西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究.doc

西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究西北大学 硕士学位论文西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究姓名：张天琦 申请学位级别：硕士 专业：工商管理 指导教师：张红芳 20091211题目：西安“幸福林带”商业文化区开发模式研究专 业： 工商管理学员姓名： 张天琦 学员签名：移码 学员签名：编勺 剧碱氰维彳澎导师姓名： 张红芳 （，刀彦 。 ？ 于两 要 本文运用项目管理和投融资管理等现代理论和最新观点，采用宏观与微观、理论与实际相结合的分析方法，对幸福林带商业文化区的开发模式进行了系统分析。 文章从阐述相关理论入手，运用分析法对幸福林带开发的现状进行了分析，指出了幸福林带项目面临的优劣势，明确了林带开发中存在的机遇及威胁，找出了林带发展过程中面临的主要问题；在此基础上，论文提出了幸福林带开发方案设计的基本原则，运用相关理论有针对性的提出了幸福林带的管理运营模式应是结合商业园区管理和商业地产商模式混合运用的商业地产运营模式，并分析了该模式的可行性和合理性，另外对经营机构的产权治理结构进行了分析；进一步文章给出了幸福林带开发的融资模式即融资模式，分析了在该模式下幸福林带项目具体的操作方案，明确了融资风险的识别与规避等问题；最后本文结合项目实际情况，提出了方案实施可能遇到的问题和对策。 本文从解决实际问题入手，对幸福林带的开发模式进行了系统设计，促进了资源的优化配置，提高了使用效率。此项目是实践科学发展观、提高区域经济发展水平的一次有益尝试，对相关产业也具有一定的指导与借鉴作用。 【关键词】幸福林带商业地产 项目管理模式 【研究类型】应用研究： ： ： ： ， ， ， ， ， 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许论文被查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课题再撰写的文章一律注明作者单位为西北大学。 保密论 学位论 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，本论文不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名： 琚兵哆 川每陋刘日导论幸福林带位于西安市城东幸福路与万寿路之间，是规划南北向的带状绿地，北抵华清路，南至西影路，长米，宽米，总面积亩，约公顷。本文通过对幸福林带内外部环境的分析和国内现有商业文化区开发模式的比较致力于“幸福林带”商业文化区开发模式的研究。选题背景和意义 从宏观战略发展的角度看，面对进一步推进西部大开发、全面落实承诺，抵御全球金融风险和实践科学发展观的新形势，西安市的发展也出现了新的机遇，展示了新的前景。然而要抓住机遇，迈向大目标，实现新前景，西安市的建设和发展必须有新思想、新突破、新举措。由于西安城市现代化建设飞速发展，城市需要在地理空间上均衡的发展，而位于西安东部的“幸福林带”商业文化区的发展应时代的需要而生。这是在西部大开发和抵御全球金融风险的大背景下，西安市深化改革开放，增强城市综合竞争力的重要步骤，是贯彻落实党中央提出的科学发展观，是坚持以人为本，全面发展的理念得以实现，全面建设小康社会的有效措施。 从微观角度看，也就是从城市发展的方面看，一个区域性的商业文化开发项目会带动整个城市的发展，城市商业文化区一般位于城市的重要位置，将购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、会展、社区服务等八大功能融于一体，是整个商贸流通业中最具复合型的商业形态。一个具有较高品牌知名度的商业文化区不仅能聚集商业人气、推动商业繁荣，而且能成为一个城市的形象代表和旅游胜地，更是一个城市竞争力的重要体现。为此，我国政府对商业文化区建设高度重视。但是商业文化区的开发建设却没有固定的模式，这就是本文的研究重点一个适合“幸福林带”商业文化区的开发模式研究。 行业内对商业文化区开发的研究己经有不少成果，但很多都局限于把地产开发、商业运营和政府开发割裂开来研究，或者偏重于地产开发阶段、或者偏重于建筑规划，或者偏重于招商管理等方面的研究，缺乏对商业文化区项目开发模式整体选择上的研究，同时普遍缺乏通过对具体案例进行分析的实证研究。因此，本文的研究具有理论与实践两方面的意义。通过对“幸福林带”开发模式的设计，从理论及实践上完善了商业地产开发理论。商业地产开发理论是城市理论研究的 一个独特视角，独特的视角加上系统的研究，很有可能产生独特的认识；并且从这一角度切入，能够对城市经济学、城市社会学、城市规划学、城市生态学等理论的一些研究成果进行某种程度的综合。从实践上，没有生搬硬套现有的商业地 产开发模式，而是运用相关理论分析论证如何结合具体情况选择适合项目实际的 开发模式。此项目的开发，对我国的城市发展推进与城市改造的实施均具有一定 的指导意义。 研究对象与方法 本文的研究对象是“幸福林带”的开发模式，在研究过程中必须紧紧围绕商业文化区开发的目的进行研究，通过合理科学的研究方法来探索适合幸福林带商业文化区的开发模式，因此明确研究对象、目的和研究方法至关重要。 研究对象 本文重点研究幸福林带的内外部环境，和在开发过程中的管理与运营模式、 投融资模式和建设模式，并进行可行性分析。 本文的研究目的主要基于以下几个方面的考虑：城市基础设施建设为东郊地 区经济发展带来了机遇。“幸福林带”将把东郊打造成为我市的一个新的经济增 长点和税源基地。实施改造后，通过引入新的规模产业，带动地区经济提升，将产生大量新的就业岗位和税源。同时，“幸福林带地区是连接曲江、沪灞新区和纺织城与市中心经济区的核心地段，把握机遇实施幸福林带建设和地区城市更新，对东郊地区今后的整体发展将具有重大的决定性意义。 “幸福林带”商业文化区的开发不仅为东郊的再次发展注入了活力，而且也带动了西安市的经济文化等的全面发展。通过“幸福林带”商业文化区的开发建设，发挥“新区示范、增长热点、资源优化、功能提升”等诸多作用，西安市的经济社会发展将会出现一个全新的局面。为了在“幸福林带”区实现“尽快把西安市建设成为现代化国际化大都市，全面实现小康和提前进入中等发达水平行列，同时也为了更好地保存和弘扬西安古都风貌和特色，合理疏解老城区人口，合理配置各项城市资源走可持续发展之路”的战略。 本文通过对国内外城市功能定位、产业集聚、环境保护、公共空间等方面的建设经验进行回顾和总结，找出对“幸福林带”的建设具有参考价值的创新之处，同时也从“幸福林带”商业文化区可持续发展的角度，结合本地区的自身条件和特点，寻求和探索“幸福林带”建设项目的实施途径，以及其在经济、社会、文化发展的新模式。研究方法 本文采用了以下四种研究方法； （）比较研究法。通过对国内外多个城市的商务区、商业区、工业区、开发区等开发模式的比较，提炼出多种发展模式和经验借鉴，为本文的研究提供了有利的创新基础和案例支持。 （）案例法。查阅大量关于国内外商业地产开发模式的文献资料，对比我国现有商业地产企业开发现状进行分析，最后对“幸福林带”的开发模式进行研究。 （）数理统计法。本文是基于某一地区的土地商业开发的模式研究，土地面积及位置等对其有很大影响，因此进行了实地调查和勘测得出了大量的数据用以支持开发项目的规划。 （）调查研究法。深入此地区进行实地调查，包括对各主要单位的领导者面谈访问、各层级的群众进行访谈和问卷调查。获得第一手资料，为后续的开发奠定基础。研究思路与框架 研究思路和研究框架从整体上确定了论文的结构。两者是对文章的总的引领和概括。研究思路 本文从“幸福林带”商业文化区的开发模式着手研究，采用商业文化区域开发模式理论与投融资理论，在对该区发展的内外部环境进行分析，找出优势与不足的基础上，寻求和探索“幸福林带”建设项目的实施途径，以及其在经济、社会、文化（生活方式）发展的战略规划，从而达到带动周边区域的发展并使之成为西安市新的经济商圈的目的。研究框架 本文共分五章对幸福林带开发模式进行研究： 第一章是导论部分。介绍了研究的背景、意义，研究的目的与方法，研究的内容与框架等。 。气 第二章是商业文化区及其发展模式的理论概述。包括了商业文化区开发模式理论、项目投融资理论、城市公用理论及项目管理相关理论。 第三章是“幸福林带”商业文化区项目现状分析。通过对“幸福林带”商业文化区的内部条件和外部环境那个进行分析，得出了该商业文化区建设的必要性和功能定位。 第四章是“幸福林带”商业文化区开发模式的设计。在商业文化区功能定位 的基础上，对管理与运营模式、建设与融资模式进行了分析，并做出了选择。 第五章是“幸福林带”商业文化区发展战略实施的保障。主要从政策、基础设施、资金支持等方面进行保障。研究框架图 研究框架如图所示： 图卜研究框架图本文的主要贡献 本文的贡献主要体现在以下三个方面：第一，本文将政府投资管理公益事业并与商业投资、社会自然人投资共同开发和管理引入商业文化区的开发模式，补充和完善了商业文化区开发模式的内涵和构成。第二，国内在深入商业文化区调研基础上研究商业文化区的较少，多从经验角度出发进行研究，本文在对典型商业文化区进行实地调研的基础上对商业文化区发展模式的系统进行探讨。第三，通过本文的研究，不仅论证了商业文化区发展的一些基本经验和结论，而且拓展和完善了对商业文化区开发规律的认识和结论。 商业文化区及其开发模式的理论概述 本文通过对商业文化开发区相关理论的学习和研究，来进一步对所需要探讨的问题来进行理论层次上的理解。商业文化区市场定位理论 商圈理论是关于某一商业区或商业设施对周围顾客辐射范围的理论，是指导商业布局的重要理论。商圈理论对于研究社区商业辐射范围是一种有效的工具。商圈理论的基本内涵 商圈是以商业企业布点为中心，向四周扩散，对周围一定范围所形成的辐射力和吸引力。现实的商圈多由单体零售店或者各种规模的店铺组合形成，并且具有层次性、重叠性、不规则性和动态性等特征。不同的店铺由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种和经营条件的不同，商圈规模、商圈形态存在很大差异。一般来说，社区商业企业服务于特定区域，经营规模不大，经营的品种较少，商圈范围较小。确定商圈的理论方法 确定商圈的理论方法主要有以下三个方面。 （）零售引力法则 美国学者威廉雷利（）利用三年时间调查了美国个城市在年根据牛顿力学的万有引力的理论，提出了“零售引力规律”，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被称为雷利法则或雷利零售引力法则。他认为一个城市对周围地区的吸引力，与它的规模成正比，与它们之间的距离成反比。用以解释根据城市规模建立的商品零售区。依据赖利法则，如果商业设施的规模越大，会抵消更长的商业出行距离，因而更多的顾客将被吸引到更大的城市或社区中。 （）顾客吸引力法则 在哈里斯的市场潜能模型的基础上，美国加利福尼亚大学的经济学者戴维哈夫教授于年提出了关于预测城市区域内商圈规模的模型哈夫概率模型。哈夫从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的公式表现如下： （表示卖场魅力或商店规模对消费者选择影响的参变量，入表示需要到卖场的时问对消费者选择该商店影响的参变量，通常，入） 哈夫提出，一个零售商业中心对消费者的吸引力可与这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比（，），与消费者从出发地到该商场的阻力（主要用时间距离来代替）成反比。 利用哈夫模型设定地点的消费者选择商场的概率， 【地区消费者到商店购物的概率； 【商店的卖场吸引力（卖场面积、知名度、促销活动等）； 】地区到商店的距离阻力（交通时间、交通系统等）； 【入】以经验为基础估计的变数； 互相竞争的零售商业中心或商店数 由此可以推导出以下概率公式： 地区消费者光顾商店的人数区消费者光顾商店的概率地区消费者的数量的可能性越小。 （）商圈饱和度理论 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。商家决定是否进人某市场前，首先要测算该市场是否已经饱和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩余空间有限，不宜进人，但当饱和度较小时，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。中心地理论 中心地理论又称“中心地学说”。是研究城市空间组织和布局时，探索最优化城镇体系的一种城市区位理论。中心地理论产生于世纪年代初西欧工业化和城市化迅速发展时期，是年由德国地理学家克里斯泰勒（）首先使用的。 （）中心地理论内涵 中心地，是向周围地区居民提供各种货物和服务的地方。中心商品是在中心地生产，提供给中心地及周围地区居民消费的商品。中心地职能是指中心地具有 向周围地区提供中心商品的职能。其特点如下： 中心地的等级由中心地所提供的商品和服务的级别所决定； 中心地的等级决定了中心地的数量，分布和服务范围； 中心地的数量和分布与中心地的等级高低成反比，中心地的服务范围与等级高低成正比； 一定等级的中心地不仅提供相应级别的商品和服务，还提供所有低于这一级别的商品和服务； 中心地的等级性表现在每个高级中心地都附属几个中级中心地和更多的低级中心地，形成中心地体系。 （）中心地理论主要内容 德国地理学家克里斯塔勒通过对德国南部城市和中心聚落的大量调查研究后提出的，他发现一定区域内的中心地在职能、规模和空间形态分布上具有一定规律性，中心地空间分布形态会受市场、交通和行政三个原则的影响而形成不同 的系统。他探讨了一定区域内城镇等级、规模、数量、职能间关系及其空间结构 的规律性，并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括。 （）中心地理论的主要贡献 中心地理论对商业区开发理论的贡献主要有以下几个方面： 以古典区位论的静态局部均衡理论为基础，探讨了静态一般均衡区位理论，为后来的动态一般区位理论开创了道路； 运用演绎法研究中心地的空间分布模型，把地理学的地域性，综合性与区位理论相结合，使区位理论研究逐渐向地理学领域扩展，并成为现代理论地理学研究的重要组成部分； 建立了系统的城市区位理论，把区位理论的研究对象从农业，工业扩大到城市，并为市场区位理论研究奠定了基础； 促进了地理学的计量革命，并对地理学采用系统论，系统分析方法做出了贡献，推动了城市地理，城市规划和区域规划等研究工作的发展。城市公用理论 在西方发展经济学家 、 等的著作中，基础设施一般被称为“社会分摊资本”（ ）。他们认为：“基础设施是指那些对产出水平或生产效率有直接或间接提高作用的