禅城某项目地块PPT.ppt

禅城区项目地块 原针织二厂 可行性研究报告 交易编号 TD2017 CC XG0002 目录 项目地块概况 项目地块挂牌条件 项目地块测算分析 结论 一 项目地块概括 区位交通系统现场四至周边配套 一 项目 原针织二厂 概况 区位 一 花都区 白云区 天河区 黄埔区 海珠区 顺德区 番禺区 南沙区 高明区 三水区 广州市范围 佛山市范围 项目地块 23km 29km 43km 23km 38km 33km 26km 25km 距离 km 30km 50km 项目地块辐射广佛两地中心区域 囊括佛山市四区 禅城 南海 三水 高明 及广州部分区域 海珠 白云 天河 半小时生活圈 一 项目 原针织二厂 概况 区位 二 位置 佛山市禅城区佛山大道东侧 亲仁路北侧 禅城区 项目地块 一 项目 原针织二厂 概况 交通系统 一 佛山一环 佛山一环 佛开高速 佛山大道 海八路 魁奇路 项目地块 1 项目地块毗邻佛山大道 且有 两横六纵 八条主干道环绕 无缝对接广佛中心区域 交通优势十分明显 2 临近三大商圈 周边配套成熟 禅西大道 东方商圈 祖庙商圈 南海大道 季华商圈 一 项目 原针织二厂 概况 交通系统 二 项目地块 1 2km 祖庙站 650m 1 3km 1km 禅城区轨道交通线网规划图 项目地块周边规划多条地铁线路 如广佛1号线 已开通 5号线及7号线 一 项目 原针织二厂 概况 现场四至 项目地块 佛山一环 丝绸大街 亲仁路 临街商铺 临街商铺 临街商铺 白燕小学 一 项目 原针织二厂 概况 周边配套 佛山市中医院 医疗 禅城区政府 佛山市政府 佛山市第一人民医院 政府 五峰公园 文华公园 亚艺湖公园 中山公园 公园 佛山西站 佛山机场 禅城区中心医院 石湾公园 佛山科学技术学院 佛山市一中分校 佛山市口腔医院 学校 佛山市工业学校 佛山市张槎中学 张槎海口小学 石湾客运站 佛山火车站 交通枢纽 商业 岭南天地 东方广场 万科广场 东建世纪广场 季华园 普君新城 佛山市职业技术学院 兴华商场 升平百货 同心商贸城 项目周边配套相对完善 商业 医疗 教育等配套一应俱全 佛山市铁军小学 项目地块 佛山市白燕小学 二 项目地块挂牌条件 挂牌条件挂牌竞价流程 二 项目 原针织二厂 挂牌条件 二 项目 原针织二厂 挂牌条件 01 以向上加价方式 挂牌 02 地价 134542万元 最高限制地价 03 最高限制 21750 人才住房面积 04 计容自持面积 最高限制 85000 即可100 自持 现场摇号确定竞得者 挂牌竞价流程 三 项目地块投资分析 周边房地产市场概况周边土地市场概况投资测算SWOT分析 三 项目 原针织二厂 投资分析 周边土地产市场概况 2015 2016年 项目地块 龙光 商住用地 用地面积 170650 容积率 3 0成交价 23 5亿元楼面地价 4590元 万科 商住用地 用地面积 77562 1 容积率 3 84成交价 18 4亿元楼面地价 6158元 保利 商业用地 兼容住宅 用地面积 10266 83 容积率 4 5成交价 12亿元楼面地价 2597元 融创 商住用地 用地面积 72963 73 容积率 3 66成交价 23亿元楼面地价 8491元 越秀 商住用地 用地面积 33972 87 容积率 地块一 4 5地块二 6 0成交价 63 3亿元楼面地价 3700元 中国金茂 商住用地 用地面积 205684 容积率 2 38成交价 16 7亿元楼面地价 3404元 保利 商住用地 用地面积 113481 容积率 3 0成交价 10 3亿元楼面地价 3030元 中海 商住用地 用地面积 90479 06 容积率 2 5成交价 8 5亿元楼面地价 3761元 融创 商住用地 用地面积 74013 09 容积率 2 72成交价 9 6亿元楼面地价 4768元 时代 商住用地 用地面积 51457 容积率 3 5成交价 8 8亿元楼面地价 4866元 保利 商住用地 用地面积 136354 容积率 3 83成交价 19 6亿元楼面地价 3750元 五矿 商住用地 用地面积 42553 6 容积率 3 5成交价 15亿元楼面地价 15885元 京得人才公寓 55200 绿城九龙仓 商住用地 用地面积 49621 38 容积率 3 5成交价 17 4亿元楼面地价 16632元 京得人才公寓 69300 2016年成交 2015年成交 三 项目 原针织二厂 投资分析 周边土地产市场概况 小结 小结 1 近两年 禅城区土地市场供应平稳 且由南往北 由中心往四周的趋势来推出新地 可见 中心城区的土地市场供应十分紧张 项目地块位于禅城区中心城区内 土地供应市场上是十分稀缺 必定受不少开发商青睐 2 2015年的土地成交楼面地价均价在3000 4000元 区间 在2016年下半年开始 土地市场异常火热 频刷地王 即使设定竞拍人才公寓作为竞拍条件 土地成交楼面地价也破15000元 项目地块目前虽然设定人才公寓的最高限制及竞拍自持物业 但鉴于开发商疯狂抢地模式的开启 必定进入竞拍自持物业阶段 这需要进一步通过测算确定自持比例 三 项目 原针织二厂 投资分析 周边房地产市场概况 佛山富力广场占地面积 72963 73 容积率 4均价 13500元 公寓 17500元 住宅 装修情况 装修 国瑞升平占地面积 90000 容积率 均价 14000元 商铺 装修情况 毛坯 科恒岭南水岸占地面积 19000 容积率 3 5均价 19000元 住宅 装修情况 装修 兆阳O立方占地面积 11580 容积率 8 5均价 16000元 公寓 装修情况 毛坯 装修 碧桂园岭南盛世占地面积 116666 容积率 2 2均价 待售装修情况 毛坯 装修 碧桂园曼哈顿占地面积 13693 容积率 5均价 待售装修情况 装修 越秀可逸新势力占地面积 33972 容积率 6均价 13000元 公寓 18000元 住宅 装修情况 装修 财富岭南公馆占地面积 9007 容积率 8 78均价 12000元 公寓 装修情况 装修 岭南天地占地面积 15428 容积率 1 03均价 38000元 别墅 装修情况 毛坯 绿地未来城占地面积 266813 容积率 2 6均价 12000元 住宅 装修情况 毛坯 华宝世家雅苑占地面积 18118 43 容积率 2 5均价 25000元 商铺 住宅售馨装修情况 毛坯 雄盛王府广场占地面积 400000 容积率 均价 13000元 公寓 装修情况 装修 童梦天下占地面积 333000 容积率 2 8均价 14000元 住宅 装修情况 装修 项目地块 小结 1 项目地块所属禅城区的老城区中心 新盘开发较少 且供应市场上类型主要为公寓 写字楼产品 项目地块规划可建设住宅产品 竞拍必定受不少开发商青睐 2 周边住宅市场均价在12000 19000元 临近东方商圈的住宅均价在17500 19000元 区间 项目地块毗邻东方商圈 周边配套完善 预测未来住宅售价可达30000元 三 项目 原针织二厂 投资分析 周边房地产市场概况 小结 三 项目 原针织二厂 投资测算 规划设计总指标表 三 项目 原针织二厂 投资测算 成本测算表 最高限价134542万元 三 项目 原针织二厂 投资测算 成本测算表 最高限价134542万元 小结 当项目地块竞拍至最高限价 134542万元 时 折合楼面地价约12500元 税后利润率为21 7 投资回报期为2 17年 财务内部收益率为62 63 尚有继续往上拍的空间 三 项目 原针织二厂 投资测算 敏感性分析 三 项目 原针织二厂 投资测算 敏感性分析 小结 1 当项目地块竞拍至人才保障住房最高限制 21750 项目利润率仍有4 09 2 项目地块竞拍自持有两种方案 一是竞拍自持住宅 二是竞拍自持商业 竞拍自持住宅 在保证项目利润率大于零的情况下 可以竞拍7000 住宅面积 折合楼面地价17100元 竞拍自持商业 在保证项目利润率大于零的情况下 可以竞拍6000 商业面积 折合楼面地价16800元 建议 自持商业面积 自持10年时间内可以收取租金增加收入 项目位于规划地铁站 650m 商业升值潜力巨大 三 项目 原针织二厂 SWOT分析 Strengths 优势 1 交通位置优势明显 有 两横六纵 主干道环绕 位于广佛中心城区半小时生活圈 2 位于禅城老城区 教育 商业 医疗等配套相对成熟 如白燕小学 佛山中医院 祖庙商圈 东方商圈等 Weaknesses 威胁 1 临近主干道 存在噪音 环境影响 Opportunities 机会 1 且规划有多条地铁在附近 最近的规划地铁站距项目只有650m 升值潜力巨大 2 禅城出台关于地铁500m范围内外不同的土地出让金分成政策 未来禅城老城区内的三旧改造工作必定让项目地块再创价值 Threats 威胁 1 位于禅城老城区内 交通拥堵