案场管理手续流程-销售案场管理手续流程.doc

案 场 管 理一、案场简单需求1、前期需求: 1最终确定的规划方案(用于制作整体区位的模型及小区内部模型) 2 房产测绘面积(前置)3 提供5证国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售（预售）许可证 复印件2、银行按揭：1银行的确定 2贷款年限 3首付款比例 4按揭测算表 5公积金贷款政策3、代收税费：1契税 2公共维修基金 3 80元(预告登记费)4、工程进度：1开工时间 2入住时间5、销售百问：1销售百问 2交房标准 3 销售说辞6、案场公示： 1天津市商品房销售许可证 2天津市商品房买卖合同示范文本及天津市商品房预定协议示范文本 3城市商品房预售管理办法 4商品房销售管理办法 5房屋所在区局监管单位投诉电话 6 代理机构营业执照、房地产经纪机构备案证明、房地产开发企业委托书 7 销售人员信息照片、姓名 8 销控表7、其他准备：1 购买合同纸 2 购买住宅质量保证书3 购买住宅使用说明书4 户型图(户型图折页)5 销售经理销售主管电话及银行相关人员电话 二、销售手续流程1、销售前流程1购买密钥2市场处开设项目（地名文件、企业资质）3物业备案（地名、规证、总图、营业执照）4 资金监管（前置测绘）5 现场查勘（正负0）6 销售许可 （指定最高价格）7 预售登记 2、合同签订手续1预定协议 签订商品房预定协议（缴纳定金）2 交款并打印合同（全款户）一次性缴纳房款（刷一次卡，进入资金监管账户）并代收3%的契税及1%的维修基金。（向客户提供收据）（4%部分建议现金）（贷款户）签订商品房买卖协议（缴纳首付款，进入资金监管账号），代收3%的契税及1%的维修基金。（向客户提供收据）（4%部分建议现金）3 合同备案及预告登记借用购房人身份证及手章在所在区房管局进行合同备案（5本合同），区房管局出具购房人的预告登记证。4 移交票据及要件（全款户）备案后，收回维修基金及契税收据，向购房人提供：契税票据、维修基金票据、购房全款发票（收回全款收据）、购房合同、预告登记证（贷款户）备案后，收回维修基金及契税收据，向购房人提供：契税票据、维修基金票据、购房首付发票（收回首付收据）、购房合同、预告登记证5 尾款到帐（贷款户）取得预告登记证后，使用公积金或按揭贷款的客户，向银行办理按揭贷款手续及抵押担保手续（公积金），甲方销售人员与开户银行确定贷款到账后，向购房人提供贷款发票。备注：（5本合同去向：1、购房人 2、区房管局合同备案 3、开发商 4、贷款银行 5、贷款抵押担保单位）3、总登及其后手续1 完成市局总登（出具开发商名下及未销售的房产证）2 开发商在所在区房管局缴纳交易手续费3元/平米(住宅)、9元/平米（公建）；印花税万分之五；登记费80元（预售时交就可不交了），通知购房人办理房产登记手续3 总登后可办理撤销资金监管手续4、退房或换房手续签合同前未备案的，申请数据恢复：1 甲方销售人员向销售经理文字请示该户退房要求2 同意后，向市场处申请数据恢复，并带购房人到市场处办理退房手续。3 联系财务人员退还购房款。签订合同并房管局备案后，申请数据恢复1 销售人员向销售经理文字请示该户退房要求2同意后，让购房人出具放弃维修基金的承诺书3区房管出具备案注销文件，并退还契税4向市场处申请数据恢复，并带购房人到市场处办理退房手续5 联系财务人员退还购房款。三、销售案场日常工作流程来电：客服人员接听来电填写客户来电登记表下班前做好入场的统计次日分派前天没来访的客户给各营销主管跟进客户（销售主管建立来电、来访台帐，并向策划组进行反馈）来访客服人员迎客（首访备份）销售人员按照上班签到表上的顺序接待客户介绍项目的情况查询征信及购房人房产信息（意向客户）填写客户来访登记表填写客户意向登记表送客填写工作日志下班前交客户意向登记表和工作日志及相关跟进表格完成一次有效客户来访跟进成交客服人员迎客销售人员按照上班签到表上的顺序接待客户介绍项目的情况参观现场返回售楼部看清销控选单位及计价选取单位再次查询征信及购房人房产信息向主管核实折扣填写成交报告（代理公司确定成交）填写认购书营销经理复核无误客户签名到财务部交定金落实签约时间及相关证件（让客户将购房款打到一张卡内）送客签订正式合同客服人员迎客销售人员接待接待客户收取首付（贷款）、全款及契税维修基金开具收据签订商品房买卖协议借用购房人身份证、手章合同备案及预告登记后销售人员联系购房人退还购房人身份证及手章收回首付（全款）维修基金及契税收据提供购房人：契税票据、维修基金票据、首付（全款）发票、购房合同、预告登记证按揭贷款客户，约定购房人与银行经手人见面时间（按揭到账后）销售人员联系购房人领取余款发票。交房后，通知业主交房销售人员通知业主交房交房当天由销售人员携购房人与运营部及工程部完成交房手续(提供住宅质量保证书、住宅使用说明书)制定：客户来电登记表、客户来访登记表、客户意向登记表 认购协议书四、销售案场日常其他工作1.销控表更新（市场上项目开盘后既不再更新）2.每月27日前建委网数据录入3.售楼员日常培训，百答百问及销售说辞的考核工作4 销售合同录入工作、与银行及资金监管中心对接房款到账工作5、根据销售情况调整销售策略等6、组建项目销售队伍7、对销售人员进行销