项目定位与招商执行方案

哈尔滨香坊汇公共设施服务有限公司 精致生活引领者 这个报告实际上包含了多个阶段的工作内容 如果按照流程 至少应该分三到四次进行提报 但由于我们现在是以超常规的模式在进行项目工作 为节约领导的时间 提高工作效率 我们将在这个报告里 将下步工作一并进行汇报 在大方向确定后 会在日后逐步执行中按照既定的原则 进行微调 说在前面 目录1 简述地下商业街操作过程中必经的工作2 到目前已经完成的工作3 项目定位4 项目规划5 项目分区 业态划分6 装修效果建议7 销售政策建议8 销售价格带9 推广核心内容10 销售中心调整效果图11 倒排工期 让我们先简单了解一下地下商业街的操作 推广营销诠释 商业地产 首先考虑的应当是消费者对这个市场产品的接受和认可程度 在这个基础上 才能有经营者有信心进场经营 市场有了发展前景 才会吸引投资者购买商铺 商铺的价值和未来的升值空间有了保障 开发公司的利益才最终得以实现 负责项目全程营销策划 销售 招商等工作 商业代理公司确立 制定营销推广策略 根据项目定位 确定营销目标和方向 推广模式和平台 制定营销推广策略和执行方案 市场调研摸底 调研地区基本情况 商圈情况等作出SWOT分析 对市场投资群体 消费群体进行分析 确定项目基本定位 工程提供准确的施工进度节点 制定各项工作时间节点 执行计划 工程按正常进度施工 开盘前4 6个月 工程提供平面CAD图 设备间 消防卷帘 防火门 人防门 卫生间等具体位置基本落位 各项数据 执行方案 制定项目销售价格 租金及销售政策 执行方案计算项目收益 推广占比等数据 对商场进行规划设计 区位划分 铺位划分等 最大优化规划 出具销售图纸和招商图纸 装修设计启动 确定装修设计公司 结合定位进行商场内部装修设计 包含天棚 地面 公共区域小品 柱子包装 口部等 出具施工图纸和效果图 提出配套设施和材质 如灯具 地砖等 选择建议 项目推广执行 这是在整个流程中最最关键的一环 根据定位 制作主宣传语 确定各类宣传媒介 包括网站 DM单 围挡 户外广告牌等 不同的设计思路 系统的设计风格和主题词 进行平面设计 同时通过各种宣传平台对外展示 在短期内扩大项目的知名度和影响力 将项目的优势通过正面信息引导和传达给目标人群 将我们做的所有工作进行实际操作 从而尽可能吸引顾客来到售楼中心 开发公司装修阶段 开发公司根据确定的装修方案 进行配套设施和材料的选择 招标和采购 同时确定装修公司公司 进行商场 一装 尽快使商场出形象 增强项目的含金量 招聘 人员培训 招聘可以是最好的项目启动 可以在短期内扩大项目影响力 产生话题 同时通过对置业顾问及招商顾问的集中培训 做好开盘前的所有准备工作 蓄水期 试水期 通过推广 招徕客户 储备客户 客户分类建档 确定试水时间及形式 确定商场管理公司 制定商场物业费 水费 电费等收费标准 与工商 税务等机构沟通业户营业手续及相关费用的基本情况 跟踪开发公司设备安装 了解商场基本信息 参与招标 从运营的角度提供建议和参考 制定装修标准和各类管理制度 在销售期间 同步启动招商工作 重点是主力店招商 用招商迎合销售的各个节点 主力店是招商宣传的重点 销售与招商要互相支持和配合 通过投资者和经营者互相提供亮点 拉动销售和招商的优势 招商 签订各类法律文件 在商场开业前 需要与不同类型的客户签订各类协议 商铺买卖协议 回租协议 委托经营协议 商铺租赁协议 商场经营管理合同 物业合同 业主公约 商场管理公约 装修协议 安全防火责任状 等各类法律文件 因此需要甲方提前制作 销售开盘 制定开盘形式 开盘流程 交款流程 开盘应急预案等 根据开盘效果 后续有持销期 强销期 活动期等不同形式的销售方法 销售后期 工程完成一次装修 工程完成水电 消防联动等配套设施施工 完成商场公共区域装修 使商场达到交铺条件 业户进场 业户办理各种进场手续 交各种费用 物业费 经营保证金 装修抵押金 电卡押金 胸卡办理费用等 正式接铺 业户提供装修效果图 填写装修审批表 签订装修协议和安全防火协议等 正式进场装修 装修结束通过商场审核后 方可正式开业 二次装修 制定开业庆典方案和商场宣传方案 商场经营正式拉开帷幕 开业 我们的立国时代广场 回到本项目 进场一个月半月 我们已经完成的工作 立国大厦Logo设计 时代广场logo的设计 立国大厦酒店式公寓市场调研 酒店式公寓改造报告 立国大厦项目定位报告 肇东所有可供宣传的媒体及平台调研 询价 围挡宣传设计 户外广告设计 新版广告片制作 销售现场置业顾问培训 第一期DM报纸 第一 二 三期DM单设计 出租车后风挡玻璃窗广告设计 组织置业顾问到乡镇和商圈中心发DM单 现场行销 微信宣传平台建立 立国时代广场营销推广计划 实施方案及费用预算 肇东商业地产基本情况 商圈及商业运营情况调研 定位篇 定位实际上是一个项目的灵魂 是在项目启动初期就一定要明确的 我们必须要知道立国时代广场到底要做什么 然后解决下述问题 我们要吸引购买商铺的客户 投资者 完成销售 我们要做好规划和经营布局 吸引中小业主进场经营 经营者 保证商场开业并良性运行 我们要做好商场的推广和运营 吸引消费者 稳定消费者 让消费者满意产生关注和发生消费行为 帮助经营者赚钱 提升商铺价值和商场价值 保护开发商和投资者的原始利益 我们要让商业街升值 从而提升项目周边所在区域的市场价值 最终提升立国大厦住宅的附加值 达到住宅销售价格升值和利润空间的核心目标 1 城市发展潜力巨大 未来发展前景较好肇东市社会经济发展处于快速发展阶段 城市规划建设日新月异 城市地位和影响力日益提高 城市综合发展潜力较大 2 商业物业发展供求比例失衡房地产市场的快速发展 特别是商业地产的开发力度加大 板块式发展模式明显 商圈概念日趋明显 小区域市场竞争加剧 使得城市商业氛围日益浓厚的同时产生资源过剩 从前期调研中 我们得出如下结论 3 消费群体从肇东当地消费群体方面来看 18 25岁之间的消费群体积数较少 无法定位成时尚 潮流等传统品项 主要消费人群为26 45岁之间 4 零售业业态发展不平衡 业态有待规范 发展空间大肇东市目前的零售业业态发展极不平衡 依然是满足人们衣食方面的零售业态发展迅速 呈现规模化发展 专业市场 专题市场未得到有效的发展在肇东 低端品项的经营近乎于饱和 并且杂乱无章 没有集聚规模的商业整合体 高端商业品项的经营现为本地区的市场空白 原因主要为 城市规模较小 受消费习惯制约 消费能力和消费水平较低 无法培育高端消费人群 5 居民收入水平和消费水平较高 消费者投资意识比较强肇东市经济发展迅速 人民收入增长较快 消费水平较高 投资意识比较强 6 商业地产开发缺乏专业性 市场定位不明确 营销意识和手段落后商业地产开发虽然起步较早 但基本都缺乏专业性 同时存在市场定位不准确 规划设计不合理等现象 使部分投资者处于观望状态 投资更加谨慎 对项目开发造成一定影响 7 项目区域未来发展前景看好项目地块处于肇东市核心商圈边缘 周围商业发展平稳 商业氛围浓郁 区域辐射力较大 可以共享成熟商圈的良好人气和客户资源 随着城区不断强化的经济中心职能 人口增加以及收入水平 消费水平的提高 商圈效应扩大 区域辐射力加大 项目享用得天独厚的区位优势 项目分析 目前肇东市商业情况梳理 供求比例失衡 新建小区底层门市大面积空置 客户资源争抢激烈 没有规范的主题商业业态 没有规范的专业市场 商场内功能配套不健全 品项没有新意 同质化严重 只为购物而购物 商业模式落后 仍停留在 大众商业街 的层次 商场 又是商场 我们的出路 思路决定我们的出路 新兴的商业如果还只是停留在原有基础上操作 其发展结果可想而知 所以 新商业项目必须创新 要跳出当地原有的商业模式 在满足购物需求的同时 还要满足消费者日益增长的软件需求 例如环境 氛围 视觉 感官体验等等其它条件 根据肇东市场目前情况 我们要 以环境吸引消费 以体验带动消费 商业物业有3种可利用的资源 视觉资源 即项目的整体形象是否具有聚焦力 冲击力 吸引力 是否给人以良好的感受 视觉资源是决定物业价值的要素之一 环境资源 包括购物环境 消费环境 休闲环境 空间尺度等 现在的商业的主流趋向已经变为 体验经济 只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力 有价值的商业地产 客流资源 有人气 才有商气 财气 如何充分利用现有客流 如何吸引更多客流到此消费 在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有客流需求和吸引其他商场客流 视觉资源和环境资源是客流资源的载体 充分打造 挖掘 展示 利用好这3种资源 将极大提高商业物业的价值 而其价值提升后才能反到价格的上涨 投资者才有利可求 才会追捧 所以 定位呼之欲出 通过合理规划和业态布局 通过对公共区域的打造以及业户自身店铺的装修 营造休闲风情的特色购物街区 一步一景 一店一特色 人们在购物中休闲 在休闲中购物 注重逛街的体验和乐趣 创造肇东全新的体验式购物模式 使立国时代广场成为肇东百姓心中不购物也要逛的地方 立国时代广场肇东唯一情景式购物街区在这里你将遇见 肇东最多的高端品牌集合店肇东最全的母婴用品专卖店肇东最大的居家生活体验店肇东最特别的时尚主题精品店 规划篇 在商业地产发展日趋成熟的今天 商场的规划的重要性正逐渐凸现 合理的规划将是商场成功运营的一个基本保证 投资者可以根据商场前期的规划 来判断其以后的经营效益 因此 商场整体规划成为商场经营整个棋局中最重要的一步 在规划中 主要包括 商场经营区域划分 经营品项规划 经营业态布局 店铺面积和销售图纸确认等 原图 A区 B区 C区 原规划将商场分成A B C三个区总铺位数218个总使用面积2323 56 原规划设计 原设计的问题 1 商铺内设计防火卷帘 2 动线混乱 无中心汇聚的地方 死角偏多 3 商场边铺多设计为开口窄 而进深过深 这样的商铺是非常不利于日后经营的 懂行的客户不但会质疑我们的专业性 更不会贸然将资金投入到这样的铺面上 4 A区之所以没有进行划分 多半原因是在B C区的规划后无法继续进行 我们在做规划设计的依据 保证商场各区域的通透性 动线流动性 无死角 设备间尽量不占用可销售面积 就近安置 部分公共空间 只租不销售 利于销售 利于招商时自由组合 保证运营 在日后商业管理公司根据市场需要调整时 尽量降低调整成本 由于面积过小 销售和招商暂定一张图纸 日后将以品项为原则 根据招商大店进驻的情况确定最终的运营图纸 考虑到日后防火分区的要求 形成两套方案 规划方案 一 面积浅析 注 本方案是根据原图中既定的消防分区设计来进行规划的 借势将商场分为三个区域 店铺看似复杂 但每个组合都有卖点 规划方案 二 注 本方案暂不考虑消防分区 以最有利于销售和运营作为前提 因此在方案初定后 必须由工程部根据本图纸重新划分设备间 安置防火门 防火卷帘等消防设施 面积浅析 业态篇 主要业态 时尚家居用品 化妆品 礼品 女子品项等细分业态 主要高档家居摆件 床上用品 以及品牌店化妆品适合居家生活的购物区域 定位原因 服务于周边居民 聚焦人气 增加品项综合性 时尚生活系列 主要业态 精品服装 品牌内衣 品牌童装 品牌饰品 手表等细分业态 主要规划为具有地区代表性的品牌 也是主力店区域锁定各品项为国内二线品牌 定位原因 表达商场的整体定位效果 店面 通道设计宽敞 适合品牌店经营 精品生活系列 定位原因 注重新 奇 特 注重肇东市场缺失的经营业态和休闲业态主要业态 日韩商品 进口食品 母婴专营店 副食区 特色休闲小站细分业态 锁定大型母婴童专卖店 淘气堡 青少年体验店以及各类休闲小站进驻 特色生活系列 效果篇 商场的环境设计是一种生态系统 要营造一个现代的 时尚的 具有一定品牌号召力的购物商场 在整体公共空间设计上必须能够准确的表达卖场的商业定位和消费心理导向 对商业建筑的内外要进行统一的设计处理 使其设计风格具有统一的概念和主题 商场展示拥有了明确的主题 所收到的传播效果及吸引力会大大增强 注 现阶段应该确定装修设计公司 做整场装修设计方案 我们要打造肇东唯一情景式商场 那么1 我们要在商场公共区域装修设计上倾注我们的全部用心 从口部 布局 天棚 地面 立柱 美陈等全方位打造出我们要的效果 2 我们将注重给予业户的装修指导 保证他们跟随我们的步伐 地面的处理 街牌的处理 天棚的处理 儿童休息区 成人休息区 销售政策建议 1 原则 销售为主 销售先行2 得铺 按建筑面积销售 使用面积与公摊面积比为1 1 既保证增加面积 在销售时价格宣传较低 有吸引力 3 6 开盘强推期间销售政策 7 预售政策钻石VIP卡 购一万抵两万 只适用于面积在16平方米以上 黄金VIP卡 购五千抵一万 只适用于面积在16平方米以下含16米 方式 按照VIP交款先后顺序 填写VIP排号单 开盘当天按照排号次序进行选铺 每次最多3人进行选铺 8 自营业户政策对于自营业户 购买商铺者 如租赁项目铺位 销售合同给予五年内每年租金9 5折优惠 9 其他 案场经理手中享有一定比例的折扣权 与开发商单独约定 必须保密 收益试算 销售价格带 销售价格区间 一 肇东二手楼盘价格 非底非顶 二 新楼盘价格 平均价格 三 价格测算 1 肇东整个楼市的平均价格为 2626元 3112元 2 2869元 即 肇东整体投资楼