市的股份有限公司才可以发行债券，同时我国对公司上市有着严格要求，这在很大程度上限制了房地产企业的债券融资量。因此，我国房地产债券融资发展十分缓慢而且不成熟，近十年来发行债券的房地产开发企业屈指可数，债券融资仅占房地产开发企业全部资金的极小一部分。1998-2003年也只有4家发行了房地产债券，2005年房地产债券总额只有0.2亿，所占比例也不到1%。二、房地产企业融资方式单一的根本原因从以上分析我们可以看出，目前在土地购置和房地产开发资金中60%-70%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行信贷的依赖程度非常高。而股权融资和债券融资等直接融资比重比较小，融资结构严重失调。融资方式单一，过分依赖于银行体系贷款是我国房地产企业融资面临的主要问题，而造成这一局面的主要原因有下面几个方面：1、我国金融体制不够完善、证券市场不成熟目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构都在改革开放以后才开始发展，还很不成熟，还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一、二百年的证券市场来说，时间非常短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。经济体制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面；银行之间缺乏必要的竞争，导致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难以满足房地产企业的融资需求，从而造成了房地产企业无法通过其他方式融到自己所需的必要资金，只能依赖于银行贷款来进行融资。2、相关的法律法规制度缺失我国法规制度不完善是房地产企业融资受阻的主要原因，房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。譬如公司法和企业债券管理条例对发行企业债券的限制过多，在当前证券法的框架下，大部分房地产企业无法上市，阻碍了一级市场规模的扩大。而目前我国尚无规范产业投资基金的专门法律，设立房地产投资基金仍处于无法可依状态。此外，房地产权益信托是需要一系列法律制度支持的高级房产开发模式，要真正引入房地产权益信托，则必须构建房地产证券化的法律体系。而这些相关法律法规的不健全甚至空位，成为房地产业融资创新的最大障碍，亟待加以健全和完善。3、融资观念滞后在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的了解，可以预测这种贷款方式的风险。其他的贷款方式，相对来说就有不可预见的风险了，因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。而我国的改革开放只有三十多年，国外一些新的投融资方式对我们来说还比较陌生。任何新事物的发展都要一个过程，它们被人们所认识、接受还需要一定时间。三、我国房地产融资亟待解决的问题我国房地产金融目前仍处于发展的初期阶段，房地产开发企业融资渠道的多元化是一个必然趋势。但是，它需要一定的经济体制环境为之服务，这就需要考虑相关配套问题的解决。针对以上问题现阶段我们必须从以下几个方面着手，为我国房地产融资方式提供一个较好的制度条件和市场环境，为我国的房地产业的融资方式创新打下一个坚实的基础。1、加快金融改革，完善房地产及金融法律法规。融资方式的单一，归根结底还是我国的金融市场不够成熟。因此，改革金融体制，完善金融法律法规是十分必要。一方面，要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。另一方面，必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范，才能使我国的房地产多元化融资得以规范地发展。2、转变政府职能，引导企业拓展融资方式。从美国的房地产融资方式不断发展的历史中，我们可以看出，美国政府在推动房地产融资方式多元化过程中起到了关键作用。不论是房地产信托，还是房地产产业基金及住房抵押贷款证券化，推动其发展的直接且重要的措施均来自政府对该类公司的政策优惠，例如税收优惠和政府担保等。而我国过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。随着市场经济的确立，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者，应给与房地产市场足够的发展空间，有效的利用和发挥其在市场中的引导职能，通过制定相关的优惠政策等宏观调控方式间接引导经济，来支持鼓励企业创新融资方式，丰富房地产企业的融资手段。3、房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨国际上房地产企业的融资方式都是多样、灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，房地产发展将变得寸步难行。当前经济危机中，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇。随着国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，丰富自己的融资方式。4、大力发展融资中介服务机构现阶段中国的中介服务机构比较缺乏和服务体系比较落后。这些中介服务机构主要是房地产融资过程中的服务咨询公司、法律财务会计事务所、风险投资协会、知识产权评估机构、信用评估机构、风险企业评估机构及证券商经纪人，他们在房地产企业和潜在投资者之间提供相关信息和服务，起到沟通和缓冲作用，可以降低风险投资中的信息不对称，从而起到降低风险的作用。因此，必须大力培育发展风险投资的中介服务体系，规范中介服务机构，充分发挥其在风险投资中的中介作用，降低由于信息不对称从而带来的逆向选择和道德的风险。5、加大专业人才培养房地产融资方式创新是一项技术性、专业性和综合性极强的创新活动，它涉及专业领域包括金融、证券、法律、信托、地产、评估、保险等多方面，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。因此注重人才的培养和培训，提高专业人员的业务素质至关重要。要普及房地产证券化知识，使投资者对其品种有所了解；利用学校培