资产评估的基本概念ppt课件.ppt

此课件可编辑版 如对课件有异议或侵权的请及时联系删除 课件可编辑版 请放心使用 2 2 第一章资产评估的基本概念 3 本章要求 掌握资产评估概念及其要素掌握并理解资产评估功能及特点熟悉资产评估目的理解资产评估主体与客体了解资产评估与会计 审计关系 4 4 一 资产评估的概念及其要素 资产评估 是专业评估机构和人员 按照相关法律 法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产在某一时点的价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 5 资产评估的要素 6 7 8 关于评估依据 超链接 行为依据 如 公司董事会关于进行资产评估的决议 评估委托人与评估机构签订的 资产评估业务约定书 等 法规依据 如 国有资产评估管理办法 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定 等 产权依据 如 国有土地使用证 房屋所有权证 等 取价依据 评估委托人提供的会计核算资料 工程结算资料等相关资料 评估机构及其人员收集的市场价格资料 统计资料 技术标准资料及其他参数资料等 8 9 关于评估程序 超链接 9 10 10 二 资产评估的功能 评价功能咨询功能管理功能鉴证功能 一锤定音 11 富豪自制 金缕玉衣 顶级专家评估出24亿天价 在2011年 中国400富人榜 中 华尔森集团总裁谢根荣一度名列第163名 资产6 2亿元 但据 新京报 等多家媒体报道 2011年09月07日 谢根荣从银行骗贷6亿多元 一审被认定犯贷款诈骗罪 判处无期徒刑 诈骗伎俩 第一 媒体炒作本世纪初 媒体突然开始报道一位叫谢根荣的 古董收藏家 谢根荣有两件 古董 一件是 金缕玉衣 一件是 银缕玉衣 其实 两件 玉衣 是牛福忠 年过六旬 现为北京中博雅文物鉴定中心鉴定委员会主任 自称是国家文物局泰安培训中心客座教授 北京电视台 天下收藏 栏目特聘鉴定专家 用他给的玉片穿出来的 不值钱 12 第二 高额请顶级专家鉴定5位顶级专家 据说包括中国收藏家协会原秘书长王文祥 故宫博物院原副院长杨伯达 北京大学宝石鉴定中心原主任教授杨富绪 曾任国家文物鉴定委员会副主任委员的史树青等 这群专家当时在装 金缕玉衣 的玻璃柜子外 只 走了一趟看了看 就给这件 金缕玉衣 写了个文字说明并估价为24亿元 这 24亿元 的鉴定又给谢根荣的诈骗起到推波助澜的作用 时至今日 多名当时鉴定的专家 都以 史老在场 说了24亿不好驳 为由 将责任推到已去世的史树青先生身上 5位顶级专家当时竟 隔着玻璃估价 谢根荣给了专家几十万元的评估费 第三 以宝物为由 骗取银行贷款正是有这个 宝物 银行放贷更为 放心 13 13 资产评估 三 资产评估的特点 以评估基准日的实际状况进行估算 1 以现实存在状况2 以现实为基础反映未来 程序方法公正人事关系公正 现实市价市场类比价重置成本 14 四 资产评估的目的 资产评估的目的即为何要进行资产评估 评估结果是为何种资产业务服务 是资产评估业务的基础 它总是由资产评估的特定经济行为所引起的 一般来说有广义和狭义之分 资产评估目的 估价价值类型 评估方法 决定 制约 15 资产评估的目的 狭义的资产评估目的指产权变动 资产流动时的评估 广义资产评估的目的泛指各种目的 包括法令评估和非法令评估 评估目的 16 17 资料 重庆市北碚区人民政府森林资源资产抵押贷款评估项目 据了解 北碚区计划用10年时间 投入16 5亿元新造林16万亩 改造低效林24万亩 力争2017年全区森林覆盖率超过46 建成森林城市 但钱从哪里来 经研究后 北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司 将其辖区内观音峡林场 茅庵林场收归旗下 7月2日 重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物 向中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款3亿元 贷款期限为10年 执行人民银行同期同档次基准利率 经过辽宁铭威森林资源资产评估有限公司评估 观音峡林场 茅庵林场两片面积达2237 8公顷的马尾松林价值7 4亿元本月10日 重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到了1亿元贷款 明年 还有一笔2亿元的贷款将到达公司账户 18 资料 房地产公司纳税评估 XX市某房地产有限公司成立于1999年 注册资金1000万元 登记注册类型为有限责任公司 位于滨江大道555号 主要经营范围是 房地产开发及销售 水电安装等 该公司2002年开发项目是 家园 建筑面积5万平方米 2004年峻工后销售情况良好 2005年12月市稽查局进入该公司 对 家园的税收进行了清算 当期应征税款已全额入库 2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段 销售额骤减 2006年帐面销售额2362095 2元 缴纳地方各税300585 4元 2007年2季度 按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作 根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息 经过评估小组的认真分析 筛选 最后确定XX市某房地产公司为本期专项纳税评估对象 该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元 税收收入有逐月下降的趋势 缴纳的税收从2004年平均每月近30万元 下降到2006年的每月2 5万元 针对案头分析疑点 评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异常 19 鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况 经批准 将XX市某房地产公司确定为评估对象 并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从 江西地税信息管理系统 获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比 最后确定疑点为 该公司缴纳的销售不动产营业税 企业所得税 土地增值税可能未缴足 因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为 20 国务院国有资产监督管理委员会令第12号 熟悉2005 8 第六条企业有下列行为之一的 应当对相关资产进行评估 一 整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司 二 以非货币资产对外投资 三 合并 分立 破产 解散 四 非上市公司国有股东股权比例变动 五 产权转让 六 资产转让 置换 七 整体资产或者部分资产租赁给非国有单位 八 以非货币资产偿还债务 九 资产涉讼 十 收购非国有单位的资产 十一 接受非国有单位以非货币资产出资 十二 接受非国有单位以非货币资产抵债 十三 法律 行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项 21 企业有以下行为之一的 可以不对相关国有资产评估1 经各级政府及其授权部门批准 对整体企业或部分实施无偿划拨 2 国有独资企业与其下属的独资企业 事业单位 之间或者其下属独资企业 事业单位 之间的合并 资产置换和无偿转让 22 五 资产评估的主体与客体 一 资产评估主体资产评估主体是指资产评估业务的承担者 及从事资产评估的机构与专业评估人员 资产评估机构必须具有资产评估资格 评估机构由专业资产评估人员构成 专业评估人员需具有资产评估管理机构确认的资产评估资格如注册评估师 23 23 1 关于资产评估机构 资产评估机构是指具备一定条件 经过申报和主管部门批准 依法取得资产评估资格证书的中介机构 按现行资产评估管理体制 我国的资产评估机构必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的执业资格证书 资产评估机构的类型 专营 专业化资产评估机构 和兼营 如财务咨询公司 会计师事务所 审计事务所等 专营 我国 兼营 国外 24 24 2 关于注册资产评估师 CPV CPV考试1995年10月 国家开始实施注册资产评估师执业资格制度截至2010年底 注册资产评估师执业资格考试累计报名人数51万多人 累计通过人数达到37000多人 报考条件经济类 工程类本科学历 工作满3年 其中从事资产评估相关工作满1年取得经济类 工程类硕士学位或第二学士学位 研究生班毕业 工作满1年 取得经济类 工程类博士学位 25 25 考试科目 资产评估 经济法 财务会计 机电设备评估基础 建筑工程评估基础 合格标准 60 100考试管理以3年为一个周期 参加全部科目考试的人员须在连续3个考试年度内通过全部科目的考试 参加4个科目考试的人员须在连续两个考试年度内通过所报科目的考试 报名及考试时间每年4 5月报名 9月初考试自2010年起分2天进行 资产评估 考试时间为3个小时 其余4科考试时间均为2个半小时 26 26 3 关于中国资产评估协会 CAS CAS成立于1993年12月 是自我管理 自我教育 自我约束 自我完善的全国性资产评估行业组织2000年 根据国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构的要求 CAS与中国注册会计师协会合并 组成新的中国注册会计师协会 对社会审计和资产评估行业进行管理 同时保留中国资产评估协会牌子2004年 为加强和规范资产评估行业管理 经财政部党组研究决定并报国务院同意 CAS单独设立1995年加入国际评估准则委员会 1999年当选为国际评估准则委员会常务理事 2005年加入世界评估组织联合会并成为其常务理事 27 27 4 关于评估机构及人员的法律责任 思考 如何控制资产评估风险 28 亿元诈骗案背后 资产评估 量身定做 2010年 海南省海口市中级人民法院开庭判决了一起涉案金额达1 05亿元的合同诈骗案件 被告人海口市新创基实业有限公司原法定代表人 董事长林川犯合同诈骗罪 被判处无期徒刑 大同精正资产评估事务所负责人吴忠 郝思文被行政处理 此案中 诈骗者之所以得手 除了合同另一方没有实行严格审查之外 主要原因还是资产评估机构的违规评估 竟然按照诈骗者的 预订 要求 为其 量身定做 出具虚假报告 2000年 香港新世界基建公司与海口新创基公司签订补充合同后 要求海口新创基公司对其出资的 三矿一站 资产进行评估 并由国家正式资产评估事务部门出具评估报告 林川找来宋生 无论采取什么手段 一定尽快拿出 三矿一站 资产评估价格为19500万元的评估报告 接受 任务 后 宋生等找到大同市精正资产评估事务所负责人吴忠 副所长郝思文二人 让他们将 三矿一站 的资产评估为19500万元 经几次协商后 吴忠和郝思文同意按此要求评估 三矿一站 资产 并作出评估 煤炭集运站整体资产评估为8500万元 3家煤矿的整体资产评估合计为1 1亿元 最终实现了林川的要求 29 就这样 林川拿着这份资产评估报告书 交到了陈 符二人手中 香港新世界基建公司和海口新创基公司按此份评估报告对出资资产进行了确认 并以评估报告为据将 三矿一站 资产19500万元安排入账 2005年4月 陈永德无意中得知当年林川收购 三矿一站 的真实价格仅为9000万元 而不是19500万元 事务所吴忠 郝思文 那份资产评估报告 评估方法不符合资产评估管理办法 所出具的评估报告都虚增了可采量和评估值 是按照海口新创基公司的要求作出的 不然他们不认可 30 30 二 资产评估的客体 资产 1 关于资产的认识 1 经济学对资产的定义经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的 如果按经济本质来定义 资产是指未来的经济利益 D 格林沃尔德主编的 现代经济词典 商务印书馆 1983年中文版 第25页 将资产定义为 由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利 资产之所以对物主有用 或者是由于它是未来事业的源泉 或者是由于它可以用于取得未来的经济利益 31 美国财务会计准则委员会 FASB 在1985年公开发布的第六号 财务会计概念公告 SFACNo 6 中的定义是 资产是可能的未来经济收益 它是特定个体从已经发生的交易或事项中取得或加以控制的 我国2006年颁布的 企业会计准则 基本准则 第二十条资产是指企业过去的交易或者事项形成的 由企业拥有或者控制的 预期会给企业带来经济利益的资源 第二十一条符合本准则第二十条规定的资产定义的资源 在同时满足以下条件时 确认为资产 一 与该资源有关的经济利益很可能流入企业 二 该资源的成本或者价值能够可靠地计量 第二十二条符合资产定义和资产确认条件的项目 应当列入资产负债表 符合资产定义 但不符合资产确认条件的项目 不应当列入资产负债表 2 会计学对资产的定义 32 资产评估中的资产定义 即能够在未来为其控制主体带来经济利益 能以货币计量 排他性占有的经济资源 包括各种财产 债权与其他权利 资产评估中确认资产的标准 1 现实性 在评估基准时点存在 无形资产 2 控制性 必须是经济主体拥有或者控制的 控制权 3 有效性 能够给经济主体带来经济利益的资源 待摊费用 4 稀缺性 要获得控制权必须付出代价 空气 5 合法性 诈骗 3 评估学对资产的定义 33 资产评估中的资产与会计中的资产 1 在范围上的差别 会计资产强调耗费和占用资金 对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外 如企业的商