第五章习题.doc

第五章房地产评估一、单项选择题1某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。A9% B12.5%C7.5% D5%3某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。A140万元 B157.5万元C141.4万元 D148.5万元4某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。A1736.85万元 B1795.45万元C1818.36万元 D2100万元5被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。A86万元 B87万元C90万元 D85万元6某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。A75% B30%C45% D65% 7某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。A8600元 B8800元C9000元 D12000元8有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。A128万元 B141万元C149万元 D150万元10有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。A700万元 B800万元C1000万元 D1100万元二、多项选择题1我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A基准地价 B标定地价C土地使用权出让底价 D土地使用权的转让价格E抵押价格2引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。A政策变化 B建筑物使用强度不够C建筑物用途不合理 D建筑物设计不合理E周围环境发生变化3地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。A“功效损失” B有形损耗C超额运营损失 D经济性贬值E超额投资损失4应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。A城镇基准地价 B基准地价修正系数C宗地容积率 D宗地的开发成本E宗地的开发程度5对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A楼面地价一定大于土地单价B楼面地价一定小于土地单价C楼面地价可以等于土地单价D楼面地价可以小于土地单价E楼面地价可以大于土地单价6影响房地产价格的一般因素包括（）。A房地产价格政策B城市发展战略C国民经济发展状况D社会发展状况E物价水平7土地的价格（）。A是地租的资本化B是由土地的生产成本决定的C具有个别性D是土地权益价格E是由土地的效用决定的8假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。A专业费用B投资利息C地价D建筑费用E税费9房地分估主要是针对（）进行的。A地用性质不合理的房地产B新开发的房地产C占地面积不合理的房地产D工业用房地产E特殊用途房地产10评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A重置成本B功能性贬值C经济性贬值D清算价格E实体性贬值 三、判断题1建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。2由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。3用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。4在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。5标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。6运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。7构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。8运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。9在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。10正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。四、计算题1待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 2某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。3待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目 坐落 所处地区 用地性质 土地类型 总价 单价 交易日期 A 略 繁华区 商业 空地 25.2万元 1500元/m2 1996.10 B 略 非繁华区 商业 空地 49 1400元/m2 1996.12 C 略 非繁华区 商业 空地 43.5 1450元/m2 1997.1 待估对象 略 非繁华区 商业 空地 1997.5项目 面积 形状 地势 地质 基础设施 交通状况 剩余使用年限 A 168m2 长方形 平坦 普通 完备 很好 35年 B 350 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 C 300 长方形 平坦 普通 较好 很好 35年 待估对象600 长方形 平坦 普通 较好 很好 30年 已知以下条件：（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目 自然条件 社会条件 街道条件 繁华程度 交通便捷程度 规划限制 交通管制B分值 10 10 8 7 8 10 10C分值 10 10 10 7 8 10 10离公交车站 交通流量 周围环境B分值 7 8 8C分值 10 8 10注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。（5）折现率为8%。 4有一宗“七通一平”的待开