保障性住房对楼市的影响.doc

保障性住房对楼市的影响一、 概念政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房两类。其中，保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。“两限房”则是一种政策性的商品住房。二、 目前市场种类供给对象性质产权房源经济租用房城市中等收入阶层；没户籍限制保障性住房只租不售，没有产权政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。租金和居住条件都好于廉租房经济适用房城市低收入者；有户籍限制保障性住房有限产权，政府帮助购买产权由政府提供专项用地，统一开发、集中组织建设；商品房项目调整为经济适用住房；集资、合作建房廉租房 城镇最低收入家庭；住房困难的低保家庭保障性住房只租不售，没有产权符合廉租标准的公有住房；政府和单位兴建或购置的廉租住房；社会捐赠的符合廉租标准的住房两限房城市中等收入家庭；有户籍限制政策性商品住房完全产权由政府提供用地，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，开发住房三、 关于保障性住房的政策及地方政府规划1、8月1日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台。这个被称为24号文的文件，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。24号文对中国房地产业发展是一个标志性文件。在很多业内人士看来，政府找到了自己的定位，弄清楚了在住房问题上应该承担哪些责任。2、11月27日、30日，国家相关部委相继发布廉租住房保障办法、经济适用房管理办法，明确廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，实行货币补贴和实物配租相结合。经济适用房的对象为城市低收入住房困难家庭，并且只能拥有有限产权，转让时政府可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。3、2008年将是加快住房保障的行动年。加快廉租住房建设、改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难等住房保障问题，在2007年已形成政策性安排，市场与保障分开、低中高档需求分开的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭主要通过市场解决。4、全国主要城市2008年保障性住房情况全国主要城市2008年保障性住房情况一览表 （单位：万平方米）城市新建住房面积保障性住房面积比例（%）北京2750115041.8上海200040020天津180060533.6武汉1028.26727.9670.8重庆2499.01235.929.4广州850-1180100-18011.8-15.3成都10511009.5南京1120291.426杭州550-650171.526.4-31.2深圳1215.9228.418.8西安90020723济南733.1880.511昆明680414.861四、 关于保障性住房的专家观点当代著名经济学家茅于轼认为，经济适用房的分配政策为贪污腐化创造了机会。他认为廉租房可以解决住房权，而经济适用房这条路是错误的。中国人民大学土地管理系主任、教授叶剑平认为经济适用房出现的“搭便车”现象是执行层面的问题，而不是经济适用房本身的问题。建造“经济适用房”是政府行为，开发商只是完成建设并按要求供应。SOHO中国董事长潘石屹表示，地方政府手中有大量的土地，迫于人民住房保障的需求将来这样的保障性住房会很多。潘石屹：“为了降低他们在这里的生活成本，我们在投标书上做出了承诺，将廉租屋做成精装修的房子，并且配上简单实用的家具。”万科集团董事长王石直言不讳：“建设低收入群体住房也是会赚钱的。”万通集团董事长冯仑认为，目前的调控措施就是使今后房地产70%集中在保障性住房领域，而另外30%留给市场。明天地产副总经理陈云峰认为：两限房的增加将有可能导致商品房价格的上涨。国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏认为，当前经济适用房制度出现的各种问题大多属于操作层面的问题，市场秩序出现了紊乱，其根源在于目前政府对经济适用房定位的模糊化，没有明确经济适用房的适用对象到底是谁，相关的规章、制度也不健全，今后必须就这些问题进行改革。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，现阶段除了特困群体和高收入群体，其他为中等收入群体，中等收入家庭至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例。“而且，限价房只不过是告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律。”五、 本人观点1、 从户籍制度看保障性住房（城市化进程、人口红利）问题：城市化进程、人口红利的刚性需求很大。针对户籍制度设计的保障性住房是不是真的有市场？城市住房需求本地人口与外地人口的比例有多大？城市化进程增加的人员是不是真的有购买力？经济适用房现在全国都有一个基本的原则解决户籍人口的住宅问题，实际上这个问题在每一个城市都不是非常尖锐的，这不是矛盾的本身。现在社会对房价有一个很大的意见，但是这个意见来源于比如说像我们这样的是外来人口占绝大多数的。政府实际上对这两类人没有进行比较清晰的区分，以为是户籍人口对房屋的需要更迫切，这是犯了一个方向性或者说是目标性的错误。研究方向：城市每年增加的城镇人口数，预测本地户籍对住房的需求，与市场的真实供应挂钩。2、 从购买人群看保障性住房问题：购买人群定位为低收入者能否真正保证？购入机制：什么样的人可以买，有什么标准？退出机制：到什么样的情况就应该退出，怎样退出？从目前北京、广州的情况来看，从历史上来看他所产生的问题非常多，比如说腐败问题，比如说一些人钻政策的漏洞，比如说他购买了经济适用房以后重新进入商品房的市场，这些人往往两三套的房子还继续在买，只不过第一套入市的时候是经济适用房，实际上对于整个市场缓解楼市的压力作用不大。关于退出机制，这个房子能不能卖，北京市政府说要70%利润给政府，我认为是不能卖的。如果要卖，要退出，就要原价卖给政府，作为你的收获是这么多年白住了这些房，或者是原价收回或者是带有补偿性质的把利息补贴给你。这样可以作为政府的第二次的福利房或者是经济适用房可以二次销售，但是一定不允许它存在盈利的空间，我们知道商品房的盈利空间是非常巨大的，这部分的利润正是扰乱经济适用房市场的一个最大的根源，如果不把这个问题解决好，经济适用房就永远解决不好，因为他参与了太多人的利益，所以这个问题没有解决好。3、 从地理位置看保障性住房问题：保障性住房的地段选择？n 保障性住房对周边楼盘的影响n 问题的关键在于保障性住房的建设规模和地段，如果是将保障性住房都建在偏远郊区，对普通老百姓来说则意义不大，因为工薪阶层如果买了这种房就会发现，高昂的时间成本和交通成本会使这种低房价变得毫无意义。4、 廉租房应是实物指向问题：廉租房租赁补贴是否合理？廉租住房保障办法第五条规定：廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租租房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。温家宝总理在2008年政府工作报告提出“今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元”。廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。这个钱只用于廉租住房制度建设，具体包括两大块：第一，对于廉租房困难户的资金补助；第二，建设一批廉租房。不应该以租赁补贴：1、中小户型住房奇缺90年代末开始，中小户型公房建设基本停止，同时在旧城改造中，拆除中小户型旧公房，取之为大套型的商品住房。2007年前经济适用房建设量不仅逐年减少，而且平均套型增大。加之城市新居民和常住居民需要的租赁房也是以中小套型为主的，所以更加加剧中小户型的奇缺程度。2、中小户型租金快速上升发达国家租赁（货币）补贴是住房保障的主要形式和趋势，是因为：1、中产阶段是社会主体，支付能力与住房价格基本适应，租赁价格需求弹性很大，补贴可以撬动住房消费2、全社会住房供求平衡或者相对过剩海外廉租房实物仍然是住房保障的主要形式：1、香港累计建造廉租房65万套，约占住房总量的35.6%以上，解决了香港总人口30%的居住2、新加坡有6万户住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的8.6%。3、其他发达国家公共住房廉价出租：比利时占全部住宅的7%（1998），法国18%（1996），德国9%（1998），英国20%（1998），瑞典23%（1995），荷兰6%（1999），日本6.8%（1998）以上说明，在一个不太短的阶段中，我国城市廉租住房保障制度，当然是提供实物，而不应该是“主要通过发放租赁补贴”。5、 住房供应体系梳理市场购房市场租房保障性购房保障性租房最高收入者购买高档商品房租赁高档商品房中上收入者购买普通商品房租赁普通商品房中等收入者购买普通商品房，辅以扶持政策租赁普通商品房，辅以扶持政策可享受面向中等收入者购房的优惠扶持政策可享受面向中等收入者的扶持住房租赁市场稳定的优惠政策中下收入者购买保障性住房为辅以成本租赁保障性住房为主最低收入者租住廉租房6、 保障性住房对各地房价的影响预测代表城市短期（13年）长期（35年）一线城市（人口流动很大的城市、移民城市）上海、北京、广州、深圳上涨加快平稳二线城市（人口流动一般的城市）苏州、南京、杭州、武汉、重庆等涨幅有望抑制房价平稳或下降上涨加快：因为大城市人口流动性很大，很多都是外地人口买房的刚性需求，廉租房的建设必然减少商品房的供应，保障性住房又是以户籍为取向的。造成外地人口买房短期内的更相对紧张，于是加剧上涨趋势。另外，各地的保障性住房面积规划也有个消化期，从开建至少也要1-2年的时间才能成型，更加加剧商品房的紧缺局面。平稳：较长时间后，保障性住房达到一定的量，也抑制了一部分真正的需求。房价会回到平衡上。例如，上海，将在今后5年新建经济适用房30万套，约2