《深圳豪宅户型研究》PPT课件.ppt

深圳最新高层豪宅户型研究本文通过对深圳目前在售的三个典型豪宅楼盘 卓越维港 半岛城邦二期 半山海景兰溪谷的高层户型研究 分析高层豪宅户型产品的特点及发展趋势 一 外部环境 豪宅产品的产生必须要以罕见的城市自然资源为前提 其地段要位于或临近城市中心 金融中心 要有区域内最顶级的配套服务设施 本次研究的三个楼盘都具有良好外部环境资源 卓越维港 位于南山区科苑大道西 招商路与工业八路之间 具备立体化交通 海陆空交通网络 西部通道15分钟即可到达迪士尼乐园 30分钟可到达香港国际机场 双地铁口物业 毗邻规划中地铁二号线的工业八路站和招商东路站 10分钟可到达蛇口码头 将成为中国除香港 上海之外的第三大世界级邮轮母港 经科苑南路1分钟可达东滨路 3分钟可达滨河大道 畅享立体交通网络 具有强大的城市经济后盾 南山金融中心区 具有顶级的休闲度假酒店 凯宾斯基酒店奢华的商业购物中心 海岸城 保利文化广场 花园城中心等 顶级运动 比赛场地 亚太区首个世界级F1摩托艇赛场 2011年世界大学生运动会的分会场 人文高地 名流汇聚 保利歌剧院 保利剧院 深圳歌剧院 艺术馆 南山文化中心区 北师大附小 南山外国语学校 育才中学 育才二中 育才三中等 独一无二的海岸线 环境优美的生态圈 15公里滨海长廊带6大主题公园 半岛城邦 位于南山区蛇口东角头金世纪路与望海路交汇处 西临蛇口渔港码头 北侧依托于蛇口山望海公园 东侧与东角头填海区相临 靠近西部通道口岸用地 南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连 项目基地紧紧依托于15公里滨海步行带 是深圳滨海走廊的重要节点 背山面海 景 观卓越 小区内部配套 深圳国际游艇俱乐部 会所 游泳池 健身房 餐饮 华润万家最高档次的社区精品旗舰店 中小学 国际化九年制中小学名校 幼儿园 中英双语幼儿园 综合商场 海岸城 天虹商场 海雅百货 沃尔玛 医院 蛇口人民医院 联合医院 半山海景 兰溪谷二期 位于蛇口半山区沿山路东侧 西依大南山 东眺深圳湾 紧邻发展中的海上世界金融区 山海相伴 繁华相随 兰溪谷二期特别规划设置私家通道 将项目园林与锦园公园直接相连 形成以山海通道为基础的步行景观轴线 将大南山 项目中心园林 锦园公园 海上世界有机相连 周围有四海公园 蛇口体育中心 育才中学 半山社区中心 半山小学 明华国际会议中心 半山美伦会所等配套设施 二 户型研究 2 1卓越维港占地面积65000平方米 由Townhuose和高层两种类别构成 高层共有9栋 如图1所示 图中红点位置为高层 两梯两户 方形占地户型A 别墅 两梯三户品字形占地户型B别墅两梯两户方形占地户型A图1 卓越维港总平面图9栋高层 只有A B两种类型的户型 两梯两户A型 A1 A2 和两梯三户B型 B1 B2 B3 如图2 3 主力户型为142 48 169 84 的三房 占高层总户数的90 和172 14 172 46 的四房 占高层总户数的10 整个楼盘为纯大户型 在规避 90 70 政策 70 90 以下的中小户型 约束条件下 采用了把两户90 以下单位组合成一户的方式 图2 卓越维港高层户型A 注 A1户型 174 47 178 03 A2户型 159 65 169 03 B1户型餐客厅功能布局方式在深圳最近新盘中较多被采用 南北通透的餐厅 B3户型厨房尺寸3 2m 2 25m 3 2m进深结合0 5m飘台达到3 7m的使用效果 图3 卓越维港高层户型B 注 B1户型 142 48 142 76 B2户型 163 46 163 77 B3户型 172 14 172 46 A户型占地为长31 1m 宽14 686m的长方形块状 B户型占地为总长36 55m 宽29 2m 的品字形点式 在运用大飘窗 露台等常规增大面积的方式外 厨房 起居室 餐厅 主卧室面积尺寸 在设计时充分考虑现代生活节奏习惯 并且采用大量市场调查研究结果 得出以下较被普遍 认同的理想空间范围 厨房进深2 0m以上 开间在3 6m以上 若利用飘台面积 可减小开间尺寸 如 B3户型 但总建筑面积在7 2 以上 B3户型中的厨房尺寸进深2 55m 开间 3 2m 0 5m飘台 建筑面积8 16 如图5 起居室和餐厅较多采用一体设计 即不明确分区的方式 最小进深5 0m 面宽9 0m 总面积在45 以上 主卧室开间和进深均在4 0m以上 总面积均不小于16 A B两种户型的厨房 起居室 餐厅 主卧室尺寸均较阔绰 但是次卧室和公共卫生间 尺寸偏小 次卧室最小开间只有2 8m 进深3 5m 不足10 摆放家具会显拥挤 卧室 的更衣功能受拘束 建议做到开间进深尺寸都大于3 2m 总面积不少于11 公共卫生间 1 8m 2 0m 设置浴缸 尺寸稍小 A B户型所有单位均有此缺陷 对比深圳近一年来高层户型 卓越维港户型排在时尚的前列 所有单位的设计均为市场 上较新产品 B3户型的功能划分 与中国民间传统的中为厅 两边厢房的布置手法相同 这种功能划分的形式在空间的利用率和生活便捷性方面均较有利 但是从动静分区的角度来 分析 中间的家庭活动区对两边四个卧室的休息干扰较大 不便于有老人一起生活 较好的 市场反应 可侧面反应目前高层大户型的消费群体越来越年轻化的趋势 目前售价北区2 3万 南区2 5万 2 2半岛城邦 半岛城邦分五期开发 一期建筑面积逾17万平方米 由8栋现代大气 简洁明快 蕴 含浪漫主义情怀的滨海住宅组成 均价11000元 现已全部售完 八栋高层建筑除中间 位置的两梯两户单位为端板式 其他七栋均为中央核心筒 蝶形对称点式 核心筒两翼由两 户或者三户组合形成 构成五栋多梯六户 两栋多梯四户和一栋两梯两户 户型设计较普通 但普通中有新奇 整个楼盘的户型设计主要有注重功能分区特点和阳台采用盒子式框景角度 区别于以往 阳台多角度观景 以体现 城邦概念 这两个特点 城邦概念 通过选择以盒子的方式呈现凸窗和阳台 以方盒会意 城邦 城是一个特大的盒子 而 盒子是城的缩影 楼盘户型格局为深圳市近年来各楼盘使用较多的户型 东西向动静分区 或者南北东西 分区 在此基础上 对阳台和飘台进行创新 做成镂空的盒子状只选取一面观景 常规做法 为三面观景 即有效发挥了檐板的作用 遮阳防雨 隔绝热带气候 摒弃炽热阳光的直射 和暴雨的倾泻 同时也能减弱海风对窗子和室内的影响 减少楼群之间的对视问题 使居住 隐私得到保护 从而拥有独特的建筑外立面 整个户型的讲求功能的实用性的同时 也为户型产品贴上了 城邦 的标签 无形中提 升了整个社区的品牌文化 多梯六户 主要有五种户型 均为100 11 146 75 的三房单位 根据观景角度的不 同 布置在不同的位置 在深圳特殊的气候环境和经济人文环境下 户型的朝向没有严格要求 因此户型在多个 单元中呈多种角度布置 对其影响不大 以一墙分割动静区的手法 红线以西为静区 休息区 红线以东为动区 家庭活动区 图4 半岛城邦多梯六户户型1 图4户型观景角度在北向 客厅及阳台景观朝向为北 此种户型设计方式为典型的东西 向动静分区手法 图5 半岛城邦多梯六户户型2 图5户型观景角度在南向 客厅及阳台设计在南向位置 多梯四户有两个单元 共两种户型 为164 31 的四房和220 87 的四房单位 为纯 四房的大户型单元 结合楼梯间做大面积的入户花园 使得户型设计较方正 不规则入户阳台过度楼梯空间 确保较方正的室内空间 图6 半岛城邦多梯四户户型1 图6户型建筑面积164 31 独立公卫 图7 半岛城邦多梯四户户型2 图7户型建筑面积220 87 在秉承三房的设计特点的基础上 独立出公共卫生间 结合入户花园设计 四房户型的 设计在兼顾其他空间功能和景观的基础上 较注重公共卫生间的通风采光和观景 两梯两户 为一期楼盘最佳观景位置 背山面海 有两种户型 面积为267 182 的五 房和272 45 复式五房 占整个户型的比例较小 从户型图的户型分布小图标中可以看出 把纯四房和五房的大户型设计在观景的最佳位 置 稀有大户型 拥有最多资源优势成为本项目奢华的亮点 但户型设计上平层大户型容易 产生较长的走廊 本户型把书房化为主卧室单用房的方式 较有效的缩短了走廊长度 书房在主卧室内 图8 半岛城邦多梯两梯两户户型1 每种产品在秉承经典户型结构的同时 均有新颖亮点 每户开间有15 2米 进深19 6 米 并设计有4 1m 2 0m的大露台 注重功能分区的同时 较成功的减少了走道空间 楼 盘中其他户型均有此优点 在典型功能分区格局户型上有所突破 但局部空间尺寸偏小 半 山海景兰溪谷二期的户型功能布局类似 但户型尺寸较适宜 2 3半山海景兰溪谷二期 兰溪谷二期相对前两个楼盘地势较起伏 会所布置在地块中央 地势最低位置 总占地 46860 80平方米 四周由6栋24到27层的高层和3栋复式6层高2层一户281 左右和4 层一户 3 6层 409 的Townhouse两种建筑类型构成 如图9 地块中央布置会所 图9 半山海景兰溪谷二期鸟瞰图 高层豪宅产品与Townhouse相结合的建筑类别构成方式 多采用两梯两户或最多两梯 三户 即均层每户至少拥有0 67个电梯的公共交通数目 高层产品以170 左右的三房和 四房为主力户型 与之相结合Townhouse户型在220 至400 之间 高层与Townhouse 享有同等的物管和公共配套设施 6栋高层 其中有5栋由四户拼接成为一个单元的单位和1栋六户拼接为一个单元的单 位 为纯板式楼 板式结合的户型 东西向不便于开门 开窗 只有南北向的通风采光和观 景口 只有在两端有三个方向的开口优势 针对此特点 结合景观专门进行端头户型的设计 如图所示为1单元户型A和F 该单元共有ABCDEF六个户型 A F为端头户型 走道空间利用为储藏室 各卧室房门无对视的尴尬 此种错落组合较好 但储藏室为暗室 卫生状况较难处理 建议改做为家庭小吧台 图10 半山海景兰溪谷二期户型1 露台和景观方向紧密结合 观景视线 南北通透 主卫可北向观景 图11 半山海景兰溪谷二期户型2 次卧室房间的开间 进深均在3300mm以上 居住尺寸较适宜 入口处布置书房 且和客 厅向连接 干扰较大 可把书房改作为其他兴趣活动房或者是合并为大客厅 D单位为四户拼接的端头户型 处在三栋不同板楼的端头 相同的功能布置 随景观角度 的不同 阳台 客厅 主卧室的组合而变化 图12 半山海景兰溪谷二期户型D1 卧室 客厅 厨房均以景观方向为通风朝阳向 围绕景观阳台布置 公共卫生间采光 口离入户门较近 不适宜 设备进空间打破了户型的方正布局 与厨房结合的方式 较有效提高使用率 图13 半山海景兰溪谷二期户型D2 注重客厅 卧室的景观 客厅在达到225度的观景角的同时 给电视背景墙和沙发的布 置带来麻烦 入户门只对电视背景墙占到了总长度的三分之一 入户至背景墙形成的走道 不利于客厅沙发的摆放 客厅观景角度太大 不利于其他功能的使用 同时私密性变差 图14 半山海景兰溪谷二期户型D3 D3户形与D2户型基本相同 为避免两栋之间的对视问题 D2户型取消了南向露台 所有户型最大特点为厨房结合超大生活阳台 同时也可作为消防通道 并独立于其他空间 以及各空间的尺寸较适宜布置家具和日常活动 三小结 3 1户型特点 从上述三个楼盘的典型户型分析来看 有以下共同点 1 2 3 4 5 1 2 3 4 三个楼盘主力户型均为170 三房和四房大户型 在开间和进深均达到10米以上的尺寸