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城市综合体 廖婧 内容提要 商业地产及城市综合体的定义及特点 综合体城市化发展进程 综合体形态及价值链 购物中心主力店与次主力店的关系 请用四条直线把这九个点连起来 线与线之间不得断开 笔不得离开纸面 一笔画好 不要描 2分钟内 突破框框开阔思维 突围 商业地产的概念 传统房地产 成独立行业 回顾 商业地产发展的主要形态 中国商业地产的主要形态 小百货 个体零售 批发市场 过去20年 由合到分综合到专业未来20年 由专业到综合 未来20年趋势 商业地产的灵魂核心所在 资本市场溢价的增值 体量大 兼容 商业 住宅 酒店 写字楼 会展 餐饮 娱乐 多种功能于一体的复合型形态的建筑群体 这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存 价值互补的依存关系 并与城市景观和交通相协调 从而形成一个功能复合 高效 复杂而统一的综合体 城市综合体 城市化发展 未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态 我们必须要面对的问题 城市综合体 城市综合体是指城市中的居住 商务办公 购物 文化 娱乐 游憩等各种城市物业功能复合 互为作用 互为价值链的空间 文化意识形态高度集中的街区群体 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体 他具备完整的城市街区的特质 是建筑群体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化的结果 同时 城市综合体通过街区的关系 与外部空间有机结合 交通系统有效联系 延展城市的空间价值 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度 集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 城市综合体的发展离不开城市化发展进程 中国大中小城市的分类标准 超大城市 200万人口以上 特大城市 100至200万人口大城市 50至100万人口 中等城市 20至50万人口 小城市 20万以下人口 全国总人口13 5亿人 1 重庆市 3200万2 上海市 1845万3 北京市 1633万4 成都市 1221万 城市化发展 一个城市只有一个中心 广州 北京路 重庆 解放碑 北京 西单 上海 南京路 一个城市只有一个中心 上世纪90年代 这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法 然而 城市在发展 这些中心还能适应不断增长的发展需求吗 成都的春熙路 上海由一个中心向多个中心发展 上海 淮海路 上海 人民广场 上海 陆家嘴 上海 徐家汇 上海 虹桥 上海南京路 城市化发展 北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代 城市化发展 城市化多核心发展是必然趋势 成都城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展 成都城市化发展 从春熙路 到 国际城南 成都城市综合体的发展 城市综合体随着成都城市化发展 其轮廓已经越来越清晰 国际城南25个城市综合体 未来成都可能面临的城市综合体 社区的城市综合体 市区的综合体 城郊的综合体 城市综合体的组成 城市综合体一般由高星级酒店 高档写字楼 酒店式公寓 大型综合购物中心 SHOPPINGMALL 独立商铺及街区 市民广场及大型高尚居住社区等组成 购物中心规模分类 巨型 超级购物中心 24万 以上大型购物中心 12 24万 中型购物中心 6 12万 小型购物中心 2 6万 SHOPPINGMALL含义 商业零售业发展历程中的最高形式shoppingmall意为超大型购物中心 即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意 大型零售业为主体 众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体 ShoppingMall的业态 Shoppingmall的消费启蒙 从物质消费 精神消费ShoppingMall这种新兴的商业形态 造就了一种新的生活形态和环境 能够给人们带来多功能 多特点 全方位的购物生活形态 东莞华南MALL 七个特色室外景区 华南MALL室外广场 广州正佳广场 广州正佳广场的室内步行街 广州正佳广场 溜冰场 喷泉水幕 城市综合体 商业形态定位 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 城市综合体 商业形态定位 城市综合体 商业形态构成 5 10 其他服务 20 25 餐饮 30 35 商业零售 30 40 休闲 娱乐 酒店 城市综合体运营的价值 城市综合体的综合开发价值链矩阵 城市综合体的价值 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 主力店与次主力店的思考 购物中心的门店组合形式 主力店 次主力店 专门店 主力店的标准 1 拥有高价值的品牌2 在高价值品牌之下的优秀的操作团队3 具有较强的抗风险能力 购物中心的主力店 知名百货店 大型超市 购物中心的次主力店 知名餐饮店 影剧院 大型书店或游乐场所 万达广场 占地116亩 总建筑面积40万平米 万达广场主要商家 伊藤洋华堂 国美电器 万千百货 万达国际影城 大歌星KTV 快乐老家火锅 韦德伍斯健身 美国百胜餐饮 必胜客 肯德基 麦当劳等200家国内外知名品牌 该项目还包含住宅 锦华城 写字楼 主力店与经营散户之间的关系 主力店面积应为总体商业经营面积的30 50 主次力店也主导着购物中心和MALL的形象和档次小品牌店 专卖店和其他小业