《精装修专题研究》PPT课件.ppt

精装修专题研究 南京公司常州项目组 孙煜 精装修 专题研究目录 1 精装修研究 1 精装修的产品特征分析 2 精装修房的工程流程分析 装修过程 可能存在的问题与风险 包括税费 客户投诉等 3 精装修的营销方式分析2 常州精装修市场特征分析 1 市场个案对比结论 2 客户访谈3 精装修经典案例4 精装修装修细节建议5 万科 中海精装修操作流程 全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群 在室内格局 色调 家具材质 款式 陈设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性 古典风格 豪华富裕 把各种象征豪华的设计嵌入装修之中 例如彩绘玻璃吊顶 壁炉 装饰面板 装饰木角线等等 而且基本上以类似于巴洛克风格结合国内存在的材料为主要装饰方式 代表楼盘 徐汇御苑汤臣一品 柔和风格 平稳独立 一种追求平稳中带点豪华的仿会所式的设计出现在全装修的样板房中 这种以黑胡桃为主要木工装饰面板的风格较强调一种简单但又不失内容的装饰形式 代表楼盘 上海滩花园中环凯旋宫 装修风格 产品特征分析之装修风格 主流风格包括古典 柔和 都市 清新等 1 精装修研究 都市风格 独立个性 注入动力的风格 尤其是随着众多的单身贵族的出现 这种风格大量地出现地公寓之中 由于很多时候 他们的居住者没有诸如老人和小孩之类的成员 所以他们往往强调一种个性 代表楼盘 创智天地碧云东壹栋 清新风格 轻淡写意 这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格 强调一种随意性和平淡性 轻飘的白色纱帘配着一张柔软的布艺沙发 再堆放着一堆各种颜色的抱枕 就形成了一个充满懒洋洋氛围的室内空间 代表楼盘 天山河畔花园 装修风格 1 精装修研究 分析从上图可以看出 实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料 从装修标准1000元 m2到2000元 m2之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪 剩余百分之二十会选用是实木地板 只有百分之十会选用复合地板 而在2500元 m2以上的楼盘会更多的配置实木地板 地板 产品特征分析之地板 实木复合地板涵盖了不同价位的品种 且在800元 m2以上的装修标准中使用率最高 1 精装修研究 分析从上图可以看出 德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌 只有装修标准在3000元 m2以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻 德国nobilia和国产美时分别是装修标准2000元 m2和1000元 m2左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎 整体厨房 产品特征分析之整体厨柜 做豪宅 世界上最好的厨柜品牌德国博德宝是最佳选择 1 精装修研究 分析从上图可以看出 科勒最多是出现在装修标准2000元 m2左右的楼盘中 而装修标准1000元 m2左右的楼盘则几乎被的TOTO 科勒平分天下 奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准2500元 m2以上的楼盘 而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象 品牌卫浴 产品特征分析之品牌卫浴 TOTO 科勒在不同档次都是主力 1 精装修研究 分析从上图可以看出 日本大金户式中央空调是装修标准在2500元 m2以上的高档楼盘首选 其中 日本大金VRVII户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品 其次 大金分体式空调更多的出现在装修标准1000 2000元 m2之内的楼盘 品牌空调 产品特征分析之品牌空调 大金 松下是中央空调中最让人信任的品牌 1 精装修研究 分析从上图可以看出 德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元 m2的顶级楼盘所认可 此品牌设计的炉灶 电烤箱 吸油烟机 微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱 其次 德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择 西门子品牌占据了装修标准在2000元 m2左右的主要楼盘 林内品牌仍是装修标准1000元 m2楼盘的最先选择 前几年可以笼断这个档次楼盘厨房设备的林内品牌 正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场 厨房设备 炉灶 吸油烟机 烤箱等 产品特征分析之厨房设备 德国gaggenau smeg是豪宅的最佳选择 而西门子 帅康则是性价比较高的代表 1 精装修研究 分析从上图可以看出 用大理石铺砌厨房 卫生间墙地面是装修标准2500 m2以上楼盘最常用的装修材料 而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中 高档楼盘所接受 在此需要解释的是 亚细亚品牌只是在众多国产品牌 如诺贝尔 冠军中显得略微突出 也可以说 亚细亚是国产品牌的代名词而已 墙砖 产品特征分析之墙砖 用大理石铺砌是高档次的象征 而诺贝尔则是瓷砖中的最佳选择 1 精装修研究 1 精装修研究 精装修标准 按照三种不同的档次划分 对应不同类别部件配置 收集基础信息 房型图纸 一般是设计单位房型平面的扩初图纸 测绘单位的面积房型 暂测 小区平面图 周边竞争个案资料等相关资料 确定装修房定位 对房型进行分析 针对产品所在区域结合营销提出设计原则和风格 最后确定装修房数量 位置设计风格及材料配置 制作工艺等 列出材料配置清单 在装修房定位确定之后 需要到市场上寻找价格和材料的支撑 这两个因素直接决定装修价格 找到市场依据后才能保证材料配置清单的准确性 此清单将作为合同附件列入装修公司与开发商的正式装修合同中 样板房装修 样板房的设计标准及总价确定后 装修公司及与开发商签订正式装修样板房合同 开始进行样板房装修 样板房的折旧 破损都由要装修公司负责解决 因此产生的费用也将由装修公司承担 交房与售后服务 装修房的售后服务也由装修公司负责 在实践当中装修公司总结出了一套较为专业的服务工作流程 通常由客服部经理直接向项目总协调人负责 交房工作流程表 房屋验收单复印留底 确认装修事宜 确认后两天内客户提供材料送装修方仓库 隐蔽工程验收签字 施工验收签字 客户附加服务 全装修阶段 在整个工程土建竣工验收后 开发商得到商品房入住许可证 与物业公司交接完毕 业主购房按揭到位 与物业公司办妥所有入户手续之后 装修公司方可进场进行装修施工 1 精装修研究 精装修工程流程分析 收集信息 定位 列配置清单 样板房装修 全装修 交房与售后步步紧扣 精装修营销方式分析 根据不同的楼盘定位 综合运用各种装修营销方式 给客户最恰当的选择 1 精装修研究 2 常州精装修市场 总结 常州主要精装修项目比较 2000元 m2精装修标准是常州市场的平均标准 豪宅标准在3000元 m2以上 常州精装修市场总结 1 从分布地段上来看 常州精装修房基本分布在区域的核心地带为主 2 目前常州装修以厨卫精装加基础装修为主 首先强调了实用性 另外在一些公共部分 如大堂 电梯厅等 处理基调均以华丽为主 一般选择了天然石材地面 大理石墙面 区别于普通住宅 3 常州精装修市场以硬装为主 注重关键部位如卫浴洁具的装修 选用了客户广泛知晓的一线品牌 2 常州精装修市场 客户对精装房关注的前3项分别是 施工质量 用材及品牌 设计风格及水准 虽然目前选择购买毛坯房的客户所占比重大 但较之前已有较大提升 精装修逐步为市场认可 客户语录 精装修可以接受 我也很乐于接受 但是要保证质量和用材 另外风格不能太夸张 简约一点吧 后期自己可以再装饰 季先生 武进高新区某生产企业为美国海龟 从事技术工作 年收入20万左右装修好的房子质量我还是比较担心的 开发商还可能乱加钱 最后才是我们付 李女士 56岁 退休职工 2 常州精装修市场客户分析 4000元 平方米的装修标准虽然接受的客户比例较小 但均属于高收入群体 中高收入客户群体对2000 3000元的装修标准表示认可 而中等收入者均表示只能接受1000多元 平方米的装修标准 客户语录 我可以接受精装修的 价格要看用的材料及品质 以现有的条件 希望能做出比较好的硬装 价格以在3000 4000块以为宜把 精装修选择的品牌质量及后期维修要关注的 李先生 武进高新区电动汽车厂厂商 资产千万我也比较忙 精装修好 省事情 但不能太多 1000多块钱的标准吧 王先生 29岁 武进开发区职工 2 常州精装修市场客户分析 大部分客户仅需硬装 其中客户最关注的部位是地板 卫浴洁具和厨房燃具 这些关键部位对品牌的选择尤为重要 客户语录 我对空调 厨卫产品还是比较熟悉 知道一些一线品牌吧 像三菱 日立空调 厨卫中的科勒 TOTO什么的 其他的我懂得也不多 主要是看这些 梁先生 武进高新区招商处 家庭年收入20万元左右 2 常州精装修市场客户分析 卫生间的颜色选择 大多数客户希望在主卧卫生间里能配置浴缸 而在卫生间和厨房的颜色选择上 均倾向于浅色系 厨房的颜色选择 客户语录 像我们吧还是很愿意享受生活的 最好是回家洗个热水澡 在浴缸里泡一下 现在还有什么按摩缸 泡泡缸的 挺好的 夏女士 武进区国土局政府公务员 个人年收入8万到10万浅颜色点的好 卫生间和厨房还是清清爽爽的舒服 刘女士 34岁 湖塘附近企业职工 2 常州精装修市场客户分析 您比较青睐在客厅地面铺设 您比较青睐在卧室地面铺设 尽管实木复合地板发展得已经相对成熟 但大多数客户仍青睐实木地板 大多数人可接受铺设非实木地板以防变形 客户语录 我就是搞装潢的 现在家里铺的就是德国爱格的实木复合地板 比一般的实木地板还贵呢 耐磨 也不容易变形 李先生 湖塘装修企业私营业主 2 常州精装修市场客户分析 您是否接受铺设非实木地板以防变形 收纳空间是从细节撬动客户心里的切入点之一 尤其衣柜空间 是客户关注的重中之重 客户语录 收纳的地方当然重要了 像什么鞋子 雨伞 细碎东西啊 当然想齐齐整整地放着了 衣柜当然是最重要的 把柜子做好当然好了 顾女士 52岁 武进大学城教师 曾在御城购置公寓 2 常州精装修市场客户分析 1 根据收入水平不同 客户对装修标准的选择不同 高收入客户在3000 3000元 平方米 中高收入客户在2000 3000元 平方米 中等收入客户选择1000元左右的标准 2 客户对精装修的关注点落在施工质量 用材及品牌 设计风格及水准上 因此 对客户的郑重承诺和给出比较透明的装修标准至关重要 3 在关键部位如洁具及龙头方面 客户普遍认可科勒及TOTO等一线品牌 所以对大家都熟悉和关注的部件 要选择好的品牌 4 客户更接受硬装的配置 并且对功能空间的细节认可 比如收纳空间 舒适浴缸等 2 常州精装修市场 精装修客户分析小结 按产品梯度进行精装修标准的分级 重点部分突出品牌配置 局部以细节营造人性化卖点 香蜜湖1号实现全顶级品牌装修 构筑市场高端硬指标 外墙面 a 巴西进口花岗石 b 英国进口涂料 c 日本技术烧制挤压砖 门窗 意大利Aluk系统品牌门窗 具有优良的防水 隔音 隔热性能 铝合金型材以氟碳喷涂进行表面处理 是目前世界上最高档的建筑铝型材表面涂装 具有耐磨损 抗冲击 附作力强 抗辐射 耐腐蚀 耐紫外线 热稳定性强 难变色等极为优良的特性 正常使用寿命可达60年 玻璃 双层中空LOW E玻璃6 9 6 mm 具有隔热 遮阳 降噪 保温 防结露性能的绿色环保建筑材料 夏季有阳光的日间 室内外玻璃表面温差不低于4C 隔音效率在30dB以上 入户门 北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门 门扇高达2 5米 宽度达到1 5米 木纹上施以高级原色清漆 门上线条均是在实木上镌刻而成 门锁以色列Mul T lock三合一功能豪华铸精铜大门锁 管道 冷水和热水管道采用原装进口VESBO 卫水宝 PPR给水管 污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管 阳台 设金属防护栏杆 配双层钢化安全玻璃和高档防锈防腐不锈钢配件 电梯 OTIS 高速住宅电梯 速度高达2 5米 秒 安装定制冷气机 特别设计厢内装修 智能化电梯运行系统 实现定向召唤 定点到达 3 精装修经典案例之整体 客厅及主卧室 地面 高级木地板及配木踢脚线厨房 地面 亚细亚优质浅灰色防滑地砖墙面 亚细亚优质白色瓷砖 炉具上方墙面镶嵌不锈钢保护板天花 防潮石膏板及铝扣板造型吊顶门 推拉门嵌透明玻璃和磨砂玻璃橱柜 原装进口德国SieMatic一体化白色成品橱柜 配杂物桶 杜邦人造石台面德国进口橱柜灯厨房电器 全进口Miele厨房电器 全不锈钢嵌入式四头燃气炉具 全集成式自动洗衣机 全不锈钢嵌入式微波炉 全不锈钢抽油烟机 嵌入式冰箱主卫生间及次卫生间 地面 米黄亚细亚优质防滑地砖墙面 白色带纹亚细亚优质瓷砖 局部绿色马赛克勤克 墙面局部配全身镜 带灯槽翻开式镜箱天花 防潮石膏板及铝扣板造型吊顶 配换气扇门 木门 含门套 门锁 门碰和把手 淋浴房配置 优质强化玻璃门及屏风配不锈钢拉手 折迭式淋浴凳 原装进口德国 GROHE 暗藏阀芯 固定头顶花洒加手持花洒 米黄云石防水坎 玻璃层板五金配件 毛巾通 毛巾架 厕纸架 摇臂式梳妆镜 衣钩洁具 原装进口德国Duravit台式洗手盆 原装进口德国GROHE水龙头 进口杜邦 SieMatic橱柜 Miele电器 红树西岸300平米以下户型送豪华装修 全采用高档建材和品牌家具家电 3 精装修经典案例之整体 门扇 大门 各单位大门采用实心单掩门 simplex单位更采用双掩门设计 大门外为红影木面 内面为红榉木面 装妥暗气鼓 防盗眼及美国名厂Baldwin门锁 门框及封口线为红榉木制造 睡房 睡房用红榉木面门配美国名厂Baldwin门锁 门框及封口线为红榉木制造 厨房 厨房用红榉木面实心或空心木门 装妥暗气鼓配美国名厂Baldwin门锁 门框及封口线为红榉木制造 地台 客 饭厅 睡房铺砌土地板 附实木地脚线 工作间 士多房及其厕所铺砌地台瓦 内墙及天花 客 饭厅 睡房 内墙及天花髹上等乳胶漆 部分客 饭厅及睡房内设有石膏板假天花或假阵 厨房 天花安装金属假天花 高级厨柜组合 包括进口麻石或不锈钢台面 配不锈钢洗涤盆连单杠龙头 装设优美不锈钢抽油烟机 煮食炉及微波炉 四房及Simplex单位另装设焗炉 二合一洗衣干衣机 Simplex单位则装设洗衣机及干衣机 雪柜 电或煤气热水炉 抽气扇或抽气系统 另装妥洗衣机来去水喉位 Simplex单位之厨房安装分体式冷气机 浴室 地台铺砌进口麻石 云石 于是墙身铺砌进口云石至假天花 安装金属假天花 附设名厂浴缸 Simplex单位主浴室则附设按摩缸 浴缸水龙头 坐厕及洗手盆连进口麻石台面杂物柜 并装置装饰灯饰 配大镜 暖灯 煤气热水炉 抽气扇或抽气系统 窗户 采用优质古铜色厚料铝窗框 镶配线绿色玻璃 露台及工作平台 装设玻璃栏杆及 或装饰铁花 地台铺进口麻石 凯旋门所采用的建筑材料及其设备均为市场中顶级的品牌 为业主提供个性化装修套餐 3 精装修经典案例之装修套餐 贝沙湾 南湾 为业主提供3大个性化装修套餐 贝沙湾 南湾 三个各具特色的示范单位 体现了艺术品位与富豪生活的结合 主题示范单位 ManhattanManhattan以展示个人收藏品味为主题 饭厅主墙以红色橱窗设计 并挂满搜罗自俄罗斯的瓷碟子 予人步入屋即留下一个鲜明的印象 主题示范单位 Malibu最富活力的一个 其名字取自距洛杉矶市中心20多公里的Mailbu 该处有山有水 最适合登山 观鸟 骑马 垂钓及滑浪等活动 为迎合动感主题 设计师以极珍贵的限量版Ferrari单车及Ripcuri滑浪板点缀露台 带出单身贵族的独特品味及个人色彩主义 主题示范单位 PowerBlue喻意贝沙湾临海而居 每天凝望海天一色的碧蓝景致 设计师特意将海天的天然色调自室外引入室内 予主人时刻都能感受净明无压的生活感觉 Manhattan风格 Malibu风格 PowerBlue风格 3 精装修经典案例之装修套餐 红树西岸主卫生间及次卫生间 地面 米黄亚细亚优质防滑地砖墙面 白色带纹亚细亚优质瓷砖 局部绿色马赛克勤克 墙面局部配全身镜 带灯槽翻开式镜箱天花 防潮石膏板及铝扣板造型吊顶 配换气扇门 木门 含门套 门锁 门碰和把手 淋浴房配置 优质强化玻璃门及屏风配不锈钢拉手 折迭式淋浴凳 原装进口德国 GROHE 暗藏阀芯 固定头顶花洒加手持花洒 米黄云石防水坎 玻璃层板五金配件 毛巾通 毛巾架 厕纸架 摇臂式梳妆镜 衣钩地漏 GEBERIT防臭地漏洁具 原装进口德国Duravit台式洗手盆 原装进口德国GROHE水龙头 进口杜邦洗衣机 LG滚筒洗衣干衣一体机 Duiavit洁具 Grohe龙头花洒 JOHNSONDOOR 亚细亚瓷砖等 豪华装修 300平米以下赠送 客户对精装修的关键感知空间 卫生间 3 精装修经典案例之功能空间 精装修可集中聚焦客户重点感知的功能空间 客户对精装修的关键感知空间 厨房 北京公园大道5号楼精装修标准 厨房的整体装修厨房家电设备洗菜盆瑞士品牌 弗兰卡 拉丝不锈钢双槽洗菜盆洗菜盆混合器德国原装进口 高仪 可转动抽拉式冷热混水龙头厨房吊柜 地柜德国原装进口 拉丘那 白橡木橱柜 镶板柜门和镶玻璃柜门 和美国杜邦台面抽油烟机德国原装进口 西门子 抽油烟机燃气灶德国原装进口 西门子 三眼燃气灶烤箱德国原装进口 西门子 嵌入式烤箱洗碗机德国原装进口 西门子 嵌入式洗碗机微波炉德国原装进口 西门子 嵌入式微波炉电冰箱德国原装进口 西门子 独立式不锈钢双开门电冰箱食物垃圾处理机美国进口 维斯特姆 食物垃圾处理机洗衣机美国原产美国品牌 通用 洗衣机干衣机美国原产美国品牌 通用 干衣机 客户对厨房精装修的需求基本一致 可操作性大 争议小 3 精装修经典案例之功能空间 整体厨房设计 橱柜 炉具设施一应俱全厨房建材 墙面涂料 地面铺砖厨房家具 系列橱柜厨房电器 洗碗机 蒸炉 微波炉 烤箱 灶具 抽油烟机 热水炉 触摸式控制器 烘干机等 整体设计 整体厨房设计 Poggen Pohl GAGGENAU 3 精装修经典案例之功能空间 顶级品牌配备的整体厨房 3 精装修经典案例之功能空间 以进家门这件小事为例 从开启房门 参观者所关注的钥匙 鞋 包 购物袋的放置位置 干湿分离等问题都在具有多重收纳空间的壁柜里得到了解答 客户对精装修的关键感知空间 收纳空间 万科 看得见的体贴无处不在 3 精装修经典案例之功能空间 客户对精装修的关键感知空间 公共部分 中茵皇冠结构 框架剪力墙外墙 玻璃幕墙 石材 铝塑板大堂 花岗石 大理石电梯 德国 蒂森克虏伯电梯厅 大理石 局部拼花 豪华水晶吊灯 舒适沙发 精致装饰 高档大理石 花岗石材料 二十四小时服务台 创造的是豪宅大堂的气场 星雨华府 新城首府 3 精装修经典案例之功能空间 室内空间细化打造点 4 项目精装修细节建议 装修细节建议 一是经常使用的部位采用精品 空调 采暖 洁柜 厨房等 此外 细节部位还有 壁柜门 门锁 二是强调设备 主指厨房 比如说厨房 可以在设备上采用好的品牌产品 基于前面所说的 质量 品质 特别提醒 品牌用材 细节部位是品质感的重要体现之处 4 项目精装修细节建议 附件2 万科 中海操作流程 1 室内设计 2 建筑设计 3 施工建筑 室内设计公司 销售公司 目标客户 发展商 建筑设计公司 4 工厂生产材料采购 发展商 监理 承建商 战略供应商 材料加工厂 5 土建验收 发展商 监理 承建商 6 装修施工 现场拼装 发展商 监理 战略供应商 7 验收 发展商 监理 承建商 物业 8 交房 9 保修维修 10 意见反馈 发展商 承建商 物业 业主 战略供应商 物业 业主 发展商 万科全面家居解决方案 案例 解释中海 万科的成功操作手法 1 室内设计 2 建筑设计 通过兑标的方式决定 由哪家公司来做前提 先获得该公司的预先设计稿 经过第一轮筛选 3 施工建筑 4 工厂生产材料采购 选定总承包商 确定责任人 再确定分包商 操作一 与采购商建立联系 让其代为采购操作二 发展商内部成立专项工作组 负责采购 中海 与品牌厂商建立长期战略合作 万科 5 土建验收 6 装修施工 现场拼装 承建商 发展商 监理公司三方验收 品牌供应商 施工单位共同完成 由于采用标准化操作 7 验收 8 交房 9 保修维修 10 意见反馈 承包商 相关验收机构认定 发展商 三方验收 发展商 物业 业主到位 发展商 品牌供应商 采购承包方 物业 业主 案例 精装完全手册 精装房流程手册 实施建设 装修设计介入 环保材料设备的选择应通过ISO认证 实施装修监理 建立全装修房环保保证体系 建立全装修房质量保证体系 建立住宅质量商业保险制度 装修价格透明化 装修标准化软装个性化 完善购房合同 开具购房发票装修发票 精装分析 第一步 建设 装修设计三方前期介入是良好合作的开始 注意点 三方合作是关键一是建筑方案和装修方案的协调 比如前者没考虑后者 厨房设计好就会发现台面短了 冰箱没地方搁 这些是很容易出现的问题 二是土建施工图与装修设计也要很好的协调 主要是一些标高控制 比如说土建施工图若没考虑今后的中央空调装修 那就可能太低了 三是装修施工图与专业厂商的协调 比较典型的像卫生间 有的房子1 8米面宽 而专业产家马桶一占就是0 8米 这就会很难处理特别建议 让装修设计提前介入住宅设计 建议设计单位从各家设计单位 尤其是优秀装潢专业设计单位 优秀设计方案中招标产生 实施建设 装修设计介入 第二步 所选材料 设备应符合国际相关标准 质量把控1 材料设备的选择应符合国家有关环保 节能和节水的最新标准要求 材料与设备生产企业应通过ISO9000或ISO14000系列认证 特别建议 材料设备选型尽量选用客户熟悉的著名品牌 其品质档次应与住宅档次相匹配 环保材料设备的选择应通过ISO认证 质量把控2 委托具有相应资质的建筑装饰施工单位施工 要严格控制装修房全过程质量 特别建议 隐蔽工程要实行签字验收 所有住房装修质量必须与样板房装修质量要保持一致 第三步 应成立工作组人员进行质量监控或对口负责人 实施装修监理 第四步 出具由相关机构检测合格的证书是张优质凭证 质量把控3 建立全装修房环保保证体系特别建议 全装修房施工完成后 室内环保质量应由有资质的室内监测单位或质量监督部门验收 并出具 住宅检测合格证书 建立全装修房环保保证体系 第