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财富广场全程推广营销提案 智在联赢房地产经纪有限公司 PART1大势 解读市场PART2价值 项目本体分析与机会寻找PART3定位 产品定位与价值体系落实PART4推广 项目整体发展战略PART5营销 价格期望如何实现 目录 PART1大势 解读市场 重要政策回顾 受楼市调控政策的影响 部分一线城市成交受到了影响 但是多数城市成交情况仍保持较好的势头 规划原则1 以人为本 为民便民的原则 2 与城市规划相结合的原则 3 与结构调整战略相协调的原则 4 与传承晋阳历史文化相协调的原则 规划重点体系的总体格局可以概括为 三个体系 即市区三级商业体系 四类批发市场体系 1 农副产品批发市场 2 日用工业品批发市场 3 生产资料批发市场 4 废旧物资交易市场 和城镇商业体系 太原商业网点发展规划 市区三级商业体系1 市域商业中心 1 柳巷 钟楼街商业中心 位于迎泽区 以钟楼街 鼓楼5街 桥头街 柳巷南路 柳巷北路 开化寺街等为中心区域 近期规划以大型百货为主力业态 保持和发扬其传统特色 同时适当引进名品 名牌 严格控制大型网点新建项目 调整原有网点的业态结构 远期规划完成后 形成购物 餐饮 休闲消费三分天下的格局 2 亲贤北街 长风街商业中心 位于小店区 以东起建设南路 西至平阳路 南起长风街 北至南内环街为核心 近期规划主要引进以品牌商品和品牌服务为特色的商业设施和新型业态 远期规划在保持现有特色的基础上 引入新型消费观念 创新服务方式 培育一批在全市乃至全省有一定知名度和影响力的购物消费和娱乐 服务场所 2 区域商业中心 1 朝阳街商业中心 位于迎泽区东部 以朝阳街为主轴 规划期内 继续发挥其服装集散地的功能 在搞好批发的同时 着力打造一批精品品牌专卖店 并适当增加大型零售网点 规范管理 改善购物环境 调整和增加公交路线和停车场地 方便消费群体和商品流通 2 尖草坪商业中心 位于尖草坪区 以太钢集团附近的解放北路和西涧河一带为核心 北临铁路和太忻 新兰公路 东有东山过境高速公路 交通便利 规划期内 主要对现有市场进行规范管理 增加餐饮 娱乐设施的比重 增强品牌意识和特色意识 提高市场的专业化和规模化程度 由 数量型 增长转变为 质量型 增长 继续采用 退二进三 的方式 优化产业资源配置和商业布局 3 下元商业中心 位于万柏林区 以东起千峰南路 西至和平南路 南起小井峪街 北至西矿街东段一带为核心 规划期内 主要调整业态 增加餐饮 娱乐 休闲设施的比重 在开发新型商业服务项目的同时 将原有批发市场采用电子商务等手段提升其规范化和6规模化经营水平 4 龙潭商业中心 位于杏花岭区 以城坊街为主轴 东起三墙路 西至新建路 南起府东府西街 北至北大街 规划期内 主要引进新型业态和其他便民生活服务设施 进一步明确市场定位 与柳巷 钟楼街商业中心进行错位经营 3 社区商业网络4 商业街5 大型购物中心 5 小店商业中心 位于小店区小店镇东部 主要辐射高新区 经济技术开发区和教育园区 规划期内 主要发展以大型超市和仓储店为骨干 建立仓储超市 大卖场 为高新技术企业服务的特色商业和专卖店 配套完善餐饮 生活服务 休闲娱乐和其他服务设施 发展科技市场 建立健全科技服务体系 推进科教产业的发展 6 迎新街商业中心 位于尖草坪区 以迎新街为主轴 东起新兰路 西至大同路 南起新城大街 原迎新南三巷 北至迎新北三巷 规划期内 应着重加强对现有市场的整合 提高其规模和档次 引导发展专业店 专卖店等新型业态 完善方便居民生活的服务设施 依托滨河东路的开通及不锈钢生态园区和北客站的建设 大力发展餐饮 住宿 娱乐设施 将该地区发展成设施先进 配套完备 功能齐全的太原市北部极具影响力的区域商贸中心 7 晋源旅游商业中心 位于晋源区晋祠旅游风景区 是远期规划建设的商业中心 规划期内 主要建设以方便居民 游客生活和购物需求的商业设施 并要与自然景观融合 与文物建筑协调 有利于环境保护和可持续发展 全市商业网店汇总表 太原市商业街情况分析 各区 县商业发展对比表 太原市各区域市场现状分析 小店区 随着太原市 南移西进 城市发展战略的实施 占据了得天独厚的区位优势 太原市高新技术开发区的迅速发展 招商引资的成功 城市配套的日趋成熟 必将为本区域的房地产业发展带来更大的利润 新增楼盘中 有1 3集中在该区域 杏花岭区 太原市老城区 城区文化浓厚 生活配套非常成熟 是人们安家置业的理想之地 随着东山植物园 新动物园的建成 东部城区作为生态居住区 生态系统已日渐完善 绿化和环境使东山占有绝对的优势 这也是别墅 环境大盘多数选在东山的原因 东山高绿化环境 成为人们选房的又一主要因素 晋源区 紧邻新建长风商务区 长风文化商务区以一个岛的形式来拉动城市西南的经济 市政府的搬迁必将使城西南成为新的商业办公核心 该区域不断涌现出一些有品质的大盘 由于该区域置业成本相对较低 多为城中村项目 尖草坪区 尖草坪区位于太原市西北部 已处于城市郊区 与其他片区相较而言 这里生活设备陈旧 环境较差 楼盘开发程度两级分化较严重 但近年政府对滨河路的北延 胜利街 大同路 太行路的修缮 又为该区的楼市发展带来新契机 万柏林区 近年在 南移西进 政策推动下 城市道路及配套设施逐步完善的情况下 该区域楼盘品质有了质的提升 特别是沿滨河西路一带 该区域目前新增楼盘数仅次于小店区 本项目所在区域市场分析 项目位于太原市南部地区 隶属小店区 北侧紧邻老城区 南侧紧邻长风街地区 坐拥亲贤街与南内环街两大城市顶级商圈 总建筑面积55073 78平方米 随着市政南迁 城市道路改造完善 平阳路 长治路 体育路 南内环街 寇庄南街 王村南街 亲贤街 街巷交错 纵横互动 人潮钱潮滚滚流通 区域增长潜力堪比城铁时速 目前本区域的市场竞争主要体现为以下特点 开发建设与旧城改造同步进行 项目产品多元化 城市综合体项目在本区域表现较为突出 宜居宜商 该区域楼盘放量较大 楼盘总数104个 为本市楼盘最多区域 竞争激烈 随着经济技术开发区的不断扩大 该区域升值潜力不言而喻 投资客逐渐增多 消费群体上逐步显现出向年轻化集中的势头 区域市场小结 周边主要竞品 佳合美地 项目总建筑面积2万余平米 设置15至400平方临街旺铺 多样化选择 璀璨环绕金钻级SHOPPINGMALL 独创内街回路 一拖三立体商业空间 地上地下双重停车系统 恒实 新城市花园 占地面积约80亩 总建筑面积约34万平方米 住宅建筑面积约18 2万平方米 商业建筑面积约3 3万平方米 地下面积约11 7万平方米 楼座展示 新城市花园5栋33层板式住宅 两栋五层商业副楼 一座学校 周边主要竞品 竞品项目分析小结 新城市花园北依南内环IT产业文化街 南靠太原市餐饮娱乐一条街 亲贤街 小区四面临街 东临长治路 西临体育西路 北临王村北街 南临寇庄南街 交通极其便利 大型品牌超市的入住必将全面提升项目的资产价值和商业价值 实力强 口碑好 规模大 距离较近 是我们项目的最大威胁者 佳合美地总建筑面积2万余平米 设置15至400平方临街旺铺 多样化选择 璀璨环绕金钻级SHOPPINGMALL 独创内街回路 一拖三立体商业空间 地上地下双重停车系统 但规模相对偏小 后期配套设施物业管理较难做 本项目开发策略取向 以上分析 我们可以看出 在目前情况下 本项目要想实现更高的销售价格或者说更高的开发利润 必须从楼盘定位和细节品质上下功夫 不能满足于简单的使用功能 而必须站在行业和城市发展的高度 前瞻性的对楼盘进行定位和包装 使之符合城市未来发展趋势和需求趋势 这样才能更好的发挥本项目区位和地块方面的优势 结合符合市场趋势的前瞻性产品 最终实现本项目开发利润最大化的目标 PART2项目本体分析与机会寻找 项目地块概况 项目位于太原市南部地区 隶属小店区 北侧紧邻老城区 南侧紧邻长风街地区 坐拥亲贤街与南内环街两大城市顶级商圈 总建筑面积55073 78平方米 随着市政南迁 城市道路改造完善 平阳路 长治路 体育路 南内环街 寇庄南街 王村南街 亲贤街 街巷交错 纵横互动 人潮钱潮滚滚流通 区域增长潜力堪比城铁时速 项目经济技术指标 总建筑面积 55073 78m2地下建筑面积 10856 10m2地上建筑面积 44217 68m2其中 商业面积 17241 96m2住宅面积 26975 72m2基底面积 4072 52m2户型 312户建筑密度 56 93 容积率 5 67车位 234其中 地上60辆地下174辆 周边配套情况 周边学校 太原师范大学 财经大学 大营盘小学 长治路小学 二十一中 三十五中 五中 四十八等众多院校遍布项目周边 周边商场 梅园百盛 王府井百货 和信商业广场等 周边商业 临街商业 社区商业步行街 地下商业等 周边银行 民生银行 华夏银行 光大银行 中国农业银行等 周边医院 省人民医院 山大一院 山西现代女子医院等 周围交通 21 610 865 849 837等多条公交线路均可到达 项目SWOT分析 项目优势 STRNGTHS 项目位于太原市南部地区 隶属小店区 北侧紧邻老城区 南侧紧邻长风街地区 坐拥亲贤街与南内环街两大城市顶级商圈 多条街道 多条公交线路 横贯东西 纵通南北 平阳路 长治路 体育路 南内环街 寇庄南街 王村南街 亲贤街 街巷交错 纵横互动 人潮钱潮滚滚流通 随着市政南迁 城市道路改造完善 南内环商圈和亲贤商圈的辐射带来了大量的客流 拉动了本区的商业发展 商业前景十分看好 项目劣势 WEAKNESS 项目经济数据在周边楼盘中不具优势 在竞争对手中不易脱颖而出 项目布局中疏散楼梯布局不太合理 浪费了大量的黄金临街商铺的面积 项目体量及硬件设施有限 难形成规模化品牌商业 周边楼盘众多 且同质化产品距离很近 楼市内部竞争激烈 周边商业发展有规划 但处于建设阶段 没有形成长期规模化市场 项目机会点 OPPORITIES 随着太原市 南移西进 城市发展战略的实施 占据了得天独厚的区位优势和政策优势 本区域受亲贤街与南内环街两大城市顶级商圈辐射 不断开发土地 生活配套设施不断重建 新建 完善 新区域有强的升值潜力和发展空间 区域市场开发逐渐成熟 大小楼盘项目的不断增加 使人们也越来越关注并接受这一区域 逐渐形成高端商业区也是吸引客户的重要原因 新小区 新楼盘的不断建立交工 越来越多的人员入住 这里人口数量不断增加 各种消费需求的增加 刺激带动此地经济发展 太原市商业网点发展规划 预将本区打造为全市乃至全省有一定知名度和影响力的购物消费和娱乐 服务场所 项目威胁点 THREA 目前市场大环境下 国家对房地产市场的不断调控 整体房市出现疲软的趋势 特别是一线市场影响较大 势必会对太原房市产生负面影响 消费者持币观望的态度会进一步增强 住房贷款政策的不断调整 置业门槛升高 购房欲望将受到一定的制约 外来大品牌开发商的项目不断投入市场 这些项目的整体品质会吸引很多市场份额 同时也会分流很大一部分高端客群 市场竞争程度会非常激烈 SWOT分析小结 项目周边同质化产品较多 竞争压力较大 我们必须用1 2个亮点来点燃市场 使我们的产品脱颖而出 项目周边没有形成高档生活 休闲 娱乐 餐饮等规模化的配套设施 这里的住宅 商业的发展前途较大 升值空间较大 随着国内大盘进入太原市场 房地产行业内竞争越来越激烈 近年小店楼盘开发数量增多 开发速度加快 区域发展效果明显 国家政策今年对房地产的打压较大 使太原楼市今年发展不景气 政府对这一区域打造高端品牌规模化商业有大力支持 发展前景良好 PART3项目产品定位与价值体系落实 地段 多纬交通 多线直达城市中心 太原小店区 政府规划重点区域 物业类型 商业 住宅综合体 物业及服务 高端管理及服务 城市区域价值 客群 使用者 产品 项目周边企事业单位 小企业主 配套 两大商业圈 周边服务配套 短期旅游购物 时尚高端消费人群 购买者 区域中产投资者 地缘性居住 投资者 精品住宅 品牌商业 第三空间 工作关系的纯居住使用 企事业单位的招待所 项目价值体系全图 培育品牌商业街区 改善形象 提高我市商业的品牌价值 培育品牌大型商贸服务企业 提高核心企业对社会商业资源的整合能力和带动作用 打造特色服务品牌 名店 提高消费服务能力 使之具有全省的影响力 引进著名品牌 提高商品档次 品牌战略 针对本案周边主要竞争项目销售情况分析 新城市花园 目前商业销售采用 一拖三 的销售方式 其中临街商铺29间只售出9套 销售情况不容乐观 地下商铺240套售出96套 商场57套剩余9套 总价在1770万以内 现已取得四证 佳合美地 1 3层底商 共15套售出4套 已取得两证 执行战略 本案商业规划方案 通过以上竞争项目销售情况分析 提出本案商业方案 以更加合理科学的规划实现项目效益最大化 案一一二层 一拖二 整体出售三四层 娱乐产业 KTV 快餐 商务茶座等 案二一层 整体出售二 三 四层产权小商铺大卖场招商服装 百货等 示意图 商业定位 中高端零售商业体专业商业物业管理销售方式 采用高单价 低总价的定价策略 实现效益最大化拟定一层单价 39800 二三四层单价 17500实现总均价 23000产权商铺出售 回报率高于12 可执行依据 本案临长治路 位于南内环商圈与亲贤商圈重合中心 周边梅园百盛 王府井百货 和信商业广场等大型商业体形成南城浓厚的商业氛围 借势新城市花园崛起的新商业版图 辐射人群大致范围北起南内环街 南至长风街 西起平阳路 东至并州路 该范围内包括30余个在售住宅小区 包括已入住居民 总户数估算25000户 辐射人群总量近8万 商业繁荣前景毋庸置疑 客户购买动机 认同本案有升值潜力 注重居住环境品味及文化格调认同本案的区域优势认同产品规划设计功能并追崇本案的环境营造附加值优于区域内其他个案为本案性能价格比所吸引 商业地产商铺分割法则 1 主题的原则商铺的分割 必须遵循主题的原则 即结合商铺推广的主题功能来进行分割 不同性质的商业种类 对分割有不同的要求 这是前提 因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容 例如 如果项目将来的定位是以服装 音像业为主 则那些进深与开间之比大于4 1的商铺销售不会有太大困难 因为经营服装 音像业不需要太宽的门面 而商铺的后部又可以用来存货 可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮 零售业为主 则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 1的商铺将会因为餐饮 零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买 因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面 而很深的进深对它们几乎没有什么用处 因此 商铺的分割必须结合功能主题来进行 商业地产商铺分割法则 2 人性化的原则商铺的分割 必须遵循人性化的原则 也就是说 分割出的商铺