房屋产权纠纷.doc

课程名称：法务会计 课程号：B0800100 课序号：11姓名： 班级： 学号 序号： 分数：1、你认为原购房者如何提出自己的诉求？ 本案中，万盛房地产公司将房屋卖给了李某等购房者后又将房屋卖给了其他购房者，成立了两个债权债务关系，李某与万盛公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，李某向万盛公司认购的商品房被万盛公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，且后购房者业已入住，李某和后购房者不能同时成为房屋的所有权人。为维护财产流转安全，应当认为万盛公司与善意第三人所签订的合同有效。后购房者因善意已经取得房屋所有权后，李某等原购房者只能通过违约责任的救济方式保障权利，不能要求也取得房屋所有权。预售人对因此而给李某等原购房者造成的损失，应承担相应的民事责任。李某等原购房者可以就违约责任方面向法院提请诉讼，要求万盛房地产开发公司赔偿自己相应损失。李某等原购房者可以提请的诉讼要求包括以下几点： 货币等值权利在不同的时间付出或者得到同样数额的货币在价值上是不等的，也就是说 货币的价值会随着时间发生变化。货币等值就是指在考虑货币时间价值因素后，不同时点上数额不等的货币在一定利率条件下具有相等的价值。比如说，在年利率为7%的情况下，现在的100元与一年后的107元的价值是相等的。 在本案中公民李某同万盛公司签订购房合同，李某按期支付全部房款，并取得收据，但由于万盛公司的违约行为，直到2005年5月李某等购房者仍未能取得应得房屋，由于房屋涨价，出售价为每平方米3400元，纠纷处理时，平均房价已经上涨至每平方米4000元。由于通货膨胀及房价上涨等因素，此时的12万元不能再同2001年的12万元相等，也不能再买到同样面积的房屋，因此李某等原购房者可以就这一点向法院提请诉讼，要求万盛公司做出符合现在货币价值的补偿。 （2）违约金惩罚权利 购房合同规定，万盛公司于2002年12月31日前交付房屋，但万盛公司迟迟未能交房，直到2003年7月15日万盛公司才通知包括李某在内的购房者现场交房；但原来宣传资料中标明的小区公园和园中湖等均消失不见，取而代之的是新增的建筑物。万盛公司的做法明显违背了购房合同的规定，万盛公司应承担相应的民事责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定：“具有下列行为之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。这为李某等人的诉求提供了法律依据。 实物等量权利由于房价上涨，李某等原购房者若只获得原来的房款和违约金，无法再买入相同面积的房屋；同时，也失去了低价购买其他房屋的机会；鉴于此种事实，李某和其他原购房者可以向万盛公司提出获得相同面积的住宅，且地段有可比性的赔偿要求。 （4）实物区域相适应权利 在本案例中，万盛房地产开发公司以种种借口迟迟拖延，致使此纠纷跨越几年不得解决，给李某和其他原购房者造成了时间、经济和精神上的损失，李某等人可就此诉诸法院，要求万盛公司进行相应赔偿。 与诉求相关的证据有哪些？（1）购房合同 李某于2001年8月13日同万盛房地产开发公司签订购房合同。合同规定，李某订购万盛公司开发的甲住宅小区住宅一套，面积80平方米，每平方米价格1500元，价款计12万元。根据规定除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。 并且根据合同规定万盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在支付实物后4个月内代客户办妥“两证”，办证的相关费用由公司方代垫，交证时补收。任何一方违约，均应向对方按天支付2的违约金，并赔偿相关损失。在本案中，万盛公司到2003年7月15日才通知李某等人到现场交房，距合同规定的日期推迟了7个月又15天，应根据天数向李某等人支付每天2的违约金。 （2）收款收据 合同签订之日起10天内李某预付了房款2万元，半年后再付9万元，1年内付清了余款。李某按期支付了全部房款，并取得收据，此收款收据可以证明李某按合同履行了自己的付款责任。（3）订购房屋宣传资料 万盛公司在宣传资料中标明了小区有公园和园中湖及绿地，但实际上却被开发商新盖上房屋，这可以作为万盛公司欺骗购房者的证据。（5） 价值补偿与实物补偿要求关系 价值补偿与实物补偿应当相统一三、案例启示 现在房地产市场上一房二卖时有发生，消费者主要有两种途径购房：一种是从房屋中介处；另一种则直接从开发商那里买房。那么，究竟该如何防止一房二卖呢？本文认为应当注意以下几点：如果是在中介处购房，首先，购房者需要确保业主已经签收定金。通常，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者要选择品牌信誉好的中介公司买房，避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般，买卖双方在正式签约前不会见面，定金由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。其次，购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证。业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。签订合同距正式交易还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为避免这种情况的发生，可以采取以下的办法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者就要当心；二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。最后，购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后诈骗购房者的购房款。如果是在开发商手中买房，个别开发商与买房人签了购房合同，发现房价上涨，宁愿赔付违约金也要撕毁合同将房子另卖，这种情况不时出现，因此，购房者可以先到房产部门进行“预告登记”。经预告登记的房屋，未