国八条的解读.doc

当前房地产市场到底是什么状态？为什么要出台调控政策？2011年房地产市场走向会如何？可以说，当前房地产市场的投机炒作已到相当危险的程度，与此同时住房年销售额屡创纪录、地方政府依赖土地财政、一部分居民住房条件改善难而另一些人坐拥大量闲置房产待涨、银行住房信贷风险日渐趋高。国内房地产投机炒作，从范围来看，从一线城市到三线小县城，有房即可炒；从购买的数量看，部分人可购买一套、二套、三套至整层整栋；从住房的价格来看，绝大部分房产价格远超当地正常公民的收入支出承受能力，不少地方的房价甚至已超过纽约与东京。当下史无前例的住房炒作所引起的泡沫，已经引发了经济、金融、政治、社会多方面的问题。“新国八条”的出台，说明中央对各类潜在危机已有警惕，如果不对当前投机炒作进行严厉遏制与打击，社会经济将面临巨大的风险。“新国八条”就是希望通过住房限价令、住房限购令、严厉的信贷政策及税收政策，遏制打击投机炒房，并让国内房地产价格回到居民有购买支付能力的理性水平上。通过和“国十条”的比较，我们可以发现，“新国八条”有“升级”：一是打击住房投机炒作不仅针对少数地区或一线城市，而且针对全国各城市，当然包括房价快速上涨的二三线城市；其次，“新国八条”明显有通过房地产税限制住房投机炒作的意思，强调住房财产税或房地产税在各地逐渐开始试点。不过“新国八条”明显留有出后招的余地，因为在当前政策刚实行期间，房地产投机炒作会有所收敛，但“风头”过后，房地产投机炒作可能又会卷土重来。将来若出现投机炒作的新情况，中央仍有巨大的政策出招空间，比如更严格的住房信贷政策及住房税收政策，尤其是对已经持有多套住房者还有大量的手段可以使用。国八条关于土地新政对房价的稳定作用：一是在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。二是商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前两年年均实际供应量。三是加强对土地市场资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，须说明资金来源并提供相应证明。商品住房用地供应总量只增不减 商品住房用地供应总量，不得低于前两年年均实际供应量，这是在土地供求关系上对房价的稳定。 房地产市场可分为上游的土地市场和下游的房产市场。虽说影响土地价格的，是土地的供应和需求；影响房子价格的，是房子的供应和需求。但是，土地的供应却直接影响到住房的供应，在房地产市场中，某一地区房屋的供给完全取决于该地区土地的供给，这也是位置具有固定性的土地有别于其他商品（产品）的最大特性。由于土地供应量大小直接影响到住房供应量大小，土地供应价格的高低也会通过供应量的方式影响到住房供应价格的高低，商品住房用地供应总量不低于前两年年均实际供应量，这从供应层面讲对稳定住房价格具有十分重要的意义。房地产价格的屡调屡涨，虽然有工业化、城市化等中国现阶段的特色因素，但更不可忽视的因素是全球各主要经济体宽松的货币政策，加剧了境内外热钱对房地产市场的冲击和潜在影响。去年全球经济最大的特点是“失控的货币”，中国房价、地价的不跌反涨，其症结就在于在中国这一全球最大的新兴经济体的房地产市场，成了全球“失控的货币”的首选的流入地。因此，对土地市场资金来源的审查，不仅关系到土地市场的稳定，而且还直接关系到国家的金融安全、经济安全。房地产问题在任何时候，可以说本质都是金融问题。房地产领域一旦发生问题，就会影响到金融衍生品，进而波及整个金融领域，乃至整个宏观经济。稳定房价的重要性影响宏观经济：房地产价格的屡调屡涨，虽然有工业化、城市化等中国现阶段的特色因素，但更不可忽视的因素是全球各主要经济体宽松的货币政策，加剧了境内外热钱对房地产市场的冲击和潜在影响。去年全球经济最大的特点是“失控的货币”，中国房价、地价的不跌反涨，其症结就在于在中国这一全球最大的新兴经济体的房地产市场，成了全球“失控的货币”的首选的流入地。因此，对土地市场资金来源的审查，不仅关系到土地市场的稳定，而且还直接关系到国家的金融安全、经济安全。房地产问题在任何时候，可以说本质都是金融问题。房地产领域一旦发生问题，就会影响到金融衍生品，进而波及整个金融领域，乃至整个宏观经济。房价不会下跌：当需求量不是那么高时，才会有所下跌的，只要中国人口不减，国家土地价格不控制房价照样会涨，德国20年房价没涨过。国内城市的房价，至少在十年内将继续上涨，但涨速将逐渐放缓。分析原因如下：一、国内目前的地 方 政 府主要是依 靠 卖 地来维 持 财 政 运 转，地 方 政 府是土地 财 政的最大受益者，也是房价上涨的主要推手。而地价上涨则必将推高房价。二、商品房、写字楼等是城市建设的主要标志，而城市建设又是官 员 考 核的主要业绩之一，所以地 方 政 府 官 员绝不会打 压 房 价从而影响城市建设。三、由于城市建设的发展，工业用地、道路用地大量增加，造成住房供地逐渐减少，物地稀为贵，地价自然上涨，从而推高房价。四、房地产业是任何一个大中型城市的支柱产业之一，与上下游的钢铁、水泥、家具、装修等产业和消费、就业等密切相关，打压了房价，就等于打压了一系列产业。为了GDP增长，地 方 官 员绝不会这么做。五、一般商品房还存在大量刚性需求。我们知道，中国的计 划 生 育 政 策是从上世纪80年代初推开，如今，在此之前出生的人口正好到了30多岁，正是结婚生小孩要买房子的时候，而30-40岁的人也正是最有经济能力买房的一族，我们看看周围这个年龄层次的人的买房比例，就知道房子的刚性需求还有多大。六、中 央 高 层从来没有说过要打 压 房 价，其官 方 表 态的口径是：“稳定房价”，“抑制房价的过快增长”，态度相对温和。七、由于房地产商的逐利性，其不可能主动降价，而普通百姓又是相对的弱 势 群 体，不仅无力与地 方 政 府和房地产商抗衡，而且跟风抢购或投资，所以只能等到市场规律发生作用的时候（供求平衡或供大于求）。中国城市房价下降的时候我们可以预测得到，其影响因素有两个：一、人口数量；二、固有房屋数量。基于影响因素一分析，以人均寿命七十年计，我们可以推断，中国人口将在2050年后开始下降，而一个人的购房行为多发生在50岁以前，所以2030年后的购房行为即将开始减少，此时开始存在房价下降的条件。而影响因素二要视城市建设的发展速度也即房屋开发速度和政 府 的 调 控 政 策，存在不确定性。综合以上各项分析，我个人认为，中国城市的房价，至少在十年内将继续上涨，但涨速将逐渐放缓；二十年后由于房屋的保有量增加和刚性购房需求人群的减少，房价才可能企稳或开始下降。关于房产税的理解：房产税试点究竟向楼市释放了哪些信号？新华社昨晚播发文章说，由于房产税改革对房地产市场调控具有积极作用，房产税一度被市场人士认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，希望它能对遏制高房价起到立竿见影的作用。但业内人士普遍表示，作为一种与房地产市场关系密切的税种，从短期来看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。E9 Y% 新浪乐居成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。市场人士普遍认为，房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，上海和重庆出台的方案并不是十分严格，因此在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。新华社的文章说，目前在上海、重庆的试点阶段，房产税收入规模较为有限。但随着征税对象、税率以及地区的调整、扩大，房产税将成为十分可观的地方“财源”。如何使其避免成为地方的“私房钱”而做到“取之于民，用之于民”，才是关键。6 B$ V R0 新浪乐居论坛国务院相关部门负责人表示，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，保障房尤其是公租房的融资是困扰各地的难题，房产税能起到多大的“支援”作用，值得关注。销量必降，房价会局部下跌：“国八条”会如何呢?当然是有效的。因为如果无效就还会有更多的“国八条”出现，不达目的誓不罢休的决心已经告诉市场“不成功便成仁”了。毫无疑问在通胀压力巨大的上半年，这种严控会成常态和必然。与去年相同，一根闷棍一定会让市场刚刚回升中的销售热情再次变成观望，销售量的下降已成必然，尤其是在更多的限购城市中会更为明显。价格也会在供给增加中波动，并不排除局部区域或城市的下降，但整体大幅暴跌的可能性不大(如果出现暴跌，政府会调节政策的)，部分企业会为现金回收而低价入市。一段观望之后价格的平稳或下浮会吸引更多的消费者入场，价格再次随销售回升而平稳，但暴涨与上升的趋势也不会很快出现，直到将短期增加的市场供给量大部分消化之后，才会对价格产生影响。开发商会更加谨慎行事，再次出现土地交易上半年减弱的现象，而当二套住房首付比例远大于商业办公产品时，更多的投资者宁愿用更高的银行信贷杠杆转而投向商业办公的产品。投资增幅会大大下滑，从而影响后期供给的扩大，而刚性的强大需求并不会在限购中充分发挥和满足，那么就会在与政策的博弈中在其他的时间、地点、领域转化，最终需求还是要释放的。热点个别几点解读：每一个想买卖房子的人都会从自己的现实处境出发，作出自己的的房产交易决策。而中央政策设置的大背景能否有效地平衡地方政府、房地产开发商、银行、有房人、无房人、投资人、投机人之间的利益关系，则有待于政策实践来检验。进一步落实地方政府责任。明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，在国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。加大保障性安居工程建设力度。2011年是个保障房年，从中央到地方都在谈保障住房，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下，目前已经全国性的房价比较高，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。调整完善相关税收政策，加强税收征管。这条政策对增加供应以及减轻老百姓负担并无太大积极意义。首先，之前的政策是对5年内高档房全额征收营业税，抑制享受型需求，而对普通住宅差额征收营业税。现在一刀切，5.5%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨，虽然明显遏制炒房，部分投资客将被套牢。但以目前南京二手房交易的潜规则，房主拿净得价，大部分的税费均是由买家承担，因此，会进一步加剧购房者的购房税费负担。可以预见短期内，二手房买卖将会非常活跃，推高挂牌量。强化差别化住房信贷政策。这条没话说，打击投资性需求，抑制改善性住房需求。将二套房的首付再提高一成，进一步提高炒房门槛，有效降低了金融机构的风险，对楼市影响很大。但，关键还得银行的执行到位，漏洞要完全堵住，难度相当大。不要最后把老百姓挡在了门外，而炒房客获得特权。严格住房用地供应管理。源头上确保保障性住房建设的推进，并且明确了土地供应的量，限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地，确保市场供应量不紧缺，刚性需求能够买到房。这是对保障性住房的有力推进。合理引导住房需求。各地相继出台的限购政策，有些地区只是“应付”中央，而“国八条”将限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，对开发商的销售行为也是一种约束。此政策将会有效“萎缩”购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场的供需平衡，这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定，改善“房荒”的不良状态。但，这一政策毕竟是短期行为，政府要做长远打算，对这一政策解禁之时，有可能是房地产反弹之日。坚持和强化舆论引导。舆论引导提到一个高度，从意识上引导合理的住房消费观念。从近期人民日报发表的系列评论，可见政府已将“舆论引导”列入调控的重要手段。2009年救市，信心很重要；2011年，控制购房的欲望同样很“重要”。这也是中央政府在调控楼市，第一次将舆论导向提到政策高度。1、抑制投资、投机性购房需求未来几个月，实行限购令的城市房地产成交量将出现比较明显的下降，虽然供求关系的改变最终体现在房价上还需一段时间，但房价快速上涨的势头将无动力支撑。 此次中央新国八条以及各地陆续出台的对新国八条的落实细则，表明了政府调控房价的决心，效果将是立竿见影的。2、限制地价，限制房价上涨的调控信号3、房地产市场会产生的影响这十年，人们年年都在抱怨房价涨得厉害，官府也隔三差五地对楼市进行调控，但结果，房价越调越高。这使得民众对调控，已经失去信心，屡次调控稍懈房价报复性暴涨后，都让人不得不心生悔意：为什么不在房产商难熬的时候买房呢？为什么不逆调控而行呢？房价永不回头的现象，一方面激发了囤积性需求，另一方面则使得让房子由居住消费品变而为投资保值甚至投机套利的工具！而市场是永远无法满足逐利性的需求的，任由市场自己走下去，只能是市场的崩溃！避免市场崩溃的途径，在于渲泻对住宅的投资性乃至投机性需求。但我们又不能通过去化住宅的资本属性而毕其功于一役，因为这将断送整个房改后好不容易才形成的市场化进程。无奈之下，限购令成为差强人意的政策选择。但限购令只是一道闸门，它只是把有支付能力的投资性或投机性需求堵在了门外，并非根本性的疏导之策，只是权宜之计而已。 首先，短期内交易量下滑。这条细则使一部分有购房计划的群体失去了购买资格，暂时退出购买市场。同时，一些业主在细则出台后没有资格继续购房，会考虑停止出售已有房屋，市场上房源供应量也会减少。购买需求和供应需求均受到抑制，短期内会影响交易量。 其次，房价上涨势头消弱。如果成交量下滑，长时间低位运行，房价也会随之受到抑制。同时，政策的出台往往会带来观望期，观望群体期待房价下降，心态不稳，卖方心态也会受到影响，房价很难上涨。政府出台一系列调控政策，目的是保证房产市场的健康发展。细则中也加大了对保障性住房和公租房的建设力度，确保加大房产市场供应量。4、中小开发商很可能因为资金紧张而被“踢出局“限购令”对楼市的压力不小，而即将在全国铺开的“限购令”，更让小开发商担忧今年的“收成”可能下降，加之银根收紧，中小开发商很可能因为资金紧张而被“踢出局”。但从已经实施“限购令”近10个月的北京楼市来看，由于购买力强劲，“限购令”对市场的影响似乎有限，但仍对市场有潜在的影响。截至2010年第四季度，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%，老版“限购令”影响家庭在80万户左右。据统计分析，2009年全年北京购置房产的户籍比例中，外地户籍首次超过本地人群，达到了55%，加之2009年之前已购房家庭，估计在北京有房产的外地户籍家庭已经超过百万。限购肯定会影响到楼盘的销售，销售压力自然也加大，除了“限购令”外，银根紧缩，开发商贷款难也让不少开发商的资金较为困难。如果销售压力继续增加，开发商将面临更大的资金困难，所以手上有项目的开发商加快了推盘的速度。实际上，在一些二、三线城市，“限购令”还没完全落地之前，很多开发商正在以“限购令”为借口，加快销售，而一些购房者也在“抢购”而这一趋势仍在部分城市蔓延。目前综合来看，限购令即将在全国铺开的预期，确实影响到小开发商心理，但降价销售者并不多，相反选择观望的比较多，短期内出现“僵局”的可能性非常大。虽然严厉房贷调控政策出台，挤掉了部分投机需求，也压制了刚性需求，并影响了投资和未来供应。而且调控政策导致开发商对投资更加谨慎，观望，甚至投资下降。但房产税会进一步抬高房价。因此，政府在多收了税之后，应该提供更好的公共服务，解决总体的民生问题。从增加房源的供给入手，提供更多的廉租房和保障房。5、楼市预测房产税、国八条以及加息三只靴子落地，到底对今年的楼市有何影响？专业和业内立马分成了截然不同的两派：唱空派说今年的房价肯定会大跌；而唱涨派则说对楼市几乎没有影响。但实际的市场反映是什么？有人说60%的人将会持币观望，有人说海外的热钱将继续涌进中国楼市。但市场究竟会有什么反映？房价到底是何走势？丰源预计，2月份我国房地产市场交易量仍旧低迷，房地产价格会趋于温和。今年全国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。一线城市开发商、不缺钱的开发商们将采取捂盘策略。今天的调控时代已经衍变成开发商和地方政府这间的博弈，看谁能耗的过谁。 重点城市的房价不会出现剧烈起伏。狂降只是大众的意淫，狂涨已经超出了中央所能忍受的范围。今年的90周年，明年的18大换届，一切以稳定为重中之重，绝对不容许房价捣乱。看清楚这一点，你就看清了未来房地产的走势； 限购商品房将成为全国大多数城市的常态政策，因此商业地产和写字楼地产将成为富人和炒家的关注热点。商铺、写字楼、商业立项公寓将成为今年楼市的三大热点项目； 商品房供应将进一步减少，未来潜在供需矛盾突出。原因有二：一是开发商有意囤房，减少供应；二是保障住房土地份额大大增加，挤压了住宅用地的供应。一旦购房者放弃观望，供需矛盾突出，新一轮房价保障局面即将形成；调控政策出台之前，房地产税出台、加息预期等因素导致购房需求提前释放。通胀预期加大，部分居民已经将“更多投资”取代“更多储蓄”，作为第一选择。在“新一轮房地产调控政策更加严厉”、“房地产税试点逐步深入”、“新一轮货币紧缩周期启动”、“房地产商资金链趋紧”、“保障房供应充足”以及“当前房价实为过高”的六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。但只有严厉的住房信贷政策及税收政策两条腿走才是住房宏观调控有成效的关键，但是当前国内房地产宏观调控只是严厉的信贷一条腿在走，而没有严厉的房地产税收政策（该出台的房地产税收政策不出台），因此，效果如何还得拭目以待。国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议提出八条政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整个税和加强土地增值税、普遍实施限购令等。一系列全新的调控政策，让人感觉到史无前例的调控力度。对此，房地产权威人士表示，前两轮调控中未落实的部分政策将在2011年更加收紧，这足见中央政府的调控决心。该人士预计市场将出现明显淡季，房价理性回归不再是梦。“新国8条”调控力度史无前例房产论坛,装修论坛,业主论坛8 & q G: ?4 % W“新国8条”明确要求地方政府承担楼市稳定发展责任，要求2011年各地根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。新浪乐居论坛. m+ W/ F2 C0 v, I而从具体调控政策来看，财税、信贷、行政三大最具杀伤力的调控政策无一不名列其中。其一，相比之前执行差额收取营业税，新8条再次严格了二手房交易税费。“5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，这将明显遏制过度炒作。”北京中原地产张大伟说。其二，“新国8条”还对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效的遏制部分开发商过快上涨价格。对此，业内人士预计，各地区还将陆续出台房价抑制措施。其三，“新国8条”要求加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。“目前部分城市，存在明显的避税现象，导致楼市调控的部分措施作用减弱，调控将弥补这部分漏洞，预计部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。”张大伟说。其四，“新国8条”要求严格执行个人转让房地产所得税征收政策，业内人士表示，如果个税按照20%严格收取，这可能比房产税更有效。加快建立和完善个人住房信息系统7 ; t: Z; ei9 K新浪乐居论坛26日召开的国务院常务会议要求，各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。专家认为，这或将是为房产税未来试点、实施做好准备。“新国8条”对投资及投机购房者的控制更是态度显明，并完全体现在信贷、行政二大狠招之中。而土地“闸门”更是有收有放。2 K2 l) V% Q _ ! L新浪乐居“第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款4成，这可以有效避免金融机构风险。”张大伟分析指出，预计首套房在部分城市的优惠利率也可能取消，楼市调控的作用将在增加供应及严格信贷的双重作