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房屋产权知识指南1、房屋所有权人有哪些权利？所有权是最主要也是最重要的物权。房屋所有权人对其拥有的房屋有行使占有、使用、收益和处分的权利，并有排除他人干涉的权利。占有，就是对房屋实际上的控制和支配。如房屋所有权人可以自己来控制和支配这一房屋，也可以按照自己的意愿而让非所有权人来控制和支配。使用，就是依照房屋的用途来利用。如房屋所有权人按自己的意向可以用于居住，也可以用于开设商店或办公。收益，就是因房屋而产生的合法的物质利益。如房屋所有权人把房屋用于开设商店，就可以从经营中获得一定的利益，这些利益中有一部分是因房屋而产生的；又如把房屋出租给他人，可以按期收取租金，租金中就有很大一部分是收益。处分，就是在法律许可的范围内，依房屋所有权人的意志对房屋的处置。这种处分可分为两个方面：一是事实上的处分，如将房屋拆除或翻建、改建；二是法律上的处分，如将房屋出卖、赠与他人。需要说明的是，房屋所有权人行使上述权利，都应当在法律规定的范围内进行，所有权人合法地行使这些权利，其他人不能加以干涉。如果因他人的不法行为，而使所有权人无法行使上述权利时，所有权人有权向人民法院提起诉讼，请求法院排除这一妨害。如果他人的行为已对所有权人造成损害，所有权人有权要求赔偿损失。2、什么是房地产转让？房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。上述所称其他合法方式，主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。3、购买房屋要注意哪些问题？房屋的价值量很大，购买房屋要耗费人们大量的资财甚至是毕生的积蓄。因而，对购买房屋应采用比较谨慎的态度。由于各种原因，很多人购买了房屋以后才发现各种问题，有的还有产权上的纠纷，使购房者陷入长时间的烦恼之中。那么，怎样才能使买到的房子比较可靠和满意呢？购房者在决定购买前要对房屋的情况有比较全面的了解，如房屋的质量、地段、交通、环境、房型、配套设施以及售后的服务和管理。在查看房屋时要用不同的时间，如白天和晚上、休息日和非休息日，并花更多的时间观察房屋的“细部”和比较隐蔽的工程，也可以向邻户作侧面的了解，以便发现一些难以发现的缺陷。然后依据自己的需要和经济承受能力来选择。如果买的房屋是进入市场的存量房屋，就是俗称的“二手房”，则除了应注意前面所说的各项外，还要注意使房屋产权“安全”地转移到购房者手中。一般应当注意以下几个问题： 一、出卖者是否拥有该房屋的所有权，并有处分这一房产的权利；二、有无禁止产权转移的限制，是否被查封或被禁止转移；三、有没有在这一房产设定抵押权，如向银行的抵押贷款是否还清；四、有无承租人或共有人。上述资料在当地房地产管理部门基本上都能查到，在查清情况后，再决定是否购买。购买时，要到房地产管理部门办理产权过户手续时才可付清购房款。这样就避免了日后可能出现的许多麻烦。如果购买的是新建的商品房，要尽量找一些规模较大、资信较好的房地产开发公司，因为这些单位管理机构比较健全，技术力量较强，管理规范，履约能力和意识都比较好。对于尚未竣工的房屋，则可以要求售房者出示商品房预售许可证。在当地房地产管理部门开设有“房地产市场”的地方，可以到房地产市场去购买，这样可比性强，选择的余地较大，更能选定适合自己购买的房屋。4、未成年人可否购买房屋？未成年人购买房屋是较为少见的，大部分是按照成年人的意愿而购买。购买房屋是一种民事法律行为，这种行为与未成年人的年龄、智力和社会经验不相适应。从法律角度上说，未成年人是限制行为能力人或是无行为能力人，还不能亲自进行购买房屋这样的民事法律行为，否则这一行为就不具有法律效力。但在同时，未成年人和成年人一样，具有从事民事法律行为的权利能力，具有享有民事权利及承担民事义务的资格。对于购买房屋而言，未成年人有权购买房屋而又不能直接进行购房这一行为。因而，必须由未成年人的法定代理人代理。我国法律规定：未成年人的父母是未成年人的法定监护人，也就是未成年人的法定代理人。在某些特殊的情况下，如未成年人的父母双亡或没有监护能力，则可由未成年人的祖父母、外祖父母、兄、姐担任。与未成年人关系密切的亲属、朋友承担监护责任的，经未成年人父母所在单位或未成年人所在地的居民委员会、村民委员会同意，也可作为未成人的监护人，即作为购买房屋的代理人。有签订购房合同时，购房者仍然是购房的未成年人，而由代理人作为购房者的代理人签字。5、设定房地产抵押权，为什么要进行登记？实行房地产抵押登记制度，是我国法律的规定，也是世界各国通行的做法。城市房地产管理法规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”担保法规定：当事人以房地产作为抵押物的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。城市房地产抵押管理办法规定：“国家实行房地产抵押登记制度。”“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”法律作这样的规定，是为了保护当事人的合法权益。由于房地产抵押后并不转移占有，这种权利只有经过权属登记，记载于政府的产籍（产籍是房地产管理部门用以记载房地产权属状况的特定簿册），才能使这一权利得到有效的保护。对于抵押权人来说，办理抵押登记，还有一个重要的保障作用，即能及时了解被抵押房地产的真实情况，防止受骗上当。近几年来，社会上出现了伪造、涂改、谎称遗失后重复申领的房屋所有权证，若出示这样的房屋所有权证来抵押房地产，对此，抵押权人难以辨别。有一些房屋是不得设定抵押权的，如已列入城市建设拆迁范围的房屋，或是已被依法查封的房屋，或是已设定过抵押权的房屋，抵押权人如不到房地产管理部门办理抵押登记，对这些房屋是难以发现的，届时担保的作用也难以发挥。对于抵押人来说，办理抵押登记，对于抵押房地产的部位、数量、期限都经房地产管理部门确认，可以避免日后可能发生的争议。这对抵押人的利益同样是一种保障。 6、房屋销售广告中常见的“按揭”是什么？“按揭”这一词原是地方方言，多见于我国的港、澳、台地区。80年代末以来，由南向北逐步见于我国大陆。除香港特别行政区外，我国法律并无按揭这一规定。香港回归祖国前，香港对按揭的规定分为广义和狭义两种。广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押；狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。城市房地产管理法和担保法所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件。由于房屋价值量大，即使在人均收较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。近几年来，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。因此，近几年来比较流行。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，有的售房广告标明“提供成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款。按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭。7、已抵押的房屋，所有权人在行使权利时有什么限制？房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。已经抵押的房屋，无论属于债务人或是提供担保的第三人所有，房屋所有权人在行使权利时，都要受到一定的限制。我国法律规定：抵押的房屋不转移占有，因而抵押不影响所有权人对房屋的占有。抵押的房屋在抵押权设定之前已经是出租房屋，抵押人应分别将租赁情况告知抵押权人，将抵押情况告知承租人，并继续履行合同。在抵押权设定以后，如需将房屋出租的，应征得抵押权人同意，将将出租所得价款向抵押权人提前清偿所担保的债权。除此之外，并不影响所有权人对房屋使用和收益的权利。受到限制较大的主要是处分权。这种对房屋的处分包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指拆除、改建房屋。由于拆除、改建房屋有可能降低房屋的价值，因此要予以限制。法律上的处分是指房地产的转让和再抵押。抵押人在转让已抵押的房地产时，应当通知抵押权人，并获得抵押权人同意，还应告知受让人这一房地产已经抵押。如果转让是有偿的，如出卖，当出卖已抵押房地产的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应的担保。否则，这一转让行为是无效的。此外，抵押人出卖房屋所得价款应向抵押权人提前清偿所担保的债权。对于已设定抵押权的房地产再抵押，抵押人应当向再抵押的抵押权人说明已做抵押的情况，方可就该房地产价值大于所担保债权的余额部分再次设定抵押，再次抵押所担保的债权也不得超过余额部分。设定抵押权时，在抵押当事人签订的抵押合同中，如果有明确规定限制抵押人将抵押房地产出租、转让或者改变其用途的，应按合同的约定履行义务。8、什么是房产继承？房产继承是指按照继承法的规定，把被子继承人所遗的房产转归继承人的行为。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为被继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割，将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。继承开始后，按照法定继承办理：有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。被继承人死亡后，如果其生前立有遗嘱，或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的，应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的，则按法定继承处理。法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。继承法规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。继承法将继承人分成两个继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权）的，才由第二顺序继承人继承。继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生育来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产，也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：1、故意杀害被继承人的；2、为争夺遗产而杀害其他继承人的；3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割，但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份，在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产，如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。9、如何办理房屋租赁备案登记？办理房屋租赁备案登记，租赁双方应当在租赁合同签订后30日内办理。在办理时，除携带当事人身份证以久，还应向房屋所在地的房地产管理部门提交以下有关证件、证明和文件：一、租赁合同。使用统一的房屋租赁合同文本的，可以在订阅合同前先向房地产管理部门领取。二、房屋所有权证。三、当地人民政府规定的办理房屋租赁备案登记的其他文件。对共有的房屋，要提交共有人的同意书。委托代管的房屋，要提交委托人授权将房屋出租的证明。转租的房屋，转租合同应当经过原出租人书面同意，一般可由原出租人在转租合同上签字认可。已经抵押的房屋，要提供抵押权人同意书。房地产管理部门在受理当事人的申请后，对所提交的各种证件、证明和文件进行审核，凡合格的，即通知当事人领取房屋租赁证。房屋租赁证是房屋租赁行为合法、有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证可以作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。10、房屋所有权证上所有权人姓名可否换成子女的姓名？有的房屋所有权人出于各种原因，希望把产权证上的“房屋所有权人”一栏的姓名换成子女的姓名，这样做是否可以呢？房地产权属登记的种类中有一种叫做“更名登记”，但这是某个人或是某个法人或其他组织更改自己的法定名称（如更改自己的姓名、更换本厂的厂名）后所进行的登记。如将某个房屋所有权人的姓名换成另外一个人的姓名，这就不是更名，而是房屋所有权的转移，就是城市房地产管理法中所称的“房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”。权利人在将房屋所有权转让给子女时，可以采用的主要方式是买卖或赠与，但多数的产权人并不希望以买卖的方式来进行，那就可以采用赠与的方式。将房屋所有权赠与子女，赠与人应当是房屋所有权证所注明的权利人及其配偶（配偶双方约定属于一方所有的例外）。赠与时，如果受赠子女已成年的，应当有接受赠与的意思表示。赠与人与受赠人应订立赠与合同。凭赠与合同及原房屋所有权证到登记机关办理权属转移登记。有的赠与人与受赠人订阅了赠与合同，并已将房屋所有权证交给了受赠人，受赠人也按赠与合同的规定占有、使用了这一房屋，这种赠与行为已经成立，但必须尽快到登记机关补办权属转移登记手续。如果受赠子女是未成年人，按一般的常规，本应由这个未成年人的法定代理人代理接受赠与，并与赠与人订立赠与合同。但由于受赠人不是接受其他人而是自己父母的赠与，而赠与人不宜又同时作为受赠人的代理人在合同上签字。对这一问题，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）中规定：“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产。”据此，赠与人单方出具的赠与书应当是有法律效力的。11、办理了公证，是否还要办理权属登记？公证是当事人为了证明和确认法律行为、法律事实和法律文书的真实性、合法性而申请公证机关依法予以确认的活动，也是确保国家法律正确实施的一项司法制度。公证的作用在于依法证明上述事项的真实性和合法性，以保护当事人的合法权益。与房地产有关的公证业务范围很广，凡有关的合同、委托、遗嘱、继承权、赠与、分割、证据保全、身份、婚姻状况等，以及对上述文件的副本、译本与原本的内容是否相符等的证明，都可以进行公证。除法律、法规和规章规定必须公证者外，公证采用自愿的原则，由当事人自行提出申请。经过公证证明的法律行为、法律事实和法律文书具有法律效力（有相反证据足以推翻公证证明的除外）。但是，并不是因其有法律效力而对房地产权属可以不再进行登记。房地产权属登记是由法律、法规来确定的，经过公证的事项，登记机关可以作为证据来确认当事人的权利，但这种权利最终要以登记机关颁发的房地产权属证书来确认。这也与法院已经生效的判决书、调解书一样。法院通过判决，确认某一房地产的权利属于某人或某一部分人所有，这时房地产的权属已是清楚的，没有新的民事法律行为，这种权利不再变更。但是，当事人仍然要以法律文书为依据申请权属登记。更为明显的事例是，有一些房地产纠纷案件，经法院终审判决后，本应由当事人持判决书和原房屋所有权证重新办理权属登记手续，但由于某一方当事人不愿意拿出由其持有的原房屋所有权证。这时，法院除了判决书以外，还向房屋所在地房地产管理部门发出“协助执行通知书”，由房地产管理部门协助执行判决的结果，为当事人颁发权属证书。这也更明确了公证书、判决书和房屋所有权证各有其作用而无法互相替代。因此，某一房地产权利即使经过公证，仍然要按规定办理权属登记手续。12、房屋所有权证遗失了怎么办？房屋所有权证是房屋所有权人合法拥有房地产权利的凭证。房屋所有权证的使用频率不高，许多权利人可以数年甚至更长的时间不使用这一证件，因而，遗失的可能性是很小的。尽管如此，由于各种原因，遗失房屋所有权证的现象还是时有发生。在一般情况下，房地产权属证书应该是由权利人或是权利人所委托的代理人持有才具效力。但遗失权属证书，作为权利人就失去了合法拥有房地产权利的凭证。因而，一旦遗失，就要及时申请补领。申请