xx房地产估价师《案例与分析》基础测试.doc

xx房地产估价师案例与分析基础测试 1.某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告? 2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 答案： 1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。 2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定： 以房屋权属证书及权属档案的记载为准; 当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定; 拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定; 对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。 2. 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为xx年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是xx年6月通过出让取得，xx年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自xx年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/. 请问： 1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 答案： 1)错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 2)还应将重置价格减去折旧： 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 3.某管道工程建设项目，在施工过程中未经监理工程师事先同意，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在下列问题： 1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料; 2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。 3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。 问题： 1、对上述问题应如何处理? 2、如果管材不合格进行退场等损失如何处理? 答案： 1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程项目，并抄送业主备案。 2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面进行书面资料的审查。 3、如果施工单位提交了上述资料，经监理工程师审查符合要求，则施工单位应按技术规范要求对该产品进行有见证员签证的取样送检，自行取样送检是无效的。监理工程师不能同意使用该批管材。如果经见证抽样并检测后，证明材料质量符合技术规范、设计文件和工程承包合同要求，则监理工程师方可进行质检签证，并书面通知施工单位。 4、如果施工单位不能提供第二条所述的资料，或虽提供了上述资料，但经见证抽样检测后质量不符合技术规范、设计文件或工程承包合同要求，则监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本项工程，并要求施工单位将该批钢管运出施工现场。 5、监理工程师应将处理结果书面通知业主。工程材料的检测费用由施工单位承担。 6、在购买过程