杭州市西湖区二手房交易量分析-房地产经营与评估毕业论文

毕业设计 论文 毕业设计 论文 论文题目 杭州市西湖区二手房交易量分析 系 别 经济管理系 专 业 房地产经营与估价 班 级 房地产 13 1 姓 名 蒋聪 学 号 23130118 指导教师 方巍 二 一四年五月 目 录 摘要 关键词 一 杭州市西湖区二手房交易量分析 1 1 一 杭州市二手房市场现状 3 二 从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 4 二 杭州市西湖区二手房房价分析 4 4 一 影响西湖区二手房房价的因素 5 二 政策对二手房交易量的影响 9 三 针对杭州市西湖区地理位置 分析西湖区二手房销售量的关系 1 10 0 一 分析西湖区的地理位置 10 结论结论 1 12 2 参考文献 14 致谢 15 1 0 杭州市西湖区二手房交易量分析杭州市西湖区二手房交易量分析 摘 要 杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部 也就是我们俗称的杭州城西的一部分 文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析 以及展示了西湖区二手房库存量的 分析 同时对西湖区购房者的意图也进行了分析 并且 对西湖区二手房的房价发展状 况也进行了陈述和分析 综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二 手房成交量的情况进行客观的总结 这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解 二手房市场 当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作 关键词 二手房 交易量 价格 1 Hangzhou lake the second hand housing transactions analysis ABSTRACT Commonly known as the west part of hangzhou This paper analyzes the lake in half a year s resale data analysis and shows the second hand housing inventory analysis At the same time analyses the intention of the lake the buyers also Development and on the lake the second hand housing prices are also displayed and analyzed The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second hand housing turnover of objective summary so that we can better grasp the method of second hand housing sales and understand the secondary market Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing KEY WORDS Second hand housing volume price 2 一 杭州市西湖区二手房交易量分析一 杭州市西湖区二手房交易量分析 一 杭州市二手房市场现状二手房市场现状 临近 2015 年岁末 杭州西湖区二手房市场大局已定 纵观 2015 年杭州二手房市场 成交轨迹 不难看出整体市场可分为 市场淡季 市场博弈 年末翘尾三个阶 段 根据透明售房网数据统计显示 2015 年 杭州市主城区二手房共成交 25497 套 出于对 12 月市场的保守估计 预计 12 月可成交 2800 套左右 与 2013 年同期 31559 套相比 成交量下降 19 21 价格方面 成交均价在 19820 元 平方米 较去年 同期 19437 元 平方米上涨 1 97 整体来看 2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳 的状态 其交易量与 2014 年同期相比 除去 2014 年 3 月份的特殊情况 总的来说并未 出现大幅度下降 而且 2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨 但涨幅并不明显 可见从某种层面来看 这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段 从市场成交总体走势来看 二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势 虽然上半年每 月的成交量的变化各不相同 但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓 上涨势头越 加明显 从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期 具体来看 2016 年初杭 州多家银行的首套房贷利率优惠的取消 个别银行还存在首套房利率上浮 10 20 的 现象 这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力 使得市场需求明显受到抑制 也在一定 程度上影响了二手房市场成交量的变化 同时在 1 2 月份传统楼市淡季的影响下 市 场成交略显疲软 经过短暂的冬歇期后 进入 3 月份 随着市场信心恢复 改善和刚性 需求的活跃度逐渐回升 年后购房者对二手房市场的热情持续升温 二手房成交量也逐 渐恢复正常水平 被压抑了一个季度之久的刚性需求 在 3 月份迅速释放 虽然在信贷 政策仍旧紧缩的大背景下 当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论 但 2088 套 的成交量已经创造了上半年的最高值 也是 2014 年上半年以来月成交量首度突破 2000 套的一个月份 在经历了 3 月份的 小阳春 后 4 5 月份杭州二手房市场呈现了 量 价双缩 的走势 从成交数据来看 3 月份 市场已经提前去化了一部分比较迫切的购 房需求 进入 4 5 月份 整个二手房市场的购房需求更是明显回落 同时在仍旧趋紧的 购房政策环境下 楼市需求的释放往往具有一定持续性 因此 4 5 月份的成交量虽有回 落趋势 但总体依旧保持平稳 在成交量连续下滑之后 5 月份的成交量终于出现了反 弹 目前从透明售房网数据看 2 月 23 日成交 1860 套 较 4 月上涨了 3 91 市场下挫 3 的趋势有所减缓 2 2 从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 在实习中 我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班 作为一名房产中 介 从一开始的学习阶段到后来的能独立和客户交流 分析房子的状况 从中也看出来 了 西湖区作为老城区的一部分 有着长期的经济发展过程和沉淀 十多年前文三西路 这一片还是到处农田 而现在却车水马龙 来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区 的 因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域 买二手房的客户基本上以 30 岁以上的年 龄为主 所以这些人 一般都是已婚并且有小孩 并且几乎都是和父母不同住 父母大 多居住在杭州的另外一些城区 所以这些人来店里看房子 一般在这之前或者之后都会 去其他区域再看看二手房 可能会考虑到离父母近一点 和小孩在上学的学区问题 或 者是离自己的工作单位近一点 同时基本上是以改善为主 刚需的并不多 买的基本都 是住宅为主 商铺的也有询问 但是少之又少 2016 年 5 月 23 日第十六届杭州人居展上周一顺利闭幕 展会期间新房成交量创下 近五年新高 人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏 成交量也继续维持在高位 指数研究室数据显示 在刚刚过去的一周 截至 5 月 22 日 14 00 杭州市 含余杭 萧山 二手房成交量达 3768 套 较此前一周 4088 套的成绩减少了 220 套 根据以往全 天的新房成交量来看 上周依然有望突破 4000 套 再过一周 红五月即将收官 值得称道的是 截至目前 5 月份杭州市二手房成交 量已经达到 11351 套 以当前的趋势 本月楼市有望破 15000 套 再创同期新高 据我爱我家益乐路 1 店店长余冬介绍 春节过后西湖区板块的二手房成交量有明显 上涨 光他们这个店 2 月份就成交 20 多套房源 1 月份只有 5 套 本来每年的 3 月 份都是成交的黄金季节 今年比往年提前了点 余店长表示 据他介绍 西湖区基本 以改善户型为主 新政对成交量的影响并不大 而在汇聚了橡树园 万家花城等较新房 龄小区的城西银泰附近 新政的影响就比较明显了 上周丰潭路上的大户型成交很多 面积都在 140 平方米以上 我一个人就成交了两套 我爱我家一名中介回答搜房网的 记者 契税 营业税新政实施后 改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头 不过对 于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说 目前新政影响并不显著 翠苑板块以老小区 为主 购房者基本上都是买首套房的刚需购房者 所以这次的新政的影响并不大 我 4 爱我家翠苑店经理张勇表示 据他介绍 这段时间翠苑板块的成交量是有所回升 不过 这是每年这个时候都会出现的情况 另一方面 现在银行利率折扣比较划算 买房的人 也挺多 价格方面 翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况 房东虽然没有涨价 但是现在价格很难再谈 张经理告诉记者 据他介绍 以前一套房子总有两三万元的 议价空间 现在房东收回去了 很多房东表示低于他的心理预期就不卖了 而且 由于 现在购房首付的降低 需要改善的房东首付可能可以凑一凑 不必像往常那样卖了老房 子才行 所以卖房的急迫度也降低了 2 2 杭州市西湖区二手房房价分析杭州市西湖区二手房房价分析 1 1 影响西湖区二手房房价的因素影响西湖区二手房房价的因素 从二手房价格来看 2016 年 杭州西湖区二手房延续了 11 年以来的调整行情 全 年均价从 15 年的 23478 元 方下降到 21742 元 方 下降幅度达到 8 48 从月度来看 价格面延续 15 年下半年的房价下探行情 年中期随市场回暖 价格略有回升 但 2015 年三 四季度价格面并没有继续上升 以平稳为主 业内人士认为 2015 年杭州一年二 手房市场价格下降达 20 以上 调整幅度较大 当 2016 年交易量回暖时 拉动价格的小 幅反弹也在情理之中 但这种反弹明显幅度在控制之内 整体价格后续上升动力不足 与 10 年的市场高位仍有明显差距 可见调控成效明显 1 学区 首先我在实习将近一年的过程中发现 客户买房子的需求多种多样 但是在西湖区 这个区块 我们经纪人在推销房子的时候 会把学区这个因素重点介绍给客户 我工作 的地点是在文三西路 318 号的我爱我家金都新城店 我们店主要管辖五个小区 金都新 城 山水人家 丹桂公寓 沁雅花园 香樟公寓 其中山水人家 丹桂公寓 沁雅花园 对应的学区是省府路小学 和十五中 香樟公寓 金都新城对应的则是文三街小学和十 三中 两个学区旗鼓相当 所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张 但是综合比较这五个小区 知名度较高的是山水人家和丹桂公寓 因为开发商的缘故 山水人家的开发商是坤和建设 这个开发商名气很大 坤和现在是属于万科旗下的一个 品牌 现在一手房中万科的房子单价都是不低的 比如万科玉泉 单价 1 9 万 但是由 于山水人家的学区一般般 所以即使已经建了 16 年的房子 质量好于那些回迁房 但是 单价还是没有涨的很多 与同学区的小区价格差不多 单价在 2 1 万到 2 5 万 但是文 二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要 2 5 万 因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小 5 学和十三中本校 所以 即使是回迁房 但是价格却远远高于普通学区的的小区 所以 学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素 2 交通 由于西湖区是老城区了 所以这里大型商场林立 知名企业也都在这里设立总部 比如修正药业 建工集团 支付宝大楼 蘑菇街等一些有名的电商总部 10 年之前 西 湖区的道路还是不算拥挤的 但是现在 由于发展 房地产的开发 这里拿地疯狂 不 仅形成了密密丛丛的房屋建筑 还有许许多多的道路 这些道路随着发展 也逐渐拥挤 甚至导致这里的交通出现严重的堵塞 所以 交通堵塞是西湖区的一个特点 在我爱我 家实习中 许多客户来看房子 都抱怨 这里的交通拥挤 不过现在文二西路益乐路口 的地铁二号线正在施工 这里有一个地铁口 当然 这是附近房价上涨的一个重要因素 在这附近的二手房小区世纪新城 嘉绿苑 回迁房 南都银座 南都德加 恩济花园 这些二手房的房价都在悄悄涨价 早在 5 年前 世纪新城还是 1 9 万的单价 而现在是 3 万一平的单价 当然 世纪新城的学区也是很好的 是嘉绿苑小学和十三中本校 再 加之世纪新城是 2008 年的小区 房龄新 这样一来 世纪新城的房价涨价的空间还要大 3 物业管理 在我所负责销售的五个小区中 物业管理质量最好的丹桂公寓 丹桂公寓是绿城开 发商建造的 物业是绿城物业 在我跑盘的过程中 去其他四个小区跑盘只要随随便便 进入小区就可以 并没有什么人会拦着你要证明自己身份 但是去丹桂公寓跑盘的时候 门口保安要求是出示身份证 并且在门口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份 证号 并要写明是去探访几幢几单元的业主 虽然这看似不进人情 但是从另一个角度 看 就是因为有绿城这样的物业水平 所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位 物业 也是影响房价的因素之一 在我所负责的五个小区中 沁雅花园和金都新城的物业是最 不被客户认可的 尤其是沁雅花园 沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新 但是我每次 带客户去看过沁雅小区和金都小区后 客户都第一反应就是 沁雅花园小区的感觉有点 乱 虽然金都新城的物业也不算特别好 比起邻居丹桂公寓当然不能比较 但是只是 在差不多房价的小区比较 即使金都新城的房龄最老 但是沁雅小区的社区环境给客户 的感觉是不好的 所以 许多情况下 客人没有看到房子之前 在小区里转一圈或许对 小区的环境就先入为主 所以就会产生这样的情况 沁雅花园是这五个小区中房价最便 宜的小区 单价 1 8 万 虽然小区的房龄不老 交通也挺方便 门口就是公交站 附近 6 也有配置齐全的生活区 学区并不算差 从物业费也可以看出来 绿城的物业费要比其 他四个小区的物业费高 在西湖区有许多二手房的开发商是绿城 同为文二西路上的小区 房龄一样 学区 一样 交通情况一样 南都德加小区质量也是在西湖区名气比较大的 单价在 2 5 万左 右 与南都德加面对面的小区是紫桂花园 紫桂花园的开发商是绿城 单价 3 万左右 综合比较看 这两个小区的容积率 户型 绿化面积 都是旗鼓相当 不相上下 来询 问南都德加房源的客户一般都会问及紫桂花园的房源价格 有经济能力的购房者 一般 最后都会选择购买紫贵花园小区的房子 紫贵花园小区的房子成交量总体上要比南都德 加多一半 二手房交易网站的统计数据显示 西湖区物业管理较好的二手房目前均价为 27636 元 平方米 而位于西湖区物业管理口碑较差的二手房均价为 17636 元 平方米 比如沁雅花园 从房价和物业费的相关关系可以看出 基本上 物业管理越好的小区 小区房价都会偏高 所以往往会看到一个这样的情况 沁雅花园单价低 房价总体便宜 月成交量也比较高 4 税费 以上是 2016 年 2 月份新出的二手房税费调整政策 就是说二套 90 平以下调整 1 个 点契税 原 3 个点 90 平以上 2 个点契税 原二套 3 个点 这可能没有影响对二套 140 平以下的影响很大 对整个大市场是利好的 尤其是西湖区的二手房 杭州我爱我家企 划总监周包军表示 首先营改增政策时间出来得早 来得及时 能够消除此前市场各 方面的猜测与谣言 对于稳定客户心态起绝对作用 另外 税费的稳中有降对于现在已 经巩固转暖的市场起到积极作用 对非普通住房来说 未来过程中 业主持有房屋的成 7 本将有所影响 对近期的二手房市场实际上并没有太大影响 人们或许会把缴税时间往 后拖到 5 月 1 日以后 以略微减免税费 普通住宅营业税免征年限 5 改 2 影响有三 一 增加市场供应 由于普通住宅营 业税 5 年改 2 年 愿意出售的房源数量将增加 市面上的挂牌量将上升 二 减少客户 支出 增加置业意愿 虽然营业税由业主方缴纳 但根据杭州二手房交易习惯 交易税 费均由买方支出 因此 减少的税金可以提高买方意愿 同时买家将原税金作为首付款 支出 提高置业质量 三 在市场利好消息不断的背景之下 不少业主的心理预期或将 有所增加 挂牌价可能出现上涨 但考虑到目前商品房库存高企 存量房数量也大 客 户会比较理性 所以价格上不太会出现较大涨幅 5 市场 8 从网签数据可以看出来 西湖区作为杭州市的主城区 一天二手房的销售量不算少 位列前三的是江干区 拱墅区 西湖区 从库存量看 江干区 拱墅区的的库存量都是 远远过万的 但是西湖区的库存量却只有 6390 套 这说明西湖区的二手房 库存量并不 多 但是二手房的交易量却不少 说明 在西湖区买二手房的购房者 对西湖区二手房 的市场还是持乐观态度的 同时 也可以看出 西湖区的二手房去库存量比较多 尤其 是遇到金九银十或者是过完年的三月开始 西湖区的二手房销售量异常火爆 过完年就 是即将进入三月份 许多人会在三月份来买房看房 在西湖区 许多客户在看房子都会 问及学区问题 因为小孩子假如今年九月要上学 就必须在今年三月看好房子 交易完 成后并不能马上入户 所以 即使是九月要上月 也要提早半年入户 况且三月份是年 后的第一个月 在去年年末 许多人对楼市都抱有侥幸心理 都希望在新的一年房价会 跌 但是年一过完 发现房间有微涨的趋势 都接二连三的下单买房 因为都怕房价一 涨再涨 二 政策对二手房交易的影响 二 政策对二手房交易的影响 政府是一只看不见的手 在房地产经济中起着重要作用 促进房地产市场健康发展的 建议 首先 充分发挥中央政府的宏观调控职能 通过整体规划和实施计划 有效地调控房 地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内 其次 要加强市场监测和信 息化建设 确保房地产市场供需信息对称 透明 使调控 投资 消费决策有及时可靠的 参考信息 让消费者有一个正确的心理预期 第三 要充分发挥地方政府在房地产市场引 导和调控中的积极作用 要科学制定城市发展规划和房屋建设计划 建立高效的房地产市 场监管机制和完善的住房保障体系 第四 政府应加强对房地产市场价格的管理 建立商 品房销售政府指导价制度 有效调控开发商在区域垄断中谋取的超额利润 降低房价 第 五 要增加经济适用房和廉租房建设 加大对低收入家庭 下岗职工 离退休老职工等困 难群体的住房保障力度 第六 要进一步完善土地和资金的供应政策 利用财税和金融手 段 大大提高投资和炒作的风险 减缓房价过快上涨势头等 9 进入 2015 年 12 月份以来 一些重点城市楼市依然 高温不退 房价接连创下历 史新高 中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示 除一线城市外 一些二 三线城市房 价上涨过快蕴藏着更大的风险 后续购买力的不足更容易引发价格泡沫 国内房地产 大佬 王石日前也表示 如果房地产泡沫向二线 三线城市扩散 那情况将十分令人 担忧 业内人士指出 今年以来房地产市场的复苏 一个重要原因是得益于国内扩大内需 等政策的刺激 尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策 为房地产开发和销售提 供了充足的流动性 但享受足够政策红利的房地产业却以 竭泽而渔 般的发展方式加 快透支着社会的购买力和行业的发展前景 三 针对杭州市西湖区区位分析 分析杭州市西湖区二手房三 针对杭州市西湖区区位分析 分析杭州市西湖区二手房价格价格和销售和销售 量的关系量的关系 1 分析西湖区的地理位置分析西湖区的地理位置 西湖区隶属于浙江省杭州市 位于杭州市区西部 辖区总面积 312 平方公里 总人 口约 100 万 其中户籍人口 60 81 万人 是杭州市五个老城区中面积最大 人口最多 的一个城区 同时也是是著名的文教区 到 2007 年 西湖区辖 2 个镇 10 个街道 2005 年 西湖区总面积为 312 43 平方千米 含西湖街道 西湖区常住人口为 790009 人 同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的 560637 人相比 十年共增加 229372 人 增长 40 91 年平均增加 22937 人 增长 3 49 10 西湖区常住人口中 居住在城镇的人口为 728658 人 占 92 23 居住在乡村的人口为 61351 人 占 7 77 同 2000 年第五次全国人口普查相比 城镇人口增加 168021 人 1 社会保障 2013 年 据抽样调查 西湖区市区城镇居民人均可支配收入 41262 元 比上年增长 10 0 全区农民人均纯收入 23821 元 比上年增长 12 1 2013 年 西湖区城乡居民医疗保险 养老保险参保率分别达 99 47 和 99 78 加 快拆迁安置房建设 开工 30 08 万平方米 竣工 23 6 万平方米 交付 51 5 万平方米 完成文三新村 7 9 10 幢和建工新村 7 幢危旧房改善 2 文化 2013 年 西湖区完成老城区 57 个社区 一证通 图书室的建设任务 实现全区村 社公共文化图书室全覆盖 3 卫生 2013 年 年末西湖区共有各类医疗机构 335 家 床位 6135 张 社区卫生服务中心 11 个 社区卫生服务站 67 家 全区拥有卫生技术人员 8884 人 其中 执业医师 助理 3382 人 注册护士 3545 人 全年门诊人数达 1482 8 万人次 4 体育 2013 年 西湖区承办区级大型文体活动 20 场次 参与群众达 10 万人次 参加全国 省 市比赛及展演 30 余场次 围绕 五大健身圈 组织开展拥抱西山 舞动西湖 健步 西溪 骑游钱塘 聚力黄龙等比赛 15 场 完成国民体质监测人数 3200 名 通过古荡一 小等 5 所中小学的试点 在全区推广学校体育运动场地对居民开放的现代化管理工作 完成 49 所区属公办中小学校园智慧健身识别系统的安装工作 并得到全市推广 留下街道位于杭州西湖区西部 这里与西湖风景区 西溪湿地公园两头相衔接 房 价普遍比市区要便宜一些 虽然与余杭区只有一条马路之隔 但考虑到各种基础设施等 因素 更多 新杭州人 更愿意在这 留下 在我实习中 有个客户就是住在留下的 河南大学生 毕业后来杭州工作 想在留下买房 因为西湖区西部靠余杭富阳近的地区 房价还是比较便宜的 新杭州人 是中介的主要客户 现在来买房的 大部分是外地 的 他们他同样也关注落户问题 因为一旦户口落下来 小孩子读书之类都有直接影响 但是杭州的落户政策 和前两年相比没有多大的变化 对于试图留下 努力融入这座城 市的 新杭州人 来说 买房或许是最直观的一个 坎 可是 当迈过买房这道坎之 后 才会发现还有诸如就业 养老等各种各样的问题需要融入和解决 如何给予新市民 11 们归属感 也考验城市管理者的执政智慧 我爱我家官网数据显示 在西湖区留下 小 和山附近购置二手房的新杭州人非常多 月成交量特别大 紫金庭园这个小区就位于留 下街道 这个小区二手房比较多 月成交量有时比西湖区市中心还要多 在这个小区平 均一个月二手房成交量可以在 12 套 西湖区的西部与西湖区衔接的比较紧密 但是位置 比较偏僻 但是西湖区的西部现在也在逐渐开发 许多一手房都在拿地 比如万科玉泉 就在留下 融创河滨之城在蒋村拿了地 一手房的成交量和成交价格也引起了二手房的 成交量和成交价格的变动 所以新杭州人对西湖区的发展还是持乐观态度的 2016 年第一季度二手房成交量前十 排名小区区域成交套数 套 1 东方郡公寓滨江区 253 2 世茂江滨花园下沙区 196 3 保利东湾下沙区 184 4 金地自在城西湖区 154 5 翠苑三区西湖区 152 6 海天城下沙区 150 7 多蓝水岸下沙区 148 8 伊萨卡国际城下沙区 141 9 耀江文鼎苑西湖区 136 10 翠苑一区西湖区 135 以上数据可以看出 排名前十的二手房成交量分布在滨江区 下沙区 西湖区 主城区中只有西湖区 上榜也就是说主城区中西湖区的二手房销售量是比较高的 结论 西湖区是一个老城区 这里大型商场林立 二手房的库存量也比较多 但是在一定 的特殊时期 还是会有房子不够卖的现场出现 其实在卖房子的过程中 店长给我总结 过经验 就是越便宜的房子越好卖 而西湖区作为一个资源比较饱和的老城区 它的二 手房和一手房的房价并不便宜 可是从数据和实习的经历感受到 这里的成交量却不低 由此可见 房子好不好卖 价格是一个很重要的因素 因为市场交易 价格是最敏感的 一个话题 但是除了价格 更重要的是在工作过程中挖掘客户真正的需求 得到准确的 信息 他们到底要怎么样的房子 对于房子 他们是否能够近期购买 这是很关键的两 12 个因素 抓准这两点 就可以确定客户是否诚心买房 还有就是从业人员的专业水准 这是在二手房交易中很重要的一点 西湖区大部分的二手房面积都是比较大的 房东或 者买主基本都是有一定积蓄或者是一些社会的中产阶级人士 在与这些人打交道的时候 更能看出中介的专业水准和职业道德 其实挖掘这些客户的真正需求的时候 经纪人更 应该用专业认真的态度去对待 及时有时候也会遇到财大气粗的客户 当然 对西湖区二手房交易量的分析 可以看出人们在购买房产的时候的潜在真正 需求 因为二手房的状态稳定 交通 学区 位置 物业 价格 周边环境都是有好几 年的沉淀