经营性物业抵押贷款.doc

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年。 条件1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录； 2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70； 3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力； 4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地； 5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。 特点1、用于抵押的经营性物业必须是借款人自己拥有的、位于商业繁华地段的、用于对外出租并以所收取的租金作为还款来源的的贷款。 2、贷款可用于公司经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金。 3、抵押物的价值必须由具有建设部发布的房地产估价机构管理办法中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司平谷。 优势（1）贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。 （2）贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。 （3）还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到我行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。 （4）操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。 案例2009年8月上海某公司因资金紧张以华润时代广场790平米商务楼向红枫借贷借款1500万元，该公司在为该抵押物办理房产证之前曾以公司全部股权向典当行质押860万元。经尽职调查后，评估其房产价值2800万且抵押物无任何债务纠纷，因此设计和实施了如下解决方案：先以860万元帮助其从典当行解压股权，再以该房产作为抵押物帮助其从银行贷款1300万元。 担保方式：1、经营性物业贷款必须以借款项下的经营性物业抵押作为担保方式，抵押率应控制在70（含）以内。如有需要，可追加其他担保。 2、借款人可根据要求将经营性物业投保商业保险，保险期限不得短于贷款期限，保险中不得有任何损害我行利益的限制性条款。 提供资料：1、申请人和担保人各自的企业（法人）营业执照、经营许可证（如有）、组织机构代码证、企业（公司）章程、贷款卡； 2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件； 3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表； 4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件； 5、产权证书、租赁协议及承租方资料； 6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。日，中国农业银行制定出台了中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)，决定在北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京等七个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。新浪乐居论坛! K# N) F3 p7 g/ 据介绍，经营性物业抵押贷款作为商业地产经营环节的贷款，适应了当前房地产市场形势的发展需要，即适应了房地产集团企业多元化经营的需要;适应了城市发展的需要;适应了农行城市业务发展的需要。) n& q aZ房产论坛,装修论坛,业主论坛据了解，推出经营性物业抵押贷款业务，对增强农行房地产市场营销能力、改善房地产信贷业务结构、促进农行房地产信贷业务持续健康发展具有十分重要的现实意义。一是有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业抵押贷款作为营销手段，能够改善对优质客户的服务质量，并与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，深度挖掘优质客户的价值。二是有利于提高房地产开发贷款的综合收益。通过开展经营性物业抵押贷款业务，在获取长期稳定的利息收入之外，还可通过设立营业网点为经营性物业租赁商户提供存款、贷款、结算和财产保险、ATM、POS机设置等金融服务，提高经营性物业抵押贷款业务的综合经济效益。三是有利于降低商业用房贷款风险，改善农行房地产信贷结构。3 y1 S3 O# Z2 y/ W5 ?针对经营性物业抵押贷款的风险问题，总行要求七个城市行在开展经营性物业抵押贷款业务时，要从以下几个方面把握风险：一是把握市场风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。因此要真实客观地评估抵押物市场价值，严格贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为。二是把握客户和项目风险。3 im: I/ E: J% Y3 B新浪乐居论坛贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。三是把握利率风险。关注通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入的影响。四是把握贷后管理风险。经营行要及时掌握项目租售情况，准确估算项目经营性现金流量，认真做好项目资金监管，制定科学合理的还款计划，确保按期偿还贷款本息，有效控制和化解贷款风险。什么是经营性物业抵押贷款是我行向自然人、个体工商户和企业法人发放的、以其所拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。什么是经营性物业是指已竣工验收并通过出租等商业运营模式用于办公、零售、商铺、工业生产等用途的物业。包括办公楼、商场、商品交易市场、四星级及以上宾馆酒店、综合性商业设施、标准厂房等。经营性物业应具备什么条件l 持有合法、有效的产权证明，已经投入商业运营，享有绝对的处置权。l 物业如为商业用房，应位于城市中央商务区和中心商业区等繁华地段;l 有较稳定的经营收入，出租率原则须在70%以上;l 已使用期限原则上不超过10年;l 市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势;l 未在第三方办理抵押。贷款适用哪些对象l 企业法人l 个体工商户l 具有完全民事行为能力的自然人贷款用途有何规定l 购置、装修和大修理经营性物业;l 置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;l 置换物业购置款;l 物业经营期间的配套周转性资金需求。对贷款额度是如何规定的l 用于购置经营性物业的，贷款额度不得超过所购置物业价值的50%;用于大修理物业或物业经营期内配套周转性资金的，贷款额度一般不得超过资金需求的60%，最高不超过70%;l 贷款用于置换第三方负债的，贷款额度不得超过原有负债总额。贷款期限是如何规定的贷款期限最长不得超过10年，且不得超过借款人法定经营期。贷款期限届满，抵押物业剩余使用年限一般不得少于10年。贷款偿还有何规定可采用按月等额本息法或按月等额本金二种还款方式。物业保险有何规定l 必须对经营性物业办理综合财产险，并明确我行为第一受益人。l 保险费可分一次或二次投保。l 投保金额不低于贷款金额，保险期限不得短于我行贷款期限。产品介绍经营性物业贷款是指我行向借款人（物业所有权人）发放的,用于偿还或支付与物业相关的合理、合法负债或费用，以其所拥有的物业作为抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业指已取得房地产权证并投入商业运营、地段合理、物业管理规范、有一定升值空间的商业或工业用房,包括商务办公楼、星级宾馆酒店、酒店式公寓、商铺、工业厂房、仓库等产品特色经营性物业贷款操作简单，只需确定抵押物的价值和贷款期内的现金流即可办理。与普通商用房抵押贷款相比，经营性物业贷款更具有借款人范围广、贷款成数高、年限长、利率低等诸多优点。申请条件经有权部门批准成立并依法持有企业营业执照、实行独立核算的法人或其他经济组织，其拥有的物业已投入运营，并对该物业有独立的处置权。1、申请人所从事行业不属于国家授信政策规定的压缩类行业；2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房地产权证。3、出租行为真实，必须具备明确稳定的物业经营现金流，并要求提供相应的租赁协议或经营协议资料。4、学校、幼儿园、医院等公益事业单位为借款人的，不得办理此业务融资额度、期限及利率总授信金额：跟据现金流的测算及抵押物的评估价值核定贷款年限：3至10年还款方式：贷款本息按月或按季度等额还款，减少还款压力贷款利率：按同期人民银行基准利率或上下浮5%-15%（根据企业运行情况确定）即年6%-8%。资料清单1、申请人和担保人各自的企业（法人）营业执照、经营许可证（如有）、组织机构代码证、企业（公司）章程、贷款卡；2、法定代表人的身份证明或其授权书和授权代理人的身份证明原件及复印件；3、三年度财务会计报表及申请借款前一期的月度财务报表；4、抵（质）押物清单、产权证明(原件)和有处分权人同意抵（质）押或保证人愿意提供保证的有关证明文件；5、产权证书、租赁协议及承租方资料；6、董事会同意以经营性物业抵押的决议。7、土地性质为出让的经营性物业贷款，须提供产权证书；性质为租赁的，需提供相关部门同意建造物业证明资料办理流程1、向我司提交贷款业务申请及相关申请材料2、我司审核后，办理融资相关手续，签署相关法律文本3、办理抵押登记手续后放款 经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。我行自推出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，影响了营销效率。为帮助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流。 一、什么是经营性物业贷款 经营性物业抵押贷款是指银行向法人单位发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其具有独立的处置权。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 二、经营性物业贷款风险控制的重点内容 1、物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。 2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。 3、租约情况：调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。 4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。 5、物业投保情况：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。 6、贷款用途的真实性和合理性：确保贷款用途合法、合规。 7、账户监管：借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。 8、置换要求：置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保 9、贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。 【产品简介】个人经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营物业所有人（仅限于个人）发放的，以其所有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入进行还本付息的贷款【贷款对象】具有中华人民共和国国籍的自然人，年龄在18周岁（含）-60周岁（含），具有完全的民事权利能力和民事行为能力，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业的所有权有权处分的个人。【贷款条件】1、个人资信良好，在我行无不良信用记录，个人及家庭负债与其经营收入相符。2、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证。3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。4、同意与我行签订租金监管协议,接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理。5、我行要求的其他条件。【贷款额度、期限、利率】1、贷款额度：根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时，贷款额度最高不得超过物业市场评估价值的60%（其中标准厂房最高不得超过市场评估价值的70）。2、贷款期限：根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。3、贷款利率：按照本行规定利率执行。【申请资料】1、经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；2、物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件。租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方公章（必须采用骑缝章形式）；3、物业用于出租的，需要提供承租人有效的营业执照并加盖公章；4、物业承租人知晓物业抵押给我行的声明；5、本行要求提供的其他证明文件和资料。【还款方式】借款人可选择按季、按半年或按年还本，按季结息方式。不得采用一次性还款的方式。经营性物业抵押贷款：房地产贷款拓展新渠道作者：周小建经营性物业抵押贷款是农行近年新创的贷款品种，是继港资东亚银行推出租约现金流抵押贷款业务后，农行根据市场形势，在内资银行中率先推出的新的信贷产品。本文从经营性物业贷款业务的推出背景、内涵特点、市场前景以及竞争情况分析等多方面入手，阐述当前推进该项业务的必要性和紧迫性。一、经营性物业抵押贷款的定义与由来（一）经营性物业抵押贷款的定义经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放、以其所拥有或购置的经营性物业作为抵押、并以其经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商务办公楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等商业用房。（二）东亚银行租约现金流抵押贷款为农行开展经营性物业贷款提供了参照东亚银行是香港最大的独立本地银行，也是在内地分行网络较大的外资银行。在东亚银行人民币融资业务中，房地产融资是其中一个重要部分。该行自1999年在中国大陆开展商业抵押贷款（经营性物业抵押贷款）以来，取得了较好的经营业绩。该行在选择客户、物业和贷款运作模式上受到农行的重视和借鉴。（三）农行在内资银行中率先推出了经营性物业抵押贷款借鉴东亚银行的成熟做法，农行作为金融产品创新，在内资银行中率先推出了经营性物业贷款管理办法，并早在2005年10月下发了试行办法进行试点。农行经营性物业抵押贷款一经推出，立即引起了社会广泛关注和同业效仿。工行、建行等多家金额机构也积极出招，相继推出了该项业务各自的管理办法。从他行出台的办法来看，与农行的管理办法大同小异，都是效仿和借鉴农行办法，并结合本行情况做了部分修改。（四）从准入条件和基本规定看，农行设置的门槛较为宽松，为基层经营行竞争提供了有利的市场条件。相比普通商品开发房贷款而言，经营性物业抵押贷款无论是在客户准入上还是在项目准入上，总行规定的门槛都比较宽松。二、经营性物业贷款的推出适应了市场合理性的资金需求作为商业地产经营环节的贷款，该产品的推出适应了当前房地产市场形势的发展需要。在成熟的市场经济条件下，有实力的大型商业企业和房地产开发企业持有长期收益的物业是普遍现象，随着我国商业地产市场日趋成熟，商业地产投资价值的日益显现，越来越多有实力的企业选择持有自营。在此之前，由于没有与之相适应的金融产品，往往造成企业资金的沉淀和长期占用，对商业地产经营者来说，资金的效率是低下的，“母鸡开始生蛋后反而没有人给你贷款了”。在这种情况下，经营性物业贷款创造了一个商业贷款融资的产品，根据物业的收入测算项目价值，确定贷款额度和期限，帮助开发商、大型商业企业更有效地经营物业。我行经营性物业抵押贷款具有期限长、还款灵活、用途广泛、贷款偿还与物业现金流高度匹配的优点，提供了置换自有物业占用长期资金的手段，有利于化解企业面临的“短融长投”的困境。三、经营性物业贷款具有低风险特点（一）与一般性项目贷款的风险比较与一般意义上的项目贷款比较，经营性物业抵押贷款规避了从“项目立项”到“项目投产”前可行性论证的市场风险。由于经营性物业抵押贷款要求借款人必须是正常经营一年以上，已经有稳定的租金收入，且未来现金流足以偿还银行贷款本息才能发放，也就是说经营性物业贷款选择的对象（物业）是已经被市场证明，可行后才开始发放的贷款，它规避了“项目立项”到“项目建成投产”阶段的市场风险。通俗地说，经营性物业贷款项目必须是“正在生蛋的鸡”，而生产性项目贷款，在贷款发放时“鸡是否能生蛋”尚处于不确定状态。（二）与普通商品房项目贷款的风险比较与普通商品房项目贷款相比较，经营性物业贷款规避了销售价格一定幅度回落的风险。以等额本息法为例，由于经营性物业贷款要求借款人等本偿还贷款本息，以10年期贷款计算，借款人每隔一年，其贷款本金就减少10%，也就是说贷款发放后，即便因为市场变化的原因使借款人物业出租收入每年以10%的速度下滑，对银行来说，其贷款仍然是安全的。从理论上讲，经营性物业贷款具有抗“租金连续10年下降，每年下降10%”风险能力。因而在对经营性物业抵押贷款进行项目评估时，一般不做敏感性分析。（三）与流资贷款的风控手段比较与流动资金贷款比较，经营性物业贷款除期限长、利率高，对银行贡献率高外，还强调和注重了现金流，以租金收取的多少确定贷款额度，通过实行租金收入账户的封闭运行，可以更好地控制其信用风险。四、拓展经营性物业贷款具有十分重要的现实意义（一）有利于抓住商业地产市场快速发展的机遇当前，随着我国经济的持续快速发展，社会财富不断积累，政府经营城市理念逐步深入，由于商业地产本身所具有的高利润特点，一段时间以来，大量的市场游资及外资基金、民间资本选择购买商业地产，使商业地产市场发展势头日益强劲，其投资增幅高于房地产开发整体增幅，已经成为我国房地产市场最活跃、最重要的组成部分。（二）有利于开拓新的房地产按揭领域当前，受宏观经济影响，普通商品房市场仍然没有从根本上走出低谷，同时个人住房按揭竞争却早已白热化。开展经营性物业抵押贷款，就能在白热化的房地产按揭业务中开辟一块新的业务领域，向优质的商业地产持有者提供法人按揭业务。（三）有利于调整客户结构和信贷资产结构对企业资质优良、物业经营成熟、有多年经营经验、租金收入稳定的经营物业提供融资，有利于拓展和培育长期稳定的优质客户。经营性物业贷款提高了我行对优质客户的服务水平，具有较强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务是一次产品创新，适应了市场新形势，满足了客户新需要，具有较大的发展空间。（四）有利于拓展长期稳定的收益来源经营性物业贷款期限长、利息收入稳定，有利于与优质客户建立长期、稳定、全面的合作关系，并能够深度挖掘优质客户的综合价值。开展经营性物业贷款可通过设立营业网点或大客户服务中心（楼中银行）来拓展楼宇内的优质客户，进而带动存款、结算、银行卡等业务的发展。（五）有利于解决当前投放不足的问题今年以来，受国际金融风暴的影响，以及一些行业的过度炒作及周期性的原因，整体经济增幅减缓。目前国内制造业萎缩，普通商品房市场成交低迷，基础设施建设领域大局初定，同业竞争激烈。在抢抓基础领域历史性机遇的同时，通过积极营销相对低风险的经营性物业贷款，能在一定程度上缓解当前投放不足的问题。五、经营性物业贷款业务大有可为（一）经营性物业贷款的市场（客户）资源十分