房屋承租人优先购买权在司法实践中的几个问题探析.docx

实务探讨 | 房屋承租人优先购买权在司法实践中的几个问题探析2016-09-30 北大法宝近年来，随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，由于我国现行法律法规对处理此类纠纷规定得比较原则，可操作性不强，理论界对一些基本问题难以达成共识，形成了适用时的疑惑，处理后混乱的局面，鉴于此，本文试对司法实践中房屋承租人优先购买权存在的几个问题加以探析，期望通过与大家共同探讨而有所收益。（一）如何理解“出卖”按照合同法第130条的规定，买卖合同是出卖不转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在因赠于、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，由于不在“出卖”的文义范围之内，故而承租人不得行使优先购买权，否则对出卖人的干预即属过分。从字面含义看，所言“出卖”，应当包括拍卖的形式在内。但拍卖作为一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，并无“同等条件”可言。在拍卖程序中，竞买人获得最终的成交价，是完全依据合法程序进行的，如果在拍卖成交后，允许行使优先购买权，以竞买人的成交价购买房屋，则该行为违背了拍卖法的规定，致使竞买人的利益难以保障，产生行使优先购买权与拍卖法的冲突。为避免这种冲突，有人提出，就房屋拍卖而言，未来立法不应该允许承租人行使优先购买权。笔者认为，如果有了此种立法，将来大量出租人将可能会选择拍卖自已的房屋，这不但不利于保护承租人的利益，也有违承租人房屋优先购买权之立法初衷。所以，实践中，在不得不采取拍卖方式时，根据拍卖法第十八条的规定，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的物的瑕疵，即优先购买权的情况，再由愿意竞买的人员参加竞拍。（二）如何理解优先购买权人的行使期间1、行使期间的起算的起点我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出卖之前的三个月或合理期限内，那么，行使期间如何起算呢？一种观点认为，优先购买权行使期间应从出售人公开表达出售意图时开始。第二种观点认为，行使期间的起算点应以出卖人与第三人成立买卖合同时为准。理由是，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款则不存在同等条件，优先购买权便没有成立的基础。笔者认为，只有出卖义务人与第三人的买卖合同有效成立，买卖条件才能确定，优先购买权行使的第二个条件“同等条件”才因具有参照而得以确定、成就。所以，优先购买权行使期间的起算以第二种观点为宜。2、“提前三个月”计算的操作我国法律对承租人优先购买权的行使期间规定不一致，合同法相对于最高人民法院若干意见而言，是上位法，两者相矛盾，应以合同法为准。但是，由于合同法规定得较为含糊，司法实践中通常作法仍然是参照若干意见将3个月视为合理期限。实质上，“提前三个月”的计算，是以被出卖的标的物的所有权转移时间，作为期限的终点，向前推算期限起点而计算的。其引发的错误是，标的物所有权转移的时间，只能在买卖关系结束后，才能确定，它根本不能指导在此之前当事人如何行为，无法操作。很明显，“提前三个月通知”是在给出卖人设定义务，却忽略了约束优先购买权人。如出卖人于同等条件下“三个月内”已向先买权人通知和先买权人已为同等条件下的购买表示，之后，先买权人却怠于履行转移标的物的所有权，那么，这将有损于出卖人的利益，法官在处理先买权纠纷时也会做出不利于出卖人的判决。因此，笔者认为，将来立法时，对先买权的规定，应该注意可操作性，可规定先买权人于接到通知后一定期限内，应决定是否愿以时价购买，然后再留有一个合理期限供双方达成协议，在期限内未达成协议的，则应视为优先购买权人以默示方式放弃优先购买权。另外，法律规定的先买权行使期限应予以缩短，以降低时效期限内遭遇情势变更的机会。（三）如何理解“同等条件”优先购买权人行使优先购买权的基本前提是在同等条件下较之第三人优先购买，所获得的是交易机会而不是交易中的优惠。审判实践中，对“同等条件”的理解一般有两种不同观点，一是绝对同等说，即认为先买权人认购的条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者认为，“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件，主要包括两个方面：一是价格条件，二是价款支付条件。购买人给定的购买标的物的价格条件与出卖人有着直接的利害关系，可以称是同等条件中的首要基本条件，是第一位的。价款支付条件是第二位的，它是在价格条件已经确定的前提下才考虑的。价款支付条件主要是指支付价款的时间和次数，在最短的时间里一次性支付价款与在很长时间里分期支付价款相比显然是不同等的，可以导致间接损害出卖人的利益，所以，价款支付条件必须列入“同等条件”的内容范畴。只有在两个条件都同等，优先购买权人才得以行使优先购买权。（四）如何理解通知义务出租人在决定出卖其房屋前，对承租人负有通知的义务。如果通知人违反通知义务，优先购买权人可行使权利，请求法院宣告出卖人与第三人的房屋买卖合同无效，或者要求出卖人对其损失进行赔偿。由此可见，明确通知义务等相关法律问题，对优先购买权的行使有重要意义。1、通知的内容。通知的内容不仅是出卖的意图更是具体的出卖条件，只有这样，才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买，从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。如果出卖人对第三人降低了出卖条件，其仍负有向优先购买权人通知的义务，其原因在于通知的内容发生了变化。2、通知的行使方式。优先购买权，作为一项附有条件的形成权，在所附条件成就时，即可行使，且其行使，仅以权利人单方意思表示向先卖义务人为之即可，而无需遵守对买卖合同规定的形式。即该意思表示一经送达出卖义务人，则权利人与义务人之间的买卖契约即告成立，无需义务人之承诺。为杜绝争议，将来立法时可以要求出租人将出卖的同等条件以书面的形式通知承租人，且要求承租人签收。3、通知的举证责任。在出卖人与优先购买权人发生纠纷时，应当是“谁主张谁